Решение от 12 августа 2009 года №А17-1190/2008

 
­­­­АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
153022, г.Иваново, ул.Богдана Хмельницкого, д.59б
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Иваново
 
    12 августа  2009 года                        Дело № А17-1190,1191,1192,1193/2008
 
    Резолютивная часть решения объявлена 05.08.2009.
 
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Ельфиной Г.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Секириной С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
    по иску общества с ограниченной ответственностью «Трастовая компания «Ильдор»
 
    к индивидуальному предпринимателю Крупину Николаю Павловичу
 
    о признании незаключенными договоров
 
    третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Шуйского отделения,
 
    при участии в судебном заседании: от ответчика - Крупин Н.П., Камусина Н.Г., по дов. от 02.03.2009, Сальников В.Г., по дов. от 01.06.2009; от третьего лица УФРС – Хрулева Н.А.., по дов. №80 от 01.07.2009; от третьего лица БТИ – Таталина О.К., по дов. от 28.10.2008,
 
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Трастовая компания «Ильдор» (далее - истец, ООО «Трастовая компания «Ильдор») обратилось в арбитражный суд с четырьмя исками к индивидуальному предпринимателю Крупину Н.П. о признании незаключенными договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 08.08.07 (дело №А17-1193/2008), договора купли-продажи недвижимого имущества № 3 от 08.08.07 (дело №А17-1191/2008), договора купли-продажи недвижимого имущества № 4 от 08.08.07 (дело №А17-1190/2008), договора купли-продажи недвижимого имущества № 5 от 08.08.07 (дело №А17-1192/2008).
 
    Определением суда от 05.05.2008 указанные дела объединены в одно производство.
 
    Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.07.2008 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 данное решение оставлено без изменения.
 
    Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.12.2008 вышеназванные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ивановской области в ином составе судей.
 
    Определением Арбитражного суда Ивановской области от 11.01.2009 дело принято на новое рассмотрение с самого начала.
 
    В ходе нового рассмотрения дела истец заявил об увеличении первоначально изложенных исковых требований требованием об обязании индивидуального предпринимателя Крупина Николая Павловича  возвратить полученное по оспариваемым договорам имущество,  а именно: железнодорожные пути в границах стрелочных переводов №№1,2,3 – предельный столбик 201, назначение: сооружения транспорта, протяженностью 595,6 м, имеющие инвентарный номер 24:411:002:000045630, литеры I, II, расположенные в районе улицы Фабричной, 2 Афанасьевская г.Шуя Ивановской области; железнодорожные пути от предельного столбика стрелки 5 до предельного столбика стрелки 6, назначение: сооружение транспорта, протяженностью 41,57 м, инвентарный номер 24:411:002:000045640, литеры I, Б, адрес объекта: Ивановская область, г.Шуя, ул.1 Московская, д.17; железнодорожные пути от предельного столбика стрелки 7 до упора фрезерного тупика, назначение: сооружение транспорта, протяженностью 271,4 м, инвентарный номер 24:411:002:000045650, адрес объекта: Ивановская область, г.Шуя, ул. 1 Московская, д.17; железнодорожные пути от предельного столбика ранее существующей стрелки 8 до упора (тупик №3), назначение: сооружение транспорта, протяженностью 195,5 м, инвентарный номер 24:411:002:000045660, литер I, адрес объекта: Ивановская область, г. Шуя, ул.1 Московская, д.5.
 
    Указанное заявление истца принято арбитражным судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
 
    Определением арбитражного суда от 05.08.2009 требования о возврате спорного имущества выделены в отдельное производство (дело № А17-6116/2009), производство по указанному делу приостановлено.
 
    При принятии дела к новому рассмотрению судом было предложено участникам процесса изложить свою позицию по спору в окончательном варианте.
 
    В заявлении от 05.02.2009, поименованном «дополнительные пояснения», и последующих дополнениях, истец поддержал заявленные требования о признании договоров купли-продажи незаключенными, обосновав их статьями 130, 432, 550, 551, 554 ГК РФ и мотивировал следующим.
 
    Единственным участником ООО «Трастовая компания «Ильдор» Сальниковым В.Г. было принято решение № 4 от 03.08.2007 о продаже Крупину Н.П. частей принадлежащего обществунедвижимого имущества-железнодорожных путей, протяженностью 4344,70м., инвентарный номер 24:411:001:004737970, литеры А, Б, В, I, II, III, расположенных по адресу: Ивановская область, город Шуя, начало улицы Фабричной, стрелка № 201, далее улица Набережная, улица 1-я Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»), улица 1-я Московская (территория ООО «Ритекс»), далее улица 1-я Нагорая (территория ООО «Тезинка», ОАО «Комэкс», ООО «Шуйская мебельная фабрика»), окончание ОАО «Шуйский машиностроительный завод им.Фрунзе», обозначенных в решении как объект № 1,объект № 2,объект №3 иобъект № 4.
 
    08.08.2007 между ООО «Трастовая компания «Ильдор» и Крупиным Н.П.были подписаны: договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 в отношении объекта № 1, договор купли-продажи недвижимого имущества № 3 в отношении объекта № 2, договор купли-продажи недвижимого имущества № 4 в отношении объекта №3, договор купли-продажи недвижимого имущества № 5 в отношении объекта № 4.
 
    На основании актов приема-передачи недвижимого имущества от 14.08.2007продавец передал Крупину Н.П. частииз принадлежащего ООО «Трастовая компания «Ильдор» недвижимого имущества, определенные в договорах в качестве объектов № 1, № 2, № 3, № 4.
 
    Впоследствии, 26.10.2007,ФГУП «Ростехинвентаризация» было проведено обследование, по результатам которого на технический учет были поставлены объекты недвижимости, определенные в договорах в качестве объектов №1, № 2, № 3, № 4.
 
    ООО «Трастовая компания «Ильдор» 12.02.2008, в связи с преобразованиемпутем разделенияпринадлежащего единого объекта недвижимости,осуществило  государственную регистрацию своего права собственности в отношении пяти самостоятельных объектов недвижимости.
 
    Истец считает оспариваемые договоры незаключенными, так как предметом купли-продажи являются части единого объекта недвижимого имущества, которых, как самостоятельных объектов недвижимости, на момент подписания договоров купли-продажи не существовало.Так как стороны при подписании договоров купли-продажи не согласовали (и не могли согласовать) предметы договоров купли-продажи и определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, договоры всоответствии с п.2 ст.554 ГК РФ считаются незаключенными.
 
    Кроме того, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа,подписанного сторонами. В договоре о продаже недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, при отсутствии таких данных договор считается незаключенным.
 
    Соглашения от 28.10.2007 и 28.02.2008 к незаключеннымдоговорамкупли-продажи от 08.08.2007не имеют правового значения. Смысл этих соглашений состоит в уточнении предметов договоров. Однако уточнение предмета договора по смыслу законодательства не допускается, поскольку соглашение о предмете договора должно быть достигнуто между сторонами на момент заключения договора, а не позднее.
 
    Указанные соглашенияне могут рассматриваться и в качестве соглашений об изменении условий договоров в части условий о предмете договоров, влекущих за собой изменение момента заключения договоров в связи с достижением сторонами соглашений по условию о предмете договоров. Изменение условий договора возможно в части таких условий, как порядок оплаты, возложения расходов по заключению договора на какую-либо определенную сторону и т.п. Изменение такого существенного условия договора как условие о предмете договора не допускается, поскольку в связи с изменением предмета договора возникает новый договор с новым предметом.
 
    Соглашения от 28.10.2007 и от 15.02.2008 не могут рассматриваться и в качестве самостоятельных договоров купли-продажи, поскольку не содержат всех необходимых существенных условий для договоров такого вида (не указана цена договора).
 
    В соглашениях от 28.10.2008 предмет договоров обозначен как часть недвижимого имущества, принадлежащего продавцу. В соглашениях от 15.02.2008 предмет договоров описан как часть из литера Iи литера Бпринадлежащих продавцу железнодорожных путей,протяженностью 4344,70м.Однако на 15.02.2008 такого объекта права собственности ООО как железнодорожные пути протяженностью 4344,70м., не существовало,поскольку 12.02.2008 за ООО «Трастовая компания «Ильдор» было зарегистрировано право собственности на пять самостоятельных объектов недвижимости. Таким образом, и содержащиеся в соглашениях от 28.10.2007 и от 15.02.2008данные об объектах недвижимости не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, что, в силу ст.554 ГК РФ, влечет за собой незаключенность договоров купли-продажи от 08.08.07. Более того, в договор купли-продажи №2 от 08.08.2007 была включена разгрузочная железобетонная площадка, не принадлежащая ООО ТК «Ильдор» на праве собственности.
 
    Кроме того, в соответствии с п.2 ст. 8,п.1 ст. 131,ч.1 п.2 ст.223,п.1 ст.551ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.На момент заключения договоров продавец не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, как самостоятельные объекты права, и, соответственно, не имел права распоряжения данным имуществом, то есть, в силу ст.209 ГК РФ, оспариваемые договорыявляются недействительными сделками.
 
    Ответчик иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве от 05.03.2009 и дополнениях к нему, сославшись на необоснованность доводов истца о незаключенности оспариваемых договоров в связи с несоблюдением требований ст. 434 и 550 ГК РФ, предусматривающих наличие письменной формы договора путем составления единого документа. Считает, что нельзя рассматривать вопрос о заключенности сделки купли-продажи только в рамках оспариваемых договоров, без учета дополнительных соглашений, которыми уточнено описание объектов недвижимости. Договора купли-продажи считаются заключенными в редакции дополнительных соглашений от 28.10.07 и от 15.02.08. и с даты заключения таких соглашений. Несостоятелен довод истца и о том, что в договор купли-продажи №2 было включено не принадлежащее ООО ТК «Ильдор» недвижимое имущество - разгрузочная железобетонная площадка. Во-первых, в данном случае имеет место быть сложная вещь в составе главной вещи – ж/д пути, вдоль которого расположена разгрузочная площадка, предназначенная исключительно для данного отрезка пути в целях осуществления разгрузо-погрузочных работ, осуществляемых   только с данного отрезка пути (принадлежность главной вещи). Во-вторых, право собственности истца 12.02.2008 зарегистрировано в ЕГРП.
 
    В качестве фактического признания истцом оспариваемых договоров заключенными ответчик рассматривает действия истца по приобретению в собственность ООО ТК «Ильдор» только той части земельного участка, на котором расположены оставшиеся в собственности продавца ж/д пути, необщего пользования протяженностью 3240,7 м. (линейный объект №5).
 
    Третье лиц Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области в повторном отзыве от 05.02.2009 указало, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку, во-первых, в дополнительных соглашениях к договору  могут быть уточнения, в том числе и уточнения предмета договора, что не ведет к незаключенности договора; во-вторых, собственник вправе отчуждать имущество частями, без предварительной государственной регистации права собственности на данные части.
 
    В повторном отзыве от 10.02.2009 третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Шуйского отделения сообщается, что техинвентаризация ж/д путей осуществлялась в рамках определенных заказчиком. Сначала был описан объект протяженностью, указанной заказчиком. После согласования с заказчиком протяженность путей уточнена и приведена в соответствии с протяженностью в ранее представленной техдокументации. Были составлены техпаспорта на каждый из пяти выделенных объектов.
 
    В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения спора, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. До начала судебного заседания от представителя ООО «Трастовая компания «Ильдор» адвоката Борисовой А.С. поступило заявление о возможности рассмотрения дела без ее присутствия.
 
    Дело в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривается без участия представителя истца.
 
    В судебном заседании ответчик и его представитель, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, дали пояснения, аналогичные изложенным в письменных отзывах.  
 
    Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В собственности ООО «Трастовая компания «Ильдор» находилось недвижимое имущество–железнодорожные пути, протяженностью 4344, 70 м., инвентарный номер 24:411:001:004737970, литеры А, Б, В, I, II, III, расположенные в Ивановской области, городе Шуя, начало улица Фабричная стрелка № 201, далее улица Набережная, улица 1-я Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»), улица 1-я Московская (территория ООО «Ритекс»), далее улица 1-я Нагорая (территория ООО «Тезинка», ОАО «Комэкс», ООО «Шуйская мебельная фабрика»), окончание ОАО «Шуйский машиностроительный завод им.Фрунзе», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.06.2007, серия 37-АА №231780.
 
    03.08.07 участником ООО «Трастовая компания «Ильдор» Сальниковым В.Г. было принято решение № 4 о продаже Крупину Н.П. из принадлежащего обществувышеуказанного недвижимого имуществаего частей, а именно:
 
    - объект № 1, включающий входящие в литеру 1 стрелочные переводы № 1,2,3 ул.Фабричная; участок от начала рамного рельса стрелки № 2 до предельного столба стрелки №3, длинной 105,6м, (ул.Фабричная);участок железнодорожного пути от начала рамного рельса стрелки № 1 до начала рамного рельса стрелки № 201 длинной 173,7 м. (ул.Фабричная);участок железнодорожного пути от начала рамного рельса стрелки № 1 до начала рамного рельса стрелки № 2 длинной 76,3 м. (ул.Фабричная);участок железнодорожного пути от начала рамного рельса стрелки № 2 до упора вытяжного  тупика  длинной  240м  с  разгрузочной  железобетонной  площадкой (ул.Фабричная) - участок № 2;
 
    -  объект № 2, включающий литеру Б (пост  будка  стрелочника  (кирпичная  постройка), ул. 1-я Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»);из литеры 1 стрелочный перевод № 6 - ул.1-я Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»); участок от предельного столба стрелки № 5 до предельного столба стрелки №6, длиной 37,5 м - ул. 1-ая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы») - участок № 3;
 
    - объект № 3,включающийиз литеры 1 участок от предельного столба стрелки №7 до упора фрезерного тупика 240 м. - ул. 1-ая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы») – участок № 4,
 
    - объект № 4,включающийиз литеры 1участок от предельного столба стрелки № 8 до упора (тупик № 3) 164м – ул. 1-ая Нагорная (территория ООО «Ритекс») - участок № 5.
 
    Приказом № 7 от 03.08.2007 директора общества, принадлежащая обществу железная дорога необщего пользования, разделена на 5 объектов, в том числе на четыре объекта, подлежащие продаже Крупину Н.П., и объект, остающийся в собственности общества (в приказе указан как объект №2).
 
    Описание выделенных объектов в решении и приказе произведено по имеющейся на тот момент технической документации - техническому паспорту, изготовленному по состоянию на 29.03.2007.
 
    Согласно данному техническому паспорту объект №1 представляет собой участок 2 и часть участка 1, начиная со стрелочного перевода №3, включая стрелки №1,№ 2,№ 3 до участка 2 и до стрелки 201;       объект № 2 представляет собой участок 3;объект № 3 представляет собой участок 4; объект № 4 представляет собой участок 5. Объект №5 представляет собой оставшееся не выделенным имуществом, в том числе участок 1 до начала рамного рельса стрелки 3.
 
    08.08.2007 между ООО «Трастовая компания «Ильдор» (продавец) и Крупиным Н.П. (покупатель) были подписаны договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 в отношении объекта №1, договор купли-продажи недвижимого имущества № 3 в отношении объекта №2, договор купли-продажи недвижимого имущества № 4 в отношении объекта №3,    договор купли-продажи недвижимого имущества № 5 в отношении объекта №4.
 
    На основании актов приема-передачи недвижимого имущества от 14.08.07продавец передал покупателю частииз принадлежащего обществу недвижимого имущества, определенные в договорах в качестве объектов №1, № 2, № 3, № 4.
 
    26.10.2007ФГУП «Ростехинвентаризация», на основании заявок директора общества Громова П.А. и представителя общества Никулина В.С., действующего по доверенности от 22.08.2007, была проведена техническая инвентаризация объектов №1, № 2, № 3, № 4, № 5 по результатам которой были составлены технические паспорта, содержащие описание  объектов №1, № 2, № 3, № 4, указанных в решении участника общества от 03.08.07 и заявках на техническую инвентаризацию, с уточнениями некоторых технических характеристик объектов, связанных с технической возможностью выделения их в самостоятельные объект и их описанием в соответствии с требованиями об инвентаризации линейных объектов недвижимости. Указанные технические паспорта заказывались обществом именно для оформления купли-продажи этих объектов Крупину П.А.
 
    После изготовления технических паспортов на выделяемые объекты, стороны 28.10.2007 заключили четыре соглашения к договорам купли-продажи № 2, № 3, № 4, № 5 от 08.08.2007,в которых они привели сведения о продаваемых объектах и их описание в соответствие с данными технической инвентаризации,отраженными в технических паспортах от 26.10.2007.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества № 2 в отношении объекта №1 его описание в редакции соглашения указано как  часть из литеры I,включающаяжелезнодорожные пути в границах стрелочных переводов №1,2,3 – предельный столбик стрелки 201, инвентарный номер 24:411:002:000045630, расположенные в районе улицы Фабричная, 2-я Афанасьевская города Шуя Ивановской области, в состав которых входят: литера 1- железнодорожный путь протяженностью 595,6м, состоящий из стрелочных переводов № 1,2,3, расположенных в районе улицы Фабричная города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43; стрелочного перевода № 3, расположенного в районе улицы Фабричная города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-50; учетного участка 1 (железнодорожный путь между стрелкой 3  и стрелкой 2), длиной 105,6м, шириной 1,524м, расположенного в районе улицы Фабричная города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43;учетного участка 2 (железнодорожный путь между стрелкой 2 и упором вытяжного тупика), длиной 240,0м, шириной 1,524м, расположенного в районе улиц Фабричная, 2-я Афанасьевская города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43; учетного участка 3 (железнодорожные пути между стрелкой 1 и стрелкой 2), длиной 76,3м,   шириной 1,524м,   расположенного   в   районе  улицы   Фабричная   города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43;учетного участка 4 (железнодорожный путь между стрелкой 1 и стрелкой 201), длиной 173,7м, шириной 1,524м, расположенного в районе улицы Фабричная города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43; шпал, преимущественно из железобетона; балластного слоя длиной 595,6м, шириной 2,524м, толщиной 15-24см из гравия; а также литераII- разгрузочная площадка, площадью 600,3 м.кв, расположенная в районе улицы 2-я Афанасьевкая города Шуя Ивановской области, с покрытием из железобетонных плит,подстилающим слоем из гравийно-песчаной смеси толщиной 20см, на основании из суглинка.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества № 3 в отношении объекта № 2, его описание в редакции соглашения указано как  часть из литеры Iи литерыБ, включающаяжелезнодорожные пути от предельного столбика стрелки 5 до предельного столбика стрелки 6,   инвентарный   номер   24:411:002:000045640,   расположенные в Ивановской области городе Шуя на улице 1 Московская д. 17, в состав которых входят литераI- железнодорожный путь, протяженностью 41,5 м, состоящий из стрелочного перевода № 6, на стальных рельсах марки Р-50;          железнодорожного пути, длиной 41,5м, шириной 1,524м, на стальных рельсах марки Р-50;шпал, преимущественно из железобетона; балластного слоя, длиной 41,5м, шириной 2,524м, толщиной 15-24см из гравия: а также литераБ - нежилое здание (пост), площадью13,9кв.м, из кирпича на бутовом ленточном фундаменте.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества № 4 в отношении объекта № 3, его описание в редакции соглашения указано как частьиз литеры 1, включающая железнодорожные пути от предельного столба стрелки 7 до упорафрезерного тупика, инвентарный номер   24:411:002:000045650, расположенные в Ивановской области городе Шуя   на улице 1-я Московская, д. 17, в состав которых входит литераI- железнодорожный путь протяженностью 271,4 м, состоящий изжелезнодорожного пути, длиной 271,4м, шириной 1,524м, на стальных рельсах марки Р-50; шпал, преимущественно из железобетона;           балластного слоя, длиной 271,4м, шириной 2,524м, толщиной 15-24 см, из
гравия.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества № 5 в отношении объекта № 4, его описание в редакции соглашения указано как  частьиз литеры 1, включающая железнодорожные пути от предельного столба ранее существующей стрелки   8   до   упора   (тупик  №   3),   назначение:   сооружения   транспорта, протяженность  195,5м, инвентарный номер 24:411:002:000045660, литера I, адрес объекта: Ивановская область, город Шуя, улица 1-я Московская д.5, в состав которых входит литера1 - железнодорожный путь, протяженностью 195,5м, состоящий из железнодорожного пути, длиной 195,5м, шириной 1,524м, на стальных рельсах марки Р-43;шпал, преимущественно из железобетона;       балластного слоя, длиной 195,5м, шириной 2,524м, толщиной 15-24 см, из
гравия.
 
    По актам приема-передачи от 07.11.2007 общество передало Крупину Н.П. техническую документацию на проданное имущество – технические паспорта от 26.10.2007, содержащих описание проданных объектов, соответствующее описанию объектов в соглашениях от 28.10.2007.
 
    В последующем,  12.02.2008,ООО «Трастовая компания «Ильдор», в связи с преобразованиемпутем разделения, принадлежащего обществу единого объекта недвижимости, была произведена государственная регистрация права собственности общества в отношении пяти самостоятельных объектов недвижимости, том числе, четырех объектов, которые являлись предметом договоров купли-продажи в редакции соглашений от 28.10.2007 и которые переданы Крупину Н.П. по актам приема-передачи от 14.08.2007, в редакции соглашений от 28.10.2007.
 
    После регистрации права собственности общества на выделенные объекты, 15.02.2008 между обществом иКрупиным Н.П. заключены четыре соглашения № 2 к договорам купли-продажи от 08.08.2007, в которых указано, что они заключаются не в целях устранения разногласий относительно предмета договоров, а дляустранения разногласий между сведениями об объектах, указанных в договорах и сведениями, указанными в технической документации после их выделения и государственной регистрации права собственности, то есть для соответствия описания объектов в договорах сведениям об описании тех же объектов во вновь изготовленной технической документации и сведений занесенных ЕГРП.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества № 2 в отношении объекта №1 его описание в редакции соглашения № 2 указано как  часть из литеры I,включающаяжелезнодорожные пути в границах стрелочных переводов №1,2,3 – предельный столбик стрелки 201, назначение: сооружения транспорта,   протяженность 595,6м, инвентарный номер 24:411:002:000045630,  литеры 1, II, адрес объекта: Ивановская область, г.Шуя, район улицы Фабричная, 2-я Афанасьевская, в состав которых входят литера I- железнодорожный путь протяженностью 595,6 м, состоящий из стрелочных переводов № 1,2,расположенных в районе улицы Фабричная города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43; стрелочного перевода № 3, расположенного в районе улицы Фабричная города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-50; учетного участка 1 (железнодорожного пути между стрелкой 3 и стрелкой 2), длиной 105,6м, шириной 1,524м, расположенного в районе улицы Фабричнаягорода Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43;учетного участка 2 (железнодорожного пути между стрелкой 2 и упором вытяжного тупика) длиной 240,0 м шириной 1,524 м, расположенного в районе улицы Фабричная, 2-я Афанасьевская города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43; учетного участка 3 (железнодорожного пути между стрелкой 1 и стрелкой 2), длиной 76,3м,  шириной 1,524м,   расположенного   в  районе улицы Фабричная города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43;учетного участка 4 (железнодорожного пути    между стрелкой 1 и стрелкой 201), длиной 173,7м, шириной 1,524м, расположенного в районе улицы Фабричная города Шуя Ивановской области, на стальных рельсах марки Р-43;шпал, преимущественно из железобетона; балластного слоя длиной 595,6 м шириной 2,524 м толщиной 15-24 см из гравия, а также литерыII- разгрузочная площадка, площадью 600,3кв. м, расположенная в районе улицы 2-я Афанасьевская города Шуя  Ивановской  области,  с покрытием  из  железобетонных  плит, подстилающим слоем из гравийно-песчаной смеси, толщиной 20см,  на основании из суглинка.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества № 3 в отношении объекта №2 его описание в редакции соглашения № 2 указано как  часть из литеры Iи литерыБ,включающая железнодорожные пути от предельного столбика стрелки 5 до предельного столбика стрелки 6, назначение: сооружение транспорта, протяженность 41,57м, инвентарный номер 24:411:002:000045640, литеры I, Б, адрес объекта: Ивановская область, город Шуя, улица 1-я Московская д. 17, в состав которых входят литераI- железнодорожный путь протяженностью 41,5м, состоящий из           стрелочного перевода № 6, на стальных рельсах марки Р-50;            железнодорожного пути длиной 41,5м, шириной 1,524м, на стальных рельсах марки Р-50;шпал, преимущественно из железобетона;          балластного слоя, длиной 41,5м, шириной 2,524м, толщиной 15-24 см, из гравия, а также литерыБ - нежилое здание (пост),  площадью 13,9 м.кв, из кирпича на бутовом ленточномфундаменте.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества № 4 в отношении объекта № 3 его описание в редакции соглашения № 2 указано как  часть из литеры I,включающая железнодорожные пути от предельного столба стрелки 7 до упорафрезерного тупика, назначение: сооружение транспорта, протяженность 271,4м,    инвентарный   номер    24:411:002:000045650,    литера   I,    адрес   объекта:Ивановская область, город Шуя,  улиц 1-я  Московская д. 17, в состав которыхвходитлитера I- железнодорожный путь протяженностью 271,4м, состоящий изжелезнодорожного пути длиной 271,4м, шириной 1,524м, на стальных рельсах марки Р-50;шпал, преимущественно из железобетона;          балластного слоя, длиной 271,4м, шириной 2,524м, толщиной 15-24 см, из
гравия.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества № 5 в отношении объекта № 4 его описание в редакции соглашения № 2 указано как  часть из литеры I,включающая железнодорожные пути от предельного столба ранее существующейстрелки 8 до упора (тупик  №3), назначение: сооружения транспорта, протяженностью  195,5м, инвентарный номер 24:411:002:000045660, литера I, адрес объекта: Ивановская область, город Шуя, улица 1-я Московская д.5, в состав которых входит литера1 - железнодорожный путь, протяженностью 195,5 м, состоящий изжелезнодорожного пути, длиной 195,5 м, шириной 1,524 м, на стальных рельсах марки Р-43;шпал, преимущественно из железобетона;        балластного слоя, длиной 195,5м, шириной 2,524м, толщиной 15-24 см, из
гравия.
 
    Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, отменяя ранее принятые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, в постановлении от 16.12.2008 указал на необходимость дополнительной проверки вопроса о согласовании сторонами предмета договоров, принимая во внимание, что по смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи с положениями статей 550 и 554 того же Кодекса, договор купли-продажи недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания контрагентами и, соответственно, согласованность предмета обязательства должна определяться именно на момент подписания единого текста договора; незаключенность сделки означает ее юридическое отсутствие, а потому достигнутые в рамках такой сделки дополнительные соглашения не могут изменить несуществующие обязательства.
 
    В силу положений части 2 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
 
    Рассматривая конкретную спорную ситуацию, суд пришел к следующему выводу, исходя из нижеследующего.
 
    Согласно требованиям пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу статей 550 и 554 названного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
 
    Из содержания заключенных 08.08.2007 спорных договоров купли-продажи, видно, что волеизъявление сторон было направлено на куплю-продажу части недвижимого имущества, принадлежащего продавцу - ООО «Трастовая компания «Ильдор». При этом, учитывая, что на момент подписания договора техническое описание выделенных собственником частей объекта недвижимости из состава единого объекта отсутствовало, стороны в разделе 5 «Права и обязанности сторон» и в разделе 6 «Заключительные положения и иные условия договора» предусмотрели обязанность продавца оформить техническую документацию на выделенные объекты, подлежащие продаже, согласовав в пункте 6.1 договора условие о том,, что в случае разногласий сведений об объекте, указанных в договоре, со сведениями об объекте, указанными в технической документации после его выделения и государственной регистрации права продавца на выделенные объекты, сторонами принимается письменное соглашение о приведении сведений об объекте в соответствие.
 
    Таким образом, именно в рамках выполнения обязательств, принятых по договорам от 08.08.2007, сторонами были заключены соглашения от 28.10.2007 и от 15.02.2008, в которых было уточнено описание тех же объектов недвижимости, которые указаныв основном договоре, ив отношении которых, в последующем, 12.02.08, была осуществлена государственная регистрация права собственности продавца.
 
    В текстах соглашений к договорам прямо указано, что они заключены не для устранения разногласий относительно предмета договоров, а для устранения разногласий между сведениями об объектах, указанных в договорах и сведениями, указанными в технической документации после их выделения, то есть для соответствия описания объектов в договорах сведениям об описании тех же объектов во вновь изготовленной технической документации.
 
    Соглашения 28.10.2007 и от 15.02.2008 не изменяют и не дополняют предмет договора купли-продажи, указанными соглашениями стороны продолжили оформление  сделки купли-продажи, начатое договорами от 08.08.2007.
 
    Изменение в объекте № 2 протяженности участка с 37,5 на 41,5 м., в объекте № 3 протяженности участка с 240 на 271.4 м,  в объекте № 4 протяженности участка со 164 на 195,5 м и наименования улицы с 1-я Нагорная на 1-я Московская д.5, не свидетельствует о том, что сторонами не согласованы предметы договоров, так как предметы договоров были определены сторонами при их заключении как часть  участка  1, начиная со стрелочного перевода № 3 до участка 2 и стрелки 201, и участки 2,3,4,5, отраженные в имеющемся на тот период плане-схеме железнодорожного пути в техническом паспорте от 29.03.07. Указанные уточнения технических характеристик в описании объектов не свидетельствуют о несогласовании сторонами предмета договоров купли-продажи.
 
    По смыслу пункта 2 статьи 434 и статьи 550 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора купли-продажи недвижимости путем составления одного документа подписанного сторонами, означает невозможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. Из содержания приведенной правовой нормы не следует, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен с дополнительными соглашениями к нему, также подписанными сторонами, в том числе, соглашениями в отношении уточнения описания предмета договора. В данном случае договор купли-продажи считается заключенным в редакции дополнительных соглашений с даты заключения таких соглашений.
 
    Поскольку соглашения от 28.10.2007 и от 15.02.2008 подписаны сторонами в соответствии с принятыми обязательствами по договору от 08.08.2007, заключенная сделка купли-продажи должна оцениваться с учетом  всех названных документов. Договоры купли-продажи от 08.08.2007 следует считать заключенными в редакции соглашений от 28.10.2007 и соглашений № 2 от 15.02.2008.
 
    Оспариваемая сделка купли-продажи сторонами исполнена,  покупатель  оплатил стоимость приобретенной вещи, продавец передал вещь с соответствующей технической документации покупателю.  
 
    При изложенныхобстоятельствах суд считает, что отсутствуют основания для признания договоров незаключенными.
 
    Доводы истца о том, что до государственной регистрации права собственности общества на выделенные из единого объекта недвижимости его части общество не вправе было заключать договоры купли-продажи этих частей, суд также считает неосновательными.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    Продавец являлся собственником недвижимого имущества -железнодорожных путей, протяженностью 4344,70м, инвентарный номер 24:411:001:004737970, литеры А, Б, В, I, II, III, расположенных в Ивановской области, городе Шуя, начало улица Фабричная стрелка № 201, далее улица Набережная, улица 1-я Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»), улица 1-я Московская (территория ООО «Ритекс»), далее улица 1-я Нагорая (территория ООО «Тезинка», ОАО «Комэкс», ООО «Шуйская мебельная фабрика»), окончание ОАО «Шуйский машиностроительный завод им.Фрунзе». Право собственности Общества на указанное имуществобыло зарегистрировано в установленном законом порядке.
 
    В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем указанным объектом недвижимости, так и его частями и совершать в отношении этого имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в целом или по частям в собственность другим лицам.
 
    Согласно статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи недвижимости может быть недвижимость в составе другого недвижимого имущества, то есть часть объекта недвижимого имущества.
 
    Таким образом, Общество было вправе выделить в натуре части объекта недвижимости и продать их, реализовав право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.
 
    Выделенные части железнодорожного пути (объекты №1,№2,№3,№4), а также оставшаяся у общества часть железнодорожного пути не являются вновь созданными объектами недвижимости по смыслу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку реконструкция либо строительство новых объектов не производилось, физически новый объект недвижимости не создавался.
 
    Как следует из пункта 9 статьи 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
 
    Таким образом, закон не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право собственности на выделенные и оставшиеся части данного объекта до заключения договора купли-продажи выделенных частей. В данном случае регистрация права собственности на выделенные и оставшиеся части объекта недвижимости осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на проданные части объекта новому собственнику.
 
    Следовательно, государственной регистрации права собственности на выделенные участки железнодорожного пути и оставшуюся часть железнодорожного пути до заключения договоров купли-продажи частей железнодорожного пути не требовалось.
 
    В любом случае, оспариваемые договоры купли-продажи объектов недвижимости, заключенные в редакции соглашений от 28.10.07 и соглашений № 2 от 15.02.08, заключены после регистрации права собственности общества на выделенные объекты, которая осуществлена 12.02.08.
 
    При изложенных обстоятельствах, заявленные требования необоснованны, иск удовлетворению не подлежит.
 
    Между тем, в соответствии с требованиями статьи 168 АПК РФ арбитражный суд при принятии решения определяет, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу. При решении вопроса о том, какой закон подлежит применению по рассматриваемому делу, суд не связан доводами участвующих в деле лиц и вправе применить закон, на который они не ссылались.
 
    При предъявлении иска о признании сделки незаключенной суд вправе дать оценку ее ничтожности независимо от того, предъявлялось такое требование или нет (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Из смысла статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительной сделкой может быть признан договор, заключенный в установленном законом порядке.
 
    Суд признает заключенные сторонами договора купли-продажи ничтожными, исходя из нижеследующего.
 
    В силу действующей с 26.06.2007 редакции пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятой на основании Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    В соответствии с предыдущей редакцией названной правовой нормы допускалось установление права на неопределенную в установленном порядке часть земельного участка, которая впоследствии определялась посредством проведения процедуры межевания и кадастровых работ.
 
    Однако, с момента введения в действие вышеназванного  Закона, одновременно по договору купли-продажи недвижимости должен передаваться в собственность покупателя земельный участок, прошедший кадастровый учет.
 
    В заключенных сторонами договорах купли-продажи от 08.08.2007, в редакции соглашений от 28.10.07 и соглашений № 2 от 15.02.08, не содержится условия о передаче покупателю сформированного земельного участка (с присвоенным кадастровым номером).
 
    Таким образом, данные договоры недействительны (ничтожны), ввиду несоответствия требованиям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относятся на истца.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд
 
решил:
 
    в иске отказать.
 
    Расходы по оплате государственной пошлины по делу возложить на истца.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в апелляционную инстанцию-Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Ивановской области.
 
 
Судья                                               Г.Ю.Ельфина