Определение от 5 декабря 2018 г. по делу № А12-14801/2017

Определение от 5 декабря 2018 г. по делу № А12-14801/2017Верховный Суд Российской Федерации - Гражданское Суть спора: Заем - Недействительность договора
поскольку выкупная цена земельного участка при заключении договора купли-продажи была занижена, данный договор является недействительным как несоответствующий требованиям гражданского и земельного законодательства; ввиду того, что данная сделка не повлекла перехода к Обществу права собственности в отношении спорного земельного участка, с Общества следует взыскать 13 956 808 руб. 95 коп. неосновательного обогащения за пользование указанным земельным участком в размере арендной платы за период с 05.06.2013 по 28.04.2017. При рассмотрении дела в суде первой инстанции Общество в отзыве на иск, указало, что все принадлежащие ему объекты, расположенные на спорном земельном участке, были отчуждены из государственной собственности, поэтому по правилам пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ земельный участок подлежал продаже по цене не выше 2,5 % кадастровой стоимости, в том числе в случае, если на таком участке возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. Здание гаража возникло в результате реконструкции в 2003 году, расположенных на земельном участке вспомогательных объектов, также переданных в частную собственность при приватизации имущественного комплекса Предприятия. В подтверждение факта реконструкции Общество представило копии соответствующих разрешительных документов, переданные предыдущим собственником объектов недвижимости – Объединением. Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 125, 166, 167, 168, 181, 195, 196, 200, 395, 421, 422, 424, 555, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 (далее – ЗК РФ), пункт 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», постановление Администрации от 13.11.2007 № 1925 «Об установлении цены земельных участков при приобретении их в собственность гражданами и юридическими лицами на территории Волгоградской области» в редакции, действовавшей в спорный период (далее – Постановление Администрации № 1925), разъяснения, приведенные в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), пунктах 4 и 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43), отклонив заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пришли к выводу об обоснованности иска Администрации. Суды исходили из следующего: возможность применения льготной выкупной цены земельного участка определялась уполномоченным органом на основании представленных Обществом документов, в том числе справки БТИ от 16.03.2010 № 421, из которой следует, что в плане приватизации Предприятия 1993 года объект «гараж» общей площадью 1014,4 кв.м был обозначен как вспомогательное строение, в процессе эксплуатации которого произошло изменение назначения объекта; данная справка, подтверждающая совпадение наименования и площади вспомогательного объекта, указанного в плане приватизации Предприятия, и гаража, на которое выдано свидетельство о праве собственности, являлась единственным доказательством того, что здание гаража площадью 1014,4 кв.м было приватизировано Предприятием как второстепенный объект; поскольку в постановлении следователя МВД от 13.03.2017 об отказе в возбуждении уголовного дела указано, что данную справку следует считать поддельной, выкупная цена земельного участка, указанная в договоре купли-продажи в размере 2,5 % кадастровой стоимости, определена с нарушением законодательства; Общество было вправе выкупить участок только в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; договор от 25.03.2013 № 130В/13 купли-продажи земельного участка является недействительным и с Общества следует взыскать в качестве неосновательного обогащения плату за пользование земельным участком, рассчитанную в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов, действовавших в спорный период; ввиду того, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела поступило в муниципальный орган 20.03.2017, Администрация обратилась с иском о признании договора недействительной сделкой в пределах срока исковой давности. Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций. Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций, при рассмотрении настоящего спора неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего. В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами. В пункте 9 постановления Пленума № 11 разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей на момент подачи Обществом заявления о выкупе, предусмотрено, что в соответствии с данным пунктом до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, а также в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, либо если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. Спорный участок находится в городе Волгограде с населением менее 3 миллионов человек. Аналогичный подход, определяющий субъектный состав лиц, имеющих право на приобретение земельного участка по льготной цене, содержался в Постановлении Администрации № 1925, действовавшем на момент заключения спорного договора купли-продажи. Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ определяющими критериями применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, либо возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, а также обращение собственника указанного недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012. При этом право на льготное приобретение земельного участка имеет любой собственник указанных объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016). Суды, сделав вывод о нарушении земельного законодательства при определении в договоре от 25.03.2013 № 130В/13 выкупной цены в размере 2,5% кадастровой стоимости по причине отсутствия документов, подтверждающих отчуждение в процессе приватизации расположенного на участке здания гаража площадью 1014,4 кв.м, не учли и в нарушение требований статей 71, 162, 168 АПК РФ не дали оценку доводам Общества и представленным им в дело доказательствам о том, что на момент заключения указанного договора за Обществом было зарегистрировано право собственности на комплекс зданий и сооружений площадью 16 363 кв.м, которые в 1993 году были переданы в частную собственность в процессе приватизации Предприятия и которые также как и здание гаража расположены на спорном земельном участке, сформированном для эксплуатации данного комплекса, поэтому ответчик в любом случае был вправе приобрести по льготной цене участок, занятый его объектами недвижимости и необходимый для их использования. Кроме того, по утверждению Общества, расположенное наряду с другими объектами недвижимости на спорном земельном участке здание гаража возникло в результате реконструкции вспомогательных приватизированных объектов. В подтверждение данного довода Общество представило копию заявления Объединения от 21.06.2002, направленного в уполномоченный муниципальный орган о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) гаража на арендованном земельном участке; копию разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 07.03.2003 № Кр-2/93 по реконструкции гаража на промплощадке завода лекарственных препаратов, выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации Краснооктябрьского района Волгограда; технический паспорт здания склада от 06.12.1999 и технический паспорт здания гаража от 07.04.2011, из которых следует, что площадь приватизированного здания склада с вспомогательными пристройками идентична площади реконструированного гаража. Суды не дали оценку приведенному доводу ответчика и не исследовали представленные в его обоснование доказательства. То обстоятельство, что в постановлении следователя МВД об отказе в возбуждении уголовного дела сделан вывод о поддельности справки БТИ от 16.03.2010 ввиду отсутствия в архивных документах сведений о выдаче данной справки, само по себе не опровергает довод Общества о том, что здание гаража возникло в результате реконструкции расположенных на участке приватизированных вспомогательных объектов. При таком положении вывод судов об отсутствии у Общества права на выкуп спорного земельного участка по льготной цене, обоснованный только ссылкой на названное постановление следователя МВД, в котором указано на фальсификацию справки БТИ в отношении одного из расположенных на участке объектов недвижимости – гаража, сделан с неправильным применением положений пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, и доказательств, представленных ответчиком. Суды, отклонив заявление Общества о пропуске Администрацией срока исковой давности и сделав вывод о том, что для Администрации, которая не являлась стороной спорной сделки, течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной началось с даты поступления в Администрацию 20.03.2017 постановления следователя МВД об отказе в возбуждении уголовного дела, неправильно применили положения Гражданского кодекса Российской Федерации об исчислении срока исковой давности. Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года; течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. В пункте 6 постановления Пленума № 43 разъяснено, что по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Согласно материалам дела постановление от 29.06.2012 № 1969 о продаже спорного участка Обществу принимала именно Администрация, осуществляя в этот период полномочия по распоряжению данным участком. Администрации были предоставлены документы, свидетельствующие о том, что расположенные на участке и принадлежащие Обществу объекты недвижимости ранее находились в государственной собственности и перешли в частную собственность в результате сделки по приватизации. На Администрации лежала обязанность проверить представленные с заявлением о выкупе документы и определить наличие оснований для применения льготной ставки регулируемой выкупной стоимости. Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области, к которому перешли полномочия по распоряжению публичными землями в Волгограде, заключило с Обществом спорный договор купли-продажи на основании названного постановления Администрации. Тот факт, что полномочия по распоряжению спорным участком вновь перешли к Администрации в соответствии с Законом Волгоградской области от 26.12.2016 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа – город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области», не влияет на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления, установленный статьей 200 ГК РФ. Таким образом, исчисление судебными инстанциями срока исковой давности с даты поступления в подразделение Администрации как сингулярному правопреемнику продавца постановления следователя МВД об отказе в возбуждении уголовного дела противоречит приведенным нормам материального права и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Кроме того, суды, признав договор от 25.03.2013 купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой и посчитав, что в силу статей 1102, 1103, 1109 ГК РФ Общество, не став собственником участка, должно заплатить за пользование участком в период с 05.06.2013 по 28.04.2017 в размере арендной платы и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения, необоснованно не учли, что Общество перечислило в бюджет определенную спорным договором выкупную стоимость участка и, будучи лицом, за которым зарегистрировано право собственности на земельный участок, платило земельный налог. Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 08.11.2017, постановление апелляционного суда от 30.01.2018 и постановление окружного суда от 14.05.2018 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение. Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации ОПРЕДЕЛИЛА: решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.11.2017, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2018 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.05.2018 по делу № А12-14801/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области. Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок. Председательствующий И.Л. Грачева Судьи О.В. Киселева Г.Г. ПоповаСуд:Верховный Суд РФ Истцы:


Администрация Волгограда Ответчики:




ЗАО "НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ЕВРОПА-БИОФАРМ"



ЗАО "НПО "Европа-Биофарм" Судьи дела:

Грачева И.Л. (судья)
Последние документы по делу:Определение от 5 декабря 2018 г. по делу № А12-14801/2017Резолютивная часть определения от 29 ноября 2018 г. по делу № А12-14801/2017Определение от 1 ноября 2018 г. по делу № А12-14801/2017Показать все документы по этому делуСудебная практика по:Признание сделки недействительнойСудебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФПризнание договора купли продажи недействительнымСудебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ
Неосновательное обогащение, взыскание неосновательного обогащенияСудебная практика по применению нормы ст. 1102 ГК РФПризнание договора недействительнымСудебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФИсковая давность, по срокам давностиСудебная практика по применению норм ст. 200, 202, 204, 205 ГК РФПо мошенничествуСудебная практика по применению нормы ст. 159 УК РФ