Решение от 29 октября 2013 года №А12-17412/2013

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
ул. им. 7-ой Гвардейской Дивизии, д. 2, Волгоград, 400005
 
http://volgograd.arbitr.rue-mail: info@volgograd.arbitr.ruтелефон: (8442) 23-00-78                        Факс: (8442) 24-04-60  
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Волгоград                     
 
    29 октября 2013 г.                                                               Дело № А12-17412/2013
 
    Резолютивная часть решения оглашена 22 октября 2013 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 29 октября 2013 года.
 
    Арбитражный суд Волгоградской области в  составе судьи  Моториной Е.В.
 
    При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кадиной М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области (ОГРН 1023405173318, ИНН 3428928021) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Н» (ИНН 3428982100, ОГРН 1023405163957), третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Инвестиции и строительство», Зыкова В.П., Журавлева Н.В., Мащенко Т.Я., Григорян Е.В. об обязании вернуть земельный участок.
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Внукова О.М. представитель по доверенности от 04.09.13 № 4774
 
    от ответчика – Булатов Н.Я. представитель по доверенности от 06.08.13
 
    от третьих лиц – не явились, извещены
 
 
    Администрация Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области (далее Администрация, истец) обратилась  в арбитражный суд Волгоградской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Н» (далее ООО «Стройсервис-Н», ответчик) вернуть земельный участок,  расположенный по адресу: р.п. Средняя Ахтуба, ул. Воровского, 71 в 10 (десяти) дневный срок, по акту приема-передачи, с момента вступления решения суда в законную силу.
 
    Свои доводы в исковом заявлении истец мотивирует тем, что ответчик обязан вернуть земельный участок, в связи с расторжением договора аренды.
 
    Ответчик с исковыми требованиями не согласен, просит в удовлетворении отказать, по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Полагает, что договор аренды сторонами не расторгнут, продолжают действовать договорные отношения, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам.
 
    Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. Отзыва и возражений не представили. В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц.
 
    До вынесения решения по делу, истцом уточнялись исковые требования, однако определением арбитражного суда Волгоградской области от 02.10.13 частично отказано в принятии уточненных требований к рассмотрению.
 
    Изучив материалы дела,  выслушав представителей сторон, суд
 
    установил:
 
    Между Администрацией (Арендатор) и ООО «Стройсервис-Н» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4/2009 от 02.02.2009.
 
    Согласно условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на 5 лет: с 02.02.2009 по 02.02.2014 года включительно земельный участок, состоящий из двух земельных участков для строительства жилья, 1-ый участок площадью 28353 кв.м. кадастровый номер 34:28:080004:982 и 2-ой участок площадью 14933 кв.м., кадастровый номер 34:28:080004:983, расположенный по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, п.р. Средняя Ахтуба, ул. Воровского, 71.
 
    По акту приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору.
 
    Договор заключен на срок более года, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав, отметкой на договоре и не оспаривается сторонами.
 
    Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    22 января 2013 года Администрация в адрес ответчика направила уведомление о расторжении договора аренды № 4/2009 от 02.02.09 в одностороннем порядке с 22.02.13, в связи с неисполнением условий договора.
 
    Указанное уведомление получено ответчиком, что не отрицалось представителем в заседании.
 
    06 марта 2013 Администрацией Среднеахтубинского муниципального района принято постановление № 443 о расторжении с обществом с ограниченной ответственностью «Стросервис-Н» договора аренды земельного участка. Пунктом первым указанного постановления определено расторгнуть договор аренды № 4/2009 от 02.02.2009, пунктом вторым общество обязано в 10-ти дневный срок со дня принятия постановления заключить с администрацией дополнительное соглашения о расторжении договора и зарегистрировать прекращение права аренды в Среднеахтубинском Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.
 
    19 марта 2013 года в адрес ответчика направлено дополнительное  соглашение о расторжении договора.
 
    В связи с неподписанием соглашения о расторжении договора, полагая, что договор расторгнут в одностороннем порядке, истец и обратился в суд с иском об истребовании имущества.
 
    Суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего:
 
    Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
 
    На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
 
    Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, направив не менее чем за тридцать календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор в случае использования участка с нарушением условий договора, не внесения арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока или неиспользования земельного участка в течении трех месяцев.
 
    Из буквального пункта 3 статьи 450  Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на односторонний отказ от договора должно быть предусмотрено соглашением сторон, в остальных случаях возможно расторжение по соглашению сторон либо в судебном порядке. Условия заключенного между сторонами соглашения не содержат ссылки на возможность арендодателя на односторонний отказ от договора.
 
    Постановление Администрации Среднеахтубинского района от 06.03.13 № 443 также не может рассматриваться судом как основание для расторжения договора, поскольку договор является гражданско-правовой сделкой и его расторжение возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке.
 
    Порядок расторжения договора установлен статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, когда арендодатель может требовать досрочного расторжения договора аренды.
 
    Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В уведомлении Администрации от 22.01.13 № 249 содержится ссылка арендодателя на расторжение договора в связи с неисполнением условий договора, однако кроме требования об уплате задолженности, которой не имелось на момент обращения истца в суд с иском, других нарушений не содержится.
 
    Кроме того, в материалах дела имеется акт проверки соблюдения ответчиком земельного законодательства от 01.11.2011, проводимого в соответствии с распоряжением Главы Среднеахтубинского муниципального района от 21.10.11 № 3, которым установлено, что признаков административного правонарушения не имеется. Истцом представлен акт обследования земельного участка от 01.02.13, которым установлено, что на земельном участке имеются строения коттеджного типа в количестве 10 штук, а также не завершенное строительством строение, каких –либо нарушений условий договора арендатором не указано.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу,  что соглашения о расторжении договора стороны не заключали. В установленном порядке договор аренды не расторгнут. Спорный договор заключен сторонами на определенный срок - с 02.02.2009 по 02.02.2014, что исключает односторонний отказ на основании вышеуказанных норм права.
 
    Материалами дела, также установлено, что между ООО «Стройсервис-Н» (Продавец) и ООО «Инвестиции и строительство» (Покупатель) заключены договора купли-продажи капитальных строений (жилых домов и незавершенного строительство жилой дом) от 11.11.11, от 14.03.12, 20.05.12, расположенных на спорном земельном участке.
 
    Указанные договора зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметками на договорах и выписками из Единого государственного реестра прав.
 
    В последствии указанные жилые дома были реализованы ООО «Инвестиции и строительство» физическим лицам, Зыковой Вере Павловне, по договору купли-продажи от 17.07.12, Журавлевой Наталье Васильевне по договору купли-продажи от 01.02.13, указанные договора зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметками на договорах.
 
    Более того, из выписки прав на недвижимое имущество следует, что на спорном земельном участке также расположены объекты недвижимости принадлежащие на праве собственности Григорян Елене Витальевне и Мащенко Таисии Яковлевне.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 35Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности) находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    Согласно толкованию указанных норм, приведенному в пункте 14Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что правовые основания для обязания ООО «Стройсервис-Н» вернуть земельный участок,  расположенный по адресу: р.п. Средняя Ахтуба, ул. Воровского, 71 в 10 (десяти) дневный срок, по акту приема-передачи, с момента вступления решения суда в законную силу, отсутствуют.
 
    В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При распределении судебных расходов судом учитывается, что истец освобожден от уплаты госпошлины.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.110, 111, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд
 
    РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
 
    Судья                                                                                                      Е.В.  Моторина