Решение от 26 мая 2010 года №А17-1107/2010

 
    Арбитражный суд Ивановской области
 
 
153022 г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого 59б
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Иваново                                                                                                
 
    26 мая 2010 года                                                                                     Дело №А17-1107/2010
 
    Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Бадина А.Н.,
 
    при ведении протокола помощником судьи Романцовой М.В.,
 
    рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Диалог» к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «Юбилейный» о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 01.01.09 № 4 в размере 2 400 290 руб., при участии: от истца - директор Иванова И.Г. решение от 28.01.10,  представитель Бабашина Н.В. по дов. от 01.10.09; от ответчика- Елина Т.А. по дов. от 01.04.10, Яковлев А.Н. по дов. от 24.01.10
 
    установил:
 
    ООО «Диалог» обратилось в суд с иском к ООО «ТЦ «Юбилейный» о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.09 № 4, в размере 2 400 290 руб.. Исковые требования обоснованы тем, что согласно п.3.1 указанного договора аренды размер арендной платы за пользование помещениями первого и третьего этажа здания,  расположенного по адресу: г. Кинешма, пл. Революции, д. 4, установлен в сумме 333 000 рублей в месяц. За период действия договора с 01.01.09 по 31.05.09, когда он был расторгнут по соглашению сторон, ООО «Диалог» должно было внести арендную плату в общей сумме 1 665 000 рублей, однако за указанный период согласно платежных документов перечисленная ООО «ТЦ «Юбилейный» арендная плата составила 4 590 290 рублей, из которых истцу на день расторжения договора аренды было возвращено ответчиком только 535 000 руб., в связи с чем сумма неосновательного обогащения составила 2 400 290 руб.. Излишние платежи производились по требованию арендодателя на основании писем от 13.04.09, 06.03.09,  22.01.09,  24.02.09. После расторжения договора, помещения были сданы в аренду ИП Репину Ю.А..
 
    В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования.
 
    Представители ответчика в судебном заседании иск не признали и, ссылаясь на доводы письменных отзывов, указали, что за весь период действия договора аренды коммунальные платежи истцом не вносились и оплачивались ООО «ТЦ «Юбилейный», несмотря на условие договора об обязанности арендатора самостоятельно уплачивать все расходы по содержанию и обслуживанию предмета аренды, в связи с чем сумма задолженности за коммунальные услуги более 1 000 0000 рублей, должна быть исключена из исковых требований.
 
    Договор аренды недвижимого имущества от 01.01.09 № 4 является незаключенным, поскольку в нарушение положений п.3 ст. 607, п.1 и 2 ст. 652 ГК РФ в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в связи с чем договор аренды не может рассматриваться как допустимое доказательство возникновения гражданских прав и обязанностей между истцом и ответчиком.
 
    Согласно данных техпаспорта площадь 1 этажа нежилого здания составляет 1504 кв.м., площадь 3 этажа - 1586 кв.м., общая площадь помещений, переданных истцу в фактическое владение и пользование составляет 3090 кв.м. Согласно Отчета № 383/05/2010 по определению возможной ставки арендной платы 1 кв.метра для нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Кинешма, пл. Революции, д. 4, выполненному оценочно-консалтинговой фирмой ООО «РосБизнесОценка» по заявке ООО «ТЦ Юбилейный», размер рекомендуемой арендной платы за 1 кв. метр оцениваемого объекта без учета коммунальных платежей составляет: 12 263 рубля, без НДС; стоимость аренды 1 кв.м. в месяц 1022 рубля без НДС, в связи с чем арендная плата за период с 01.01.09 по 01.06.09 за фактическое владение и пользование нежилыми помещениями площадью 3090 кв.м составляет 15 789 900 рублей без учета НДС и коммунальных платежей, в то время как согласно п. 3.1 договора аренды № 4, ежемесячная арендная плата ООО «Диалог» за нежилые помещения площадью 3090 кв.м. составляет 333 000 рублей, то есть 107 рублей 69 коп. за 1 кв. м. ежемесячно. Ввиду изложенного при передаче бывшим директором ООО «ТЦ Юбилейный» во временное владение и пользование ООО «Диалог» помещений на 1 и 3  этаже нежилого здания универмага «Юбилейный» на заведомо невыгодных условиях, нарушены пределы осуществления гражданских прав, в результате чего, за 5 месяцев 2009 года ООО «ТЦ «Юбилейный» недополучило, а ООО «Диалог» неосновательно сберегло сумму в размере 11 724 610 руб. 00 коп.( без учета НДС и уплаты коммунальных платежей), в связи с чем иск не подлежит удовлетворению на основании ст. 10 ГК РФ.
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела. суд считает иск подлежащим удовлетворению.
 
    Установлено, что согласно Свидетельства о государственной регистрации права от 21.12.07 серии 37-АА № 249934 ООО «ТЦ Юбилейный» является собственником здания универмага «Юбилейный», назначение нежилое, 4 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 4891 кв.м., инв. № 24:405:001:002198090, лит. А, адрес объекта: Ивановская область, г. Кинешма, пл. Революции, д. 4.
 
    31.12.09 решением собрания учредителей ООО «ТЦ «Юбилейный» одобрено заключение договора аренды имущества с ООО «Диалог».
 
    01.09.09 между ООО «ТЦ «Юбилейный» (арендодатель) и ООО «Диалог» (арендатор) заключен договор аренды № 4 недвижимого имущества согласно п.1.1, 1.1.1которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору часть нежилого здания (1-й и 3-й этажи), расположенного по адресу: г. Кинешма, пл. Революции, 4, инвентарный номер 24:405:001:002198090, кадастровый номер 37:25:02:03:22:0004:24:405:001:002198090, для организации розничной торговли. Арендодатель владеет зданием на праве собственности. что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.07 серии 37-АА № 249934.
 
    По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.01.09 ООО «ТЦ «Юбилейный» передало, а ООО «Диалог» приняло в аренду часть нежилого здания (1-й и 3-й этаж), расположенного по адресу: г. Кинешма, пл. Революции, 4, для организации розничной торговли согласно договору аренды недвижимого имущества № 4 от 01.09.09. Техническое состояние здания удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п.1.1. указанного договора аренды.
 
    Согласно п.3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 333 000 рублей. В соответствие с подп. л п.2.2 договора ООО «Диалог» обязано оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам. которые арендатор обязан заключить с соответствующими организациями.
 
    В период действия договора ООО «Диалог» регулярно вносило арендную плату, в том числе в большем размере, чем это предусмотрено условиями договора, а ООО «ТЦ «Юбилейный» ее принимало, что подтверждается представленными в дело платежными документами.
 
    Соглашением сторон от 31.05.09 договор аренды недвижимого имущества № 4 от 01.09.09 расторгнут с момента подписания соглашения.
 
    По акту приема-передачи недвижимого имущества от 31.05.09 ООО «Диалог» передало, а ООО «ТЦ «Юбилейный» приняло часть нежилого здания (1-й и 3-й этаж), расположенного по адресу: г. Кинешма, пл. Революции, 4. Техническое состояние передаваемого имущества удовлетворительное. Претензий у арендодателя не имеется.
 
    Таким образом договор сторонами исполнен и прекратил свое действие.
 
    В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Указанные нормы по своему смыслу на создание и поддержание стабильных правоотношений участников хозяйственной деятельности и исключение споров, связанных с исполнением договоров, и не могут трактоваться в ущерб сложившимся на протяжении длительного времени обязательствам.
 
    Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций п. 3 ст. 607 ГК РФ служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в аренду, и его состояния. По смыслу ст.ст. 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Споры о признании договоров незаключенными инициируются недобросовестными должниками в качестве ответной меры с их стороны на обоснованные требования кредиторов. Такой возможности должна быть лишена сторона, принявшая от контрагента по договору исполнение обязательства, а отсутствие соглашения сторон по отдельным существенным условиям договора может компенсироваться их фактическими действиями по исполнению договорных обязательств.
 
    Согласно представленных в дело документов заключенный сторонами договор аренды исполнен и прекратил свое действие в связи с его расторжением по соглашению сторон. Договор аренды исполнялся обеими сторонами на протяжении длительного периода времени, объект аренды был передан арендодателем арендатору; который вносил арендную плату, принимаемую ООО «ТЦ «Юбилейный» без возражений.
 
    В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали споры и разногласия относительно неопределенности имущества, переданного в аренду, в том числе о смешении объекта аренды с другими помещениями.
 
    Имеющаяся в деле переписка в отношении исполнения договора аренды, отзывы на исковое заявление свидетельствуют, об отсутствии у ООО «ТЦ «Юбилейный» в период  действия договора и его прекращения каких-либо возражений о незаключенности договора до  рассмотрения иска в суде, заблуждений относительно предмета договора аренды. Предмет, определенный сторонами в договоре и в актах приема-передачи, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации конкретных помещений первого и третьего этажа здания, расположенного по адресу: г. Кинешма, пл. Революции, 4, и их площади, которые были переданы арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.01.09 во исполнение решения собрания учредителей ООО «ТЦ «Юбилейный» от 31.12.09 и заключенного между сторонами договора аренды, а затем возвращены арендатором арендодателю по ату приема-передачи недвижимого имущества от 31.05.09 в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон от 31.05.09.
 
    Договоре аренды содержит достаточный объема данных, позволяющих идентифицировать его объект.
 
    Состав передаваемых в аренду нежилых помещений согласован сторонами в пункте 1.1 договора аренды. содержащем указание на часть нежилого здания (1-й и 3-й этажи), расположенного по адресу: г. Кинешма, пл. Революции, 4, его инвентарный и кадастровый номера и акте приема-передачи, а их характеристики (местоположение, площадь) является определяемыми согласно представленных в материалы дела Свидетельстве о государственной регистрации права от 21.12.07 серии 37-АА № 249934 и техническом паспорте, поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, .содержащих данные, позволяющие идентифицировать объект аренды и определенно установить арендованные помещения,  в соответствие с которыми объектом аренды являлись помещения 1 этажа площадью 1504 кв.м. и 3 этажа площадью 1586 кв.м., расположенные в здании универмага «Юбилейный», назначение нежилое, 4 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 4891 кв.м., инв. № 24:405:001:002198090, лит. А, адрес объекта: Ивановская область, г. Кинешма, пл. Революции, д. 4. Использование истцом указанных арендованных помещений ответчиком не оспаривается.
 
    При таких обстоятельствах доводы ответчика со ссылкой на незаключенность договора аренды в связи с неопределенностью его объекта, являются необоснованными.
 
    Согласно п.3.1 договора аренды размер арендной платы за пользование помещениями первого и третьего этажа здания,  расположенного по адресу: г. Кинешма, пл. Революции, д. 4, установлен в сумме 333 000 рублей в месяц. За период действия договора с 01.01.09 по 31.05.09 ООО «Диалог» должно было во исполнение пункта 3.1 договора аренды внести арендную плату в общей сумме 1 665 000 рублей. Однако за указанный период, согласно представленных в материалы дела платежных документов, арендная плата,  перечисленная ООО «Диалог» ООО «ТЦ «Юбилейный», составила 4 590 290 рублей, из которых истцу было возвращено ответчиком 30.04.09, 13.05.09, 20.05.09, 09.06.09 только 535 000 руб., что ответчиком не оспаривается  и также подтверждается составленным и подписанным уполномоченными лицами сторон Актом сверки расчетов по состоянию на 07.07.09 и платежными документами.
 
    Согласно п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
 
    Исходя из содержания ст. 1103 ГК РФ, правила главы 60 ГК РФ применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
 
    В соответствие со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    В соответствие со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
 
    Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
 
    Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату, установленную договором аренды, и внесенная арендная плата в большем размере подлежит возвращению арендатору.
 
    Излишняя оплата ООО «Диалог» арендной платы за период с 01.01.09 по 31.05.09 вышла за рамки содержания обязательства по договору аренды от 01.01.09, поэтому является неосновательном обогащении ответчика за счет истца.
 
    В период действия договора аренды размер арендной платы в установленном законом порядке сторонами не изменялся, в связи с чем разница между уплаченной суммой платежей и подлежащей перечислению действительной арендной платы, установленной соглашением сторон, составляющей излишне уплаченные 2 400 290 руб., является неосновательным обогащением  ООО «ТЦ «Юбилейный». подлежащим взысканию в пользу истца.
 
    То обстоятельство, что излишние платежи производились ООО «Диалог» добровольно по требованию арендодателя на основании писем от 13.04.09, 06.03.09,  22.01.09,  24.02.09, не имеет правового значения, поскольку в соответствие с п.2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
 
    Довод ответчика о злоупотребления ООО «Диалог» правом вследствие определения единоличным исполнительным органом ООО «ТЦ «Юбилейный» в договоре заниженного размера арендной платы  необоснован, поскольку согласно ст.ст. 421, 424 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон, а исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
 
    Доводы ответчика об отказе в удовлетворении иска со ссылкой на подп. л п.2.2 договора, согласно которого ООО «Диалог» обязано оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые арендатор обязан заключить с соответствующими организациями, и зачете произведенных ООО «ТЦ «Юбилейный» за ООО «Диалог» коммунальных платежей в счет взыскиваемой суммы, суд также считает неосновательными.
 
    Указанные в подп. л п.2.2 договора платежи не являются арендной платой.
 
    Оплата ООО «ТЦ «Юбилейный» за ООО «Диалог» фактически потребленных коммунальных услуг, стоимость которых надлежаще ответчиком не доказана., выходит за рамки содержания обязательства сторон по договору аренды.
 
    Кроме того, согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В таком случае, зачет может быть произведен только при рассмотрении встречного иска.
 
    До подачи иска ответчик зачет требований не произвел, встречный иск не предъявил, в связи с чем зачет требований судом не может быть произведен.
 
    В соответствие со ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлине, а также  расходы на оплату услуг представителя, понесенные ООО «Диалог» в разумных пределах.
 
    Между ООО «Диалог» и Бабошиной Н.В. заключен договор об оказании услуг от 01.03.10, по которому представитель обязался оказывать заказчику юридические услуги в Арбитражном суде Ивановской области. Сумма вознаграждения по каждому делу определена в размере 5 000 рублей. Представительство интересов ООО «Диалог» в суде осуществлял представитель  Бабашина Н.В. по доверенности от 01.10.09. которой истцом согласно расходного кассового ордера от 01.03.10 произведена выплата 15 000 рублей.
 
    Принимая во внимание объем и сложность выполненной работы;  время, которое мог бы затратить на изучение документов и подготовку иска квалифицированный специалист; сложившуюся в Ивановской области стоимость оплаты услуг адвокатов;  количество судебных заседаний, продолжительность рассмотрения и сложность рассматриваемого дела; состав и объем правовых услуг, выполненных представителем в связи с рассмотрением дела в суде первой инстанции, суд считает, что документально подтвержденные расходы на оплату услуг представителя по данному делу в разумных пределах составляют  5 000  рублей.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ, суд
 
решил:
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «Юбилейный» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Диалог» неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 01.01.09 № 4 в размере 2 400 290 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 35 001 рубль 45 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, всего в сумме 2 435 296 рублей 45 копеек.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме.
 
 
    Судья                                                   А.Н.Бадин