Дата принятия: 23 декабря 2013г.
Номер документа: А12-18854/2011
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г.Волгоград Дело А12-18854/2011
Резолютивная часть объявлена 19.12.2013 года
Полный текст изготовлен 23.12.2013 года
Судья Арбитражного суда Волгоградской области Макаров И.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кривобоковой М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Волгоградский завод железобетонных изделий №1» (400075, г.Волгоград, ул. 51-й Гвардейской дивизии, д.1А; ИНН 3443009752; ОГРН 1023402970030) заявления ОАО «Сбербанк России» и ФНС России о признании права залога и обращении взыскания на заложенное имущество
при участии в заседании:
от ОАО «Сбербанк России» – Шереметьева М.В., доверенность от 18.01.2011;
от ФНС – Денисова Ю.А., доверенность от 05.03.2013;
от должника – Ржавский С.Ю., доверенность от 11.05.2012, Гусев Р.Г., доверенность 25.11.2013;
от Управления Росреестра – Рагузова А.А., доверенность от 01.11.2013;
от Кульмамедова И.К.- Волков Д.Г., доверенность от 01.10.2013; от Шудрик М.В. – Старкова Г.В., доверенность от 06.11.2013; от Брагина В.В., Беленьковой Н.Н., Кафтановой Е.Ю. – Старкова Г.В., доверенность от 06.11.2013; от Петрухина Е.В. - Аббасова А.М., доверенность от 02.09.2013; от Воробьева Д.П. – Загарев Д.В., доверенность от 06.03.2013; от Хан Е.А. – Соколова В.В., доверенность от 08.11.2013; от Беленьковой Н.Н. – Скачков А.А., доверенность от 20.11.2013; от Лукьянова Г.Ю. – Щербиной Ю.В., доверенность от 03.12.2013; от Душина А.Б. – Старкова Г.В., доверенность от 16.12.2013; Зайцева Л.И., лично; Кафтанова Е.Ю., лично; Косман К.С., лично; Зурнина С.В., лично; Волков Д.Г., лично; Михеев А.Ю., лично; Аржанова Н.О., лично; Сорокина Е.Н., лично; Денисова Е.В., лично; Горчаков В.С., лично; Сиротина В.П., лично; Поляков В.А., лично; Фоломеев Ю.А., лично;
У С Т А Н О В И Л:
Определением Арбитражного суда Волгоградской области (далее – суд) от 26.12.2011 в отношении Открытого акционерного общества «Волгоградский завод железобетонных изделий № 1» (далее ОАО «ВЗ ЖБИ № 1», Должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Михалев В.В. Поскольку ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» является застройщиком, к нему применяются положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) – «Банкротство застройщиков».
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника ОАО «Сбербанк России» (далее Сбербанк, Банк) и ФНС России (далее также Инспекция) в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве обратились в суд с заявлениями:
1) о признании права залога в отношении квартир и нежилых помещений по адресу г.Волгоград: ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв.1, ул. им. Кропоткина, д. 1а, кв.13, ул. им. Кропоткина, д.1а, кв.25, ул. им. Кропоткина, д.1а, кв.31, ул. им. Кропоткина, д.1а, кв.37, ул. им. Кропоткина, д. 1а, кв.49, ул. им. Кропоткина, д. 1а, кв.67, ул. им. Кропоткина, д. 1а, кв.73, ул. им. Кропоткина, д.1а, кв.79, ул. им. Кропоткина, д.1а, кв.85, ул. им. Кропоткина, д.1а, кв.93, ул. им. Кропоткина, дЛа, кв.101, ул. им. Кропоткина, дЛа, кв.125, ул. им. Кропоткина, дЛа, кв. 129, ул. им. Кропоткина, дЛа, кв.133, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв. 137, ул. им. Кропоткина, дЛа, кв. 141, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв.149, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв. 183, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв.188, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв. 189, ул. им. Кропоткина, д. 1а, кв.194, ул. им. Кропоткина, дЛа, кв.201, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв.206, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв.207, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв.212, ул. им. Кропоткина, д.1 а, кв.213, ул. им. Кропоткина, д. 1 а, кв.219, ул. им. Кропоткина, дЛа, кв.225, ул. им. Кропоткина, д. 1а, кв.231, ул. им. Кропоткина, д. 1а, кв.237 и нежилое помещение №IV, нежилое помещение
№ III, нежилое помещение №V и нежилое помещение № VI по ул. им. Кропоткина, д.1 а и обращении взыскания на данное заложенное имущество;
2) о признании права залога на квартиры, расположенные по адресам: г.Волгоград, ул.им.Академика Комарова, д.79, кв.З, г.Волгоград, ул.им.Академика Комарова, д.75, кв.2, г.Волгоград, ул.им.Академика Комарова, д.75, кв.38, г. Волгоград, ул.Владимирская, д.64, кв.2, г. Волгоград, ул.Владимирская, д.64, кв.6, г. Волгоград, ул. Владимирская, д.64, кв.22, г. Волгоград, ул.Владимирская, д.64, кв.94, г. Волгоград, ул.Владимирская, д.64, кв. 118, г. Волгоград, ул. им. Янки Купалы, д.64, кв.73, г. Волгоград, ул. им. Янки Купалы, д.64, кв. 120, г. Волгоград, ул. им. Янки Купалы, д.64, кв. 192, г. Волгоград, ул. им. Янки Купалы, д.64, кв.222 и обращении взыскания на данное заложенное имущество.
Определением от 04.12.2013 заявления объединены для совместного рассмотрения.
В качестве ответчиков выступают ОАО «ВЗ ЖБИ № 1», как первоначальный залогодатель и должник по кредитным договорам, и граждане – нынешние собственники квартир и помещений.
В качестве заинтересованных лиц к участию в обособленном споре привлечены промежуточные собственники квартир и помещений и кредитные организации, выдавшие нынешним собственникам ипотечные кредиты на приобретение квартир.
В обоснование своих требований Банк указывает следующее:
Между ОАО «Сбербанк России» и ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» были заключены договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии № 26/09 от 28.12.2009 и № 27/09 от 28.12.2009.
Кредитные средства, предоставленные по указанным договорам, были использованы Должником, в том числе, на строительство домов по адресам: ул. им. Кропоткина, д. 1а, ул.им.Академика Комарова, д.79, ул.им.Академика Комарова, д.75, ул.Владимирская, д.64,
ул. им. Янки Купалы, д.64, что подтверждается назначением платежей в платежных поручениях и отсутствием у ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» собственных средств на строительство. Целевое назначение кредитования на строительство дома по ул. им. Кропоткина, д. 1а закреплено пунктом 7.3 договора № 26/09.
Сбербанк считает, что частичное финансирование строительства домов за счет кредитных средств повлекло в силу статьей 69.1 и 77 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) возникновение ипотеки в силу закона с момента первичной регистрации за ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» права собственности на спорные квартиры и помещения. Права залогодержателя возникли в силу закона, существуют вне зависимости от регистрации и должны быть, по мнению Банка, признаны за ним в рамках настоящего спора.
Кредитные обязательства ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» по названым кредитным договорам были, помимо прочего, обеспечены залогом прав аренды земельных участков: площадью 126 705 кв.м. по адресу Волгоград, ул. Научная, 56 кадастровый № 34:34:06 00 04:0174 и площадью 5 681 кв.м., расположенного по адресу Волгоград, Тракторозаводской район, ул. им. Крапоткина, 1а, кадастровый номер 34:34:01 00 30:0121, предоставленных под строительство домов, в которых расположены спорные помещения.
После окончания строительства и введения домов в эксплуатацию в силу статьи 64 Закона об ипотеке возник залог на спорные квартиры и помещения, расположенные в домах, построенных на земельных участках, право аренды которых было обременено ипотекой. Залог спорных помещений был зарегистрирован в ЕГРП.
Прекращение права аренды земельных участков, по мнению Сбербанка, не могло в отсутствие соответствующих нормативных оснований повлечь прекращения ипотеки спорных помещений. В связи с этим, ипотека сохраняется независимо от отсутствия записи о ней в ЕГРП и подлежит признанию судом в рамках настоящего иска.
Требование об обращении взыскания на спорное имущество обусловлено тем, что:
1) право собственности на спорные помещения перешло к гражданам с обременением (пункт 1 статьи 353 ГК РФ); 2) вследствие нарушения ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» своих кредитных обязательств, Банк вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от его нынешнего собственника (ст. 334 ГК РФ).
Также Банк полагает необоснованными возражения о добросовестности приобретения имущества ответчиками, поскольку: 1) на дату заключения договоров купли-продажи по некоторым спорным помещениям в ЕГРП имелась запись об ипотеке в пользу Сбербанка; 2) на момент заключения договоров купли-продажи некоторых спорных помещений в ЕГРП имелась запись о нахождении имущества в споре; 3) граждане имели возможность ознакомиться с судебными актами по делу о банкротстве ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» в сервисе «Картотека арбитражных дел» и узнать о наличии залоговых правопритязаний Банка на спорное имущество.
Заявления Инспекции идентичны заявлениям Банка. Свое право на предъявление требований Инспекция мотивирует тем, что Российская Федерация, в лице Минфина РФ, выступала гарантом по кредитным обязательствам должника и осуществила исполнение за него в пользу Банка на сумму 1 555 993 605,74 руб. В результате исполнения гарантом своих обязательств и заключения договора цессии к РФ перешли права требования к ОАО «ВЗ ЖБИ № 1 по основному и акцессорному обязательствам, в том числе права залогодержателя квартир и помещений, в отношении которых заявлены требования. В соответствие с пунктом 2 Постановления Правительства РФ № 257 от 29.05.2004 года Федеральная налоговая служба является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на представление в деле о банкротстве и в процедурах, применяемых в деле о банкротстве, требований Российской Федерации.
ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» против требований Сбербанка и ФНС России возражает, указывает, что к моменту заключения договоров купли-продажи спорных квартир и помещений залог, возникший из ипотеки права аренды земельного участка, прекратился вследствие прекращения заложенного права аренды, а залог в силу закона, возникавший в связи с финансированием строительства за счет средств Банка прекратился в связи со списанием со счета Должника денежных средств, достаточных для погашения кредита, использованного на строительство домов. Таким образом, квартиры и помещения продавались свободными от каких-либо обременений.
Ответчики – граждане, обращаясь к положениям Конституции РФ, статьи 302 ГК РФ, статьям Закона об ипотеке против требований Банка и ФНС России возражают, указывают, что они являются добросовестными приобретателями, которые не знали и не могли знать о возможном существовании обременения в виде залога в пользу Сбербанка, поскольку на момент регистрации их права собственности в ЕГРП отсутствовали записи об ипотеке в пользу Банка, договоры купли-продажи являются возмездными и недействительными не признаны. Кроме того, некоторые из нынешних собственников квартир – граждан в целях приобретения квартир заключили ипотечные кредитные договоры, в том числе с
ОАО «Сбербанк России». При предоставлении кредитных средств на приобретение спорного имущества Сбербанк также не выявил наличия каких-либо обременений имущества.
Управление Росреестра по Волгоградской области в письменных отзывах и устных пояснениях представителя против требований Банка и Инспекции возражает, указывает, что ипотека квартир и помещений, возникшая из залога прав аренды земельных участков, прекратилась в связи с прекращением права аренды, а ипотека, связанная с кредитованием строительства, не регистрировалась в связи с отсутствием волеизъявления сторон. В связи с этим, спорное имущество было свободным от обременений.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей, исследовав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Банком и ФНС России требований, исходя из следующего:
Согласно статье 69.1 Закона об ипотеке, в редакции, действовавшей на момент ввода домов в эксплуатацию (ноябрь, декабрь 2010), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
Согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Ссылаясь на приведенные нормы Сбербанк утверждает, что поскольку строительство домов осуществлялось, в том числе, за счет кредитных средств, с момента первичной регистрации в ноябре, декабре 2010 права собственности ОАО «ВЗ ЖБИ 1» на спорные помещения возникла ипотека в силу закона в пользу Банка. По мнению Банка, поскольку залог возник в силу закона, то он существует независимо от регистрации, действителен для любого приобретателя имущества и имеется возможность признания за Банком прав залогодержателя в любой момент в судебном порядке без предварительного обращения за государственной регистрацией.
Суд признает указанные доводы Сбербанка и аналогичные доводы ФНС России ошибочными, исходя из следующего:
В соответствие с обязательной к применению судом правовой позицией Постановления Президиума ВАС РФ № 17737/11 от 19.06.2012 залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса РФ регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в применяемой к отношениям сторон редакции) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке, государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В материалы дела судом от Управления Росреестра истребованы листы реестра (ЕГРП), содержащие сведения об основаниях регистрации ипотеки на спорные помещения. Согласно истребованым материалам, письменным отзывам и устным пояснениям представителя Управления Росреестра ипотека на спорные помещения регистрировалась только как возникшая в связи со строительством дома на земельном участке с обремененным ипотекой правом аренды. Ипотека на основании статей 69.1 и 77 Закона об ипотеке (в связи с использованием кредитных средств на строительство домов) не регистрировалась.
Судом в адрес Банка был задан вопрос о причинах не принятия мер к регистрации ипотеки, основанной на кредитовании строительства.
Как пояснил представитель, Банк исходил из наличия записи об ипотеке, независимо от оснований ее регистрации, и считает, что ипотека в силу закона должна была быть зарегистрирована Росреестром одновременно с регистрацией первичного права собственности Должника на спорное имущество без дополнительных заявлений со стороны Сбербанка.
Суд считает довод Банка ошибочным, поскольку из кредитных договоров невозможно установить предмет будущей ипотеки, возникающий после окончания строительства и введения домов в эксплуатацию.
В период заключения кредитных договоров, строительства домов, их сдачи в эксплуатацию и регистрации первичного права собственности Должника на спорные помещения (ноябрь, декабрь 2010) действовала утвержденная Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.
Согласно пункту 27 Инструкции, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав.
Дополнительного соглашения к кредитным договорам или договора ипотеки спорных помещений после окончания строительства домов Сбербанк и ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» не заключали и на регистрацию не предоставляли, с заявлениями о регистрации ипотеки, возникшей на основании статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона о банкротстве, в Управление Росреестра не обращались.
Более того, по утверждению Должника к моменту первичной регистрации права собственности на спорные помещения он исходил из прекращения указанных оснований возникновения залога в связи со списанием Сбербанком в безакцептном порядке со счета ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» в декабре 2010 года 1 062 188 711,75 руб., что значительно превышало общий размер кредитных средств, использованных на строительство всех 5 домов, в которых расположены спорные помещения (226 660 846 руб. на строительство дома по ул. Кропоткина, 1а и 240 900 778,18 руб. по 4-м другим домам).
Таким образом, из материалов дела видно, что при регистрации за ОАО «ВЗ ЖБИ
№ 1» права собственности на спорные помещения государственная регистрация ипотеки в силу закона (ст. 69.1, 77) в пользу Сбербанка осуществлена не была, с таким заявлением в регистрационный орган Банк не обращался. Доказательств уклонения Должника от исполнения требований Банка о регистрации соответствующей ипотеки не представлено.
При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований считать, что у Сбербанка возникли в отношении спорного имущества права залогодержателя в силу статей 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке.
Также суд отмечает следующее:
Права и обязанности из кредитного договора, в том числе право Банка требовать регистрации возникшего в силу статьи 69.1, пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке залога имущества, созданного за счет кредитных средств, могут быть реализовано исключительно его сторонами.
Требования из кредитного договора могут быть удовлетворены судом только если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников оборота, в данном случае приобретателей и нынешних собственников спорного имущества – граждан.
Приобретая спорное имущество, граждане полагались на записи в ЕГРП о праве собственности продавцов и отсутствие в ЕГРП записей о праве залога Сбербанка, возникшего вследствие кредитования строительства домов. В деле нет доказательств того, что нынешние собственники спорных помещений – граждане знали или могли знать о существовании кредитных договоров между Сбербанком и Должником и направлении кредитных средств по этим договорам на частичное финансирование строительства домов.
В силу прямого указания пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13524/10).
В качестве второго основания признания прав залогодержателя Сбербанк и ФНС России указывают, что спорные помещения расположены в домах, построенных на земельных участках, право аренды которых было обременено ипотекой. Прекращение права аренды земельных участков не могло повлечь прекращения зарегистрированного залога помещений, который сохраняется и должен быть признан в рамках настоящего спора.
Отказывая в удовлетворении требования Банка и Инспекции по данному основанию, суд исходит из следующего:
Как следует из отзывов Управления Росреестра и листов реестра, 08.02.2010 в ЕГРП был зарегистрирован договор ипотеки № 8-26/09 от 03.02.2010 и договор ипотеки № 4-27/09 от 03.02.2010 предметом залога по которым выступало право аренды земельного участка площадью 5 681 кв.м., расположенного по адресу Волгоград, Тракторозаводской район, ул. им. Крапоткина, 1а, кадастровый номер 34:34:01 00 30:0121.
В феврале-марте 2011 Управлением, одновременно с регистрацией права собственности ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» на помещения в достроенном доме, была зарегистрирована ипотека этих помещений в силу закона. В качестве оснований регистрации были указаны названные договора залога права аренды земельного участка.
23.01.2013, 28.01.2013 и 31.01.2013 Управление Росрестра по Волгоградской области на основании заявлений ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» последовательно погасило регистрационные записи о праве аренды земельного участка, об ипотеке этого права и об ипотеке спорных помещений.
Как следует из отзыва и устных пояснений представителя, Управление Россреестра при погашение регистрационных записей исходило из прекращения первоначального предмета залога – права аренды земельного участка.
Действительно, согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.
Первоначальным предметом залога выступало право аренды земельного участка, предоставленного под строительство дома.
В соответствие с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.
17.12.2010 выдано разрешение на ввод жилого дома по адресу Волгоград,
ул. Кропоткина, 1а в эксплуатацию.
21.12.2010 Должником зарегистрировано право собственности на помещения в доме.
Таким образом, право аренды земельного участка прекращено.
Прекращение заложенного права повлекло прекращение его залога. В связи с этим Управленем Росреестра прекращена и ипотека в силу закона спорных помещений.
В соответствие с разъяснением пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Зная о регистрации прекращения Управлением Росреестра по Волгоградской области записи об ипотеке спорных помещений в связи с прекращением залога права аренды земельного участка, Сбербанк не обратился в установленном законом прядке с заявлением в суд об оспаривании действий регистратора.
При этом, нынешние собственники спорных помещений при приобретении их в собственность могли и должны были руководствоваться только официальными данными ЕГРП, поскольку государственная регистрация в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Сбербанк в качестве опровержения добросовестности приобретателей имущества указывает, что на момент заключения договоров купли-продажи некоторых спорных квартир и помещений в ЕГРП имелась запись об ипотеке в пользу Сбербанка.
Однако, Банк не учитывает, что: 1) на момент регистрации перехода права собственности такие записи уже отсутствовали; 2) записи были основаны на ипотеке права аренды, которое прекратилось в декабре 2010 года, и сохранение в ЕГРП записей об ипотеке спорных помещений до 2013 года без ее фактического наличия не может свидетельствовать о недобросовестности нынешних собственников.
Кредитные обязательства ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» по кредитным договорам были также обеспечены залогом права аренды земельного участка площадью 126 705 кв.м. по адресу Волгоград, ул. Научная, 56 кадастровый № 34:34:06 00 04:0174, предоставленного под строительство 6 домов, в том числе 4-х домов по адресам: ул.им.Академика Комарова, д.79, ул.им.Академика Комарова, д.75, ул.Владимирская, д.64, ул. им. Янки Купалы, д.64, в которых расположены спорные помещения.
01.02.2010 в ЕГРП был зарегистрирован договор ипотеки №3-27/09 от 29.12.2009, заключенный между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ОАО «ВЗ ЖБИ №1» (залогодатель), предметом которого выступало право аренды указанного земельного участка. Право аренды подтверждалось договором № 7777 от 29.10.2007, заключенным с Администрацией Волгограда сроком на 5 лет и зарегистрированным Управлением 14.03.2008 № 34-34-01/090/2008-75.
Согласно отзыву Управления Росреестра и листам ЕГРП в январе-марте 2011 года Управление одновременно с государственной регистрацией права собственности ОАО «ВЗ ЖБИ №1» на жилые помещения, расположенные в жилых домах, построенных на земельном участке, осуществило государственную регистрацию ипотеки в силу закона спорных жилых помещений. При этом, в качестве документа-основания в ЕГРП указан договор ипотеки № 3-27/09 от 29.12.2009.
16.08.2012 и 14.12.2012 на основании заявлений Должника и решения Арбитражного суда Волгоградской области от 12.05.2012 по делу № А12-4290/2012 о расторжении договора аренды земельного участка № 7777 от 29.10.2007, оставленного без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012, Управление Росреестра последовательно погасило записи о праве аренды земельного участка, ипотеке права аренды данного участка, и записи об ипотеке спорных жилых помещений.
Не согласившись с этим Сбербанк обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Волгоградской области, выразившихся в погашении записей об ипотеке и обязании восстановить в ЕГРП соответствующие записи.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.04.2013 по делу № А12-31975/2012 в удовлетворении требований Сбербанка было отказано в полном объеме.
Довод Сбербанка о том, что отказ был обусловлен только лишь выводом суда о необходимости разрешения требований в исковом порядке ошибочен.
Как следует из абзацев 5,6,7 страницы 7 и абзацев 1,2 страницы 8 решения, вывод о необходимости разрешения спора в исковом порядке касается только требования об обязании восстановить записи об ипотеке, поскольку в ЕГРП уже были зарегистрированы права собственности третьих лиц на помещения. В то же время требование Сбербанка о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению записей об ипотеке было рассмотрено судом в порядке главы 24 АПК РФ по существу и признано необоснованным.
Как следует из абзаца 4 страницы 6 и абзаца 4 страницы 7 решения, отказывая в признании действий Управления Росреестра незаконными, суд исходил из следующего:
«В связи с тем, что заложенное на основании договора ипотеки № 3-27/09 от 29.12.2009 право аренды прекратилось (замена предмета залога в соответствии со ст. 345 ГК РФ не производилась), ипотека, возникшая из вышеуказанного договора, также прекратилась. Соответственно, прекратилась и ипотека в силу закона жилых помещений, зарегистрированная в ЕГРП на основании данного договора».
«Таким образом, после погашения в ЕГРП записи о сделке - договоре ипотеки № 3-27/09 от 29.12.2009 у ОАО «Сбербанк России» отсутствуют основания заявлять о наличии ипотеки в силу закона спорных жилых помещений».
В силу прямого указания пункта 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, ипотека спорных помещений прекратилась, что влечет отказ в удовлетворении требований Сбербанка и ФНС России о признании права залога на них и обращении взыскания на заложенное имущество.
В отсутствие в ЕГРП записей об ипотеке в пользу Сбербанка на основании статей 69.1 и 77 Закона об ипотеке и неосведомленности нынешних собственников спорного имущества – граждан о наличии оснований для возникновения у Банка ипотеки вследствие финансирования строительства домов, а также в связи с прекращением ипотеки вследствие прекращения права аренды земельных участков, суд рассматривает ответчиков в качестве добросовестных приобретателей имущества.
Добросовестное приобретение – первоначальный способ приобретения права собственности, при котором приобретаемое имущество освобождается от любых обременений о которых приобретатель не знал и не мог знать.
В соответствие с разъяснением пункта 25 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.
Применительно к приведенному разъяснению суд отмечает, что даже в случае наличия у Сбербанка и ФНС России прав залогодержателей, возникших в связи с кредитованием строительства, но не зарегистрированных в установленном порядке, или прав залогодержателей, возникших в связи с залогом права аренды земельных участков, граждане – нынешние собственники спорных помещений не знали и не могли знать о первом основании, а в отношении второго могли и должны были полагаться на достоверность сведений ЕГРП об отсутствии обременений.
Возражая против доводов ответчиков о добросовестности, Банк ссылается на наличие в ЕГРП записей о нахождении имущества в судебном споре, а также на возможность ознакомиться с судебными актами по делу о банкротстве ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» в сервисе «Картотека арбитражных дел» и узнать о наличии залоговых правопритязаний Банка на спорное имущество.
Приведенные возражения оцениваются судом критически:
Внесение в ЕГРП записей о наличии судебных споров в отношении имущества связано с делом № А12-3777/2013, в рамках которого требования Сбербанка были оставлены без рассмотрения, и с настоящим спором, в рамках которого требования Банка и Инспекции признаются судом необоснованными.
В соответствие с разъяснениями пункта 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» само по себе размещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в картотеке арбитражных дел информации о возбуждении дела о банкротстве должника не означает, что все кредиторы должны знать об этом. Однако это обстоятельство может быть принято во внимание, если с учетом характера сделки, личности кредитора и условий оборота проверка сведений о должнике должна была осуществляться в том числе путем проверки его по указанной картотеке.
Поскольку приведенное разъяснение отражает позицию ВАС РФ в отношении значения размещения информации в картотеке арбитражных дел, то оно применимо и в рамках настоящего спора.
Применительно к данному разъяснению суд учитывает следующее: 1) вкарточке дела о банкротстве ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» размещено более 1 000 судебных актов; 2) нынешние собственники спорного имущества – граждане не являются лицами, участвующими в деле или в процессе по делу о банкротстве должника и профессиональными участниками хозяйственных отношений; 3) предметом купли-продажи, в основном, являлись жилые помещения, а не недвижимость коммерческого назначения. Суд отмечает также, что сам Сбербанк, заявляя о возможности установления спора с помещениями из ЕГРП и КАД, тем не менее, кредитовал приобретение нескольких спорных помещений физическими лицами – их нынешними собственниками, например Петрухиным С.С., не выявив каких-либо обременений такого имущества в свою же пользу.
Также следует учитывать, что вступившим в законную силу и не оспоренным со стороны Банка определением от 05.06.2013 спорное имущество исключено из состава заложенного имущества, обеспечивающего требования ОАО «Сбербанк России» к ОАО «ВЗ ЖБИ № 1». Данное определение было также размещено в КАД.
Отказывая в требованиях, суд также считает необходимым отметить следующее:
Требуя обратить взыскание на спорные помещения, Банк и Инспекция не оспаривают сделки по приобретению данного имущества гражданами.
Сделки являются возмездными, часть квартир приобретена с использованием ипотечных кредитов.
При таких условиях, в случае удовлетворения требований об обращении взыскания на имущество, граждане не смогут потребовать возврата исполненного по сделкам (денежных средств), лишаться возмездно приобретенного имущества, а часть из них останется также обязанными возвратить кредитные средства, полученные от банков на приобретение этого имущества.
В отсутствие доказательств наличия у нынешних собственников спорных помещений - граждан намерения приобрести имущество с целью его вывода из-под залога и осведомленности о возможном наличии залога, такой судебный акт не будет соответствовать требованиям справедливости, которая является самой сутью правосудия, на что неоднократно обращал внимание Высший Арбитражный Суд РФ (Постановления Президиума ВАС РФ от 18.11.2008 № 8144/08, от 22.09.2009 № 5123/09, от 18.02.2011, № 13603/10, от 18.10.2012 № 7204/12).
Руководствуясь ст. 201.8 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
В удовлетворении заявлений ОАО «Сбербанк России» и ФНС России отказать.
Определение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области в установленный законом срок.
Судья И.А. Макаров
