Решение от 17 июля 2014 года №А16-609/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
 
Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016
 
E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Биробиджан                                                                                 Дело № А16-609/2014
 
 
    17 июля 2014года
 
 
Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2014года.
 
Полный текст решения изготовлен 17 июля 2014года.
 
 
    Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе судьи Баловой Е.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фогель Е.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Комаричева Дениса Владимировича (г. Облучье Еврейской автономной области, ОГРН 304790235900119, ИНН 790200045260)
 
    к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области(г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1027900511506, ИНН 7900001874)
 
    о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации от 13.05.2014 № 01/013/2014-885,
 
    заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Дальсантехмонтаж" (г. Хабаровск, ОГРН 1037900046293, ИНН 7901100797); администрация Облученского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (г. Облучье Еврейской автономной области, ОГРН 1067907000215, ИНН 7902525961),
 
    при участии представителей: от заявителя – Струкова А.В. (на основании доверенности от 16.06.2014); от регистрационного органа – Еременко Н.В. (на основании доверенности от 03.06.2014 № 04-01/988); от заинтересованного лица – ООО "Дальсантехмонтаж" – Струкова А.В. (на основании доверенности от 15.01.2014),
 
УСТАНОВИЛ:
 
    индивидуальный предприниматель Комаричев Денис Владимирович(далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области(далее – Управление Росреестра) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации от 13.05.2014 № 01/013/2014-885.
 
    В заявлении предприниматель ссылается на незаконность действий Управления Росреестра, выразившихся в отказе заявителю в государственной регистрации права собственности (перехода права) на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ЕАО, г. Облучье, ул. Денисова, с кадастровым номером 79:05:2400044:632, приобретенный предпринимателем на основании договора купли-продажи от 19.02.2014 в результате реализации имущества ООО "Дальсантехмонтаж", находящегося в конкурсном производстве. Отказ в государственной регистрации права собственности на указанный объект мотивирован тем, что заявителем не представлено согласие залогодержателя на отчуждение объекта. Вместе с тем, заявитель считает, что продажа заложенного имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и обременения, возникшего из договора ипотеки.
 
    В отзыве на заявление Управление Росреестра требования предпринимателя не признало, указав, что поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Определением суда от 17.06.2014, по ходатайству заявителя, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "Дальсантехмонтаж" (далее – общество) и администрация Облученского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация).
 
    Администрация в отзыве на заявление от 15.07.2014 указала, что согласно договору купли-продажи нежилого помещения от 12.11.2009 № 166, заключенному между администрацией (продавцом) и обществом (покупателем) объект недвижимости – незаконченный строительством объект, городской рынок, площадью 614,8 кв.м, находится в залоге у продавца до полной его оплаты покупателем. Цена договора составила 581 534 рубля. В бюджет муниципального образования "Облученское городское поселение" от общества поступило 290 767 рублей. При реализации заложенного имущества требования залогодержателя удовлетворены не были. Также в отзыве на заявление администрация просила суд рассмотреть дело в отсутствие её представителя.
 
    В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении требований по основаниям, изложенным в заявлении, и пояснил, что администрация не обращалась с требованием к должнику о включении её в реестр кредиторов.
 
    Представитель Управления Росреестра в судебном заседании заявленные требования не признал, поддержав доводы, изложенные в отзыве на заявление.
 
    Суд, изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании участников судебного процесса, считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, 13.11.2009 между администрацией (продавцом) и обществом (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 166, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение (незаконченный строительством объект - городской рынок, общей площадью 614,8 кв.м), принадлежащее продавцу на праве собственности, расположенное по адресу: ЕАО, Облученский район, г. Облучье, ул. Денисова, кадастровый номер 79-27-09/002/2008-540. Указанное помещение передано обществу администрацией на основании акта приема-передачи от 13.11.2009.
 
    Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 27.12.2012 по делу № А16-41/2012 ООО "Дальсантехмонтаж" признано несостоятельным (банкротом). В отношении общества открыта процедура банкротства – конкурсное производство, сроком до 27.06.2013. Определениями суда от 27.06.2013 и 19.12.2013 процедура конкурсного производства в отношении общества продлена до 27.12.2013 и 27.06.2014 соответственно.
 
    Определением от 14.06.2013 по указанному делу судом удовлетворено заявление конкурсного управляющего общества об утверждении предложения о продаже на открытых торгах в электронной форме имущества должника, в том числе, объекта незавершенного строительства, 1 этажного, общей площадью 614,8 кв.м, степенью готовности 97 %, инв. № 2552, кадастровый (условный) номер 79-27-09/002/2008-540, адрес объекта: ЕАО, Облученский район, г. Облучье, ул. Денисова, оценочной стоимостью 10 172 960 рублей, являющегося предметом залога ОАО "Российский сельскохозяйственный банк".  
 
    Согласно протоколу об итогах торгов по продаже имущества ООО "Дальсантехмонтаж" от 18.02.2014 торги по продаже имущества общества по лоту № 2 признаны состоявшимися; победителем торгов признан предприниматель с условием о приобретении им лота № 2: нежилое здание 334,7 кв.м; нежилое здание – рынок 195,1 кв.м; объект незавершенного строительства 614,8 кв.м, степень готовности 97 %, по адресу: ЕАО, Облученский район, г. Облучье, ул. Денисова, д. 38, по цене 3 691 000 рублей.  
 
    19.02.2014 между обществом и предпринимателем заключен договор купли продажи, в том числе, спорного объекта недвижимости, по цене 1 831 622 рубля.
 
    Объекты недвижимого имущества, поименованные в договоре купли-продажи от 19.02.2014, вместе с документами, относящимися к имуществу, переданы обществом предпринимателю по акту приема-передачи от 15.03.2014, подписанному обеими сторонами договора. В числе переданного имущества передан и объект незавершенного строительства.
 
    Предприниматель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Письмом от 13.05.2014 № 01/013/2014-885 заявителю отказано в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку им не представлено согласие залогодержателя на продажу объекта незавершенного строительства.
 
    Не согласившись с действиями Управления Росреестра, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
 
    В соответствии с пунктом 5 статьи 131ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
 
    Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 198Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Согласно части 5 статьи 200АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
 
    Пунктом 1 статьи 131ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
 
    На основании статьи 551ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
 
    В соответствии со статьей 2Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Согласно статье 17Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
 
    Статья 20Закона о государственной регистрации содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. Указанный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
 
    Отказывая в государственной регистрации перехода права собственности, регистрирующий орган ссылается на то обстоятельство, что поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации ограничения (обременения) ипотеки на отчуждаемый объект недвижимого имущества, и заявителем не представлено согласие залогодержателя на продажу объекта незавершенного строительства, регистрация права собственности в данной ситуации не допускается.
 
    Вместе с тем, в силу части 1 статьи 4Закона о государственной регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него.
 
    Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным закономот 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (часть 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации).
 
    В силу части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
 
    Согласно пункту 1 статьи 126Закона банкротстве с момента принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства все ограничения относительно распоряжения имуществом должника, в том числе связанные с его обременением, снимаются, тем самым прекращаются залоговые обязательства, а предмет залога включается в конкурсную массу.
 
    При этом Закон о банкротстве не предусматривает исключений из данного правила для имущества должника, находящегося под залогом. Все имущество должника (за исключением имущества, изъятого из оборота), имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, включается в конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. После оценки имущества конкурсный управляющий приступает к его продаже на открытых торгах, при этом согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.
 
    Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138Закона о банкротстве.
 
    Из смысла положений статьи 131, пункта 3 статьи 138 Закона о банкротстве, определяющих порядок погашения требований залоговых кредиторов, следует, что при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом), согласие залогодержателя на отчуждение недвижимого имущества, не требуется.
 
    Кроме того, как разъяснено в пункте 12Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 № 58, при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Закономо банкротстве (пунктами 4, 5, 8- 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1Закона о банкротстве.
 
    В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что после проведения торгов и заключения 19.02.2014 между ООО "Дальсантехмонтаж" и предпринимателем договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, право залога (ипотеки) прекратилось в силу закона, соответственно оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности не имелось.
 
    Кроме того, согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.07.2009 № 092900/0035-7, заключенному между ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" (залогодержателем) и ООО "Дальсантехмонтаж" (залогодателем) в обеспечение надлежащего исполнения обществом обязательств по договору об открытии кредитной линии № 092900/0035 от 18.06.2009, ООО "Дальмантехмонтаж" передало залогодержателю, в залог нежилое здание – рынок, 1-этажный, общей площадью 195,1 кв.м, инвентарный номер 2552, Литер В, и право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание.
 
    Таким образом, объект незавершенного строительства, 1-этажный, общей площадью 614,8 кв.м, степенью готовности 97 %, инв. № 2552, кадастровый (условный) номер 79-27-09/002/2008-540, адрес объекта: ЕАО, Облученский район, г. Облучье, ул. Денисова, в государственной регистрации перехода права собственности которого Управлением Росреестра заявителю отказано, не являлся предметом залога ОАО "Российский сельскохозяйственный банк".  
 
    Учитывая изложенное, действия регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации перехода права собственности противоречат положениям Закона о государственной регистрации, Закона о банкротстве и нарушают права заявителя.
 
    При таких обстоятельствах, заявление предпринимателя подлежит удовлетворению.
 
    При обращении в суд заявитель уплатил в доход федерального бюджета 200 рублей государственной пошлины, что подтверждается чеком-ордером от 15.05.2014.
 
    В силу статьи 110 АПК РФ с Управления Росреестра в пользу предпринимателя надлежит взыскать 200 рублей судебных расходов, понесенных на уплату государственной пошлины.
 
    Руководствуясь статьями 110, 176, 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
реШил:
 
    заявление индивидуального предпринимателя Комаричева Дениса Владимировича удовлетворить.
 
    Признать незаконными действия управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, выразившиеся в отказе от 13.05.2014 № 01/13/2014-885 в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Комаричева Дениса Владимировича на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ЕАО. Облученский район, г. Облучье, ул. Денисова.
 
    Взыскать с управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной областив пользу индивидуального предпринимателя Комаричева Дениса Владимировича 200 (Двести) рублей судебных расходов, понесенных на уплату государственной пошлины.
 
    Решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда.
 
    Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решение (изготовления его в полном объеме).
 
    Если иное не предусмотрено АПК РФ, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
 
    В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru. 
 
 
    Судья
 
Е.В. Балова