Решение от 09 июня 2014 года №А16-45/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
 
Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016
 
E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Биробиджан                                                                          Дело № А16-45/2014
 
 
    09 июня 2014года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2014года. Полный текст решения изготовлен 09 июня 2014года.
 
    Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе
 
    судьи Яниной С.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Смидовичский муниципальный район» Еврейской автономной области (Еврейская автономная область, Смидовичский район, п. Смидович, ОГРН 1027900634695, ИНН 7903002308)
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Дальмебель-Стройинвест» (Хабаровский край, г. Хабаровск, ОГРН 1022701196363, ИНН 2723048463)
 
    о взыскании задолженности по арендной плате в размере 997 200 рублей 18 копеек и пени в сумме 179 458 рублей; 
 
    о досрочном расторжении договора аренды,
 
    третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель Мамедов Алигусейн Алигейдар оглы,
 
    при участии:
 
    от истца – Окунева А.Ю., представителя по доверенности от 10.01.2014,
 
    от ответчика, третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом,
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    Администрация муниципального образования «Смидовичский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дальмебель-Стройинвест» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 997 200 рублей 18 копеек и пени в сумме 179 458 рублей;  о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 07163 от 26.10.2007.
 
    Определением от 23.04.2014 по ходатайству истца произведена замена наименования ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Дальмебель-Стройинвест» (ОГРН 1022701196363, ИНН 2723048463) на общество с ограниченной ответственностью  «Стройинвест» (ОГРН 1022701196363, ИНН 2723048463) (далее – ООО «Стройинвест»). 
 
    Определением от 21.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Мамедов Алигусейн Алигейдар оглы (далее – ИП Мамедов А.А.о., предприниматель), как сторона договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 07163 от 26.10.2007.
 
    В судебном заседании представитель администрации исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
 
    В силу части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
 
    Получение ответчиком судебных актов по делу подтверждается почтовыми уведомлениями. Кроме того, направление ответчиком в адрес суда ходатайств по делу (об отложении судебного заседания от  10.02.2014, от 05.03.2014)  также свидетельствует о том, что  ответчик располагает информацией о начавшемся судебном процессе.
 
    Исходя из положений статей 121 – 123 АПК РФ, суд может рассмотреть дело в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, если он сделал все от него зависящее для их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, использовал все доступные суду способы для обеспечения заинтересованному лицу возможности участия в процессе.
 
    Из имеющейся в деле телеграммы, направленной третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора, по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, следует, что телеграмма не вручена получателю в связи с тем, что квартира закрыта. Предприниматель за получением телеграммы не явился. 
 
    В силу пункта 2 части 4 статьи 123АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
 
    При таких обстоятельствах, ответчик и третье лицо, считаются извещенными о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
 
    Суд, с учетом мнения представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика и третьего лица.
 
    Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.
 
    Как следует из материалов дела, на основании  статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), распоряжения главы администрации от 19.09.2007 № 295, протокола от 24.10.2007 № 3 о результатах открытого аукциона на продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между администрацией (арендодатель) и ИП Мамедовым А.А.о. заключен договор № 07163 от 26.10.2007 аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – договор аренды от 26.10.2007). 
 
    Согласно пункту 1.1. договора аренды от 26.10.2007 арендатор предоставил арендатору, а арендатор принял в аренду сроком на 10 лет земельный участок, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, пос. Приамурский, 1350 метров на север от дома № 46 по ул. Набережная, с кадастровым номером 79:06:33 00 012:0014, общей площадью 197 000 кв.м.
 
    Срок договора аренды установлен с 26.10.2007 по 26.10.2017.
 
    В соответствии с разделом 4 договора аренды от 26.10.2007 размер арендной платы определен сторонами в приложении № 1 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью.  Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца.
 
    Земельный участок передан администрацией предпринимателю по акту от 26.10.2007, подписанному обеими сторонами.
 
    12 августа 2008 года между ИП Мамедовым А.А.о. (цедент) и ООО «Дальмебель-Стройинвест» (цессионарий) (в настоящее время в связи с изменением наименования - ООО «Стройинвест») заключен договор уступки прав, в соответствии с которым предприниматель уступил, а общество приняло права в полном объеме по договору аренды от 26.10.2007, заключенному между предпринимателем и администрацией. 
 
    Из пункта 2.4 договора уступки прав следует, что уступаемые права передаются обществу безвозмездно.
 
    Письмом от 12.08.2008 предприниматель уведомил администрацию о заключении договора уступки прав по договору аренды от 26.10.2007. Просил осуществить государственную регистрацию договора уступки права аренды на земельный участок с новым правообладателем – обществом.
 
    В связи с ненадлежащим исполнением обязательством по внесению  арендной платы по договору аренды от 26.10.2007, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу (стороне договора цессии) о взыскании задолженности и о расторжении договорааренды от 26.10.2007.  
 
    Согласно статье 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.
 
    Местонахождением юридического лица в соответствии с пунктом 2 статьи 54ГК РФ является место его государственной регистрации.
 
    Ответчиком по настоящему делу является ООО «Стройинвест», местонахождением которого является г. Хабаровск.
 
    Вместе с тем процессуальным законодательством закреплено правило об альтернативной подсудности, когда истец по своему выбору вправе обратиться в иной арбитражный суд. В частности, в силу части 4 статьи 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту исполнения договора.
 
    Из договора аренды от 26.10.2007, договора уступки права от 12.08.2008 следует, что местом его исполнения является пос. Приамурский Смидовичского района Еврейской автономной области. Предмет аренды – недвижимое имущество находится в пос. Приамурский Смидовичского района Еврейской автономной области, где это имущество и передавалось в пользование. 
 
    Кроме того, в  соответствии с частью 1 статьи 38 АПК РФ в арбитражный суд по месту нахождения недвижимого имущества предъявляются иски о правах на него.
 
    Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» разъяснено, что по месту нахождения недвижимого имущества рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.
 
    Одним из исковых требований, является требований о расторжении договора аренды земельного участка, который заключен сроком на 10 лет и подлежит государственной регистрации, в связи с чем, удовлетворение заявленного требования повлечёт за собой необходимость внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    При таких обстоятельствах истец, на основании статей 36, 38 АПК РФ, правомерно  обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области.
 
    Суд, рассмотрев требование администрации о досрочном расторжении договора аренды,  пришел к выводу о том, что оно подлежит оставлению без рассмотрения.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 450Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 60Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452ГК РФ.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 452ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    В соответствии со статьей 619ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям, предусмотренным законом, а также договором в соответствии с пунктом 2 статьи 450ГК РФ.
 
    В силу пункта 3 статьи 619ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Таким образом, действующим законодательством установлен обязательный досудебный порядок по требованию о расторжении договора.
 
    В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования настоящего спора истцом одновременно с исковым заявлением представленопретензионное письмо от 20.11.2013 № 557, адресованное ООО «Дальмебель-Стройинвест», с указанием на необходимость погасить задолженность по арендной плате и предупреждением об обращении в арбитражный суд с требованием о досрочном расторжении договора.
 
    Из приложенной к данному претензионному письму почтовой квитанции следует, что письмо направлено 21.11.2013 Мамедову А.М.
 
    Точный адрес направления ни претензия, ни почтовая квитанция не содержат. Более того, директором общества является Мамедов Д.А., адресатом в почтовой квитанции указан Мамедов А.М., что также не позволяет расценить данное отправление как извещение законного представителя юридического лица.
 
    На основании изложенного, письмо от 20.11.2013 № 557 не является доказательством урегулирования настоящего спора в досудебном порядке.
 
    В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
 
    Таким образом, поскольку истцом не соблюден обязательный досудебный порядок расторжения договора с ответчиком, исковые требования в указанной части подлежат оставлению без рассмотрения.
 
    В силу части 2 статьи 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
 
    Согласно статье 606ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В силу пункта 2 статьи 609ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Согласно пункту 3 статьи 433ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  сделок с ним по состоянию на 08.04.2014.
 
    Исходя из пункта 5 статьи 22Земельного кодекса РФ и пунктов 15, 16Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11, перенаем земельного участка допускается в пределах срока договора аренды без согласия собственника и для этого достаточно направления ему арендатором уведомления о передаче своих прав и обязанностей третьему лицу, если иное не предусмотрено договором.
 
    Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
 
    В силу пункта 2 статьи 615ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
 
    Согласно статье 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
 
    В силу статьи 388ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
 
    Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенайм должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
 
    Норма пункта 2 статьи 389 ГК РФ имеет императивный характер, не связана с возникновением, изменением, прекращением вещных прав на объект аренды, требование о необходимости государственной регистрации не поставлено в зависимость от вида или объема передаваемых прав по сделке, требующей государственной регистрации, что свидетельствует о необходимости государственной регистрации договора цессии от 12.08.2008.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Поскольку договор цессии от 12.08.2008, заключенный между предпринимателем и ООО «Стройинвест» в установленном законом порядке не зарегистрирован, то он является незаключенным.
 
    Данный вывод соответствует разъяснениям, данным в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Незаключенный договор цессии не порождает прав и обязанностей, стороны не могут на него ссылаться в  отношениях с третьими лицами.
 
    Таким образом, права и обязанности арендатора по отношению к арендодателю – администрации у ООО «Стройинвест» не возникли. Общество не может являться обязанным лицом по отношению к истцу по внесению арендной платы по договору аренды, заключенному администрацией с ИП Мамедовым А.А.о.
 
    Поскольку незаключенный договор не порождает возникновения прав и обязанностей, правовые основания для удовлетворения исковых требований администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.10.2007, отсутствуют.
 
    При таких обстоятельствах, требования истца к ООО «Стройинвест» о взыскании арендной платы по договору аренды от 26.10.2007 удовлетворению не подлежат.
 
    Истцом в качестве ответчика по требованию о взыскании арендной платы по договору аренды от 26.10.2007 указано общество. Случаи, при которых суд инициирует привлечение лица в качестве ответчика (часть 5 статьи 48АПК РФ) либо самостоятельно привлекает лицо в качестве ответчика (часть 6 статьи 46АПК РФ) в данном деле отсутствуют.
 
    Подобная инициатива суда в данном случае вошла бы в противоречие с принципом состязательности сторон.
 
    Пунктом7 статьи 1  ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 65ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    Администрация не лишена права обратится с иском о взыскании задолженности по арендной платы к надлежащему ответчику в рамках иного судебного спора.
 
    Руководствуясь статьей 123, пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 149, 156, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р  Е  Ш  И  Л :
 
    Исковые требования администрации муниципального образования «Смидовичский муниципальный район»Еврейской автономной областик обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест»о досрочном расторжении договора аренды  № 07163 от 26.10.2007 земельного участка, - оставить без рассмотрения.
 
    В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Смидовичский муниципальный район»Еврейской автономной области о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест»задолженности по арендной плате в размере 997 200 рублей 18 копеек и пени в сумме 179 458 рублей, отказать.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Еврейской автономной области.
 
    В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru. 
 
 
 
    СудьяС.В. Янина