Дата принятия: 23 октября 2013г.
Номер документа: А12-19691/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. им. 7-ой Гвардейской Дивизии, д. 2, Волгоград, 400005
http://volgograd.arbitr.rue-mail: info@volgograd.arbitr.ruтелефон:(8442)23-00-78 Факс: (8442)24-04-60
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Волгоград Дело №А12-19691/2013
23 октября 2013г.
Резолютивная часть решения оглашена 16 октября 2012г.
Полный текст решения изготовлен 23 октября 2012г.
Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Костерина А.В., при ведении протокола помощником судьи Байметовым А.А., рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Плотникова Сергея Вячеславовича (ИНН 344303965129, ОГРНИП 304344322400139)
к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)
третье лицо – Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда
об урегулировании разногласий при заключении договора
при участии в заседании:
от истца – Пономарев Вячеслав Геннадьевич, доверенность б/номера от 25.07.2013г.
от ответчика – Серебрякова Нелли Сергеевна, доверенность №357 от 10.04.2013г.;
от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом.
Индивидуальный предприниматель Плотников Сергей Вячеславович (далее ИП Плотников С.В., истец) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее Министерство, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030049:15 площадью 402 кв. м. между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (и индивидуальным предпринимателем Плотниковым Сергеем Вячеславовичем. Истец просил:
изложить пункты 2.1 и 3.1. в следующей редакции: «2.1. Настоящий Договор заключается сроком на один год»,
«3.1. Арендная плата за Участок устанавливается согласно Расчету, прилагаемому к договору. С 01.01.2013 размер арендной платы за Участок устанавливается Арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления.
Обязанность по внесению арендной платы возникает у Арендатора после подписания Акта приема-передачи Участка».
Абз. 2 п. 11.1. изложить в следующей редакции: «расчет арендной платы за 2013 год, являющийся неотъемлемой частью Договора на 2 л.;».
Абз. 2 Приложения «Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:030049:15» к Договору – исключить.
Ответчик иск не признал, считает его необоснованным и просил суд отказать в его удовлетворении, поскольку
- взаимосвязанные положения ст.29, п.п. 5, 6 ст.34 Земельного кодекса РФ указывают на возможность использования земельного участка лицом, в отношении которого уполномоченным органом принято решением о предоставлении участка, с момента издания соответствующего ненормативного правового акта соответствующего органа, в связи с чем истец вправе был приступить к использованию земельного участка с кадастровым номером 34:34:030049:15 сразу же после принятия администрацией Волгограда постановления от 5 июля 2012 г. №2088, которым ему этот участок предоставлен в аренду на один год. По этой причине начисление арендной платы по договору должно производиться именно с этого момента и на протяжении одного года;
- арендная плата по спорному договору также должна исчисляться с момента издания администрацией Волгограда постановления о предоставлении участка в аренду;
- истец не представил доказательств того, что он с момента издания постановления администрации Волгограда от 05.07.2012 №2088 и до настоящего времени не использует спорный земельный участок по вине Мингосимущества;
- в действиях ИП Плотникова С.В. имеются признаки злоупотребления правом.
Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования по предмету иска отзыва на исковое заявление не представил.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства лиц, участвующих в деле.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд, -
Установил:
05.07.2012 Администрация Волгограда вынесла постановление №2088, в соответствии с которым истцу был предоставлен земельный участок (учетный № 3-83-15, кадастровый № 34:34:030049:15) для целей, не связанных со строительством.
В силу Закона Волгоградской области 06.04.2012 №33-ОД с 06.07.2012 распорядительные полномочия в отношении указанного участка перешли к Волгоградской области, а именно к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
20.07.2012 истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним договора аренды данного земельного участка для целей, не связанных со строительством.
07.09.2012 ответчик направил истцу для подписания проект договора аренды земельного участка от 24.08.2012 и проект акта приема-передачи такового.
В ответ на указанное письмо ответчика истец направил ответчику 28.09.2012 протокол разногласий от 17.09.2012 к заключаемому договору аренды земельного участка.
20.06.2013г. ответчик, не согласившись с условиями протокола разногласий, представил истцу новый проект договора аренды земельного участка, в котором повторно предлагал установить срок аренды до 05.07.2013 и распространить действие договора на отношения, возникшие у сторон с 05.07.2012.
В связи с невозможностью добровольного урегулирования условий договора аренды земельного участка истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
По смыслу п. 6 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предоставлении земельного участка является основанием для заключения договора аренды земельного участка.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), офертой признается адресованной одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Оценивая условия договора между сторонами настоящего спора, суд определил, что по характеру установленных в нем правоотношений он относится к договорам аренды, регулируемых нормами гл. 34 ГК РФ.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Поэтому ссылка ответчика на отсутствие доказательств не пользования спорным земельным участком не соответствует закону, поскольку указанные обстоятельства не требуют доказательства.
Земельный участок с кадастровым номером 34:34:030049:15 не передавался и не находился в фактическом владении или пользовании истца. Отношений, на которые можно было бы распространить действие договора аренды, не возникло. Доказательств обратного суду не представлено.
Суд считает доводы истца в части определения начала срока действия договора обоснованными в силу следующего.
Из п. 2.1. проекта договора аренды земельного участка усматривается, что ответчик предлагал установить срок аренды до 5 июля 2013 г. и распространить действие договора на отношения, возникшие у сторон с 5 июля 2012 г.
Согласно расчету арендной платы, прилагаемому к проекту договора аренды, предложенному ответчиком, обязанность по внесению арендных платежей возникла бы у истца с момента заключения договора.
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из анализа статьи 614 ГК РФ и иных норм Главы 34 ГКР Ф следует, что арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, условие оферты в части распространения срока его действия с даты предшествующей фактическому пользованию земельным участком возможно лишь по согласию сторон, в других случаях обязанности сторон, в том числе арендатора по внесению арендной платы возникает лишь с момента заключения сделки.
Такая позиция была подтверждена в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» согласно которому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
На основании изложенного корректировке подлежит п. 11.1. договора, так как в нем необходимо исключить указания на все периоды начисления арендной платы, за исключением периода фактического владения истцом земельным участком, а из Приложения «Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:030049:15» требуется исключить расчет арендной платы за период, предшествующий передаче земельного участка истцу во владение и пользование.
Вместе с тем, суд не может согласиться с доводом истца о необходимости установления договорной обязанности арендатора по внесению арендной платы после подписания Акта приема-передачи земельного участка.
Условиями договора Акт приема-передачи не указан в виде обязательного приложения к нему. Не предусмотрена обязательность составления такого акта для данного вида договора и нормами Главы 34 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента его заключения, право пользования земельным участком по договору и обязанность по внесению арендной платы возникают у арендатора именно с момента заключения договора.
При этом, суд учитывает, что момент заключения договора может не совпадать с датой подписания Акта приема-передачи, в том числе в случае необходимости государственной регистрации сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 № 13) из правила, указанного в п.3 ст.433 ГК РФ, существует исключение. Как отмечает ВАС РФ, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В силу п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. В то же время, как предписано в п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом.
Таким образом, обязанность арендодателя по передаче земельного участка, а арендатора по оплате пользования этим участком возникает с момента подписания договора между сторонами этой сделки.
Суд не может согласиться с доводами ответчика в силу следующих обстоятельств.
По мнению ответчика, взаимосвязанные положения ст. 29, п.п. 5,6 ст. 34 ЗК РФ указывают на возможность использования земельного участка лицом, в отношении которого уполномоченным органом принято решением о предоставлении участка, с момента издания соответствующего ненормативного правового акта соответствующего органа. Отсюда, как полагает Мингосимущество, истец вправе был приступить к использованию земельного участка с кадастровым номером 34:34:030049:15 сразу же после принятия администрацией Волгограда постановления от 5 июля 2012г. №2088, которым ему этот участок предоставлен в аренду на один год. По этой причине по утверждению ответчика начисление арендной платы по договору должно производиться именно с этого момента и на протяжении одного года.
Суд считает указанные выводы ошибочными в силу следующего.
Как следует из п.1 ст.25 ЗК РФ, арендные права на землю возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии со ст.606 ГК РФ, основанием возникновения арендных прав является договор аренды.
Таким образом, никакой другой документ кроме договора аренды не может служить основанием возникновения у заинтересованного лица права пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, при передаче этого участка в аренду.
Кроме того, п.п. 5 и 6 ст.34 ЗК РФ, приведенные ответчиком для обоснования своей позиции, в действительности не допускают возможности использовать земельный участок без заключения договора его аренды. Содержащиеся в них нормы лишь устанавливают сроки, в течение которых должны наступить указанные в них юридические факты, служащие необходимыми предпосылками возникновения у заинтересованного лица права пользования земельным участком.
С учетом изложенного, постановление администрации Волгограда от 5 июля 2012 №2088, являясь безусловным основанием для последующего заключения с истцом договора аренды указанного в постановлении земельного участка, не предоставляла ИП Плотникову С.В. права использовать этот участок до заключения соответствующего договора.
Нельзя согласиться и с доводом Мингосимущества о том, что в действиях ИП Плотникова С.В. имеются признаки злоупотребления правом.
Получив 07.09.2012г. проект спорного договора, истец до истечения установленного ст.445 ГК РФ 30-дневного срока направил в адрес ответчика протокол разногласий к данному договору с приложением к нему двух экземпляров договоров, подписанных истцом с учетом протокола разногласий.
Суд считает, что количество договоров, направленных истцом в адрес ответчика, позволяло ответчику принять решение о заключении договора на условиях протокола разногласий от 17.09.2012 г.
Ответчик письмом от 02.11.2012г. №21-17/15516 истребовал у истца оставшиеся экземпляры проекта договора. При этом в судебном заседании ответчик не представил суду обоснования необходимости истребования у ИП Плотникова С.В. этих документов.
Последующее направление 18.03.2013г. истцом арендодателю оставшихся экземпляров проекта договора аренды, а также справку о присвоении адреса земельному участку также указывают на отсутствие злоупотреблений своими правами в действиях ИП Плотникова С.В. и его намерении заключить указанную сделку.
При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере 4.000 руб.
В соответствии со ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд, -
Решил:
Иск удовлетворить в части.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030049:15 площадью 402 кв. м. между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) и индивидуальным предпринимателем Плотниковым Сергеем Вячеславовичем (ИНН 344303965129, ОГРНИП 304344322400139).
Пункт 2.1. изложить в следующей редакции: «2.1. Настоящий Договор заключается сроком на один год».
Пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «3.1. Арендная плата за Участок устанавливается согласно Расчету, прилагаемому к договору. С 01.01.2013 размер арендной платы за Участок устанавливается Арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления.».
Абз. 2 п. 11.1. изложить в следующей редакции: «-расчет арендной платы за 2013 год, являющийся неотъемлемой частью Договора на 2 л.;».
Абз. 2 Приложения «Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:030049:15» к Договору – исключить.
В остальной части исковое заявление оставить без удовлетворения.
Взыскать с Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) в пользу индивидуального предпринимателя Плотникова Сергея Вячеславовича (ИНН 344303965129, ОГРНИП 304344322400139) 2.000 руб. судебных издержек на оплату государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
Судья Костерин А.В.
