Дата принятия: 30 октября 2014г.
Номер документа: А13-9049/2014
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Герцена, д. 1а, г. Вологда, 160000,
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
30 октября 2014 года город Вологда Дело № А13-9049/2014
Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2014 года
Полный текст решения изготовлен 30 октября 2014 года
Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Золотовой О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440) к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ XXIВЕК» (ОГРН 1103528003688) о взыскании 2 925 877 руб. 71 коп.,
при участии от ответчика – Герасимова Е.В. по доверенности от 20.01.2014,
у с т а н о в и л:
Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНА КОМПАНИЯ «XXIВЕК» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 2 925 877 руб. 71 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.10.2013 по 30.06.2014 (4 квартал 2013 года, 1 и 2 кварталы 2014 года) в сумме 2 627 014 руб. 54 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2013 по 27.06.2014 в сумме 298 863 руб. 17 коп.
Исковые требования истец основывает на ненадлежащем исполнении ответчиком договора аренды земельного участка № 13510 от 05.10.2011 в части внесения арендной платы, статьях 309, 314, 330, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Представитель истца, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, направил ходатайство, в котором указал, что поддерживает исковые требования в полном объеме, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. Кроме того, указал, что контррасчет ответчика истцом проверен, истцом подготовлен расчет, в котором задолженность рассчитана с учетом доводов ответчика. С учетом доводов ответчика задолженность ответчика отсутствует, пени за период с 16.11.2013 по 27.06.2014 составляет 44 978 руб. 27 коп.
В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в письменном отзыве. Кроме того, пояснил, что согласен с дополнительным расчетом пени истца в размере 44 978 руб. 27 коп. (с учетом доводов ответчика), данный расчет не оспаривает, однако просит применить ст.333 ГК РФ и снизить размер пени.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворениюпо следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановлений мэра (мэрии) города Череповца от 13.02.2006 № 497, от 05.10.2011 между Комитетом (арендодатель) и обществом с отграниченной ответственностью «Строительная ипотечная компания «XXIвек» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13510 от 05.10.2011 (далее – договор).
Предметом договора является земельный участок с кадастровым № 35:21:0501009:236, расположенный по адресу: Вологодская область, город Череповец, ул. Луковецкая, площадью 13 372 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома (строительство жилого дома № 3 (по генплану), секции 4,5) в редакции соглашений от 14.12.2011, от 13.08.2012 (далее – договор).
Указанный земельный участок был передан ответчику по акту приема – передачи от 05.10.2011.
Стороны распространили действие договора на правоотношения, возникшие с 05.10.2011 по 03.10.2013. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2012.
Размер и условия внесения арендной платы по договору определены в разделе 3 договора.
31.08.2012 зарегистрировано право собственности ООО «СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ XXIВЕК» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Череповец, жилой дом № 3 корпус 5 в микрорайоне 5.4.
В дальнейшем между Комитетом и ООО «Строительная ипотечная компания XXIвек» заключено соглашение от 13.08.2012 к договору от 05.10.2011 № 13510, в соответствии с которым ООО «Строительная ипотечная компания XXIвек» в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства передает свои права и обязанности по договору ООО «СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ XXIВЕК».
Указанное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 31.08.2013 № 31-35-12/112/2012-251.
Комитет по управлению имуществом г. Череповца, наделенный в соответствии с положением о Комитете, утвержденным решением Череповецкой городской Думы от 25.12.2012 № 259, полномочиями выступать арендодателем земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Комитет начислил арендные платежи за пользование земельным участком с кадастровым № 35:21:0501009:236 за период с 01.10.2013 по 30.06.2014 (4 квартал 2013 года, 1 и 2 кварталы 2014 года) в сумме 2 627 014 руб. 54 коп. и обратился с иском в суд, поскольку по настоящее время задолженность по арендной плате не погашена.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В силу данной правовой нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.
Ответчик не согласился с размером долга, полагает, что общество весь земельный участок не использовало в связи с введением в эксплуатацию корпусов жилого дома № 4, 5, 7 и регистрацией права собственности дольщиками.
В рамках рассмотрения дела № А13-12181/2013 рассматривались требования Комитета к Обществу о взыскании арендных платежей по договору аренды земельного участка № 13510 от 05.10.2011 за пользование земельным участком с кадастровым № 35:21:0501009:236 за предыдущий период с 01.01.2013 по 30.09.2013 и пени за период с 15.05.2013 по 30.06.2013.
Решением арбитражного суда Вологодской области от 21 февраля 2014 года по делу № А13-12181/2013, вступившим в законную силу, установлены следующие обстоятельства:
«В данном случае в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501009:236 площадью 13 372 кв.м. для строительства жилого дома, 4, 5, 7 корпусов.
Как следует из письма Управления Архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца от 16.01.2014 площади земельных участков под данными корпусами составляют соответственно 1175,39 кв.м, 3820,29 кв.м, 3328,66 кв.м.
На арендованном земельном участке построены 4, 5, 7 корпуса жилого дома. Корпус № 4 введен в эксплуатацию 15.06.2012, корпус № 5 введен в эксплуатацию 07.12.2012, корпус № 7 введен в эксплуатацию 28.06.2013, что подтверждается представленными в материалы дела разрешениями на ввод в эксплуатацию и не опровергаются истцом. Согласно материалам дела, регистрация первого права собственности на квартиру № 140 участником долевого строительства 4 корпуса данного жилого дома зарегистрировано 15.01.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРИП от 15.01.2014, следовательно с 16.01.2013 исчисление размера арендной платы необходимо производить из площади земельного участка 12 197 кв.м (13 372 кв.м (общая площадь) – 1 175, 39 (площадь участка, необходимого для эксплуатации 4 корпуса).
Право собственности на квартиру № 186 участником долевого строительства 5 корпуса жилого дома зарегистрировано 30.05.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.01.2014. Следовательно, начиная с 31.05.2013 исчисление размера арендной платы следует производить из площади земельного участка, составляющей 8 377 кв.м (13 372 кв.м (общая площадь) – 1 175, 39 (площадь участка, необходимого для эксплуатации 4 корпуса) – 3 820,29 (площадь участка, необходимого для эксплуатации 5 корпуса).
Право собственности на квартиру № 248 участником долевого строительства 7 корпуса жилого дома зарегистрировано 17.10.2013 (указанная дата находится вне спорного периода) и при рассмотрении настоящего иска о взыскании задолженности за период с 01.01.2013 по 02.10.2013 не учитывается.»
В соответствии со ст. 69Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.
Таким образом, решение арбитражного суда Вологодской области от 21 февраля 2014 года по делу № А13-12181/2013, вступившее в законную силу, имеет преюдициальное значение и вышеперечисленные установленные им обстоятельства не подлежат не только доказыванию при рассмотрении настоящего дела, но и не могут быть опровергнуты иначе, как путем отмены данных судебных актов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 606Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществомhttp://2008kod:8080/20a?doc&nd=793741525&nh=0&c=%CC%CD%CE%C3%CE%CA%C2%C0%D0%D2%C8%D0%CD%CE%C3%CE+%D1%D2%D0%CE%C8%D2%C5%CB%DC%D1%D2%C2%CE+%CE%C1%D9%C5%C5+%C0%D0%C5%CD%C4%CD%C0%DF+%CA%CE%CB%D2%C0%CA%CE%C2%C0+%CF%CB%C0%D2%C0+%C0%C4%CC%C8%CD%C8%D1%D2%D0%C0%D6%C8%DF+%D0%C0%C7%D0%C5%D8%C5%CD%C8%C5+%C4%CE%CC%C0+%C8%CC%D3%D9%C5%D1%D2%C2%CE&spack=011flist%3D%CD%E0%F7%E0%F2%FC+%EF%EE%E8%F1%EA%26intelsearch%3D%E0%F0%E5%ED%E4%ED%E0%FF+%EF%EB%E0%F2%E0+%EE%E1%F9%E5%E5+%E8%EC%F3%F9%E5%F1%F2%E2%EE+%EC%ED%EE%E3%EE%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%ED%EE%E3%EE+%E4%EE%EC%E0+%F0%E0%E7%F0%E5%F8%E5%ED%E8%E5+%ED%E0+%F1%F2%F0%EE%E8%F2%E5%EB%FC%F1%F2%E2%EE+%E0%E4%EC%E8%ED%E8%F1%F2%F0%E0%F6%E8%FF+%EA%EE%EB%F2%E0%EA%EE%E2%E0%26listid%3D010000000100%26listpos%3D0%26lsz%3D5%26w%3D0;1;2%26 - C72#C72. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном домепринадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома http://2008kod:8080/20a?doc&nd=793741525&nh=0&c=%CC%CD%CE%C3%CE%CA%C2%C0%D0%D2%C8%D0%CD%CE%C3%CE+%D1%D2%D0%CE%C8%D2%C5%CB%DC%D1%D2%C2%CE+%CE%C1%D9%C5%C5+%C0%D0%C5%CD%C4%CD%C0%DF+%CA%CE%CB%D2%C0%CA%CE%C2%C0+%CF%CB%C0%D2%C0+%C0%C4%CC%C8%CD%C8%D1%D2%D0%C0%D6%C8%DF+%D0%C0%C7%D0%C5%D8%C5%CD%C8%C5+%C4%CE%CC%C0+%C8%CC%D3%D9%C5%D1%D2%C2%CE&spack=011flist%3D%CD%E0%F7%E0%F2%FC+%EF%EE%E8%F1%EA%26intelsearch%3D%E0%F0%E5%ED%E4%ED%E0%FF+%EF%EB%E0%F2%E0+%EE%E1%F9%E5%E5+%E8%EC%F3%F9%E5%F1%F2%E2%EE+%EC%ED%EE%E3%EE%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%ED%EE%E3%EE+%E4%EE%EC%E0+%F0%E0%E7%F0%E5%F8%E5%ED%E8%E5+%ED%E0+%F1%F2%F0%EE%E8%F2%E5%EB%FC%F1%F2%E2%EE+%E0%E4%EC%E8%ED%E8%F1%F2%F0%E0%F6%E8%FF+%EA%EE%EB%F2%E0%EA%EE%E2%E0%26listid%3D010000000100%26listpos%3D0%26lsz%3D5%26w%3D0;1;2%26 - C81#C81и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии со статьей 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
Согласно разъяснению, приведенному в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домомhttp://2008kod:8080/20a?doc&nd=793741525&nh=0&c=%CC%CD%CE%C3%CE%CA%C2%C0%D0%D2%C8%D0%CD%CE%C3%CE+%D1%D2%D0%CE%C8%D2%C5%CB%DC%D1%D2%C2%CE+%CE%C1%D9%C5%C5+%C0%D0%C5%CD%C4%CD%C0%DF+%CA%CE%CB%D2%C0%CA%CE%C2%C0+%CF%CB%C0%D2%C0+%C0%C4%CC%C8%CD%C8%D1%D2%D0%C0%D6%C8%DF+%D0%C0%C7%D0%C5%D8%C5%CD%C8%C5+%C4%CE%CC%C0+%C8%CC%D3%D9%C5%D1%D2%C2%CE&spack=011flist%3D%CD%E0%F7%E0%F2%FC+%EF%EE%E8%F1%EA%26intelsearch%3D%E0%F0%E5%ED%E4%ED%E0%FF+%EF%EB%E0%F2%E0+%EE%E1%F9%E5%E5+%E8%EC%F3%F9%E5%F1%F2%E2%EE+%EC%ED%EE%E3%EE%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%ED%EE%E3%EE+%E4%EE%EC%E0+%F0%E0%E7%F0%E5%F8%E5%ED%E8%E5+%ED%E0+%F1%F2%F0%EE%E8%F2%E5%EB%FC%F1%F2%E2%EE+%E0%E4%EC%E8%ED%E8%F1%F2%F0%E0%F6%E8%FF+%EA%EE%EB%F2%E0%EA%EE%E2%E0%26listid%3D010000000100%26listpos%3D0%26lsz%3D5%26w%3D0;1;2%26 - C94#C94. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Следовательно, уже с момента ввода в эксплуатацию первой очереди строительства и регистрации за жильцами дома права собственности на квартиры у ответчика не имеется правовых оснований для взимания арендной платы за ту часть земельного участка, на которой расположены данные помещения.
Арендные обязательства в отношении этой части земельного участка прекращены в силу закона, поскольку она вошла в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам квартир.
Исходя из указанных обстоятельств, с учетом расчетов истца и контррасчета ответчика, задолженность Общества по арендной плате на момент рассмотрения дела отсутствует. Арифметическую правильность контррасчета ответчика за взыскиваемый период, с учетом регистрации права собственников на квартиры в корпусах 4 и 5 жилого дома, истец подтвердил.
При таких обстоятельствах по делу, основания для взыскания задолженности по арендной плате отсутствуют.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Истцом на основании пункта 5.2 договора начислены пени за период с 16.11.2013 по 27.06.2014 в сумме 298 863 руб. 17 коп. Пени начислены из расчета 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки с учетом сроков оплаты, установленных договором.
Вместе с тем, исходя из контррасчета арендных платежей ответчика, дополнительного расчета истца с учетом доводов ответчика, размер пени за указанный период составляет 44 978 руб. 27 коп. Указанный размер пени ответчиком не оспаривается.
При этом ответчик при рассмотрении дела заявил о применении судом положений статьи 333ГК РФ.
С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10, с учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. В связи с чем, ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы, связанный с нарушением обязательства.
В абзаце втором пункта 2Постановления N81 указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел, законодательством не предусмотрено. В каждом случае суд по своему внутреннему убеждению вправе определить такие пределы, учитывая обстоятельства конкретного дела.
В данном случае, суд учитывает, что предъявляемый истцом размер пени составляет 36 % годовых. При определении размера подлежащего снижению штрафа суд учитывает позицию истца, не возражавшего против применения ст.333 ГК РФ и снижения размера пени, а также принимает во внимание разъяснение, изложенные в пункте 2 Постановления Пленума от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым не допускается по общему правилу снижение неустойки ниже учетной ставки Банка России и считает возможным уменьшить размер пени до 22 500 руб. 00 коп., применяя при расчете фактически двукратную учетную ставку Банка России.
На основании изложенного, требования истца о взыскании пени подлежат удовлетворению в сумме 22 500 руб. 00 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области
р е ш и л:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ XXIВЕК» в пользу Комитета по управлению имуществом города Череповца пени в сумме 22 500 руб. 00 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ XXIВЕК» в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 289 руб. 37 коп.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья М.Б. Свиридовская
