Решение от 08 июня 2009 года №А17-1373/2009

 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
 
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого 59б
 
    Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
    г. Иваново                                                                                                            Дело №А17-1373/2009
 
    06 июня 2009 г.
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Бадина А.Н.,
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Бурылевой А.С.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, д. 59-б  дело по иску индивидуального предпринимателя Алхолаиби Ирины Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью «ТТ - Инвест» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 230 276 руб. 07 коп. при участии от истца – Алхолаиби И.В., Розов И.В. по дов. от 13.03.09,  от ответчика Шумова Е.А. по дов. от 30.04.09
 
    установил:
 
    Индивидуального предпринимателя Алхолаиби И.В. обратилась в суд с иском  к ООО «ТТ - Инвест» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 230 276 руб. 07 коп.. Исковые требования обоснованы тем, что между ООО «ТТ - Инвест» (арендодатель) и Алхолаиби И.В. (арендатор) 31.07.08 подписан предварительный договор № 11-КЭ/08. в соответствие с п. 2.1  которого его предметом является обязательство сторон заключить в течение 20 дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание основной договор аренды помещения. Здание определено как создаваемое путем нового строительства нежилое отдельно стоящее 4-х этажное здание Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь» общей площадью ориентировочно 34 000 кв.м.на пересечении улиц Лежневская и 1-я Южная г. Иваново. Помещение определено как часть здания, которая находится на 2-м этаже здания (арендуемая площадь № 5), расположение и границы помещения выделены заливкой оранжевого цвета на плане здания. Предварительный договор нельзя считать заключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Так как, здание не построено, не сдано в эксплуатацию, основной договор аренды не заключен, помещение в здании отсутствует, в связи с чем предварительный договор является незаключенным и не порождает для сторон юридических последствий. Положения п. 2.2.1 договора, согласно которым стороны соглашаются, что предусмотренное настоящим договором уточнение площади, заполнения пропусков в основном договоре, а также иные изменения, носящие технический характер, не являются изменением основного договора, не требуют дополнительных согласований и не влияют на прочие обязательства сторон, также подтверждают незаключенность предварительного договора и его противоречие требования законодательства, поскольку изменение площади объекта, подлежащего передаче в аренду, является в силу закона изменением существенных условий договора аренды, которое невозможно без согласия другой стороны договора.
 
    Перечисленные Алхолаиби И.В. 06.08.08 230 276 руб. 07 коп. являются неосновательным обогащением ответчика, поскольку получены по незаключенному предварительному договору.
 
    В обоснование иска указано, что в соответствие со ст. 219 ГК РФ заключение предварительного договора аренды недвижимого имущества до момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем договор является недействительным.
 
    Также истцом указано, что в силу положений ст. 429 ГК РФ предварительный договор не может порождать имущественных (денежных) обязательств сторон. Положениями 3-го раздела договора урегулированы денежные обязательства об обеспечительном платеже, являющимся задатком, который в силу ст. 380 ГК РФ выполняет обеспечительную функцию по денежному обязательству, которая в рамках предварительного договора не может быть реализована. Несоответствие предварительного договора закону влечет его ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ, в связи с чем исполненное Алхолаиби И.В. по недействительной сделке подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения ответчика в сумме 230 276 рублей 07 копеек.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленное требование и, ссылаясь на доводы возражений на отзыв ответчика, указал, что, в соответствие со ст. 607 ГК РФ для договора аренды существенным условием является данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а до момента государственной регистрации права и присвоения объекту кадастрового номера объект недвижимого имущества невозможно индивидуализировать. На момент подписания предварительного договора объекту недвижимого имущества не присвоен индивидуальный учетный номер в соответствие со ст. 5 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», условия договора не содержат сведений о кадастровом номере здания, в договоре отсутствует адресная часть объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче арендатору, площадь здания является ориентировочной, что не позволяет определенно установить не только помещение, но и сам объект недвижимости. Площадь помещения в предварительном договоре не соответствует ни одному из помещений, указанных в экспликации поэтажного плана из технического паспорта здания. Формулировка предварительного договора – ориентировочная площадь помещения  34,89 кв.м. противоречит п.3 ст. 607 ГК РФ и свидетельствует о  неопределенности объекта аренды и незаключенности договора. Подписанный сторонами договор является смешанным, однако условие об обеспечительном платеже, по сути являющемся задатком, по правовой природе относиться к сделке, направленной на обеспечение исполнения обязательства. Так как договор является незаключенным, то и обеспечивающее его обязательство нельзя признать заключенным, в связи с чем у ответчика возникло неосновательное обогащение.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал и, ссылаясь на доводы письменного отзыва, указал, что заключив в соответствие со ст. 429 ГК РФ предварительный договор о заключении договора аренды нежилого помещения ответчик не распорядился недвижимым имуществом, а принял на себя обязательство после регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить в будущем с истцом договор аренды. Данные, позволяющие установить предмет договора содержаться в предварительном договоре и приложениях к нему. Отдельно стоящее 4-х этажное здание Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь» общей площадью ориентировочно 34 000 кв.м.на пересечении улиц Лежневская и 1-я Южная г. Иваново. Здание, в котором расположено помещение, идентифицировано путем указания на кадастровые номера земельных участков и строительным адресом, расположение здания в границах земельных участков отмечено на графическом плане. Помещение индивидуализировано путем описания его места расположения в здании как часть здания, которая находится на 2-м этаже здания. (арендуемая площадь № 5), и посредством его изображения на графическом плане, выполненном на основе проектного плана здания. Помещение выделено визуально штриховкой и цветом на плане среди других помещений, на нем указан номер (№5), а также название салона арендатора. План позволяет однозначно установить место нахождения помещения, передаваемого в аренду, в составе других помещений на этаже. Изготовленный органами инвентаризации после окончания строительства здания технический паспорт (поэтажный план) совпадает с проектным и подтверждает правильность описания места нахождения помещения.
 
    Площадь помещения указана в предварительном договоре ориентировочно, поскольку проектная площадь практически всегда отличается от фактической, полученной после окончания строительства. Учитывая это, при заключении договора стороны согласились, что площадь помещения подлежит уточнению по результатам замеров органов технической инвентаризации. Истец лично участвовал в осмотре помещения и фактически принял его по акту допуска для производства работ по подготовке и обустройству салона, что подтверждается подписанным Алхолаиби И.В. актом. Разногласий относительно определенности арендуемого объекта при его передаче между сторонами не возникло, в связи с чем существенные условия договора, предусмотренные ст.607 ГК РФ, сторонами согласованы.  Наличие в предварительном договоре положения о мерах обеспечения как предварительного договора, так и будущего договора аренды не противоречит нормам закона. В соответствие со ст. 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательства не является исчерпывающим. В оспариваемом договоре стороны согласовали в качестве выполнения арендатором своих обязательств обеспечительный платеж, который носит компенсационный характер и его особенность является то, что удержания из него могут производиться полностью или частично в отличие от задатка в случае нарушения арендатором обязательств, им обеспеченных. Стороны договорились об ответственности арендатора за отказ или уклонение от заключения договора. В этом случае, в соответствие с п.6.1. договора, сумма, внесенная арендатором по договору должна выполнять функцию отступного, которое представляет собой плату за отказ арендатора от исполнения предварительного договора, компенсацию за убытки арендодателя, вызванные простоем торговой площади до заключения договора аренды с новым арендатором. 13.02.09 ООО «ТТ - Инвест» получило разрешение  на ввод в эксплуатацию многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса (1-й этап), расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Лежневская, д. 55, и 31.03.09 зарегистрировало право собственности на помещения нежилого назначения в указанном здании, после чего в соответствие с условиями предварительного договора 01.04.09 направило Алхолаиби И.В. для подписания договор аренды помещения площадью 35,3 кв.м. № 11-КЭ09 от 01.04.09 с приложениями №№1-5, который она до настоящего времени не подписала.
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.
 
    Установлено, что между ООО «ТТ - Инвест» и Алхолаиби И.В. заключен поименованный как предварительный договор № 11-КЭ/08 от 31.07.08 в соответствие с п. п. 2.1, 2.4  которого его предметом является обязательство сторон заключить в течение 20 дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание, но не позднее 01.06.09, основной договор аренды помещения для размещения магазина розничной торговли – свадебный салон «Арина».
 
    Здание в разделе 1 договора определено как создаваемое путем нового строительства на находящихся на основании зарегистрированных договоров аренды у заказчика и застройщика ООО «ТТ - Инвест» земельных участках, нежилое отдельно стоящее 4-х этажное здание Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь» общей проектной площадью ориентировочно 34 000 кв.м. на пересечении улиц Лежневская и 1-я Южная г. Иваново. Расположение здания в границах земельных участков, на которых ведется строительство, отмечено на плане, который является Приложением № 1 к настоящему договору.
 
    Помещение в разделе 1 договора определено как часть здания, которая находится на 2-м этаже здания (арендуемая площадь № 5), расположение и границы помещения выделены заливкой оранжевого цвета на плане, выполненном на основе проектного плана здания,  являющемся неотъемлемой часть настоящего договора (Приложение № 2). Ориентировочная общая площадь арендуемого помещения составляет 34,89 кв.м..
 
    Согласно условиям раздела 1 договора, адрес здания, площадь помещения и описание его расположения в здании подлежат уточнению по результатам присвоения адреса, замеров и идентификации, производимых после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию, отраженных в учетно-технической документации. выданной органами технической инвентаризации.
 
    В соответствие с п.2.2.1 договора стороны соглашаются, что предусмотренные настоящим договором уточнение площади помещения, а также иные изменения, носящие технический характер, не являются изменением условий основного договора, не требуют дополнительных согласований и не влияют на прочие обязательства сторон.
 
    Согласно п.2.3 договора основной договор заключается на срок 11 месяцев.
 
    Кроме того, в соответствие с разделом 4 договора предусмотрен допуск арендатора в помещение для производства подготовительных и отделочных работ, в связи с чем ООО «ТТ - Инвест» обеспечило доступ Алхолаиби И.В.  в помещение и сторонами 31.07.08 оформлен Акт допуска в помещение для производства подготовительных работ, согласно которому Алхолаиби И.В. передано помещение № 5, расположенное на 2-м этаже 4-х этажного здания Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь» расположенного на пересечении улиц Лежневская и 1-я Южная г. Иваново, площадью 36,3 кв.м., расчет которой произведен сторонами в соответствие с порядком, согласованным в предварительном договоре.
 
    В соответствие с п.п. 3.4, 3.5. 3.6, 6.1 договора в подтверждение серьезности намерений арендатор уплачивает арендодателю сумму, эквивалентную сумме постоянной арендной платы за три месяца. Одна треть указанной суммы признается авансом и засчитывается в счет оплаты постоянной арендной платы за первый месяц аренды по основному договору. Остальная сумма будет являться обеспечительным платежом, не являющимся займом или предоплатой,  сначала по предварительному, затем по основному договору аренды – средством обеспечения надлежащего исполнения арендатором обязательств по предварительному и основному договору в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, из которого арендатор вправе удерживать суммы ущерба, задолженностей. компенсаций, штрафов, а в случае отказа или уклонения арендатора заключить основной договор аренды на условиях, установленных настоящим договором, сумма внесенная арендатором в соответствие с п.3.4 договора будет признаваться отступным.
 
    Алхолаиби И.В. в соответствие с п. п. 3.4, 3.5. 3.6 предварительного договора оплатила 06.08.08 обеспечительный платеж в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по указанному договору в сумме 230 276 руб. 07 коп.
 
    Заявлением от 08.12.08 Алхолаиби И.В. уведомило ООО «ТТ - Инвест» о том, что в связи с тяжелым финансовым положением, отказом банками в предоставлении кредитов, она не может профинансировать договоры на подготовительные и отделочные работы (кроме электропроекта), в связи с чем просит рассмотреть возможность перенести срок открытия помещения на март месяц или другие возможные варианты, так как от проекта она отказываться не хочет.
 
    23.03.09 Алхолаиби И.В. обратилась в суд с настоящим иском к ООО «ТТ - Инвест» в котором просит взыскать обеспечительный платеж в сумме 230 276 руб. 07 коп. в качестве неосновательного обогащения, ссылаясь на незаключенность и ничтожность указанного предварительного договора.
 
    ООО «ТТ - Инвест» 13.02.09 получило разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь» общей площадью 33 753,9 кв.м. по адресу: г.Иваново, ул. Лежневская, д. 55 и 31.03.09, в установленный предварительным договором срок, зарегистрировало право собственности на указанное здание, о чем УФРС по Ивановской области выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 31.03.09.
 
    Письмом от 01.04.09 ООО «ТТ - Инвест» уведомило Алхолаиби И.В. о получении Свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание и направило для подписания договор аренды № 11-КЭ/09 от 01.04.09 с приложениями, предусмотренными предварительным договором, которые Алхолаиби И.В. не подписала.
 
    Письмом от 30.04.09 ООО «ТТ - Инвест» предложило Алхолаиби И.В. начать переговоры о предоставлении конкретных льготных условий аренды помещения, однако до настоящего времени Алхолаиби И.В. договор аренды № 11-КЭ/09 от 01.04.09 с приложениями, предусмотренными предварительным договором, в том числе на льготных условиях, предложенных ООО «ТТ - Инвест», не подписала.
 
    Истец считает, что поскольку правовым последствием заключения предварительного договора является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, согласно ст. 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство, то ответчик не являлось собственником нежилого помещения и не обладая правом распоряжения имуществом, не вправе был заключать предварительный договор.
 
    Указанные доводы истца суд считает неосновательными.
 
    Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    По смыслу приведенной нормы предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.
 
    В соответствии с ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
 
    В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
 
    Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
 
    То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но не заключения предварительного договора. Контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения.
 
    Применение к правоотношениям из предварительного договора аренды ст. 608 ГК РФ, регулирующей правоотношения по аренде, является нарушением норм материального права и создает существенные препятствия для нормального гражданского оборота.
 
    Из условий предварительного договора следует, что его стороны указали срок, в который должен быть заключен основной договор - момент государственной регистрации права собственности ООО «ТТ - Инвест» на нежилое отдельно стоящее 4-х этажное здание Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь» как объекта недвижимого имущества.
 
    Заключая предварительный договор аренды, ООО «ТТ - Инвест» не распорядилось недвижимым имуществом - помещением, а лишь приняло на себя обязательство после государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимость – здание Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь» заключить с истцом в будущем договор аренды помещения в здании на условиях, определенных в предварительном договоре и приложениях к нему.
 
    При таких обстоятельствах довод о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием у ООО «ТТ - Инвест» права собственности на момент заключения договора неправомерен, в связи с чем требование о взыскании денежной суммы в размере 230 276 руб. 07 коп., перечисленной на расчетный счет ответчика в качестве уплаты обеспечительного платежа в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по указанному договору в качестве неосновательного обогащения является неправомерным.
 
    При этом следует учесть условия предварительного договора, по которым Алхолаиби И.В. согласилась на то, что ООО «ТТ - Инвест»  на момент его заключения не имело право собственности на строящийся объект, приняв обязательство по государственной регистрации такого права к моменту заключения основного договора аренды. Это условие предварительного договора ООО «ТТ - Инвест»  выполнено.
 
    Доводы истца о том, что условия предварительного договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, суд считает неосновательными.
 
    Предварительные договоры относятся к организационным договорам, направленным не на передачу имущества, а на ее организацию.
 
    В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    Действующее законодательство не устанавливает специальных требований к согласованию объекта аренды - нежилого помещения.
 
    В соответствие с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
 
    В предварительном договоре аренды необходимо указывать такие данные нежилого помещения, чтобы не было сомнений, какое именно нежилое помещение имеет право требовать арендатор. Если из согласованного сторонами договора аренды нежилого помещения возможно установление вида недвижимого имущества, подлежащего передаче арендатору, нельзя признать договор аренды незаключенным.
 
    В предварительном договоре по причине незавершенности строительства нельзя указать такую характеристику объекта недвижимости, как условный (кадастровый) номер, а также приложить план органов технического учета с указанием площади и границ объекта недвижимости, что не исключает индивидуализацию объекта иными способами и характеристиками, в том числе путем указания строительного адреса здания и этажа, на котором расположено помещение с обозначением его площади и графических границ на плане, оформленном в соответствии и на основании проектной документации на здание, утвержденной застройщиком в соответствие с п.п. 2, 12, 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, что будетсоответствовать фактической ситуации, соответствующей конструктивным и объемно-планировочным решениям проектной документации, схеме планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему.
 
    Оценив в порядке ст. 431 ГК РФ условия предварительного договора об имуществе, подлежащем передаче по основному договору, суд пришел к выводу о согласовании сторонами данного условия.
 
    По условиям предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, которое будет расположено в созданном путем нового строительства заказчиком и застройщиком ООО «ТТ - Инвест» здании, которое идентифицировано путем указания на кадастровые номера земельных участков, находящихся у ООО «ТТ - Инвест» на основании зарегистрированных договоров аренды, на которых осуществлялось его строительство и строительным адресом, расположение здания в границах земельных участков, на которых производилось строительство, отмечено на графическом плане, который является приложением к предварительному договору. Предварительный договор также содержит описание здания. как отдельно стоящее 4-х этажное здание Многофункционального общественного (торгово-развлекательного) комплекса «Тополь» общей площадью ориентировочно 34 000 кв.м.на пересечении улиц Лежневская и 1-я Южная г. Иваново.
 
    Помещение индивидуализировано путем описания его места расположения в здании как часть здания, которая находится на 2-м этаже здания (арендуемая площадь № 5), и посредством его изображения на графическом плане, выполненном на основе проектного плана здания, являющегося приложением к предварительному договору. Расположение помещения выделено визуально штриховкой и цветом на плане среди других помещений, на нем указан номер (№5), а также название салона «Арина» будущего арендатора в точном соответствие с п. 2.4 договора. Этот план позволяет однозначно установить место нахождения помещения, передаваемого в аренду, в составе других помещений на этаже. В договоре стороны предусмотрели, что площадь помещения передаваемого по основному договору, ориентировочно составит 34,89 кв.м., что соответствует проектной площади, и будет уточнена без дополнительных согласований по результатам присвоения адреса, замеров и идентификации, производимых после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию, отраженных в учетно-технической документации, изготовленной органами технической инвентаризации.
 
    В предварительном договоре указаны максимально возможные и достаточные характеристики, позволяющие идентифицировать объект. Здание и помещение в договоре в совокупности с графическими планами здания и помещения описаны до такой определенности, которая позволяет определить объект аренды в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ.
 
    В соответствии с пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219,лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся как изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, так и изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п..
 
    Изготовленный органами технической инвентаризации после окончания строительства здания технический паспорт (поэтажный план) совпадает с проектным и подтверждает правильность описания места нахождения помещения. В соответствие с техническим паспортом на здание площадь помещения (торговый зал № 46) составляет 35,3 кв.м. и незначительно отличается от указанной в предварительном договоре проектной площади – 34,89 кв.м., что не свидетельствует о несогласовании сторонами объекта аренды.
 
    Доводы истца о несогласованности сторонами объекта аренды не основательны и по тому, что истец лично участвовал в осмотре помещения и принял его по акту допуска для производства работ по подготовке и обустройству салона. Разногласий относительно определенности объекта при его передаче между сторонами не возникло, в связи с чем существенные условия договора, предусмотренные ст. 607 ГК РФ – указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, сторонами согласованы.
 
    Расположение помещения в торговом центре согласовано сторонами путем привязки к ориентирам в прилагаемом графическом плане 2 этажа здания выполненном на основе проектного плана здания, с указанием номера и места расположения относительно других помещений и инженерных сооружений. В предварительном договоре и приложениях к нему объект аренды определен с учетом возможных при строительстве помещения отклонений от его проектной площади, которая может отличаться от фактической, полученной после окончания строительства, что не свидетельствует о несогласованности сторонами объекта аренды.
 
    При этом, суд учитывает правоотношения сторон, сложившиеся до возникновения спора, что с момента заключения предварительного договора до возникновения проблем с финансированием подготовительных и отделочных работ и предъявления иска в суд истец не предъявляли никаких претензий по поводу неопределенности объекта аренды. Доказательств того, что между сторонами в период действия предварительного договора аренды возникали неопределенность либо разногласия по поводу объекта аренды истцом не представлено, в связи с чем суд считает предъявления иска по заявленным основаниям злоупотреблением истцом правом, которое в силу положений ст. 10 ГК РФ не подлежит защите судом.
 
    Указанные обстоятельства в их совокупности свидетельствуют о возможности индивидуализации объекта аренды, поэтому предварительный договор не может считаться незаключенным, а денежные средства, перечисленные истцом ответчику в качестве обеспечительного платежа - неосновательно полученными.
 
    После получения  уведомления ООО «ТТ - Инвест» о регистрации права собственности на здание и предложения заключить основной договор аренды истец уклоняется от его заключения. В соответствие с п. 6.1 предварительного договора в случае отказа или уклонения арендатора заключить основной договор аренды на условиях, установленных настоящим договором, сумма внесенная арендатором в соответствие с п.3.4 договора будет признаваться отступным.
 
    ООО «ТТ - Инвест» обязательства по предварительному договору исполнены надлежащим образом. Основной договор не  заключен по вине истца.
 
    Условие предварительного договора об обеспечении исполнения обязательств по нему денежной суммой в качестве обеспечительного платежа не противоречит п. 1 ст. 329 ГК РФ, согласно которому исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными законом или договором, и соответствует принципу свободы договора, установленного ст.421 ГК РФ. Предусмотренный предварительным договором обеспечительный платеж не является ни авансом, ни задатком, а имеет самостоятельную правовую природу - особый способ обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренный законом.
 
    Учитывая, что истец не предоставил доказательств, подтверждающих нарушений его прав и охраняемых законом интересов оспариваемой сделкой, а заявленные в качестве основания иска обстоятельства свидетельствуют лишь об уклонении истца от заключения основного договора, суд считает иск по заявленным истцом основаниям не подлежащим удовлетворению.
 
    В соответствие со ст. 110 АПК РФ при отказе в удовлетворении иска расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд
 
    решил:
 
    Отказать в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Алхолаиби Ирины Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью «ТТ - Инвест» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 230 276 руб. 07 коп.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения су3да в полном объеме.
 
 
    Судья                                                  А.Н.Бадин