Дата принятия: 16 декабря 2013г.
Номер документа: А12-22446/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Волгоград Дело № А12-22446/2013
«16» декабря 2013г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2013г.
Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2013г.
Арбитражный суд Волгоградской области
в составе судьи Тазова В.Ф.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пустотиной О.В.
рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Волговодстройкомплект» (ИНН 3444172173, ОГРН 1093444005720) к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис» (ИНН 3444104938, ОГРН 1023403454140) об урегулировании разногласий по договору.
В заседании приняли участие:
от истца – Эрендженова С.Б. – довер. от 15.11.2013г.
от ответчика – Головачев М.С. – довер. от 20.12.2012г.
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился с иском в суд к ответчику об урегулировании разногласий, возникших при заключения договора №101/13 от 08.04.2013г. об участии владельца (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Ответчик иск не признал и просит в удовлетворении заявленных требований истца отказать полностью.
Как видно из материалов дела, ООО «Волговодстройкомплект» является собственником встроенного нежилого помещения площадью 843,2 кв.м. в подвально-цокольной части дома № 18 по ул. Чапаева г. Волгограда.
Управляющей организацией дома № 18 по ул. Чапаева г. Волгограда в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 18 по ул. Чапаева г. Волгограда от 27.12.2007г. является ООО «Жилкомсервис».
ООО «Жилкомсервис» направило в адрес ООО «Волговодстройкомплект» для подписания проект договора №101/13 от 08.04.2013г. об участии владельца (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный договор со стороны истца был подписан с протоколом разногласий, которые касались п.п.3.1.3., 3.1.4., 3.2.2., 4.1.3., 4.1.6., 4.1.7., 4.1.8., 4.1.13., 4.2.2., 5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 6.3., 6.4., 6.5., 7.1., 7.2.
В связи с тем, что возникшие между сторонами разногласия по договору урегулированы не были, истец обратился с данным иском в суд.
Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ и п.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст.161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу п.3 ст.162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В соответствии со ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Исследовав предложенные редакции пунктов договора, по которым возникли разногласия, суд полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме исходя из следующего.
Пункты 3.1.3. и 3.1.4. в редакции текста договора, предложенной на подписание, отсутствовали.
Согласно редакции истца им предлагалось изложить данные пункты следующим образом:
«3.1.3. При получении заявки Владельца относительно выполнения конкретных работ на общедомовом имуществе в рамках исполнения Управляющей организацией настоящего Договора, обеспечить выполнение заявки в срок, не превышающий 24 часов с момента ее получения, а в исключительных случаях (по причине отсутствия необходимых материалов) в срок не превышающий 10-ти календарных дней».
«3.1.4. В случае возникновения повреждений, аварий или иных событий, нанесших или грозящих нанести Помещению ущерб, обеспечить присутствие своего представителя в срок, не превышающий 24 часов с момента получения соответствующего приглашения в рабочие дни в целях установления ущерба и составления соответствующего акта».
В соответствии с положениями п.3 ст.162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Исследовав предложенные редакции п.п.3.1.3. и 3.1.4. договора, суд полагает, что они соответствуют требованиям ст.162 ЖК РФ, а также п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491), корреспондируются с содержанием п.4.1.5. договора, который устанавливает обязанность собственника о немедленном извещении ответчика о любых повреждениях, авариях или иных событиях, нанесших или грозящих нанести ущерб.
При этом, судом также учитывается позиция обеих сторон, которые в ходе судебных заседаний обоюдно согласились с вышеприведенной редакцией рассматриваемых пунктов.
Пункт 3.2.2. договора в первоначальной его редакции был изложен: «Привлекать субподрядные организации без согласования с Владельцем» и фактически наделял управляющую организацию правом самостоятельного привлечения третьих лиц для выполнения работ на общедомовом имуществе, без указания соответствующего перечня работ в отношении которого такое право управляющей компании предоставлено.
В соответствии с положениями ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
При этом, в силу ст.44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников дома отнесены вопросы принятия решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
Учитывая правовую неопределенность рассматриваемого пункта, суд полагает, что он не может быть включен в договор в предложенной ответчиком редакции.
При этом, суд также учитывает, что изложенное обстоятельство не лишает ответчика соответствующего права на привлечение субподрядных организаций в порядке, установленном ст.706 ГК РФ.
Со своей стороны, истцом предложена следующая редакция пункта 3.2.2. договора: «В срок не позднее пятого числа каждого календарного месяца, следующего за отчетным направлять в адрес Владельца акт выполненных работ, а также счета на оплату с расшифровкой платы по каждому виду работ и услуг.»
Каких-либо возражений по существу указанной редакции со стороны ответчика в ходе рассмотрения не поступило. При этом, она корреспондируется с остальными условиями договора, а также отвечает положениям ст.162 ЖК РФ, согласно которой в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Пункт 4.1.3. в редакции, предложенной ответчиком в договоре, возлагает на истца обязанность обеспечения сохранности и надлежащего состояния инженерных сетей, коммуникации и оборудования в Помещении.
Истец полагает, что указанный пункт подлежит исключению из договора.
Суд соглашается с позицией истца по следующему.
В силу п.2 ст.162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом регулирует вопросы оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, в силу ст.161 ЖК РФ ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме в данном случае несет управляющая организация.
При таких обстоятельствах, п.4.1.3. противоречит требованиям ст.162 ЖК РФ, а потому подлежит исключению из договора.
По той же причине суд полагает необходимым исключение из договора и п.4.1.4., 4.1.7., 6.3. которые в первоначальной редакции договора был сформулированы следующим образом:
«4.1.4. Не производить переустройство, реконструкцию, перепланировку помещения, переустановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования (в т.ч. электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, не имеющей технических паспортов, не отвечающих требованиям безопасности и сан.нормам) без получения соответствующих согласований, предусмотренных действующим законодательством. Не допускать сбрасывание в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод, в также не допускать выполнения в помещении работ, создающих повышенный шум или вибрацию и нарушающих нормальные условия проживания граждан в жилых помещениях».
«4.1.7. Обеспечить протапливание помещения в период отопительного сезона в случае отсутствия системы центрального отопления в многоквартирном доме».
«6.3. Владелец несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.»
Поскольку приведенные в договоре редакции не регулируют отношения по содержанию общего имущества в нарушение ст.162 ЖК РФ, рассматриваемые пункты также подлежат исключению из договора.
Пункт 4.1.6. в первоначальной редакции договора был сформулирован: «Обеспечить доступ в Помещение представителям Управляющей организации, включая работников специализированных организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в Помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям. Подходы к инженерному оборудованию и запорной арматуре не должны быть загромождены. В соответствии с Правилами хранения и складирования материальных ценностей, материалы и документация должны храниться на стеллажах с соблюдением следующих расстояний: 30 см. – от пола, 50 см. – от стены, 100 см. – от отопительных приборов, проходы между стеллажами не менее 50 см.»
Суд приходит к выводу о необходимости согласования пункта 4.1.6. в редакции предложенной истцом: ««Обеспечить доступ в Помещение представителям Управляющей организации, включая работников специализированных организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в Помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям.», при этом суд исходит из того, что в соответствии со ст.161 и 162 ЖК РФ, вопросы расположения инженерного оборудования и документации собственника помещений не являются предметом договора управления многоквартирным домом, а за аналогичное общедомовые имущество, оборудование и его доступность для содержания и ремонта отвечает ответчик.
Суд, также считает подлежащими удовлетворению требования истца об исключении из договора пункта 4.1.8., согласно которому на него возложена обязанность письменно сообщить управляющей организации о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за две недели до момента его освобождения, а также пункт 6.4. договора, в соответствии с которым: «Владелец несет ответственность перед организацией за действия лиц, которым он предоставил помещение в пользование».
Указанные положения налагают на истца обязанности, не предусмотренные законом для рассматриваемого вида договора.
При этом, в соответствии со ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
При таких обстоятельствах, рассматриваемые положения противоречат ст.209 ГК РФ и ст.162 ЖК РФ.
Также не соответствует вышеназванным нормам и первоначальная редакция п.6.5. договора: «Владелец несет ответственность за несвоевременное уведомление управляющей организации о неисправностях, авариях, а также за непредставление (несвоевременнео представление) доступа к инженерному оборудованию и запорной арматуре».
Поскольку в силу ст.162 ЖК РФ, договор управления регулирует отношения, связанные с содержанием именно общего имущества собственников дома, то суд приходит к выводу о том, что рассматриваемый пункт подлежит изложению в редакции истца, которая учитывает специфику и правовую природу договора: «Владелец несет ответственность за несвоевременное уведомление Управляющей организации о неисправностях общедомового имущества, авариях на нем, а также за непредставление доступа к общедомовым инженерному оборудованию и запорной арматуре».
Согласно предложенной в договоре редакции п.4.1.13. договора, на истца возложена обязанность: «Ежемесячно получать от управляющей организации акт выполненных работ не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, а также счета и акты на общедомовые нужды. В случае неполучения управляющей организацией подписанного владельцем акта выполненных работ или непредставления мотивированного письменного возражения на акт в течение 5 календарных дней, а также счета на расходы на общедомовые нужды, акт выполненных работ и счет на общедомовые нужды считаются подписанными, претензии по оказанным услугам не принимаются».
В соответствии с положениями ст.155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Поскольку иного срока на внесение платежей в договоре управления не предложено, то получение документов 10 числа месяца, следующего за отчетным не соответствует ст.155 ЖК РФ, равно как и самостоятельное получение указанных документов собственником в управляющей компании на которой ст.155 ЖК РФ и возложена обязанность по их представлению.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным, с учетом ранее высказанной позиции в отношении пункта 3.2.2. договора, изложить рассматриваемый пункт в редакции истца: «В течение 5 календарных дней с момента получения от Управляющей организации акта выполненных работ подписать указанный акт, либо в тот же срок предоставить свои мотивированные возражения относительно его подписания. В случае неполучения Управляющей организацией подписанного Владельцем акта выполненных работ или непредставления в тот же срок мотивированного письменного возражения на акт, акт выполненных работ считается подписанным и претензии по оказанным услугам не принимаются».
Истцом предлагается дополнить содержание договора пунктом 4.2.2. в следующей редакции: «Требовать от Управляющей организации надлежащего выполнения своих обязательств по содержанию и текущему ремонту общего имущества».
С учетом мнения сторон, а также содержания п.3 ст.162 ЖК РФ который предписывает, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, суд полагает подлежащим включению в договор указанного пункта в предложенной редакции.
Пункт 5.1. договора был изложен ответчиком в следующей редакции:
«Размер платы по договору представляет собой размер долевого участия в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расходах на общедомовые нужды, определяемого учетом:
- доли Владельца в праве общей собственности на общее имущество, в многоквартирном доме, пропорционально площади занимаемого владельцем помещения;
- размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме установленный решением общего собрания или действующим постановлением органа местного самоуправления Волгограда об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственником нанимателей».
Между тем, такая редакция не соответствует положениям ст.158 ЖК РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Как следует из указанной нормы, размер платы подлежит установлению на общем собрании собственников помещений, при этом только в том случае, если такое решение не принято, то размер устанавливается органом местного самоуправления.
Предложенная ответчиком редакция допускает альтернативный способ определения размера платы.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что истец является собственником нежилых помещений, что также свидетельствует в пользу необходимости корректировки пункта, где имеется отсылка на установление платы лишь для собственников жилых помещений.
При таких обстоятельствах, пункт подлежит согласования в редакции истца: «Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества определяется на основании решений общего собрания собственников помещений дома № 18 по ул. Чапаева г. Волгограда и рассчитывается для Владельца исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество, пропорционально площади Помещения.»
Пунктом 5.2. договора в первоначальной редакции установлено, что: «Размер платы по договору на момент заключения определяется в Приложении № 1 являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, расходами на общедомовые нужды».
В ходе рассмотрения данного спора со стороны ответчика не было предоставлено доказательств, подтверждающих приведенный в приложении № 1 расчет.
В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств обоснованности приведенного расчета, суд полагает возможным удовлетворить требования истца и исключить рассматриваемый пункт из договора.
Также, истец просит утвердить в его редакции пункт 5.3. договора управления: «Денежные средства в счет Платы по Договору, ежемесячно перечисляются Владельцем на расчетный счет Управляющей организации, либо вносятся наличными денежными средствами в кассу Управляющей организации не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным. Владелец не несет ответственности за нарушение срока оплаты в случае несвоевременного направления в его адрес платежных документов, а также документов, подтверждающих факты исполнения Управляющей организацией своих обязательство по Договору. Неустойка на такую задолженность не начисляется».
Учитывая тот факт, что стороны при рассмотрении дела обоюдно просили утвердить данный пункт в указанной редакции, суд полагает требования истца в этой части подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п.5.4. договора в первоначальной редакции: «В случае изменения в установленном порядке размера платы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, управляющая организация вправе изменяет размер платы по договору (п.5.1., п.5.2. договора) с момента установления новых размеров платы, с последующим уведомлением владельца. В случае принятия после заключения настоящего договора иных нормативно-правовых актов, устанавливающих иные правила исполнения договора сторонами или содержащих иные правила деятельности управляющей организации, то установленные такими документами новые нормы, обязательны для сторон с момента их вступления в силу, если самими нормативными правовыми актами не установлен иной срок».
Истец полагает, что указанный пункт подлежит исключению из договора, как противоречащий ст.158 ЖК РФ.
Суд соглашается с позицией истца по следующему.
Как было указано ранее, размер платы за содержание общего имущества определяется решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая компания не наделена правом на одностороннее изменение условий договора о размере платы, в связи с чем, он в любом случае подлежит определению собственниками, либо в отдельных случаях – органом местного самоуправления.
Кроме того, в соответствии с положениями ст.6 ЖК РФ акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Согласно п.4 ст.162 условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Между тем, ответчиком не предоставлено доказательств, подтверждающих, что перечисленные в п.5.4. договора условия являются одинаковыми для всех собственников.
Согласно первоначальной редакции п.7.1. договора управления: «Настоящий договор подписан сторонами 08.04.2013 года, распространяет своей действие на отношения сторон, фактически возникшие с 01.01.2013 года, действует по день прекращения права владения (собственности, аренды) на помещение, а в частности взаиморасчетов до полного исполнения обязательств взятых на себя сторонами и вступает в силу с момента его подписания.
Как следует из материалов дела, в действительность договор был подписан сторонами значительно позже – 19.04.2013 года, а соответственно условие об обратном не соответствует действительности.
В соответствии со ст.425 ГК РФ, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как заявлено истцом в судебном заседании, у него отсутствует обязанность по распространению действия договора на отношения, которые возникли с 01.01.2013г., при таких обстоятельствах, рассматриваемый пункт о моменте заключения договора подлежит утверждению в соответствии с общими принципами гражданского законодательства, то есть в редакции истца: «Настоящий договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий», поскольку в соответствии со ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Предложенная ответчиком в договоре первоначально редакция п.7.2., подразумевала, что: «Изменения и дополнения вносятся в договор по соглашению сторон за исключением случая, предусмотренных п.5.4. договора».
Между тем, в связи с исключением из договора по указанным выше основаниям п.5.4. договора, указанный пункт также подлежит изменению и изложению в договоре в редакции, предложенной истцом: «Изменения и дополнения в вносятся в договор по соглашению сторон».
Суд считает, что в данном случае истец, надлежащим образом, как того требует ст.65 АПК РФ доказал правомерность и обоснованность своих доводов при рассмотрении разногласий, возникших при заключении с ответчиком договора №101/13 от 08.04.2013г.
При указанных обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск удовлетворить.
Изложить пункты договора № 101/13 об участии владельца (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме от 08.04.2013г. между ООО «Жилкомсервис» и ООО «Волговодстройкомплект» в следующей редакции:
№ п/п
Редакция договора
3.1.3.
При получении заявки Владельца относительно выполнения конкретных работ на общедомовом имуществе в рамках исполнения Управляющей организацией настоящего Договора, обеспечить выполнение заявки в срок, не превышающий 24 часов с момента ее получения, а в исключительных случаях (по причине отсутствия необходимых материалов) в срок не превышающий 10-ти календарных дней.
3.1.4.
В случае возникновения повреждений, аварий или иных событий, нанесших или грозящих нанести Помещению ущерб, обеспечить присутствие своего представителя в срок, не превышающий 24 часов с момента получения соответствующего приглашения в рабочие дни в целях установления ущерба и составления соответствующего акта.
3.2.2.
В срок не позднее пятого числа каждого календарного месяца, следующего за отчетным направлять в адрес Владельца акт выполненных работ, а также счета на оплату с расшифровкой платы по каждому виду работ и услуг.
4.1.3.
Исключить.
4.1.4.
Исключить.
4.1.6.
Обеспечить доступ в Помещение представителям Управляющей организации включая работников специализированных организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в Помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям.
4.1.7.
Исключить.
4.1.8.
Исключить.
4.1.13.
В течение 5 календарных дней с момента получения от Управляющей организации акта выполненных работ подписать указанный акт, либо в тот же срок предоставить свои мотивированные возражения относительно его подписания. В случае неполучения Управляющей организацией подписанного Владельцем акта выполненных работ или непредставления в тот же срок мотивированного письменного возражения на акт, акт выполненных работ считается подписанным и претензии по оказанным услугам не принимаются.
4.2.2.
Требовать от Управляющей организации надлежащего выполнения своих обязательств по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
5.1.
Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества определяется на основании решений общего собрания собственников помещений дома № 18 по ул. Чапаева г. Волгограда и рассчитывается для Владельца исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество, пропорционально площади Помещения.
5.2.
Исключить.
5.3.
Денежные средства в счет Платы по Договору, ежемесячно перечисляются Владельцем на расчетный счет Управляющей организации, либо вносятся наличными денежными средствами в кассу Управляющей организации не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным. Владелец не несет ответственности за нарушение срока оплаты в случае несвоевременного направления в его адрес платежных документов, а также документов, подтверждающих факты исполнения Управляющей организацией своих обязательство по Договору. Неустойка на такую задолженность не начисляется.
5.4.
Исключить.
6.3.
Исключить.
6.4.
Исключить.
6.5.
Владелец несет ответственность за несвоевременное уведомление Управляющей организации о неисправностях общедомового имущества, авариях на нем, а также за непредставление доступа к общедомовым инженерному оборудованию и запорной арматуре.
7.1.
Настоящий договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий.
7.2.
Изменения и дополнения в вносятся в договор по соглашению сторон.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис» (ИНН 3444104938, ОГРН 1023403454140) госпошлину в сумме 4 000 руб. 00 коп. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Волговодстройкомплект» (ИНН 3444172173, ОГРН 1093444005720).
Решение может быть обжаловано в установленном порядке и в установленный срок в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Волгоградской области.
Судья В.Ф.Тазов
