Дата принятия: 15 ноября 2013г.
Номер документа: А12-18340/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. им. 7-ой Гвардейской Дивизии, д. 2, Волгоград, 400005
http://volgograd.arbitr.rue-mail: info@volgograd.arbitr.ruтелефон:(8442)23-00-78 Факс: (8442)24-04-60
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Волгоград Дело №А12-18340/2013
15 ноября 2013г.
Резолютивная часть решения оглашена 12 ноября 2013г.
Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2013г.
Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Костерина А.В., при ведении протокола помощником судьи Байметовым А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 645011003, ОГРН 1036405000280) к обществу с ограниченной ответственностью СТРОИТЕЛЬНО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ «ЕВРОСТРОЙ» (ИНН 6452052929, ОГРН 1026402671822) о взыскании 5.722.853,01 руб.,
при участии:
от истца – представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом
Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика 6.315.004,94 руб., в том числе 5.155.098,06 руб. задолженности за период 01.01.2008г. по 15.05.2013г. по договору №1066 от 06.06.2002г., 1.159.906,88 руб. пени за просрочку платежей в период с 15.02.2008г. по 05.06.2013г.
05.11.2013г. от истца поступило ходатайство об уменьшении исковых требований до 5.722.853,01 руб., в том числе 4.574.102,26 руб. основного долга по договору №1066 от 06.06.2002г. в период с 01.01.2008г. по 17.01.2013г., 1.148.750,75 руб. пени за просрочку внесения платежей в период с 15.02.2008г. по 05.06.2013г.
Определением от 06.11.2013г. заявление истца об изменении исковых требований принято судом к рассмотрению в соответствии со ст.ст. 49, 102 АПК РФ.
Ответчик представил отзыв на иск, в котором не признал исковые требования поскольку:
- в части требований с 01.01.2008г. по 22.07.2010г. истцом пропущен срок исковой давности;
- начисление истцом арендной платы по ставке 2 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не соответствует положениям Постановления Правительства Саратовской области № 412-П, так как указанный процент установлен для земельных участков, предназначенных на иные цели, то есть в настоящем случае неприменим;
- ООО СФК «ЕВРОСТРОЙ» утратило обязанность по оплате арендных платежей за земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства с конца 2012 года. Соответственно обязанность по оплате арендных платежей за 2013 год на ответчике лежит частично, за вычетом площадей земельного участка, принадлежащих на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирных жилых домов.
- просил снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд, -
Установил:
Постановлением мэра г. Саратова от 28.01.2002г. № 10-133 ОАО «Цветочно-декоративные культуры» предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 1,1399 га, занимаемый котельной, служебными помещениями и двумя теплицами по ул. 1 Поперечной, 35 в Октябрьском районе.
Во исполнение данного постановления между Администрацией г.Саратова, именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ОАО «Цветочно-декоративные культуры», именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор № 1066 от 06.06.2002г. аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:05 02 39:12, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. 1 Поперечная, 35.
Срок действия договора составляет 15 лет (п.1.1 договора).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 04.06.2003 года заключенным между ОАО «Цветочно-декоративные культуры» и ООО СФК «Еврострой» все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1066 от 06.06.2002г. перешли к ООО СФК «Еврострой».
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.06.2003 года.
Постановлением администрации г. Саратова от 02.06.2006 года № 137А-1 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 64:48:05 02 39:12, на «многоэтажные жилые дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями торгового назначения с подземными автостоянками, боксовыми гаражами и трансформаторной подстанцией».
Во исполнение данного постановления между администрацией г. Саратова и ООО СФК «Еврострой» заключено соглашение № 1 от 21.06.2006 года к договору № 1066 от 06.06.2002г.
Постановлением администрации г. Саратова от 26.09.2007 года № 812 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 64:48:05 02 39:12, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. 1 Поперечная, 35 на «многоэтажные жилые дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями торгового назначения с подземными автостоянками, боксовыми гаражами и трансформаторной подстанцией».
Во исполнение данного постановления между администрацией г. Саратова и ООО СФК «Еврострой» заключено соглашение № 2 от 04.10.2007 года к договору № 1066 от 06.06.2002г.
Вышеуказанные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.
В соответствии с п.1. ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка № 1066 от 06.06.2002г., определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.
Согласно представленного истцом расчета у арендатора образовалось 4.574.102,26 руб. основного долга по договору №1066 от 06.06.2002г. в период с 01.01.2008г. по 17.01.2013г.
В связи с образовавшейся задолженностью истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению на следующих основаниях.
Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Ответчик просил применить последствия истечения сроков исковой давности.
Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате и пене в период с 01.01.2008г. по 17.01.2013г. Настоящий иск подан в арбитражный суд Волгоградской области 23.07.2013г.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих приостановление или перерыв в течении срока исковой давности (ст.ст. 202, 203 ГК РФ), тогда как в силу ст.65 АПК РФ обязанность по доказыванию возложена законом на лиц участвующих в деле.
Не заявлялось истцом и ходатайств о восстановлении пропущенных сроков.
Согласно ч.3 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно ст. 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Согласно самостоятельно произведенного судом расчета, учитывающего применение срока исковой давности, у ответчика образовалось 2.087.636,84 руб. задолженности по арендной плате за период 23.07.2010г. по 17.01.2013г. по договору №1066 от 06.06.2002г.
Период платежа
по договору
Начислено
(руб.)
Дата платежа по договору
Оплачено (руб.)
Задолженность по основному долгу (руб.)
Период просрочки платежа
Пени
(руб.)
23.07.10 -30.09.10
193.992,19
15.08.10
04.08.10
102.908,58
9183,61
16.08.10 – 15.11.10
1885,43
01.10.10 -31.12.10
253.033,29
15.11.10
344116,9
16.11.10 – 31.01.11
6094,31
01.01.11 -31.03.11
253.033,29
15.02.11
01.02.11
102.908,58
241208,32
01.02.11 – 15.02.11
776,69
494241,61
16.02.11 – 10.04.11
6024,80
01.04.11 -30.06.11
253.033,29
15.05.11
10.04.11
102.908,58
391333,03
11.04.11 – 15.05.11
3060,22
644366,32
16.05.11 – 15.08.11
13338,38
01.07.11 -30.09.11
253.033,29
15.08.11
897399,61
16.08.11 – 15.11.11
18576,17
01.10.11 -31.12.11
253.033,29
15.11.11
1150432,29
16.11.11 – 15.02.12
23813,95
01.01.12 -31.03.12
253.033,29
15.02.12
1403466,19
16.02.12 – 15.05.12
29051,75
01.04.12 -30.06.12
253.033,29
15.05.12
1656499,49
16.05.12 – 15.08.12
34289,54
01.07.12 -30.09.12
253.033,29
15.08.12
1909532,77
16.08.12 – 15.11.12
39527,33
01.10.12 -31.12.12
173.390,03
15.11.12
2082922,80
16.11.12 – 15.02.13
43116,50
01.01.13 -17.01.13
4.714,04
15.02.13
2087636,84
16.02.13 – 05.06.13
52817,21
272372,28
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исковые требования в части взыскания 2.087.636,84 руб. основного долга подлежат удовлетворению.
Согласно ст.330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Согласно представленного истцом расчета у арендатора образовалось 1.148.750,75 руб. пени за просрочку внесения платежей в период с 15.02.2008г. по 05.06.2013г.
Согласно самостоятельно произведенного судом вышеизложенного расчета, учитывающего применение срока исковой давности, у ответчика образовалось 272.398,17 руб. пени за просрочку платежей в период с 23.07.2010г. по 05.06.2013г.
Исковые требования в части взыскания 272.398,17 руб. пени подлежат удовлетворению.
Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что начисление истцом арендной платы по ставке 2 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не соответствует положениям Постановления Правительства Саратовской области № 412-П и ООО СФК «ЕВРОСТРОЙ» утратило обязанность по оплате арендных платежей за земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства с конца 2012 года. Соответственно обязанность по оплате арендных платежей за 2013 год на ответчике лежит частично, за вычетом площадей земельного участка, принадлежащих на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирных жилых домов в силу следующего.
Применив по аналогии (ст. 6 ГК РФ) положения статей 271, 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ суд приходит к выводу о том, что в результате передачи ответчиком недвижимости инвесторам, для которых и за счет которых жилые дома были созданы, к инвесторам перешли и права на соответствующие части земельного участка, занятые переданной недвижимостью.
В соответствии с представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации прав физические и юридические лица оформляют права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на части земельного участка переданного ответчику по Договору.
Таким образом, с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество в многоквартирных домах физические и юридические лица приобрели право пользования земельным участком необходимым для эксплуатации этих многоквартирных домов, ранее предоставленным ответчику на основании Договора, независимо от того, оформлены ли ними в установленном порядке соответствующие договоры аренды.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (статья 271 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Расчет задолженности ответчика произведен на основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» которым установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области.
Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывалась на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области № 423-П, постановления Правительства Саратовской области от 07.07.2009 года № 270- П.
Суд признает обоснованной методику исчисления истцом размера арендной платы исходя из расчета 2% от кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
После ввода дома в эксплуатацию при расчете арендной платы применяется ставка арендной платы в размере 0,2% от кадастровой стоимости и до регистрации первого права собственности на объекты недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме.
Судом запрашивались в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области сведения о первичной регистрации собственников объектов недвижимости в жилых домах, расположенных по адресам: г. Саратов, пос. Октябрьский, ул. 4 Линия, дом 20/35 и г. Саратов, пос. Октябрьский, ул. 4 Линия, дом 22/24.
Как следует из представленного ответа первая государственная регистрация права собственности в ЕГРПН нежилого помещения площадью 84,4 кв.м. в д. 20/35, пом. 51 произошла 17.01.2013г.
Следовательно, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за пользование вышеназванным земельным участком только с момента регистрации первого собственника – 17.01.2013г., а не с конца 2012 года, как указывает истец.
Указанная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 №1721/11 по делу №А41-14506/09. В данном Постановлении имеется ссылка на то, что содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Суд считает, что взыскиваемая пеня не подлежит уменьшению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Ответчик не представил каких-либо доводов и их доказательств, подтверждающих явную несоразмерность заявленной к взысканию неустойки, в том числе, что возможный размер убытков ответчика, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. В тоже время, обязанность по доказыванию возложена законом на лиц участвующих в деле.
Сама по себе неустойка не указывает на ее явную несоразмерность последствиям нарушенного обязательства, поскольку равна ставке рефинансирования в спорный период -8,25%.
Согласно пункта 2 указанного Пленума ВАС РФ при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Истец в силу пункта 1 части 1 ст.333.37 второй части Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
В силу пункта 4 части 1 ст.333.22 второй части Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд, -
Решил:
Иск удовлетворить в части.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СТРОИТЕЛЬНО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ «ЕВРОСТРОЙ» (ИНН 6452052929, ОГРН 1026402671822) в пользу Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 645011003, ОГРН 1036405000280) 2.360.035,01 руб. задолженности, в том числе 2.087.636,84 руб. основного долга, 272.398,17 руб. пени.
В остальной части исковое заявление оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СТРОИТЕЛЬНО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ «ЕВРОСТРОЙ» (ИНН 6452052929, ОГРН 1026402671822) в доход федерального бюджета 21.285,10 руб. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
Судья Костерин А.В.
