Дата принятия: 31 октября 2013г.
Номер документа: А12-532/2011
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. им. 7-ой Гвардейской Дивизии, д. 2, Волгоград, 400005
http://volgograd.arbitr.rue-mail: info@volgograd.arbitr.ru телефон: (8442)23-00-78 Факс: (8442) 24-04-60
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Волгоград Дело №А12- 532/2011
Резолютивная часть оглашена 31 октября 2013 г.
Полный текст изготовлен 31 октября 2013 г.
Судья Арбитражного суда Волгоградской области Толмачева О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Товмасян А.Д.,
рассмотрев в судебном заседании в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Элитное жилье» (400074, г. Волгоград, ул. Баррикадная, 21, ИНН 3445056170, ОГРН 1023403856850) заявление Ромашковой И.А. о признании права собственности,
при участии в судебном заседании:
от заявителя – Сажнов П.В. представитель доверенность от 27.08.2013 ,
от конкурсного управляющего – не явился, извещен,
от Управления Росреестра по Волгоградской области – не явились, извещены,
от Госстройнадзора – не явились, извещены,
от ФНС – Хабарова С.В. доверенность от 05.03.2013,
у с т а н о в и л:
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2012 (далее – суд) в отношении ООО «Элитное жилье» введена процедура внешнего управления сроком на восемнадцать месяцев. Определением суда от 23.03.2012 внешним управляющим утвержден Попов Н.М. Определением суда от 16.05.2013 внешним управляющим утвержден Чернов А.Н.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.08.2013 ООО «Элитное жилье» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Определением суда от 03.09.2013 конкурсным управляющим утвержден Чернов А.Н.
Определением суда от 28.09.2011 к делу о банкротстве ООО «Элитное жилье» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика».
05.09.2013 в суд от Ромашковой Ирины Александровны поступило заявление о признании за ней права собственности на нежилое помещение под номером 5, расположенное в цокольном и на первом этаже девятиэтажного кирпичного здания жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Даугавская, д. 20, площадью 125,4 кв.м.
Определением суда от 06.09.2013 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.
В обоснование своего заявления Ромашкова И.А. указывает, что 18.01.2011 между ООО «Элитное жилье» и ООО «Авангард» был заключен инвестиционный контракт №1-18/01/11. В соответствии с условиями дополнительного соглашения к контракту собственностью инвестора (ООО «Авангард» ) являются жилые и нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенное нежилое помещение магазин, расположенное на первом и в цокольном этажах, площадью по проекту 130 кв.м.
Во исполнение договора 18.01.2011 между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №СОВ-465/20-маг/2011, ООО «Элитное жилье» обязалось не позднее 4 квартала 2011 за счет собственных и привлеченных средств построить многоквартирный дом на отведенном под застройку земельном участке по адресу: г.Волгоград, ул.Даугавская, 20 и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ООО «Авангард» объект долевого строительства – нежилое помещение, расположенное на первом и цокольном этажах, площадью по проекту 130 кв.м.
Цена договора составляет 3.359.726,50 руб.
Согласно п.3.4 договора долевого участия, участник долевого строительства обязуется уплатить ООО «Элитное жилье» (застройщику) предусмотренную договором цену путем оплаты денежными средствами или проведения зачета затрат.
11.07.2011 между сторонами было заключено соглашение о взаимозачете, ООО «Элитное жилье» уменьшает задолженность ООО «Авангард» на сумму оплаты договоров долевого участия по жилому дому по ул.Даугавской,20 в размере 70.148.259,562 руб., в т.ч. по договору долевого участия №СОВ-465/20-маг/2011 от 18.01.2011, заключенному между ООО «Элитное жилье» и ООО «Авангард».
В силу части 3 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" №214-ФЗ обязательным условием заключения договоров участия в долевом строительстве является их регистрация в соответствующих органах, что осуществляется с согласия застройщика, а регистрация перехода прав на объект долевого строительства, в силу ст. 11 №214-ФЗ, осуществляется после оплаты полной стоимости участником долевого строительства стоимости объекта капитального строительства.
Договор долевого участия №СОВ-465/20-маг/2011 от 18.01.2011 был зарегистрирован в Управлении государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области за номерами регистрации: 34-34-01/050/2011-729.
19.04.2012 между ООО «Авангард» и Ромашковой И.А. был заключен договор №УП-465/20-П1/П2-72/магазин об уступке прав требования.
Согласно условиям договора № УП-465/20-П1/П2-72/магазин от 19.04.2012
ООО «Авангард» передало право требования исполнения обязательств ООО «Элитное жилье» (застройщик) по договору №СОВ-465/20-магазин/2011 от 18.01.2011 на строительство жилого дома №20 по ул.Даугавской г.Волгограда. Согласно п.1.1.4 договора долевого участия застройщик обязан передать нежилое помещение- магазин, распложенный на первом и цокольном этажах, площадью по проекту -130 кв.м.
Договор об уступке прав требования от 19.04.2012 №УП-465/20-П1/П2-72/магазин был зарегистрирован в Управлении государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.
В соответствии со ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ о 26.10.2002 (далее – Закон о банкротстве) сдаты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
Согласно материалам дела строительство дома завершено, Администрацией г.Волгограда подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 28.09.2012 года, на объекты недвижимости - встроенное нежилое помещение - магазин изготовлен технический паспорт, площадь объекта по факту изменилась и составляет 125,4 кв.м., что свидетельствует о наличии спорного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 130, 131 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся... здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из разъяснения, содержащегося в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 15961/11.
Необходимым условием для принятия решения о признании права собственности на объекты недвижимости является отсутствие зарегистрированных на спорные объекты прав и (или) ограничений третьих лиц. Как следует из материалов дела, данные о регистрации прав или ограничений на спорный объект отсутствуют.
Учитывая, что объект недвижимости (многоквартирный дом по адресу: г. Волгоград, ул. Даугавская, д. 20), в состав которого входит спорное нежилое помещение, строительством завершен, администрацией г. Волгограда подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 28.09.2012, Ромашкова И.А. представила необходимые доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований, у заявителя отсутствует другая возможность защитить свои права, вытекающие из договора №УП-465/20-П1/П2-72/магазин от 19.04.2012 на передачу ей нежилого помещения, как путем признания за ней право собственности на помещение, указанное в п.1.1.4 договора, определением суда от 25.01.2012, определением суда от 14.01.2013, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 03.06.2013 за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Элитное жилье", уже признано право собственности в отношении нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве суд удовлетворяет заявленные требования о признании права собственности на нежилое помещение за Ромашковой И.А.
Руководствуясь ст. 201.8 ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ, ст. ст. 184-185 АПК РФ, суд
О П Р Е Д Е Л И Л:
Признать право собственности на объект долевого строительства – нежилое помещение под номером 5, расположенное в цокольном и на первом этажах девятиэтажного кирпичного здания жилого дома 2012 года постройки по адресу: г.Волгоград, ул.Даугавская, д.20, площадью 125,4 кв.м. за Ромашковой Ириной Александровной.
Определение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области в установленный законом срок.
Судья О.А. Толмачева
