Решение от 17 октября 2014 года №А15-2560/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    город  Махачкала
 
    17  октября 2014 года                                                                               Дело №А15-2560/2014
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2014 года
 
    Решение в полном объеме изготовлено  17 октября 2014 года
 
 
    Судья Арбитражного суда Республики Дагестан Ахмедов Д.А.,при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Курбановой З.К., рассмотрев в открытом судебном заседании  материалы дела по исковому заявлению администрации муниципального образования «Новолакский район» (ОГРН 1020500909660) к индивидуальному предпринимателю Юсупову Гасану Махачевичу (ОГРНИП 305053409100061) о расторжении договора аренды земельного участка от 09.08.2005 №29-05 и  об отмене государственной регистрации этого договора,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца -  Магомедов Н.С. (доверенность от 07.07.2014),
 
    от ответчика -  Гасанов Г.М. (доверенность от 27.08.2012),
 
    от третьего лица (Росреестр) - не явились, извещено,
 
    от третьего лица (комитета)- не явились, извещено,
 
    от третьего лица (сельской администрации)- не явились, извещено,
 
 
    УСТАНОВИЛ:
 
 
    администрация муниципального образования «Новолакский район» (далее- районная администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Юсупову Гасану Махачевичу (далее- предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 09.08.2005 №29-05 и  об отмене государственной регистрации этого договора.
 
    К участию в делев качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  на стороне ответчика и истца привлеченыУправление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее- Росреестр, Управление Росреестра по РД), Комитет по управлению муниципальной собственностью  администрации МО «Новолакский район» (далее- комитет) и администрация муниципального образования сельское поселение «сельсовет Новокулинский» (далее- сельская администрация).
 
    Определением суда от  16.09.2014 предварительные слушания по делу завершены, судебное разбирательство по делу назначено на 15.10.2014. 
 
    Представитель истца в судебном заседании требования по иску поддержал и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Ответчик отзыв на иск не представил, его представитель в судебном заседании требования истца не признал, ссылаясь на их необоснованность и погашение  ответчиком задолженности по арендной плате в размере 10800 руб. по  квитанциям Россельхозбанка от 09.10.2014.  Пояснил, что  бетонный завод, построенный на границе земельного участка с ответчиком,  ответчику не принадлежит, сейчас разбираемся  с собственником этого объекта. Арендуемый по договору от 09.08.2005 №29 земельный участок ответчиком используется по целевому назначению в сельскохозяйственных целях.
 
    Третье лицо (Росреестр) отзыв на иск не представило, письмом от  12.08.2014 представило в суд выписку из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 05:50:000032:0030, хотя судом от Росреестра истребованы заверенные копии документов из регистрационного дела в отношении земельного участка с  кадастровым номером 05:50:000036:0030.
 
    Другие третьи лица (комитет и сельская администрация) отзывы на иск не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
 
    По правилам статьи 156 АПК РФ судом дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.
 
    Суд, заслушав доводы и объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все материалы дела, приходит  к выводу об оставлении без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и  об отказе в иске в остальной части по следующим основаниям.
 
    Из материалов дела следует, что  на основании постановления администрации  муниципального образования «Новолакский район» от 28.06.2005 №78-п между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.08.2005 №29-05, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 10 га для сельскохозяйственной деятельности, расположенный на территории с.Новокули (Новострой) сроком на 49 лет по 09.08.2053.
 
    Размер годовой арендной платы за земельный участок сторонами установлен в 2700 руб. Арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально  на расчетный счет Новолакского районного бюджета (пункты 2.1-2.2 договора).
 
    Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право без возмещения арендатору понесенных затрат на освоение земельного участка и упущенной выгоды досрочно расторгнуть настоящий договор в случаях использования земельного участка или его части не по целевому назначению; невнесения арендатором арендной платы в течение двух сроков подряд и т.д.
 
    Земельный участок площадью 10 га с кадастровым номером 05:50:000036:0030 передан арендатору по передаточному акту от 09.08.2005.
 
    Договор аренды от 09.08.2005  в органах Федеральной регистрационной службы зарегистрирован 03.10.2005, номер регистрации 05-05-24/003/2005-181.
 
    Актом комиссии от 12.03.2013 установлено нецелевое использование арендатором земельного участка: земельный участок застроен объектами строительного, производственного и промышленного назначения, разрешения на строительство не имеется. Задолженность по арендной плате составляет 10тыс.руб.
 
    05 июля 2013 года главой муниципального образования «Новолакский район» в адрес Юсупова Г.М. направлено письмо о нецелевом использовании арендуемого по договору от 09.08.2005 земельного участка и неуплаты арендной платы два срока подряд, уведомив адресата об инициировании в месячный срок с момента получения настоящего уведомления процедуры расторжения договора с последующим аннулированием государственной регистрации указанного договора аренды.
 
    Согласно почтовому уведомлению  указанное письмо отделением почтовой связи 17.07.2013 вручено Юсупову Махачу, однако последним подпись в получении не учинена.
 
    Указанные основания послужили  для истца основанием для обращения 04.07.2014 в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
 
    Согласно положениям статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации   (далее- ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
 
    Согласно пунктам 2.1-2.2 договора аренды от 09.08.2005 арендная плата по договору составляет 2700 руб. в год.
 
    Предприниматель взял на себя обязательство вносить арендную плату ежеквартально и представлять арендодателю документы, подтверждающие произведенную оплату.
 
    В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
 
    Материалами дела установлено, что предпринимателем спорная  задолженность по арендной плате  погашена  в сумме 10800 руб.  квитанциями Россельхозбанка от 09.10.2014.
 
    В соответствии со статьей 71 АПК РФ  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
 
    Требование истца о расторжении договора аренды от 09.08.2005  суд оставляет без рассмотрения на основании следующего.
 
    В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. По инициативе арендодателя  аренда земельного участка может быть прекращена в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
 
    Из материалов дела следует, что  05.07.2013 районной администрацией (а не комитетом, как арендодателем) в адрес ответчика была направлено письмо- уведомление об инициировании в отношении арендатора процедуры расторжения договора аренды от 09.08.2005. Суд считает, что данное уведомление нельзя рассматривать как соблюдение истцом порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 ГК РФ.
 
    Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Судом установлено, что в  уведомлении от 05.07.2013 предложение о досрочном расторжении договора аренды поставлено в зависимость от погашения арендатором задолженности по арендной плате в сумме 10тыс.руб. и об использовании арендованного земельного участка  по целевому назначению в течение месячного срока с момента получения настоящего уведомления. Поскольку данное требование арендатором не исполнено, то суд считает, что только по истечении месячного срока (для погашения задолженности по арендной плате) у арендодателя возникает право направлять арендатору требование о расторжении договора аренды, а в случае отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа на срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии- в тридцатидневный срок,  обратиться в суд с иском по правилам части 2 статьи 452 ГК РФ.
 
    Истцом не представлены в суд надлежащие доказательства направления (вручения) предпринимателю предложения о расторжении договора аренды и получения последним соответствующего требования до обращения в суд с настоящим иском.  
 
    Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66.
 
    В пункте 30 этого же информационного письма указано, что необходимым условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя об исполнения договорного обязательства.
 
    В судебном заседании представитель истца пояснил, что у  истца нет доказательств, подтверждающих направление и получение арендатором уведомления о досрочном расторжении договора аренды от 09.08.2005 и соблюдения истцом досудебного урегулирования спора в этой части.  Судом установлено, что почтовое уведомление от 17.07.2013 вручено Юсупову Махачу (который подпись на уведомлении не учинил), а не арендатору.
 
    В соответствии со статьей 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
 
    Таким образом, по правилам указанной нормы требование истца в части расторжения договора аренды  от 09.08.2005 подлежит оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
 
    В силу части 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
 
    Требование истца об отмене государственной регистрации договора аренды земельного участка от 09.08.2005 не соответствует законодательству, а потому удовлетворению не подлежит.
 
    В силу пункта 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном   Кодексом.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.  В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными названной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом.
 
    Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 32 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление №10/22), применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
 
    Исходя из системного толкования статей 12, 209, 301 ГК РФ в  отсутствие фактического владения вопрос о праве собственности на земельный участок может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.
 
    Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
 
    Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права (при его доказанности). 
 
    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
 
    Согласно пункту 56 постановления от 29.04.2010 № 10/22  зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
 
    Действующее законодательство не предусматривает такой способ защиты права, как отмена государственной регистрации договора аренды. Поэтому оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
 
    Согласно части 4 статьи 52 постановления от 29.04.2010 №10/22 при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
 
    Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
 
    В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
 
    Следовательно, в удовлетворении иска в части требования об отмене государственной регистрации договора аренды  следует отказать.
 
    Истец при подаче иска в суд в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьями  148, 149, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд
 
 
    РЕШИЛ:
 
 
    исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 09.08.2005 №29 оставить без рассмотрения. 
 
    В остальной части истцу в удовлетворении иска отказать.
 
 
    Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан.
 
 
 
    Судья                                                                                                                             Д.А.Ахмедов