Решение от 04 июня 2014 года №А16-1275/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
 
Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016
 
E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Биробиджан                                                                                 Дело № А16-1275/2013
 
 
    "04" июня 2014года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2014года. Полный текст решения изготовлен 04 июня 2014года.
 
    Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:
 
    судьи Яниной С.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Широкой Е.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТеплоВодоКаналРемонт" (п. Партизанское Смидовичского района Еврейской автономной области, ОГРН 1107907001091, ИНН 7903528041)
 
    к администрации Волочаевского сельского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (п. Партизанское Смидовичского района Еврейской автономной области, ОГРН 1057900134049, ИНН 7903526083),
 
    о признании недействительным договора аренды имущества от 25.02.2011 № 1,
 
    о признании недействительным договора аренды имущества от 25.02.2011 № 2,
 
    о признании недействительным договора аренды имущества от 25.02.2011 № 3,
 
    о признании недействительным договора аренды имущества от 25.02.2011 № 4,
 
    об обязании заключить новые договоры на основании действующих тарифов, ставок арендной платы, законодательно установленных в сфере жилищно-коммунального хозяйства,
 
    третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:
 
    администрация муниципального образования «Смидовичский муниципальный район Еврейской автономной области» (п. Смидович Смидовичского района Еврейской автономной области),
 
    оценщик – индивидуальный предприниматель Лукьяненко Лариса Анатольевна (г. Биробиджан Еврейской автономной области),
 
    в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного разбирательства,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    общество с ограниченной ответственностью «ТеплоВодоКаналРемонт»  (далее – ООО "ТВКР", общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к администрации Волочаевского сельского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация)о признании недействительным договора аренды имущества от 25.02.2011 № 1, о признании недействительным договора аренды имущества от 25.02.2011 № 2, о признании недействительным договора аренды имущества от 25.02.2011 № 3, о признании недействительным договора аренды имущества от 25.02.2011 № 4, об обязании заключить новые договоры на основании действующих тарифов, ставок арендной платы, законодательно установленных в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
 
    03 февраля 2014 года в арбитражный суд от общества поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором истец просил суд признать договоры аренды имущества №№ 1-4, заключенные между администрацией и обществом 25.02.2011,  недействительными в части установленной рыночной стоимости имущества, а также рыночной стоимости арендной ставки годового размера за пользование имуществом.
 
    Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
 
    Истцом также заявлено об отказе от требований в части обязания администрации заключить новые договоры на основании действующих тарифов, ставок арендной платы, законодательно установленных в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
 
    В силу части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции отказаться от иска полностью или частично.
 
    Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49  АПК РФ).
 
    Поскольку ходатайство истца о частичном отказе от исковых требований заявлено до принятия судебного акта, не противоречит закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушает прав и законных интересов других лиц, суд принимает отказ от иска в части обязания администрации заключить новые договоры на основании действующих тарифов, ставок арендной платы, законодательно установленных в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
 
    При таких обстоятельствах производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
 
    Определением от 27.02.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца экспертизы по вопросу определения  рыночной стоимости объектов недвижимости и рыночной стоимости арендной ставки за пользование объектами коммунальной инфраструктуры на момент заключения спорных договоров аренды имущества.
 
    Определением от 16.04.2014 производство по делу возобновлено.
 
    Лица, участвующие в деле, в порядке статьи 123 АПК РФ надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. До начала судебного заседания в арбитражный суд посредством факсимильной связи от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
 
    Суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующему.
 
    Администрацией на основании постановления главы от 20.12.2010 г. № 79 "О проведении открытого конкурса на право заключения договоров аренды объектов коммунальной инфраструктуры, находящихся в муниципальной собственности Волочаевского сельского поселения" 17.02.2011 проведен открытый конкурс на право заключения договоров аренды объектов коммунальной инфраструктуры. Начальная  (минимальная) цена договора в виде годового размера арендной платы  определена по четырем лотам в извещении о проведении конкурса в размере 3 130 631 рубля 60 копеек. В проекте  приложения № 1 к проектам договоров  аренды (являющимся неотъемлемой частью конкурсной документации) указано, что рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом установлена согласно отчетам об оценке имущества № № 56, 57, 58, 59-2010/Н, произведенного ИП Лукьяненко Л.А. (том 1 л.д. 121).
 
    Победителем открытого конкурса на право заключения договоров аренды объектов коммунальной инфраструктуры признан единственный участник конкурса – ООО "ТВКР".
 
    Нахождение недвижимого имущества в собственности администрации подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, представленными ответчиком в материалы дела. В связи с чем не принимается довод общества об отсутствии у администрации права на передачу имущества в аренду.
 
    25 февраля 2011 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании протокола № 2 рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 17.02.2011, заключены договоры № № 1 - 4 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Волочаевское сельское поселение" (далее – договоры) с приложениями № 1 и № 2, являющимися неотъемлемой частью договоров. Приложение № 1 к договорам содержит перечень передаваемого в аренду муниципального имущества муниципального образования "Волочаевское сельское поселение", предназначенного для теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения и размер арендной платы. Приложение № 2 к договорам – акты приема-передачи.
 
    По договору № 1 от 25.02.2011 обществу за обусловленную плату во временное пользование и владение передано имущество в целях оказания жилищно-коммунальных услуг: имущественный комплекс – объекты коммунальной инфраструктуры, предназначенные для водоснабжения и водоотведения с. Волочаевка-1, в состав которого согласно приложению № 1 к настоящему договору вошли:
 
    - здание водоочистных сооружений общей площадью 280,8 м?, расположенное в доме № 4а по улице Партизанской села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области;
 
    - нежилое здание КНСобщей площадью 21,4 м?, расположенное в доме № 9а по улице Партизанской села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области;
 
    - накопительная емкость второго подъема общей площадью 134 м?, расположенная в доме № 4а по улице Партизанской села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области;
 
    - шахтный колодец общей площадью 12,4 м?, расположенный в доме № 4а по улице Партизанской села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области;
 
    - сети водоснабжения (2 882,3 погонных метра) села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области;
 
    - сооружения канализационных сетей (138,9 погонных метра) села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области.
 
    Рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом установлена в размере 1 061 706 рублей 50 копеек без НДС на основании вышеуказанных отчетов оценщика, на что имеется ссылка в приложении № 1.
 
    Объектом аренды по договору № 2 от 25.02.2011 является имущественный комплекс – объекты коммунальной инфраструктуры, предназначенные для водоснабжения с. Партизанское: сети водоснабжения с. Партизанское Смидовичского района Еврейской автономной области (3 488,5 погонных метра) от колонки в районе улицы Вокзальной села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области (приложение № 1 к договору № 2 от 25.02.2011).
 
    Рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом установлена в размере 390 432 рубля 10 копеек  без НДС на основании отчетов оценщика № № 56, 57, 58, 59-2010/Н, на что имеется ссылка в приложении № 1.
 
    По договору № 3 от 25.02.2011в аренду передан имущественный комплекс – объекты коммунальной инфраструктуры, предназначенные для теплоснабжения с. Волочаевка-1, в состав которого согласно приложению № 1 вошли:
 
    - котельная общей площадью 108 м?, расположеая в доме № 21а по улице Октябрьской села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области;
 
    - котельная общей площадью 111 м?, расположенная в доме № 29в по улице Партизанской села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области;
 
    - тепловые сети от котельной дома № 21а по улице Октябрьской до жилого массива села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области (424,4 погонных метра);
 
    - тепловые сети от котельной до школы № 11 села Волочаевка-1 Смидовичского района Еврейской автономной области, протяженностью 115,1 погонных метра.
 
    Рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом установлена в размере 656 095 рублей 28 копеек без НДС на основании отчетов оценщика № № 56, 57, 58, 59-2010/Н, на что имеется ссылка в приложении № 1.
 
    По договору № 4 от 25.02.2011, согласно приложению № 1, обществу в аренду передан  имущественный комплекс – объекты коммунальной инфраструктуры, предназначенные для теплоснабжения с. Партизанское:
 
    - котельная общей площадью 220,2 м?, расположенная в доме № 9 по улице Партизанской села Партизанское Смидовичского района Еврейской автономной области;
 
    - тепловые сети от котельной дома № 9 по улице Партизанской до жилого массива села Партизанское Смидовичского района Еврейской автономной области (1 771,8 погонных метра).
 
    Рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом установлена в размере 1 022 397 рублей 82 копейки  без НДС на основании отчетов оценщика № № 56, 57, 58, 59-2010/Н, на что имеется ссылка в приложении № 1.
 
    По актам приема-передачи от25.02.2011, подписанным обеими сторонами без замечаний, имущественные комплексы переданы арендатору. Претензии у принимающей стороны в отношении имущества отсутствовали.
 
    Срок действия договоров аренды установлен сторонами в разделе 1 договоров №№ 1-4 от 25.02.2011 и составляет 5 лет, с 25.02.2011 по 24.02.2016.
 
    ООО "ТВКР", считая, что администрацией завышена сумма арендных платежей, обратилось в суд с настоящими требованиями.
 
    Возникшие между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами, предусмотренными главой 34Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) – аренда.
 
    Согласно статье 606ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 2 статьи 609ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Поскольку по договорам аренды №№ 1 – 4 передано обществу недвижимое имущество, они  заключены на срок более года, то они подлежат государственной регистрации.  На представленных в материалы дела копиях договоров аренды №№ 1 – 4 имеются отметки о государственной регистрации.
 
    Договоры аренды № 1-4 от 25.02.2011 заключены на основании проведенного администрацией открытого конкурса на право заключения договоров аренды объектов коммунальной инфраструктуры, находящихся в муниципальной собственности в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" и правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества", утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (далее - Правила).
 
    Пунктом 98, подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором; документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать, в частности, указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
 
    В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421ГГКРФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
 
    Истцом не приведен закон, устанавливающий такое регулирование в отношении спорного недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.
 
    К таким нормативным актам не относится Федеральный законот 27.06.2006 г. № 135-ФЗ "О защите конкуренции", так же как и Федеральный законот 29.07.1998  "Об оценочной деятельности".
 
    Арендная плата по договору, заключенному на торгах в порядке, установленном правилами законодательства о защите конкуренции, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.
 
    Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды" (далее - Постановление № 73), размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов.
 
    Арендная плата за объекты коммунальной инфраструктуры определена в конкурсной документации в соответствии с отчетами об оценке имущества  №№ 56-59 – 2010/Н «Об определении рыночной стоимости арендной ставки за пользование объектами коммунальной инфраструктуры в целях теплоснабжения и водоснабжения, расположенных по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, с. Партизанское и с. Волочаевка-1».
 
    Ссылка на указанные отчеты содержится в приложениях № 1 к договорам аренды, являющихся неотъемлемой их частью, и в конкурсной документации.
 
    Таким образом, директор ООО "ТВКР" знал о существовании вышеуказанных отчетов об оценке имущества с момента подачи заявок на участие в открытом конкурсе на право заключения договоров аренды объектов коммунальной инфраструктуры, находящихся в муниципальной собственности Волочаевского сельского поселения, то есть с 10.02.2011.
 
    Путем подачи заявки на участие в открытом конкурсе он выразил согласие с предложенными условиями заключения договора аренды, с его существенными условиями, в том числе, и с размером арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
 
    В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
 
    В договорах аренды №№ 1 – 4  размер арендной платы сторонами согласован, договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, следовательно, они являются заключенными.
 
    В исковом заявлении истец указывает на нарушение при заключении договоров аренды требований части 1 статьи 654 ГК РФ, поскольку в нарушение требований пункта 3 статьи 424 ГК в рамках договоров аренды №№ 1 – 4  взимается арендная плата, рассчитанная за аналогичные товары. В обоснование  ссылается на то, что оценщиком при составлении отчётов применялся метод аналогии при расчете квадратного метра арендуемых объектов.
 
    Между тем, пункт 1 статьи 654 ГК РФ накладывает запрет на применение правил определения цены, предусмотренных пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, в случае, если  отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о размере арендной платы.
 
    В рассматриваемом случае, как указано выше,  размер арендной платы в договорах аренды №№ 1 – 4  сторонами согласован.
 
    Требования пункта 1 статьи 654 ГК РФ при заключении договоров аренды не нарушены.
 
    Кроме того, пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 25 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
 
    Как следует из отчетов об оценке имущества № № 56, 57, 58, 59-2010/Н, произведенного ИП Лукьяненко Л.А., ею  не применялся сравнительный подход при проведении оценки.
 
    Таким образом, поскольку:
 
    при заключении договоров аренды №№ 1 – 4 ответчик являлся собственником передаваемого в аренду имущества;
 
    договоры аренды №№ 1 – 4 заключены по итогам торгов, то есть с соблюдением порядка заключения договоров аренды муниципального имущества;
 
    сторонами согласованы существенные условия договора аренды недвижимости (в том числе, размер арендной платы);
 
    договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке, то нарушений статьи 608, пункта 1 статьи 654. Пункта 1 статьи 422 ГК РФ (на которые истец ссылается в обоснование своих требований), при заключении договоров аренды не допущено, основания для признания их недействительными  в части установленной рыночной стоимости имущества, а также рыночной стоимости арендной ставки годового размера за пользование имуществом, отсутствуют.
 
    Определением от 03.10.2013 истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Платежным поручением № 14 от 24.02.2014 общество уплатило на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в счет оплаты экспертизы в размере 50 000 рублей.
 
    В соответствии пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Следовательно, судебные расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы следует отнести на истца.
 
    При изготовлении резолютивной части решения, оглашенной 28.05.2014 допущены описки в его вводной части при  указании ОГРН и ИНН истца.  Указаны ОГРН и ИНН ООО «ТВКР» 1077907001611, 7903526774 соответственно.
 
    Между тем,  ОГРН и ИНН истца – ОГРН 1107907001091,   ИНН 7903528041, что следует из искового заявления, а также иных документов, приложенных к нему.  
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, вправе по заявлению лица, участвующего в деле, или по своей инициативе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания. Нормы АПК РФ не содержат запрета на исправление допущенных описок при изготовлении резолютивной части решения при изготовления решения в полном объёме. 
 
    Поскольку, судом допущена описка в резолютивной части решения, оглашённом 28.05.2014,  в части указания ОГРН и ИНН общества, и их исправление не поменяет содержания судебного акта (наличие гражданско-правовых правоотношений между сторонами на основании договоров и наличие обязательств сторон), она подлежит исправлению.
 
    На основании вышеизложенного, в порядке статьи 179 АПК РФ суд исправляет описку, допущенную в резолютивной части решения от 28.05.2014 в части указания ОГРН и ИНН общества. Следует читать  ОГРН И ИНН общества ОГРН 1107907001091, ИНН 7903528041соответственно.
 
    Руководствуясь статьями 49, 65, 150, 151, 156, 167-171, 180, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р  Е  Ш  И  Л :
 
    Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «ТеплоВодоКаналРемонт» от исковых требований в части обязания администрации Волочаевского сельского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области заключить новые договоры на основании действующих тарифов, ставок арендной платы, законодательно установленных в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
 
    Производство по делу в указанной части прекратить.
 
    В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ТеплоВодоКаналРемонт» о признании недействительными договоров аренды имущества от 25.02.2011 № 1, от 25.02.2011 № 2, от 25.02.2011 № 3, от 25.02.2011 № 4 в части установленной рыночной стоимости имущества, а также рыночной стоимости арендной ставки годового размера за пользование имуществом, отказать.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТеплоВодоКаналРемонт» в доход федерального бюджета 16 000 рублей государственной пошлины по иску.
 
    Расходы по проведению судебной экспертизы отнести на общество с ограниченной ответственностью «ТеплоВодоКаналРемонт».
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия  (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд  Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
 
    В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru. 
 
 
 
    Судья
 
С.В.Янина