Решение от 28 октября 2014 года №А13-3740/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000
 
 
                                       Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    28 октября 2014 года                     город Вологда           Дело № А13-3740/2014
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 28 октября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Шумковой И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лудиловой Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РегионСпецСтрой» (ОГРН 1083528006418) к Комитету по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440) об обязании ответчика в течение 20 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет арендной платы по договору № 13431 от 15.07.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501006:107, исключив из площади данного земельного участка с 05 марта 2014 года площадь, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: Вологодская область, г. Череповец, пр. Октябрьский, д. 76, и рассчитав размер арендной платы с указанной даты исходя из суммы годовой арендной платы пропорционально оставшейся части земельного участка, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,
 
    при участии от истца Киселевой С.А. по доверенности от 27.05.2014, от ответчика –  Пушкина Н.А. по доверенности от 25.12.2013,
 
 
 
у с т а н о в и л :
 
 
    общество с ограниченной ответственностью «РегионСпецСтрой» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Череповца  (далее – Комитет) с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об  обязании произвестикадастровым номером 35:21:0501006:107, исключив из площади данного земельного участка с 05 марта 2014 года площадь 4 430,87 кв.м., необходимую для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: Вологодская область, г. Череповец, пр. Октябрьский, д. 76, и рассчитав размер арендной платы с указанной даты исходя из суммы годовой арендной платы пропорционально оставшейся части земельного участка. 
 
    В обоснование заявленных требований истец указал на то, что на земельном участке, предоставленном для строительства, введен в эксплуатацию   жилой дом – первая этап строительства по проекту, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики регистрируют право собственности, в связи с этим общество считает необходимым обязать ответчика осуществить перерасчет арендной платы с учетом даты регистрации права собственности первым дольщиком и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации дома.   
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.
 
    Ответчик в отзыве на исковое заявление с требованиями не согласился, в обоснование указал, что земельный участок предоставлен для строительства многоквартирных домов  на торгах, внесение в заключенный в данном порядке договор изменений не допускается.
 
    Исследовав доказательства по делу, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежит удовлетворению.
 
    Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и     обществом  (арендатор) 15.07.2011 заключен договор аренды № 13431  земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501006:107 площадью 20978 кв.м., расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, пр.Октябрьский, срок действия договора – 5 лет. Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 14.07.2011.
 
    В соответствии со статьей 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в соответствии со статьей 433 ГК РФ.
 
    Рассматриваемый договор аренды зарегистрирован в установленномзаконом порядке.
 
    В настоящее время  завершено строительство первого этапа: 1 очередь - секция А в осях 1-5, 2 очередь - секция Б в осях 6-9, 09 января 2014 года получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома   по улице Ленинградской № RU353228000-2. 
 
    Строительство остальных секций  не завершено.
 
    В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.
 
    В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответ­ствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Статьей 310 ГК РФ установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В силу данной правовой нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.
 
    Пунктом 2.5 договора аренды согласовано, что арендатор вносит арендную плату согласно прилагаемому к договору расчету.
 
    Из материалов дела следует, что в отношении построенного дома дольщиком 05.03.2014 зарегистрировано право собственности, что подтверждается сведениями Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области. 
 
    Общество считает, что после ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первым дольщиком Комитет утратил право на получение арендной платы в отношении части земельного участка, необходимого для эксплуатации дома.
 
    Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.
 
    Статья 36Жилищного кодекса Российской Федерации определяет права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (пункт 4 части 1 статьи 36Жилищного кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с положениями статьи 16Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
 
    Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
 
    В пункте 67постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которым если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3и 4 статьи 16Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36ЖК РФ.
 
    Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (статья 271 ГК РФ).
 
    Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
 
    Поскольку указанные нормы права направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами, такие нормы права применимы в настоящем случае.
 
    Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.
 
    Земельный участок с кадастровым номером  35:21:0501006:107, площадью 20 978 кв.м., сформирован для проектирования и строительства   жилого дома, состоящего из нескольких секций, данный факт не оспаривается ответчиком.
 
    После ввода Обществом первой очереди строительства  жилого дома  в эксплуатацию общество перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства.
 
    В соответствии с указанными нормами права и разъяснениями, приведенными в постановлении № 10/22, арендные отношения с обществом в части земельных участков, на которых расположены введенные в эксплуатацию дома, подлежат прекращению.
 
    Таким образом, у Общества не имеется обязанности  перед Комитетом по внесению платежей за пользование земельным участком под введенным в эксплуатацию жилым домом.
 
    Межевание земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501006:107, в результате которого должны быть образован новый земельный участок, сформированный для эксплуатации жилого дома, не производилось.
 
    Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ (пункт 2 статьи 35).
 
    Согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
 
    В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (пункт 3 статьи 35).
 
    В данном случае общество представило исполнительный план съемки благоустройства, план участков 1 очереди строительства и пояснительную записку инженера-геодезиста, согласно которым земельный участок площадью 4 430,87 кв.м. необходим для эксплуатации дома по адресу: Вологодская область, город Череповец, Октябрьский проспект, дом 76.
 
    Доказательств, свидетельствующих о необходимости использования для эксплуатации дома земельного участка в ином размере, чем указанная площадь, не представлено.
 
    Вместе с тем Комитет утратил право распоряжаться земельным участком в той части, которая необходима для эксплуатации введенных в эксплуатацию секций жилого дома, и как следствие, на получение от общества арендных платежей.
 
    При таких обстоятельствах с учетом того, что расчет арендной платы по условиям договора должен составлять арендодатель, размер арендной платы подлежит перерасчету Комитетом с указанных истцом дат. Данное требование удовлетворяется судом.
 
    Общество при обращении в суд уплатило госпошлину в сумме 4000 руб.
 
    В силу части первой статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области
 
 
р е ш и л  :
 
 
    обязать Комитет по управлению имуществом города Череповца в течение 20 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет арендной платы по договору № 13431 от 15.07.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501006:107, исключив из площади данного земельного участка с 05 марта 2014 года площадь 4 430,87 кв.м., необходимую для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: Вологодская область, г. Череповец, пр. Октябрьский, д. 76, и рассчитав размер арендной платы с указанной даты исходя из суммы годовой арендной платы пропорционально оставшейся части земельного участка
 
    Взыскать с Комитета по управлению имуществом мэрии г.Череповца в пользу общества с ограниченной ответственностью «РегионСпецСтрой» 4 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражныйапелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
 
 
 
    Судья                                                                                       И.В.Шумкова