Решение от 30 июня 2010 года №А17-138/2010

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
    ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
 
      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Иваново.                                                                                                   30 июня 2010 года.
 
    Дело №А17-138/2010
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 23 июня 2010 года
 
Арбитражный суд Ивановской области в составе  судьи Опря Е.А.,
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жинкиной В.Ю.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Закрытого акционерного общества «Ивановская тепловая блок-станция»
 
    кФедеральному государственному квартирно-эксплуатационному учреждению «Ивановская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации
 
    о  понуждении к заключению договора на предоставление коммунальных услуг, управление и содержание 6 квартир, расположенных по адресу: г. Иваново, микрорайон «Московский», дома №№ 4, 5 и 6
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца –  Бочугина С.В. по доверенности от 29.10.2009, Захарова В.Г. по доверенности от 25.03.2010 № 202,
 
    от ответчика– Анисимовой А.А. по доверенности от 24.02.2010
 
 
    установил:
 
    Закрытое акционерное общество «Ивановская тепловая блок-станция» (далее по тексту-ЗАО «ИвТБС», истец)обратилось в арбитражный суд  Ивановской области с исковым заявлением, в котором просит понудить Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Ивановская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации (далее по тексту – Ивановская КЭЧ, ответчик) заключить договор на предоставление коммунальных услуг, управление и содержание 122 квартир, расположенных по адресу: г.Иваново, микрорайон «Московский» дома №№4, 5, 6  с 26. 02.2009.
 
    Заявленное в иске требование  основано на статьях 210, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 30, 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункте 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 и мотивировано тем, что ответчик, владея на праве оперативного управления 122 квартирами в жилых домах № 4, 5 и 6 микрорайона «Московский»  необоснованно уклоняется от заключения договора  на предоставление коммунальных услуг, управление и содержание данных квартир.
 
    В связи с тем, что на день судебного заседания из 122 квартир, принадлежащих Ивановской КЭЧ незаселенными остаются только 6 квартир, истец в судебном заседании 23.06.2010  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и  представил уточненный текст договора с доказательством его направления в адрес ответчика, просит обязать Ивановскую КЭЧ   заключить с ЗАО «ИвТБС» договор на предоставление коммунальных услуг, управление и содержание общего имущества в многоквартирном доме в отношении 6 квартир, расположенных по адресу: г.Иваново, микрорайон «Московский» дома 4, 5, 6.
 
    Ходатайство судом удовлетворено.
 
    Ответчик исковые требования не признал по следующим основаниям, изложенным в отзыве от 12.04.2010, дополнении к отзыву от 03.05.2010 и отзыве от 21.06.2010: 1) истцом не представлено доказательств выбора ЗАО «ИвТБС» в качестве управляющей организации одним из способов, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации; 2) согласно части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации право  понуждать к заключению договора управления многоквартирным домом может возникнуть только в случае приобретения статуса управляющей организации по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления. Наличие в договоре о передаче дома в управление с целью организации эксплуатации и обеспечения сохранности имущества Заказчика до принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления, заключенном с ЗАО «Верхнее-Волжская инвестиционно-строительная компания» (Застройщик), условия о праве ЗАО «ИвТБС» требовать от лиц, получивших от ЗАО «Верхнее-Волжская инвестиционно-строительная компания» до регистрации права собственности право на проживание в квартире или эксплуатацию нежилого помещения до выбора способа управления заключать  договора на предоставление коммунальных услуг, управление и содержание общего имущества многоквартирного дома, а также договора на дополнительные услуги, не может являться основанием для понуждения ответчика к заключению договора; 3) в связи с тем, что ответчик является учреждением, финансируемым из федерального бюджета вопрос об оказании услуг по договорам управления в отношении незаселенных квартир Министерства обороны может рассматриваться только в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 527 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.2005 №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»; 4) пункты 1, 3, 4 Приложения №2 к договору №75 представленному первоначально и договору №46, представленному к ходатайству об уточнении исковых требований имеют существенные различия как по наименованию услуг, так и по размеру платы за них. В то же время один вариант был утвержден на собрании собственников жилых помещений дома №4 (пункт 5 Протокола от 19.02.2010). Доказательств того, что собранием собственников дома №4 был утвержден текст договора №46 истец суду не представил; 5) право истца на возмещение обоснованных затрат, понесенных в связи с содержанием принадлежащих Ивановской КЭЧ незаселенных квартир ответчиком не оспаривается, однако, такое требование к ответчику не предъявляется.
 
    В ходе судебного разбирательства судом  установлено следующее.
 
    По государственному контракту от 25.12.2008 №21/60 Министерство Обороны Российской Федерации приобрело у ЗАО «Верхнее-Волжская инвестиционно-строительная компания»  (далее - ЗАО «ВВИСК») 122 квартиры, расположенные в домах №4, 5, и 6 микрорайона «Московский», которые были закреплены за Ивановской КЭЧ на праве оперативного управления (перечень квартир приобретенных по государственному контракту от 26.04.2010 приложен к материалам дела) .
 
    28.11.2008 и 20.05.2009 между ЗАО «ВВИСК» (Заказчик) и ЗАО «ИвТБС» (Управляющий) были заключены договора № 6, 7 и 8, по условиям которых Заказчик назначает Управляющего эксплуатирующей организацией объекта и поручает ему произвести: приемку объекта законченного производством строительно-монтажных работ; подготовку и ввод объекта в эксплуатацию; эксплуатацию, т.е. в течение периода с момента готовности объекта к заселению граждан (подписания «разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») до принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом, а Управляющий принимает на себя выполнение порученных ему функций и обязуется создать необходимые условия для проживания граждан и нормальной работы, расположенных в нежилых помещениях объекта юридических лиц в период эксплуатации.
 
    Пунктом 4.5. указанных договоров предусмотрено, что Управляющий имеет право заключать с лицами, получившими от Заказчика до регистрации права собственности право на проживание в квартире или эксплуатацию нежилого помещения до принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом договоры на предоставление коммунальных услуг, управление, содержание общего имущества многоквартирного дома, а также договоры на дополнительные услуги.
 
    15.10.2009 ЗАО «ИвТБС» направило в адрес ответчика оферту договора №75 на предоставление коммунальных услуг, управление, содержание общего имущества многоквартирного дома в отношении 122 квартир, находящихся в домах №4, 5 и 6 микрорайона «Московский».
 
    Письмом от 16.12.2009 №7/3753 Ивановская КЭЧ отказалась от заключения указанного договора, ссылаясь на то, что ЗАО «ИвТБС» на 118 военнослужащих по договорам социального найма Ивановской КЭЧ открыла лицевые счета, по которым оплачиваются предоставленные управляющей компанией коммунальные, эксплуатационные услуги и расходы по содержанию жилья.
 
    В связи с тем, что на дату судебного заседания в ведении Ивановской КЭЧ осталось только 6 незаселенных квартир, истец 17.06.2010 направил ответчику новый текст договора на предоставление коммунальных услуг, управление, содержание общего имущества многоквартирного дома под № 46 от 16.06.2010, в котором пункты 1.1., 2.1. и Приложение №2 изложены в новой редакции.
 
    Полагая, что для Ивановской КЭЧ заключение указанного договора является обязательным, истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
 
    По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
 
    Исходя из этого, заявляя требование о понуждении к заключению договора на предоставление коммунальных услуг, управление, содержание общего имущества многоквартирного дома, истец должен представить доказательства наличия у него статуса управляющей организации.
 
    В подтверждение наличия указанного статуса в отношении многоквартирных домов №4, 5 и 6 микрорайона «Московский», истец  ссылается на договора о передаче дома в управление с целью организации эксплуатации и обеспечения сохранности имущества Заказчика до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом, заключенные с ЗАО «ВВИСК», пунктом 4.5. которых предусмотрено, что Управляющий имеет право заключать с лицами, получившими от Заказчика до регистрации права собственности право на проживание в квартире или эксплуатацию нежилого помещения до принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом договоры на предоставление коммунальных услуг, управление, содержание общего имущества многоквартирного дома, а также договоры на дополнительные услуги.
 
    Данное договорное условие не является основанием возникновения у ответчика статуса управляющей организации, поскольку вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом регулируется нормами Жилищного законодательства.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
 
    1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
 
    2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
 
    3) управление управляющей организацией.
 
    При этом согласно пункту 3 указанной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    Истец представил в материалы дела протокол  общего собрания собственников помещений дома №4 микрорайона «Московский» от 19.02.2010, в соответствии с которым  собственники данного дома выбрали управляющей организацией ЗАО «ИвТБС».
 
    Доказательств выбора ЗАО «ИвТБС» управляющей организацией собственниками домов №5 и №6 микрорайона «Московский» истец суду не представил.
 
    В судебном заседании представитель истца пояснил, что собрания собственников помещений домов №5 и №6 микрорайона «Московский» не проводились в силу того, что собственники проживают в различных регионах страны, в связи с чем имеются определенные трудности для проведения таких собраний.
 
    Наличие указанных истцом обстоятельств не может изменять  порядок выбора способа управления предусмотренный Жилищным кодексом.
 
    Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
 
    Из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №4 от 19.02.2010 следует, что на данном собрании был утвержден договор на предоставление коммунальных  услуг, управление, содержание общего имущества многоквартирного дома между собственниками и управляющей компанией.
 
    В Приложении №2 к данному договору указан размер платы за управление, содержание и ремонт жилых помещений.
 
    В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
 
    В ходе рассмотрения дела истец представил уточненный текст договора на предоставление коммунальных  услуг, управление, содержание общего имущества многоквартирного дома, в котором изменил в том числе и Приложение №2 как по перечню услуг, так и по их стоимости.
 
    Согласно части 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений многоквартирного дома.
 
    Доказательств того, что уточненный текст договора был утвержден собственниками помещений многоквартирного дома №4 микрорайона «Московский» истец суду не представил.
 
    Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим  Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    По мнению истца, обязанность ответчика по заключению договора на предоставление коммунальных услуг, управление, содержание общего имущества многоквартирного дома предусмотрена статьями 210,  299 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и  пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
 
    Данный довод истца суд считает необоснованным, поскольку статья  299 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопросы приобретения и прекращения права хозяйственного ведения и права оперативного управления, статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность собственника нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества, условие об обязательном заключении договора на предоставление коммунальных услуг, управление, содержание общего имущества многоквартирного дома данные нормы не содержат.
 
    Указание на обязанность заключить договора управления имеется только в части 5 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации, к которой отсылает  пункт 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Однако такая обязанность  возникает у собственников помещений в многоквартирном доме только  в том случае, если управляющая компания выбрана по итогам  открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления.
 
    ЗАО «ИвТБС» не было выбрано управляющей компанией по итогам открытого конкурса.
 
    Исходя из этого у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.
 
    В тоже время истец не лишен возможности защитить свои права в установленном законом порядке, поскольку ответчик не оспаривает  наличия у него обязанности нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
 
    В соответствии со  статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на истца.
 
    На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
    1. В иске отказать.
 
 
    На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
 
 
    Судья                                                        Опря Е.А.