Решение от 30 октября 2014 года №А14-6536/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Воронеж                                                                          Дело № А14-6536/2014                                                                                                                                                      
 
    «30» октября 2014    
 
    Резолютивная часть решения объявлена 30 октября   2014
 
    Решение в полном объеме изготовлено 30 октября   2014
 
 
    Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Боченкова Сергея Ивановича, г. Воронеж (ОГРИП 314366812600360, ИНН 366208938516)
 
    к Департаменту имущественных и земельных отношений по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069)
 
    о признании недействительным части договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Севостьянов А.Д., по доверенности 36 АВ 1028979 от 01.11.2013
 
    от ответчика Слесарева И.М.., по доверенности № 151 от 19.08.2014
 
установил:
 
    индивидуальный предприниматель Боченков Сергей Иванович обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений по Воронежской области о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи № 2670/11з, находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.09.2011 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 656 860, 76 руб. и применении последствий недействительности сделки, -  взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в пользу ИП Боченкова Сергея Ивановича денежные средства в размере 1 182 349, 35 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 261 334, 34 руб. за период просрочки с 12.09.2011 по 28.05.2014.
 
    Истец уточнил требования и просит признать недействительным пункт 2.1. договора купли-продажи № 2670/11з земельного участка от 05.09.2011 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 656 860,76 руб. , и применить последствия недействительности сделки, взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в пользу ИП Боченкова Сергея Ивановича денежные средства в размере 1 182 349,35 руб.
 
    Суд определил: заявление об уточнении требований удовлетворить.
 
    Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие у истца права льготного выкупа спорных объектов недвижимости. Кроме того, указав, что договор является оспоримой сделкой, просил применить исковую давность при рассмотрении заявленных требований и отказать в удовлетворении иска (ст. 181 ГК РФ).
 
    В судебном заседании был объявлен перерыв до 30.10.2014.
 
    Из материалов дела следует следующее.
 
    На основании договора купли-продажи от 24.03.2003  Бочанков Сергей Иванович приобрел в собственность у ООО НПО «Изол» объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Чебышева, 30.
 
    На основании договора купли-продажи № 2670/11з от 05.09.2011 Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области в собственность Боченкова Сергея Ивановича был передан земельный участок по адресу: г. Воронеж, улица Чебышева, 30.
 
    В п. 2.1. договора купли-продажи выкупная цена ответчиком была определена в размере 1.839.210,11 руб. Расчет выкупной цены был произведен следующим образом: 26.274.430,10 (кадастровая стоимость) х 1% (ставка земельного налога) х 7 (кратная ставка) = 1.839.210,11 руб. Денежные средства за выкуп земельного участка Боченковым С. И. были перечислены на основании платежного поручения № 1 от 12.09.2011 в полном объеме .
 
    Приобретенное в собственность Боченковым С. И. здание, расположенное на земельном участке, было приватизировано ТОО «Водник» (ООО «Водник») на основании плана приватизации, утвержденного Комитетом до управлению государственным имуществом Воронежской области ( Решение № 855 от 03.12.1992 ).
 
    Факт приватизации подтверждается свидетельствами , выданными  ООО «Водник», совместным решением Комитета по управлению госимуществом Воронежской области и Фонда государственного имущества Воронежской области от 12.09.2000  № 94/78, постановлением главы администрации Левобережного района г. Воронежа от 17.01.1994  № 51.
 
    Истец считает , что для приобретения собственником таких объектов недвижимости земельного участка  по льготной цене, установленной пунктом 1 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», достаточно установить  факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел  ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
 
    Истец считает , что выкупная цена земельного участка определяется следующим образом: 26.274.430,10 (кадастровая стоимость) х2,5 = 656 860,76 руб.
 
    В соответствии с ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.
 
    Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит императивную норму, согласно которой размер выкупной стоимости земельного участка определяется в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли.
 
    С учетом изложенного, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка, а, следовательно, условие договора купли-продажи земельного участка, согласно которому выкупная стоимость данного участка определяется исходя из 7-кратной ставки земельного налога , является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ .
 
    Ответчик расчет суммы  656 860,76 руб. не оспаривает.
 
    Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
 
    В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
 
    Порядок приобретения права прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентирован пунктами 5-8 статьи 36 Земельного кодекса РФ.
 
    Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с п. 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ принятие решения возврате   излишне   уплаченных   (взысканных)   платежей   в   бюджет   и представление поручения в орган Федерального казначейства для осуществления возврата отнесено к бюджетным полномочиям администратора доходов бюджета.
 
    Законом Воронежской области "Об областном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" утвержден перечень главных администраторов доходов областного бюджета, согласно которому администратором  доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа г. Воронеж, является Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.
 
    Согласно Положению о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденному постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 года №365, департамент является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, в компетенцию которого входит осуществление государственного управления в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области. Одной из функций Департамента является распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.
 
    В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
 
    Совокупность положений статьи 29 и пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с иными положениями Земельного кодекса Российской Федерации, свидетельствуют о том, что орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности и подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка в том случае, если заявитель исполнил все необходимые и требуемые законодательством действия.
 
    Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24.03.2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
 
    Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
 
    При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов  человек; 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
 
    До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
 
    Таким образом, действие приведенной нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. При этом в данном нормативном акте отсутствует указание на то, что право на льготу при выкупе земельного участка имеют только первоначальные собственники, участвовавшие в приватизации данного имущества.
 
    Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а в силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Здания, расположенные на спорном земельном участке, ранее были приобретены истцом по договору купли-продажи от 24.03.2008 у ООО НПО «Изол». ООО НПО «Изол» в свою очередь были приобретены здания , расположенные на участке по адресу г.Воронеж ул. Чебышева , 28 а , у ООО «Водник». Постановлением Главы администрации Левобережного района г. Воронежа от 17.01.1994 № 51 было зарегистрировано право собственности ТОО «Водник» на данное имущество, было выдано регистрационное удостоверение от 18.01.1994 на строения , расположенные на земельном участке по адресу ул. Чебышева 1а. 
 
    По договору от 15.10.1990 имущество Воронежской ПМК-13 , расположенное по адресу ул. Чебышева 1а , было получено в аренду с правом выкупа. При этом перечень объектов в договоре и плане приватизации отсутствует , указана только стоимость основных средств. Согласно Плану приватизации все имущество Воронежской ПМК-13 было приватизировано Воронежской ПМК-13 3.12.1992 .
 
    Решением от 12.09.2000 № 94/78 Комитета по управлению госимуществом Воронежской области и Фонда госимущества Воронежской области  подтверждено , что  ТОО «Водник» , являясь  правопреемником Воронежской ПМК-13, приватизировало объекты недвижимого имущества , расположенные по адресу ул. Чебышева 1а , в том числе цех монтажных заготовок.
 
    Земельный участок по адресу ул. Чебышева ,30 ( адрес его был изменен с адреса ул. Чебышева , 28 а, до данного адреса он имел адрес ул. Чебышева 1 а  ) по акту отвода земельного участка в натуре от 24.08.2001 площадью 20626 кв м был выделен на праве бессрочного пользования ООО «Водник » ( ТОО «Водник » ) под размещение производственной базы . Постановлением Администрации города Воронежа от 16.07.2001 № 698 указанный земельный участок был изъят у ООО «Водник » и предан в бессрочное пользование ООО НПО «Изол».
 
    Согласно кадастровому паспорту от 5.07.2011 земельный участок площадью 20626 кв м по адресу г. Воронеж ул. Чебышева , 30 был сформирован с кадастровым номером 36:34:0310011:39 и поставлен на кадастровый учет как земельный участок под размещение производственной базы ООО НПО «Изол». На данном земельном участке расположены объекты недвижимости часть здания литеры Ж, ж, Ж1,Ж2 площадью 1075 кв. м.
 
    В судебном заседании обозревалось Инвентарное дело на домовладения по адресу ул. Чебышева , 30 , представленное БТИ Левобережного района.
 
    Из материалов инвентарного дела следует , что объект  недвижимости ( часть здания)  по адресу ул. Чебышева , 30 литеры Ж , Ж1,Ж2,ж площадью 1075,1 кв м  ранее именовалось часть здания литеры А А1 площадью 1075,2 кв м  по адресу ул. Чебышева , дом 28-а , принадлежали ООО НПО «Изол»,  раннее ООО «Водник».
 
    Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу о том, чтоистец получил земельный участок , на котором расположены объекты недвижимости , перешедшие в собственность в порядке приватизации государственного имущества, в связи с чем расчет выкупной стоимости земельного участка должен быть произведен исходя из выкупной ставки 2,5% от кадастровой стоимости.
 
    В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
 
    В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
 
    Принимая во внимание вышеизложенное заявленные требования подлежат удовлетворению. Следуетпризнать недействительным пункт 2.1. договора купли-продажи № 2670/11з земельного участка от 05.09.2011 в части установления в нем выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 656 860,76 руб. , и применить последствия недействительности сделки, взыскав с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в пользу ИП Боченкова Сергея Ивановича излишне оплаченные средства денежные средства в размере 1 182 349,35 руб.
 
    Ссылка ответчика на то, что денежные средства, перечисленные истцом в качестве оплаты по спорному договору, не подлежат взысканию с департамента, поскольку последний является главным администратором доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа г.Воронеж, осуществляет всего лишь контроль за правильностью и своевременностью перечисления денежных средств в консолидированный бюджет не принимается судом исходя из следующего.
 
    Согласно статье 167 ГК РФ последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены лишь к стороне данной сделки. В рассматриваемом случае стороной спорного договора купли-продажи земельного участка является департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, в отношении которого подлежат применению последствия недействительности сделки. При этом рассмотрение вопросов распределения денежных средств в рамках бюджетов различных уровней бюджетной системы не является предметом рассмотрения данного дела.
 
    Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности не являются обоснованными , поскольку сделка была заключена до внесения изменений в ГК РФ, трехгодичный срок исковой давности на момент обращения истца в арбитражный суд не истек.
 
    Принимая во внимание вышеизложенное, заявленные требования подлежат удовлетворению.
 
    В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации последний освобожден от уплаты государственной пошлины, однако законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. В связи с чем расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Госпошлина в сумме 8226 руб. как излишне уплаченная подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Признать недействительным пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 2670/11з от 05.09.2011 , заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и Боченковым Сергеем Ивановичем,  в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 36:34:0310011:39 в размере, превышающем 656 860,76 руб.
 
    Применить последствия недействительности сделки, взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области г. Воронеж (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) в пользу предпринимателя Боченкова Сергея Ивановича, г. Воронеж (ОГРИП 314366812600360, ИНН 366208938516) денежные средства в размере 1 182 349,35 руб. и судебные расходы в сумме 4000 руб.
 
    Возвратить предпринимателю Боченкову Сергею Ивановичу, г. Воронеж (ОГРИП 314366812600360, ИНН 366208938516) из  дохода федерального бюджета госпошлину в сумме 8226 руб.  
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый  арбитражный  апелляционный  суд  и  в  течение  двух  месяцев  со  дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.
 
 
 
    Судья                                                                                                         Л.В.Романова