Дата принятия: 10 декабря 2013г.
Номер документа: А12-23936/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. им. 7-ой Гвардейской Дивизии, д. 2, Волгоград, 400005,
http://volgograd.arbitr.ru, e-mail: info@volgograd.arbitr.ru, телефон: 23-00-78, факс: 24-09-07
именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
город Волгоград 10 декабря 2013г.
Дело № А12-23936/2013
Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2013г.
Полный текст решения изготовлен 10 декабря 2013г.
Судья арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановской Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное делопо иску общества с ограниченной ответственностью «Тюльпан» (ИНН 3438004822, ОГРН 1023405765316) к отделу по управлению имуществом администрации городского округа – город Урюпинск (ИНН 3438005142, ОГРН 1023405765569) о признании права и обязании заключить договор,
при участии в судебном заседании:
от истца – Клемешова И.Б., директор, выписка из приказа № 2 от 03.02.2013 г.,
от ответчика – Конева А.И., представитель по доверенности от 12.04.2013 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Тюльпан» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к отделу по управлению имуществом администрации городского округа – город Урюпинск (далее – ответчик), в котором просит признать право на преимущественный выкуп нежилого помещения площадью 67,7 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, улица Л. Чайкиной, д.2а и обязать ответчика заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просит удовлетворить заявленные требования.
Представитель ответчика иск не признал, просит в удовлетворении заявленных требований отказать по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действующей на момент спорных правоотношений, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 названного закона орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного федерального закона.
Как видно из материалов дела, 05.01.1999г. между истцом и администрацией города Урюпинска был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, улица Л. Чайкиной, д.2а, срок действия которого пролонгировался на последующий год согласно условиям договора.
23.01.2009г. между истцом и администрацией города Урюпинска был заключен договор № 495 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, улица Л. Чайкиной, д.2а.
Согласно условиям указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Урюпинск, улица Л. Чайкиной, 2а, площадью 46,00 кв.м. для использования под предприятие бытового обслуживания населения. Срок действия договора определен с 01.01.2009г. по 26.12.2009г.
Поскольку договор заключен на срок менее одного года, в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации он не подлежал государственной регистрации.
23.03.2009г. стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к названному договору, в котором изменили площадь предоставленного помещения до 67,7 кв.м.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопредел?нный срок.
Поскольку если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор от 23.01.2009г. № 495 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, улица Л. Чайкиной, д.2а считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
24.10.2012г. ответчик уведомлением № 977 уведомил истца об отказе от договора от 23.01.2009г. № 495 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, улица Л. Чайкиной, д.2 и предложил передать названное помещение по акту в состоянии, обусловленном договором по истечении трех месяцев с момента получения указанного уведомления.
30.10.2012г. истец получил от ответчика уведомление о расторжении названного договора аренды с требованием об освобождении помещения в трехмесячный срок с момента получения уведомления.
16.01.2013г. истец направил ответчику письмо, в котором указал на право преимущественного выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, улица Л. Чайкиной, д.2а.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.05.2013г. по делу № А12-3357/2013 у истца в пользу ответчика истребовано нежилое встроенное помещение площадью 67,7 кв.м., расположенный по адресу: г. Урюпинск, улица Л. Чайкиной, 2а.
В названном решении указано, что арендодатель реализовал свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что свидетельствует о расторжении договора аренды и возникновении у арендатора обязанности по возврату объектов найма в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В пунктах 1, 5, 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выработаны рекомендации, согласно которым при применении положений статьи 3 названного закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
По смыслу статьи 3 названного закона и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.
Судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 названного закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 названного закона).
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Суд учитывает, что истец не обжаловал отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец может пользоваться правом на приобретение спорного помещения, являясь арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.
Из материалов дела видно, что на момент принятия ответчиком решения о приватизации спорного помещения в сроки, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», договор от 23.01.2009г. № 495 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Урюпинск, улица Л. Чайкиной, д.2 был расторгнут.
При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Волгоградской области
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
Судья А.П. Машлыкин
