Определение от 11 декабря 2013 года №А12-11822/2010

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
 
 
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
 
о назначении комиссионной судебной экспертизы
 
 
    г. Волгоград                                                                                                 Дело № А12-11822/2010                                         
 
    Резолютивная часть объявлена 06.12.2013 года
 
    Полный текст изготовлен 11.12.2013 года
 
 
    Судья Арбитражного суда  Волгоградской области Макаров И.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кривобоковой М.А.
 
    рассмотрев в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «БРК» (400005, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 64А, ИНН - 3445049824; ОГРН -  1023403851965) заявление конкурного управляющего Корсакова А.А. об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества
 
    при участии в заседании:
 
    от конкурсного управляющего – Ильичева И.С., Супрун С.М., доверенности;
 
    от АО «Казкоммерцбанк» - Зотов Д.Ю., доверенность;
 
    от КБ «Москоммерцбанк» (ОАО) - Зотов Д.Ю., доверенность;
 
    от ЗАО «Кар-Финанс» - Зотов Д.Ю., доверенность;
 
    от ООО «ТОРЕС» - Герасимова Е.Н., доверенность;
 
    от ООО ЧОО «Лазурит» - Герасимова Е.Н., Лазарев С.В., доверенности;
 
    от ООО «ТРК» - Герасимова Е.Н., доверенность;
 
установил:
 
    Определением Арбитражного суда Волгоградской области (далее – суд) от 11.11.2011 в отношении ООО «БРК» (далее также Должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Левин В.В.
 
    Определением суда от 20.02.2012 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «БРК» требования  АО «Казкоммерцбанк» в размере 1 038 032 532,54 руб. основного долга, 225 358 221,17 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами) и требования КБ «Москомерцбанк» (ОАО) в размере 39 486 878,02 руб. основного долга, 9 081 624,98 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами), как обеспеченные залогом имущества ООО «БРК»:
 
    1) Здания многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками (литеры А, А1, А1-1 - А1-8, А1) этажность 4, подземная этажность – 1, назначение объекта – нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, расположенное по адресу: Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1б;
 
 
    2) Права аренды земельного участка площадью 22 587 кв.м. кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0023, назначение: земли населенных пунктов-для строительства торгового центра, расположенного по адресу: Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1б,  срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053;
 
    3) Права аренды земельного участка площадью 473 кв.м. кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, назначение: земли населенных пунктов-для строительства торгового центра, расположенного по адресу: Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1б,  срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053.
 
    Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.12.2012 (полный текст от 24.12.2012) ООО «БРК» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурным управляющим утвержден Корсаков А.А.
 
    Согласно положениям пункта 6 стать 18.1 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) продажа предмета залога в конкурсном производстве осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
 
    В силу пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке, которая учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона).
 
    В соответствие с разъяснением пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
 
    Руководствуясь указанными положениями, конкурный управляющий Корсаков А.А. обратился в суд с заявлением об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества: здания многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками в размере 1 146 804 125 руб. (без учета НДС); земельного участка площадью 22 578 кв.м. в размере 93 654 380 руб. (без учета НДС).
 
    Начальная продажная цена определена конкурным управляющим на основании отчета об определении рыночной стоимости, выполненного ООО «Эксперт» по заказу Корсакова А.А.
 
    Согласно пояснениям представителей, второй заложенный земельный участок, площадью 473 кв.м., конкурный управляющий планирует к отдельной продаже, в связи с чем, утверждение его начальной цены не является предметом рассмотрения в рамках настоящего заявления.
 
    Согласно абзацу 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества. Основания для изменении судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
 
    В соответствие с правовой позицией, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009 и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.06.2013 N 1678/13, указанное положение Закона о банкротстве не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, в том числе иных, помимо залогового, конкурных кредиторов на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества, предложенной цены продажи.
 
    Конкурсными кредиторами ООО «ТОРЕС», ООО ЧОО «Лазурит» заявлены письменные возражения против предложенной конкурным управляющим начальной продажной цены, как заведомо заниженной.
 
    По мнению кредиторов, при проведении оценки ООО «Эксперт» допущены многочисленные нарушения Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что в совокупности с принятием оценщиком ряда существенных допущений вместо фактических данных (стр. 42 отчета), привело к искажению результатов оценки и неверному определению рыночной стоимости объектов.
 
    В качестве доказательств своих возражений ООО «ЧОО «Лазурит» представлен альтернативный отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» по заказу конкурного кредитора.
 
    Согласно отчету, рыночная стоимость здания многофункционального комплекса «Сталинградский» площадью 43 295,2 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 23 051 кв.м., составляет 2 881 390 000 руб., что более чем в 2 раза отличается от результата оценки, выполненной ООО «Эксперт» по заказу конкурного управляющего.
 
    Суд не обладает специальными познаниями для установления причин столь существенного расхождения результатов оценки, выполненной двумя оценочными организациями по заказу конкурного управляющего и конкурного кредитора, и для определения более достоверного результата оценки.
 
    Помимо существенного расхождения результатов отчеты об оценке имеют объективные недостатки, которые могли повлиять на результаты оценки:
 
    Так, в отчетах отличаются физические показатели предметов оценки (площади здания и земельного участка): ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» использованы устаревшие данные инвентаризации по зданию торгового комплекса, в то же время отчет ООО «Эксперт» содержит ссылки на данные технического паспорта 2012 года, хотя по утверждению конкурного управляющего оценщику был передан паспорт 2013 года.
 
    ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» оценено право аренды земельного участка, в то время как участок уже выкуплен в собственность
ООО «БРК».
 
    Кроме того, суд обращает отдельное внимание на следующее обстоятельство, не учтенное при проведении обоих оценок.
 
    Определением суда от 04.06.2013 отказано в удовлетворении заявления ООО «О’КЕЙ» о включении в реестр требований кредиторов ООО «БРК» требований в размере 2 888 045,28 руб., составляющих размер внесенного Должнику в рамках договора аренды нежилых помещений обеспечительного депозита.
 
    При этом суд исходил из того, что в случае продажи ООО «БРК» в процедуре конкурного производства помещений, арендуемых ООО «О’КЕЙ» в здании многофункционального комплекса «Сталинградский», соответствующие обязанности по договору аренды № ДААБ-003 от 16.07.2008, в том числе обязанность возвратить сумму обеспечительного депозита, перейдут к новому собственнику в полном объеме.
 
    В связи с этим, суд, в определении от 04.06.2013, указал, что наличие соответствующего «обременения» нежилых помещений, в виде обязанности возвратить обеспечительный депозит после окончания аренды, может и должно быть учтено конкурным управляющим  при проведении оценки имущества должника.
 
    Соответствующее «обременение» при проведении оценок имущества должника ни ООО «Эксперт», ни ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» не учтено, возможность его влияния на рыночную стоимость не определена. 
 
    Залоговыми кредиторам – КБ «Москоммерцбанк» и АО «Казкоммерцбанк», конкурсными кредиторами ЗАО «Кар-Финанс», ООО «ТОРЕС», ООО «ЧОО «Лазурит» заявлены ходатайства о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объектов – здания многофункционального комплекса «Сталинградский» и земельного участка.
 
    Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
 
    Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд находит ходатайства о назначении экспертизы подлежащими удовлетворению.
 
    Согласно части 1 статьи 83 АПК РФ проведение экспертизы может быть поручено нескольким экспертам.
 
 
    Согласно статье 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом. В случае, если по результатам проведенных исследований мнения экспертов по поставленным вопросам совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.
 
    Учитывая значительные расхождения в выводах двух представленных отчетов об оценке,  физический объем имущества и для обеспечения большей объективности и достоверности экспертного исследования суд считает необходимым назначить комиссионную судебную экспертизу.
 
    Согласно части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.
 
    Постановке перед экспертами подлежат вопросы об определении рыночной стоимости заложенного имущества.
 
    При этом суд считает необходимым повторно отметить, что экспертами должны быть проанализированы имеющиеся обременения объектов, в том числе разрешены вопросы о возможности и степени влияния имеющихся договоров долгосрочной аренды и их условий (например, условия о возврате ООО «О’КЕЙ» обеспечительного депозита) на итоговую оценку.
 
    Согласно части 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.
 
    Конкурсным управляющим ООО «БРК» Корсаковым А.А., КБ «Москоммерцбанк» и АО «Казкоммерцбанк», конкурсными кредиторами ЗАО «Кар-Финанс», ООО «ТОРЕС», ООО «ЧОО «Лазурит» представлены предложения по экспертным организациям.
 
    В целях избежания взаимных претензий названных лиц о возможной заинтересованности предложенных экспертных организаций, судом для определения возможности проведения судебной экспертизы направлены запросы в иные организации.
 
    На запрос суда получены положительные ответы от ООО «АТОН», ООО «РУСНА», ФБУ Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ о возможности проведения экспертизы, ее стоимости (175 000 руб., 250 000-300 000 руб. и 279 946,80 руб. соответственно), кандидатурах конкретных экспертов-оценщиков и сроках проведения экспертизы (10 рабочих дней, 1 месяц и 20 дней соответственно).
 
    Суд считает необходимым поручить проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, экспертам Зайцевой Лилии Викторовне (заведующая строительно-техническим отделом) и Бирюковой Елене Алексеевне.
 
    При этом суд учитывает значительный стаж работы экспертов по необходимой экспертной специальности (18 и 10 лет соответственно), статус экспертного учреждения, а также то обстоятельство, что экспертиза будет проводиться с методическим сопровождением экспертов Южного регионального центра судебной экспертизы Минюста РФ, что должно обеспечить большую достоверность экспертного исследования.
 
    Также, суд учитывает, что ранее в рамках иных дел о банкротстве ФБУ  Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ привлекалось для проведения судебных экспертиз, выполнило их с соблюдением сроков и без нарушений, влекших необходимость назначения повторных экспертных исследований.
 
    Стоимость проведения экспертизы, заявленная ФБУ Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ, не превышает стоимость проведения экспертизы организациями, предложенными лицами, участвующими в деле.
 
    Производство по рассмотрению заявления конкурного управляющего ООО «БРК» Корсакова А.А. об утверждении начальной продажной цены имущества подлежит приостановлению до получения экспертного заключения на основании п. 1 ст. 144 АПК РФ.
 
    Руководствуясь ст. 138 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 82, 84, 87, 223  АПК РФ, суд
 
ОПРЕДЕЛИЛ:
 
    Назначить по делу № А12-11822/2010 о несостоятельности (банкротстве) ООО «БРК» в рамках рассмотрения заявления конкурного управляющего об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества комиссионную судебнуюэкспертизу, поставив на разрешение экспертов следующие вопросы:
 
    1) Какова рыночная стоимость (с выделением НДС) здания многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками (литер А, А1, А1-1 - А1-8, А1), этажность 4, подземная этажность – 1, назначение объекта – нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, площадь 44 410,7 кв.м., расположенного по адресу: Волгоград, площадь им. Дзержинского, 1б ?
 
    2) Какова рыночная стоимость (с выделением НДС) земельного участка площадью 22 578 кв.м., кадастровый номер 34:34:010045:0023,   расположенного по адресу: Волгоград, площадь
им. Дзержинского, 1б ?
 
    Поручить проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ, экспертам Зайцевой Л.В. и Бирюковой Е.А.
 
    Предупредить экспертов Зайцеву Л.В. и Бирюкову Е.А. об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
 
    Конкурсному управляющему ООО «БРК» обеспечить доступ экспертов к осмотру объектов оценки и предоставить экспертам все необходимые для экспертизы документы.
 
    Установить срок проведения экспертизы в течение 20 рабочих дней с даты получения материалов дела экспертной организацией.
 
    Производство по рассмотрению заявления конкурного управляющего приостановить до проведения экспертизы и получения экспертного заключения.
 
    Определение  о приостановлении производства по рассмотрению заявления может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области в установленный законом срок.
 
 
    Судья                                                                                                                                   И.А. Макаров