Решение от 22 ноября 2013 года №А12-21174/2013

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
ул. им. 7-ой Гвардейской Дивизии, д. 2, Волгоград, 400005
 
http://volgograd.arbitr.rue-mail: info@volgograd.arbitr.ru телефон: (8442) 23-00-78 Факс: (8442) 24-04-60
 
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г. Волгоград                                                                                                       22 ноября  2013 года                                                                                                                                                                                                                   Дело №А12-21174/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2013 года
 
    Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пономарева А.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бурлуцкой О.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя Гуртяковой Светланы Николаевны (ИНН344201462310, ОГРН3123459135000032) к Министерству по управлению государственным имуществом по Волгоградской области
 
    о признании решении и действий (бездействий) незаконными
 
    В судебном заседании участвуют представители:
 
    от истца – Гуртякова С.Н., лично, представлен паспорт, Гуртяков С.В., доверенность №10;
 
    от ответчика – Реброва Л.Ю., доверенность от 08.02.2013г. №172.
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Индивидуальный предприниматель Гуртякова Светлана Николаевна обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Мингосимущества от 13.06.2013г. № 21-17/16576 во внесении изменения вида разрешенного пользования земельного участка по договору аренды №6794 от 23.08.06г. В порядке восстановления нарушенного права обязать Министерство по управлению государственным имуществом по Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Гуртяковой С.Н. путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 6794 от 23.08.06г., в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:020079:16, с разрешенного использования – «эксплуатация административного здания» на «размещение многоквартирного жилого дома».
 
    В судебном заседании заявитель на требованиях настаивал и просил удовлетворить их по основаниям указанным в исковом заявлении.
 
    Министерство по управлению государственным имуществом по Волгоградской области  просило в иске отказать по основаниям указанным в отзыве на заявление.
 
    Изучив материалы дела, выслушав стороны и оценив их доводы суд считает в иске следует отказать в силу следующего.
 
    Как следует из материалов дела,23.08.2006 на основании распоряжения председателя комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 31.07.2006 №676-рз между администрацией Волгограда и гражданином Байрыдост Мустафа Берат, 23.08.2006г.  заключен договор № 6794 аренды земельного участка, с учетным номером 2-81-34, с кадастровым номером 34:34:020079:0016, площадью 2 126,9 кв.м., расположенного по адресу: ул. им. Кузнецова,57, г. Волгоград . Сроком действия договора с 21.06.2006            по 16.01.2047.
 
    Согласно пункту 1.3 раздела 1 Договора № 6794 земельный участок предоставлен для эксплуатации административного здания.
 
    В соответствии с Распоряжением дополнительным соглашением № 1 от 07.09.2012 к Договору арендатором является индивидуальный предприниматель Гуртякова Светлана Николаевна.
 
    Индивидуальный предприниматель Гуртякова Светлана Николаевна по договору купли –продажи от 05.05.2012года зарегистрировала право собственности на  административное здание площадью 876,2кв.м. по адресу: ул. им. Кузнецова,57, г. Волгоград, что подтверждается свидетельством 34-АА №701236 от 16.05.2012года.
 
    С 06.07.2012г.,  в соответствии с Законом Волгоградской области от 06.04.2012г. № 33-ОД «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» и постановлением Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 № 28-п «Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Волгограде - административном центре Волгоградской области", арендодателем земельного участка по Договору является Мингосимущество.
 
    19.04.2013года Администрацией Волгограда было выдано ИП Гуртяковой  Светлане Николаевне разрешение на строительство №RU34301000-61/Ко/13 17-ти этажного жилого дома по ул. Кузнецова ,57 г. Волгограда, площадью застройки 519,80 кв.м. со сроком действия до 19.10.2015года. на земельном участке предоставленном ИП Гуртяковой С.Н. по договору аренды № 6794 от 23.08.206г. для эксплуатации административного здания. 
 
    07.05.2013 в Мингосимущество поступило заявление ИП Гуртяковой С.Н. (вх. № 21/5871-з) о внесении изменений в Договор № 6794 в части изменения вида разрешённого использования земельного участка с эксплуатации административного здания на размещение многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов) и изменения размера платежей.
 
    Ответным письмом от 13.06.2013 № 21-17/16576 Мингосимущество отказало ИП Гуртяковой С.Н. в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
 
    Суд считает отказа правомерным исходя из того, что изменение установленного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования земельного участка "с эксплуатации административного здания" на иной вид использования "строительство многоквартирного жилого дома", противоречит порядку предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения, установленному статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    В силу пункта 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования.
 
    Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
 
    Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
 
    Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8 и 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
 
    Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом (часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно части 3 указанной статьи действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
 
    В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
 
    Порядок предоставления земельного участка под строительство определен статьями 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства имеет свои особенности.
 
    Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
 
    1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
 
    2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
 
    При этом в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
 
    Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что арендуемый земельный участок предоставленИП Гуртяковой С.Н. без проведения аукциона путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 6794 от 23.08.06г. для эксплуатации административного здания  .
 
    Внесение испрашиваемого изменения в договор аренды земельного участка от № 6794 от 23.08.2006г. позволит ИП Гуртяковой С.Н.  осуществить жилищное строительство на земельном участке, который предоставлен без соблюдения установленной процедуры, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Таким образом в рассматриваемом случае отсутствуют правовые основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка № 6794 от 23.08.2006г.
 
    Вместе с тем, порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства имеет свои особенности.
 
    Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, исключительно на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
 
    В связи с этим договор аренды земельного участка предоставленного для жилищного строительства, заключенный без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что арендуемый земельный участок предоставленИП Гуртяковой С.Н. без проведения аукциона путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 6794 от 23.08.06г. для эксплуатации административного здания.
 
    Внесение испрашиваемого изменения в договор аренды земельного участка от № 6794 от 23.08.2006г. позволит ИП Гуртяковой С.Н.  осуществить жилищное строительство на земельном участке, который предоставлен без соблюдения установленной процедуры, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Способ предоставления земельных участков для жилищного строительства путем проведения аукциона позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельных участков, направлен на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (президиум ВАС РФ от 14.09.2010 № 4224/10, определение Конституционного суда РФ от 25.11.2010 № 1549-0- О).
 
    Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка на «размещение многоквартирного жилого дома» противоречит положениям статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
 
    Доводы ИП Гуртяковой С.Н. о том, что требования статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации применимы только в случае первичного предоставления земельного участка для целей жилищного строительства, в то время как земельный участок уже предоставлен ей в аренду, являются несостоятельными.
 
    Из норм статей 40-41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта.
 
    Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.
 
    В данном случае, требование об изменении вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома заявлено в нарушение установленной законом процедуры.
 
    Таким образом, внесение изменений в условия договора аренды от 23.08.2006         № 6794, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «эксплуатации административного здания)  на «размещение многоквартирного  жилого дома» без проведения торгов будет противоречить пунктам 1 и 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного суда РФ от 17.08.2010 № ВАС — 7249/10, постановлениях ФАС Поволжского округа от 29.07.2013 по делу №А12-29060/2012, от 09.09.2011 по делу № А06-6393/2010, постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 09.06.2012      по делу № А70-9951/2011, постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2010 Д23-490 «По вопросу разъяснения норм земельного законодательства» и др.
 
    Наличие у ИП Гуртяковой С.Н. разрешения от 19.04.2013 на строительство 17-ти этажного жилого дома по ул. Кузнецова,57 в Краснооктябрьском районе г. Волгограда не является правовым основанием для внесения изменений в договор аренды в рассматриваемой части.
 
    Кроме того, настоящее заявление подано истцом в порядке гл. 24 АПК РФ. В соответствии с положениями п.п. 4 ч. 1 ст. 199 АПК РФ в заявлении о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными должны быть указаны законы и иные нормативные правовые акты, которым по мнению заявителя не соответствует оспариваемый акт, решение и действие (бездействие)
 
    Вместе с тем, из поданного в суд заявления ИП Гуртяковой С.Н. не усматривается, какую конкретно норму закона нарушило Мингосимущество, отказываясь совершать действия по внесению изменений в договор аренды земельного участка от 23.08.2006 № 6794.
 
    В силу статьи 4 АПК РФ право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых интересов имеют заинтересованные лица.
 
    Согласно пункту 1 статьи 9 АПК РФ истец вправе сам избирать способ защиты нарушенных прав.
 
    Как следует из обстоятельств дела, взаимоотношения сторон носят гражданско-правовой характер и по существу являются правоотношениями по поводу изменения условий договора аренды земельного участка, в котором ответчик выступает в качестве стороны в договоре (арендодателя), но не в качестве органа государственной власти, наделенного публичными полномочиями в отношении истца (арендатора).
 
    В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    На основании изложенного, не урегулированные между сторонами разногласия по изменению отдельных условий договора, подлежат рассмотрению в порядке искового производства, а не главы 25 ГПК РФ.
 
    При таких обстоятельствах, ИП Гуртяковой С.Н. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
 
    В удовлетворении требований следует отказать.
 
    С учетом переплаты государственная пошлина в размере 1800рублей подлежит возврату ИП Гуртяковой С.Н. из бюджета РФ.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного кодекса РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении требовании Индивидуального предпринимателя Гуртяковой Светланы Николаевны о признании незаконным отказа Мингосимущества от 13.06.2013г. № 21-17/16576 во внесении изменения вида разрешенного пользования земельного участка по договору аренды №6794 от 23.08.06г. и об обязании Министерства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Гуртяковой С.Н. путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 6794 от 23.08.06г., в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:020079:16, с вида разрешенного использования – «эксплуатация административного здания» на «размещение многоквартирного жилого дома», отказать.
 
    Выдать индивидуальному предпринимателю Гуртяковой Светлане Николаевне справку на возврат государственной пошлины в размере 1800 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
 
 
    Судья                                                                                                        А.В. Пономарев