Решение от 25 ноября 2013 года №А12-17442/2012

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
ул. им. 7-ой Гвардейской Дивизии, д. 2, Волгоград, 400005
 
http://volgograd.arbitr.rue-mail:info@volgograd.arbitr.ru телефон/факс:(8442) 23-00-78
 
ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Волгоград                                                                                             Дело №А12-17442/2012
 
    25 ноября 2013
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2013
 
    Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2013
 
 
    Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Чуриковой Натальи Владимировны, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Курбатовой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Саитова Равиля Николаевича (ИНН 342300384073; ОГРНИП 304345428600081) к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом РФ в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН:3444168900; ОГРН:1093444002684) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Правдивцева Екатерина Александровна, доверенность б/номера от 09.07.2013г.
 
    от ответчика – Потапова А.В. доверенность № 04 от 10.01.2013,
 
 
    Индивидуальный предприниматель Саитов Равиль Николаевич обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области об урегулировании разногласий  возникших при заключении дополнительного соглашения №4 от 04.04.2012г. к договору аренды земельного участка №113  от 28.12.1999 года:
 
    «Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:
 
    Годовая арендная плата за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая на момент заключения дополнительного соглашения составляет 517 733, 52 руб.
 
    Расчет арендной платы за используемый участок производится в размере 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
 
    Годовой размер арендной платы по договору с 01.03.2012 составляет 10 355 руб. исходя из следующего расчета: 517 733,52 руб. * 2% =10 355 руб.
 
    Пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции:
 
    Изменение арендной платы по договору производится в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, на основании дополнительного соглашения. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не производится.».
 
    Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.12.2012 исковые требования удовлетворены в части.
 
    При этом суд, урегулировал разногласия при заключении дополнительного соглашения № 4 от 04.04.2012г. к договору №113 от 28.12.1999г. изложив спорные пункты в  следующей редакции:
 
    Пункт 2.1 дополнительного соглашения № 4 от 04.04.2012г изложив в редакции:
 
    Расчетом годовой арендной платы при площадей земельного участка площадью 13 909 кв.м. рассчитанной по формуле: Апл.(1) = Апл.(1) Х 1,129 (1) = 97 307 руб. 90 коп. х 1,129 = 109 860 руб. 61 коп. + земельный участок площадью 3 027 кв.м. Апл. (2) = Апл. (2) Х 1,305 (2) = 1 850 руб. 70 коп. х 1,305 = 2 415 руб. 16 коп. = 112 275 руб. 77 коп. за 2012г.
 
    где Апл. (1) – 97 307 руб. 90 коп. годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 13 909 кв.м.
 
    1,129 – коэффициент инфляции на 2012г.
 
    Апл. (2)  - 1 850 руб. 70 коп. годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 3 027 кв.м.
 
    1,305 коэффициент инфляции на 2012г.
 
    Пункт 2.4  изложив в редакции арендодателя.
 
    «Арендодатель ежегодно в одностороннем прядке с предварительным уведомлением арендатора изменяет размер годовой арендной платы путем корректировки на размере уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.
 
    Изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется арендодателем на основании дополнительного соглашения, но не чаще чем 1 раз в год. При этом, индексация арендной платы на размер уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет не производиться.
 
    Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.12.2012 отменено в части дополнения дополнительного соглашения №4 от 04.04.2012 к договору №113 от 28.12.1999 пунктом 2.1, в отмененной части в удовлетворении исковых требований отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.
 
    Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.08.2013 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.12.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу №А12-17442/2012 отменены, дело направлено  на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
 
    Кассационной инстанцией арбитражного суда предложено при новом рассмотрении дела учесть решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.02.2013 делу №А12-29480/2012, из которого усматривается, что на спорном земельном участке расположен линейный объект.
 
    В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил по доводам, изложенным в исковом заявлении.
 
    Ответчик исковые требования не признал, по мотивам, содержащимся в отзыве на иск, полагает требования не подлежащими удовлетворению.
 
    Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд, -
 
УСТАНОВИЛ:
 
    28.12.1999 между Администрацией г. Палласовки Волгоградской области (Арендодатель) и открытым акционерным обществом «Волгоградтоппром» (Арендатор) был заключен договор №113 аренды земельного участка, общей площадью 16 925 кв.м.,  расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Палласовка, ул. Серогодского, 81, с целевым назначением под промбазу.
 
    Право собственности на земельный участок перешло к Российской Федерации, и арендодатель был заменен на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области.
 
    В связи с приобретением индивидуальным предпринимателем Саитовым Р. Н. недвижимого имущества расположенного на федеральном земельном участке право аренды перешло к Саитову Р.Н. Земельному участку присвоен кадастровый номер 34:23:190001:17 площадью 16 936 кв.м.
 
    После приобретения объектов недвижимости для переоформления прав на земельный участок ИП Саитов Р.Н. обратился с соответствующим заявлением в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области.
 
    07.03.2012 истцом для подписания было получено дополнительное соглашение № 3 от 24.02.2012 к договору земельного участка № 113 от 28.12.1999.
 
    Истец, не согласившись с условиями дополнительного соглашения, заявил о разногласиях к указанному документу, направив ответчику протокол разногласий с предложением внести в договор № 113 от 28.12.1999 изменения, в части расчета арендной платы исходя из 2 % кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Ответчик отклонил предложенный истцом расчет арендной платы и направил дополнительное соглашение № 4 от 04.04.2012 к договору № 113 от 28.12.1999.
 
    Ознакомившись с дополнительным соглашением № 4 от 04.04.2012 к договору № 113 от 28.12.1999, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий на дополнительное соглашение № 4 от 04.04.2012 с предложением внести в договор № 113 от 28.12.1999 изменения, в части расчета арендной платы исходя из 2 % кадастровой стоимости земельного участка, а также изложения пункта 2.4. дополнительного соглашения об условиях изменения арендной платы в своей редакции.
 
    Письмом от 07.06.2012 № 10/6979 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области отклонило предложение истца.
 
    Поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение, истец обратился с настоящими исковыми требованиями об урегулировании разногласий.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности.
 
    В пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом федеральными законами.
 
    Таким образом, истцу, как собственнику недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, принадлежит исключительное право использования этого участка в период всего времени владения имуществом.
 
    Кроме того, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    На основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    Истец считает, что к нему перешло переоформленное с права постоянного бессрочного пользования земельного участка, право аренды, в связи с чем, полагает, что размер арендой платы должен производится в соответствии с правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, как 2% кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Указанный довод ИП Саитова Р.Н. не может быть принят судом во внимание по следующим основаниям.
 
    В соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации Утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    На момент заключения спорного договора аренды до вступления в законную силу постановления Правительства от 16.07.2009 N 582, действовало постановление Правительства от 30.06.1998 N 685, согласно пункту 3 которого заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
 
    Как следует из договора аренды № 113 от 28.12.1999, арендная плата за спорный земельный участок была установлена на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, что в настоящее время также соответствует положениям, изложенным в пункте г части 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.
 
    Кроме того, на момент продажи объектов недвижимости ОАО «Волгоградтоппром» пользовался земельным участком на основании договора аренды № 113 от 28.12.1999, а следовательно, на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к покупателю - ИП Саитову Р.Н. перешло право аренды, а не право бессрочного пользования.
 
    Также, истец указывает, что при определении размера арендной платы арендодателем не было учтено, что на земельном участке имеется железнодорожный путь необщего пользования протяжённостью 417 погонных метров.
 
    В соответствии с пунктом 5 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582, плата за земельные участки на которых расположены железнодорожные пути необщего пользования не должна превышать двух процентов от кадастровой стоимости.
 
    Из статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, поэтому доказательством индивидуализации земельных участков является установление его границ (что подтверждается кадастровым планом), постановка его на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.
 
    В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, указанные в части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом, установленных в соответствии с названным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок.
 
    Спорный земельный участок сформирован как объект недвижимости, зарегистрирован в установленном законом порядке, ему присвоен кадастровый номер 34:23:190001:17, определены его границы и площадь земельного участка, которая составляет 16 936 кв.м., также спорный земельный участок на основании нормативных актов отнесен к определенному виду разрешенного использования – под промышленные предприятия.
 
    В силу закона единый земельный участок не может иметь два вида разрешенного использования.
 
    Суд, проанализировав документы, представленные в материалы дела, приходит к выводу, что оснований для отдельного исчисления арендной платы как за земельный участок, на котором расположены пути необщего пользования не имеется, поскольку договором аренды № 113 от 28.12.1999 земельный участок общей площадью 16936 кв. м с кадастровым номером 34:23:190001:17 является единым объектом гражданских прав и предоставлен арендатору под промышленную базу.
 
    Каких-либо изменений назначения использования, вида разрешенного использования, предоставленного в аренду земельного участка, в том числе связанных с позицией истца в установленном законом порядке не вносилось.
 
    При этом необходимо учесть, что истец не оспаривает нахождения на спорном земельном участке промбазы и использования данного земельного участка под промбазу в соответствии с целевым назначением. Кроме того, в судебном заседании представитель истца дополнительно пояснил, что находящиеся на земельном участке железнодорожные пути являются объектом вспомогательного значения необходимые для использования промышленной базы в целом.
 
    Сам по себе факт использования железнодорожных путей в целях обслуживания промбазы не означает неправильность определения вида разрешенного использования и назначения земельного участка, обозначенного в договоре, поскольку здания промбазы вместе с железнодорожным объектом представляют собой единый промышленный комплекс.
 
    При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что основания для изменения расчета начисления арендной платы, установленной договором аренды № 113 от 28.12.1999 отсутствуют, в связи с чем требования истца о дополнении дополнительного соглашения №4 от 04.04.2012 пунктом 2.1., устанавливающим новую методику расчета арендой платы удовлетворению не подлежат.
 
    Ссылку истца на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.02.2013 по делу №А12-29480/2013 суд находит не обоснованной.
 
    Так, в рамках дела №А12-29480/2013 открытое акционерное общество «Волгоградтоппром» обратилось в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области о взыскании неосновательного обогащения за период с декабря 2009 по февраль 2012 года в связи с нахождением на земельном участке площадью 16 925 кв.м. объектов железнодорожного назначения протяженностью 417 кв.м., не учтенных при заключении договора аренды №113 между указанными сторонами, поскольку ОАО «Волгоградтоппром» ранее являлось лицом обладающим правом бессрочного пользования и в последующем переоформленным на право аренды, в соответствии с земельным законодательством.
 
    В рассматриваемом случае, указанное решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.02.2013 по делу №А12-29480/2013 не имеет преюдициального значения для суда, поскольку ИП Саитов Р.Н. не является лицом право аренды, на земельный участок которого переоформлено в соответствии с земельным законодательством.
 
    Вместе с тем, суд считает обоснованными требования в части изложения пункта 2.4 договора в дополнительном соглашении в следующей редакции: «Арендодатель ежегодно в одностороннем прядке с предварительным уведомлением арендатора изменяет размер годовой арендной платы путем корректировки на размере уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется арендодателем на основании дополнительного соглашения, но не чаще чем 1 раз в год. При этом индексация арендной платы на размер уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет не производиться», поскольку данная редакция не противоречит требованиям действующего законодательства.
 
    В соответствии со ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Поскольку судом было отказано в удовлетворении требований в части изложения пункта 2.1 договора в редакции арендатора, при этом проведенной судебной экспертизой установлена площадь земельного участка необходимого для использования железнодорожных путей необщего пользования протяжённостью 417, для определения  размера арендной платы с целью внесения изменений в п.2.1 договора, в связи, с чем с истца в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро экспертиз» подлежат взысканию 7 500 руб. расходов связанных с проведением указанной экспертизы.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд, -
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования удовлетворить в части.
 
    Урегулировать разногласия при заключении дополнительное соглашение №4 от 04.04.2012г. к договору №113 от 28.12.1999г. изложив  пункт 2.4. в  следующей редакции:
 
    «Арендодатель ежегодно в одностороннем прядке с предварительным уведомлением арендатора изменяет размер годовой арендной платы путем корректировки на размере уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.
 
    Изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется арендодателем на основании дополнительного соглашения, но не чаще чем 1 раз в год. При этом индексация арендной платы на размер уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет не производиться».
 
    Взыскать с Федерального агентства по управлению государственным имуществом РФ в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН:3444168900; ОГРН:1093444002684) в пользу Индивидуального предпринимателя Саитова Равиля Николаевича (ИНН:342300384073; ОГРН:304345428600081) 2000 руб. госпошлины.
 
    Взыскать с Индивидуального предпринимателя Саитова Равиля Николаевича (ИНН:342300384073; ОГРН:304345428600081) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бюро экспертиз» (ИНН: 3442047434, ОГРН: 1023402649049) 7 500 руб. расходов связанных с проведением экспертизы.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
 
 
    Судья                                                                                                                        Н.В. Чурикова