Решение от 08 июня 2009 года №А17-1458/2009

 

Арбитражный суд Ивановской области
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Иваново                                                                                 Дело № А17-1458/2009                                                                                           
 
 
    05 июня  2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2009 года. Полный текст решения изготовлен 05 июня  2009 года.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Герасимова В.Д.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Е.Г.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению ООО «Межрегиональная торговая компания» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ивановской области о признании незаконным решения Управления № 01/228/2008-698 от 27.01.2009г. об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г. и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области зарегистрировать договор долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г.,
 
    при участии:
 
    от ООО «Межрегиональная торговая компания» - Александровой С.А. (доверенность от 11.01.2009г.);
 
    от Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области – Соловьевой И.Г. (доверенность от 17.03.2009г. № 55);
 
    от ОГУП «Ивоблстройзаказчик» (третьего лица) – Устименко М.В. (доверенность от 12.05.2009г.),
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании недействительными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, выразившихся в отказе в государственной регистрации от 27.01.2009г. № 01/228/2008-698 и обязании Управления зарегистрировать договор долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г., обратилось ООО «Межрегиональная торговая компания».
 
    В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявитель уточнил предмет заявленных требований и поставил вопрос о признании  незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области от 27.01.2009г. № 01/228/2008-698 об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 01.09.2006г. № 1-И8 и обязании Управления зарегистрировать договор долевого участия в строительстве от 01.09.2006г. № 1-И8.
 
    Необходимость удовлетворения заявления мотивирована следующими обстоятельствами.
 
    01 сентября 2006г. между ООО «Межрегиональная торговая компания» и Областным государственным унитарным предприятием «Ивоблстройзаказчик» был заключен договор долевого участия в строительстве № 1-И8, согласно условий которого ОГУП «Ивоблстройзаказчик» приняло на себя обязательства построить на земельном участке с кадастровым номером 37:24:02 06:11:0064 жилой дом по адресу: г.Иваново, ул.Революционная, литер 8 (строительный номер) и передать Обществу нежилое помещение на первом этаже проектной площадью 542,9 кв.м. в указанном здании. ООО «Межрегиональная торговая компания», в свою очередь, приняло на себя обязательство перечислить ОГУП «Ивоблстройзаказчик» денежную сумму в размере 6 514 800 руб.
 
    Данные обязательства сторонами были выполнены.
 
    11 декабря 2008г. Общество представило в Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (далее – Управление ФРС) документы для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г. на объект долевого строительства – нежилое помещение на первом этаже проектной площадью 542,9 кв.м., расположенное по адресу: 10-ти этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по ул.Революционной в г.Иваново (литер 8).
 
    Управлением ФРС в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г. было  отказано. Отказ мотивирован тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы право собственности либо договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства.
 
    По мнению заявителя отказ в государственной регистрации является незаконным и нарушающим его законные права и интересы.
 
    В соответствии со статьями 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения  сделки. При этом документы, которые устанавливают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для такой регистрации.
 
    ООО «Межрегиональная торговая компания» считает, что договор долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г. соответствует всем требованиям, установленным статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г. обществом были представлены документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства, разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
 
    Также заявитель указал, что на момент ввода объекта в эксплуатацию стороны совершили все предусмотренные действия по исполнению обязательств по данной сделке в установленные сроки.
 
    Доводы, приведенные в обоснование необходимости признания отказа в государственной регистрации необоснованным, поддержаны привлеченным для участия в дело в качестве третьего лицаОГУП «Ивоблстройзаказчик».
 
    Управление ФРС считает заявленные ООО «Межрегиональная торговая компания» требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со  статьей  4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
 
    В силу действия пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ одним из обязательных условий, предшествующих заключению договора участия в долевом строительстве, является государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:02 06 11:0064, расположенного  по адресу: г.Иваново, ул.Революционная, у дома № 30, государственную регистрацию не прошел. Данное обстоятельство послужило основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
 
 
    Заявление ООО «Межрегиональная торговая компания» рассмотрено Арбитражным судом Ивановской области в порядке, предусмотренном  статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    Из материалов дела следует, что 01.09.2006г. между ООО «Межрегиональная торговая компания» и ОГУП «Ивоблстройзаказчик» заключен договор долевого участия в строительстве № 1-И8. Согласно указанному договору, ОГУП «Ивоблстройзаказчик» принимает на себя обязательство передать в собственность заявителя имущество, а именно нежилое помещение на первом этаже проектной площадью 542,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:24:02 06:11:0064, находящемся по адресу: г.Иваново, ул.Революционная. ООО «Межрегиональная торговая компания», в свою очередь, обязуется перечислить на счет ОГУП «Ивоблстройзаказчик» сумму в размере 6 514 800 руб. в срок до 25.08.2007г.
 
    28 декабря 2007г. Администрацией г.Иваново ОГУП «Ивоблстройзаказчик» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
 
    29 декабря 2007г. ОГУП «Ивоблстройзаказчик» передал заявителю помещение № 1001 на первом этаже общей площадью 576,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Иваново, ул.Революционная (литер 8). Факт передачи указанного помещения подтверждается актом приемки-передачи нежилого помещения от 29.12. 2007г.
 
    ООО «Межрегиональная торговая компания» обязательство по уплате 6 514 800 руб. выполнило в полном объеме в установленный срок. Факт оплаты подтверждается платежными поручениями № 431 от 29.09.2006г., № 442 от 05.10.2006г., № 468 от 25.10.2006г., № 493 от 09.11.2006г., № 503 от 14.11.2006г., № 570 от 12.12.2006г., № 39 от 25.01.2007г., № 136 от 13.03.2007г., № 137 от 13.03.2007г., № 145 от 15.03.2007г., № 333 от 28.05.2007г., № 340 от 29.05.2007г., № 346 от 30.05.2007г., № 507 от 03.08.2007г., № 508 от 03.08.2007г., № 521 от 09.08.2007г., № 796 от 03.12.2007г., № 797 от 03.12.2007г., № 321 от 19.05.2008г.
 
    11 декабря 2008г. ООО «Межрегиональная торговая компания» обратилось в Управление ФРС с целью регистрации договора участия в долевом строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г. 27.01.2009г. Управление ФРС подготовило сообщение № 01/228/2008-698 об отказе в государственной регистрации. Отказ мотивирован тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы право собственности либо договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства здания, в состав которого входит объект долевого строительства.
 
    По мнению ООО «Межрегиональная торговая компания», отказ Управления ФРС в регистрации договора участия в долевом строительстве не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя, что явилось основанием для обращения Общества с заявлением в Арбитражный суд Ивановской области о признании отказа незаконным.
 
    В соответствии с пунктом  5 статьи  2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражный суд.
 
    Согласно положений  абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 , пункта 1 статьи  17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ на  органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, возложена обязанность проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (часть 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ).
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона  от 30.12.2004г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Пунктом 1 статьи 3 данного Закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости  т.е. заключать договор участия в долевом строительстве только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или государственной регистрации договора аренды такого земельного участка.
 
    Аналогичная норма содержится в пункте 2 раздела 1 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005г. № 82 и зарегистрированной в Минюсте РФ 23.06.2005 г. № 6749.
 
    Необходимость регистрации права на земельный участок  также обусловлена положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и пункта 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, согласно которых  исполнение обязательств застройщика (залогодателя) по договору обеспечивается залогом земельного участка, принадлежащим застройщику на праве собственности, или праве аренды,   предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, запись о наличие которого вносится в подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
 
    Таким образом, договор о долевом строительстве может быть заключен только после государственной  регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок, предоставленный для строительства здания, в состав которого входит объект долевого строительства.
 
    В силу статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случае, если заявитель не представил документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, и имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
 
    На момент рассмотрения Управлением ФРС заявления ООО «Межрегиональная торговая компания» о необходимости государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г   договор аренды земельного участка (кадастровый номер 37:24:02 06 11:0064, расположенного  по адресу: г.Иваново, ул.Революционная, у дома № 30) № С-2/02-1045 от 17.08.2005г., заключенный  между Администрацией г.Иваново и ОГУП «Строительно-монтажное управление МЖК «Текстильщик», правопреемником которого является ОГУП «Ивоблстройзаказчик», государственную регистрацию не прошел.
 
    При названных обстоятельствах  отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области № 01/228/2008-698 от 27.01.2009г. в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г. основан на нормах действующего законодательства и заявленные требования не подлежат удовлетворению.
 
    Судебные расходы по делу в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на заявителя.
 
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    1. В удовлетворении заявления ООО «Межрегиональная торговая компания» к Управлению Федеральной регистрационной службе по Ивановской области о признании незаконным решения Управления № 01/228/2008-698 от 27.01.2009г. об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г.  и обязании Управления зарегистрировать договор долевого участия в строительстве № 1-И8 от 01.09.2006г., отказать.
 
    2. Судебные расходы по делу  отнести на ООО «Межрегиональная торговая компания».
 
    3. Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом РФ.
 
 
 
    Судья                                                                                      В.Д.Герасимов