Решение от 20 декабря 2013 года №А12-11599/2013

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
ул. им. 7-ой Гвардейской Дивизии, д. 2, Волгоград, 400005
 
http://volgograd.arbitr.rue-mail: info@volgograd.arbitr.ruтелефон:(8442)23-00-78Факс: (8442)24-04-60  
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
 
    город Волгоград                                                                                   Дело № А12-11599/2013
 
    «20» декабря  2013 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 19.12.2013
 
    Полный текст решения изготовлен  20.12.2013
 
    Судья Арбитражного суда Волгоградской области Пятернина Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Аверичкина Виктора Васильевича (ИНН 343000000546 ОГРН 305345801800478) к Администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области (ИНН 3430030524 ОГРН 1023405973030), индивидуальному предпринимателю Шпак Елене Сергеевне (ИНН 343000265503 ОГРН 308345811500015) о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества и об урегулирований разногласий по договору купли-продажи
 
    в судебном заседании участвуют:
 
    от истца – Аверичкин В.В., лично, паспорт;
 
    от ответчиков:
 
    от Администрации – представитель Гречишников А.А. по доверенности № 3 от 13.08.2012,
 
    от ИП Шпак Е.С. -  лично, паспорт, адвокат Земсков С.В., удостоверение, ордер № 040486 от 16.12.2013, доверенность от 16.12.2013
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Индивидуальный предприниматель Аверичкин Виктор Васильевич  (далее  – ИП Аверичкин В.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к Администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области (далее – Администрация, ответчик), индивидуальному предпринимателю Шпак Елене Сергеевне (далее – ИП Шпак Е.С., ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества –  нежилого помещения, общей площадью 25, 2 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Суровикино, ул. Ленина, 92, определенной Отчетом  от 20.01.2013 №7/13, составленным оценщиком Шпак Еленой Сергеевной.
 
    Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Суровикинского муниципального района Волгоградской области и индивидуальным предпринимателем Аверичкиным Виктором Васильевичем при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения площадью 25, 2 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Суровикино, ул. Ленина, 92, изложив:
 
    пункт 3.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена «ОБЪЕКТА» по настоящему договору составляет 445 000, 00 (четыреста сорок пять тысяч) рублей».
 
    пункт 3.2 указанного договора в следующей редакции: «Цена «ОБЪЕКТА» равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» на основании определения суда от 03.10.2013 по делу №А12- 11599/2013».
 
    В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных требований.
 
    Администрация исковые требования, с учетом заявления истца об уточнении заявленных требований от 17.12.2013, признала. При этом, представитель  предложил изложить пункт 3.2 спорного договора в следующей редакции: «Цена «ОБЪЕКТА» равна его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» от 11 ноября 2013 № 8023-ЗЭ».
 
    ИП Шпак Е.С. исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
 
    В судебном заседании 16.12.2013, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 12 часов 30 минут 19.12.2013. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.
 
    Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав  объяснения участников процесса, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление, суд находит основания для  удовлетворения заявленных требований.
 
    Материалами дела установлено, муниципальное образование Суровикинский муниципальный район Волгоградской области является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Суровикино, ул. Ленина, 92.
 
    16.06.2004 между Комитетом по управлению имуществом Суровикинского района (Арендодатель) и ИП Аверичкин В.В. (Арендатор) заключен договор аренды, в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2012, согласно которого передано в аренду нежилое помещение, общей площадью 25, 2 кв.м, состоящее из основного помещения, площадью 21, 6 кв.м и части коридора общего пользования, площадью 3, 6 кв.м, расположенного на втором этаже двухэтажного кирпичного здания по адресу: Волгоградская область, г. Суровикино, ул. Ленина, 92, для размещения офиса, на срок с 16.06.2004 по 16.06.2014.
 
    15 апреля 2013 года Администрация в адрес предпринимателя направила Предложение № 952 о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения с условиями рассрочки платежа с приложением экземпляра договора купли-продажи,  в котором цена выкупаемого объекта указана в размере 501 000, 00 рублей, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Отчетом от 20 января 2013 № 7/13.
 
    Не согласившись с действительной рыночной стоимостью арендуемого объекта, указанной в проекте договора, предприниматель обратился к независимой оценочной организацию для определения действительной рыночной стоимости арендуемого объекта.
 
    Согласно предоставленный ООО «Адепт Эксперт» сведений, изложенных в письме  от 25.04.2013 № 18, ориентировочная рыночная стоимость оцениваемого имущества составляет 380 000, 00 рублей.
 
    В связи с чем, 29.04.2013 ИП Аверичкин В.В. направил в адрес Администрации предложение о досудебном урегулировании отношений, указав стоимость выкупаемого объекта в размере 380 000, 00 рублей.
 
    По результатам рассмотрения указанного предложения, Администрация письмом от 13.05.2013 № 1177 отказала.
 
    Ссылаясь на наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения по его продажной цене, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор.
 
    Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.
 
    Спор между сторонами возник в связи с реализацией истцом его права на приобретение в собственности муниципального имущества в порядке, предусмотренном нормами Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
 
    Право истца на приобретение имущества в собственность лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
 
    В силу положений статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
 
    В соответствии с положениями статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    На основании статьи 3 Закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
 
    В соответствии со статьей 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
 
    В силу статьи 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Согласно статье 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    В рассматриваемом случае преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между истцом и ответчиком разногласиями по поводу цены спорного помещения.
 
    Согласно Отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от 20.01.2013 № 7/13, выполненному ИП Шпак Е.С. по заказу Администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 501 000 рублей.
 
    ИП Аверичкиным В.В. в подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки в материалы дела представлен альтернативные сведения, изложенные в письме ООО «Адепт Эксперт» от 25.04.2013 № 18, согласно которым ориентировочная  рыночная стоимость спорного помещения составляет 380 000 рублей.
 
    Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В связи с наличием противоречивых сведений о рыночной стоимости нежилого помещения, суд определением от 30.07.2013 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил Волгоградской торгово-промышленной палате, эксперту Горонкиной Т.М.
 
    В соответствии с экспертным заключением от 30.08.2013 № 35,  Отчет от 20.01.2013 № 7/13, выполненный ИП Шпак Е.С., не соответствует статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», пунктам 4, 8ж, 10, 12, 15 ФСО-3 (подробно несоответствия описаны в исследовательской части экспертного заключения в таблице 2 и комментариях к ней).  Рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 15.05.2013 без учета НДС составляет 389 625, 00 рублей.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к  выводу о том, что выполненный ИП Шпак Е.С.  Отчет от 20.01.2013 № 7/13  не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения и не может быть использован при определении цены продажи данного имущества.
 
    По ходатайству Администрации в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ определением суда от 03.10.2013 назначена повторная судебная экспертиза в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности, эксперту Воронину А.А.
 
    В соответствии с экспертным заключением от 11.11.2013 № 8023-ЗЭ рыночная стоимость  встроенного нежилого помещения, общей площадью 25, 2 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Суровикино, ул. Ленина, 92 по состоянию на 15.05.2013 без учета НДС  составляет 445 000, 00 рублей.
 
    Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе экспертное заключение 11.11.2013 № 8023-ЗЭ,  приняв во внимание, что достоверность данной оценки сторонами по делу не оспорена, суд приходит к  выводу о необходимости принятия условия о цене спорного помещения в размере 445 000, 00 рублей в рамках судебного урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи этого нежилого помещения. Изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
 
    пункт 3.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена «ОБЪЕКТА» по настоящему договору составляет 445 000, 00 (четыреста сорок пять тысяч) рублей».
 
    пункт 3.2 указанного договора в следующей редакции: «Цена «ОБЪЕКТА» равна его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» от 11 ноября 2013 № 8023-ЗЭ».
 
    В части исковых требований, предъявленных к ИП Шпак Е.С. о признании отчета об оценке недостоверным, суд приходит к следующим выводам.
 
    Из положений статьи 3 Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
 
    Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
 
    Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в Отчете  от 20.01.2013 №7/13. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между Администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.
 
    Поскольку указанная в отчете от 20.01.2013 № 7/13 рыночная стоимость является обязательной для Администрации при формировании им цены продажи названного помещения, оценщик ИП Шпак Е.С. согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма № 92 обоснованно привлечена к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки. Принимая во внимание характер возникшего спора, суд рассмотрел адресованное оценщику ИП Шпак Е.С. требование об оспаривании результатов проведенной оценки совместно с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи этого имущества, который был предъявлен к Администрации.
 
    С учетом указанного являются необоснованными доводы представителя ИП Шпак Е.С. о том, что оспаривание величины оценки не может быть рассмотрено в рамках преддоговорного спора и что ИП Шпак Е.С. не может выступать ответчиком по данному делу.
 
    Так как ответчиком по спору о признании недостоверными результатов оценки, проведенной для целей приватизации имущества в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является оценщик, чей отчет оспаривается в установленном порядке, суд приходит к выводу об удовлетворении требований заявленных к оценщику ИП Шпак Е.С.
 
    Данная правовая позиция суда полностью согласуется с выводами, сформулированными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    В соответствии со статьей 106 АПК, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
 
    Истец произвел расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате государственной пошлины в размере 4 000, 00 рублей, по оплате услуг оценщика ООО «Адепт Эксперт» в размере 1 000, 00 рублей, а так же за проведение  Волгоградской торгово-промышленной палатой судебной экспертизы по определению достоверности Отчета от 20.01.2013 № 7/13, выполненного ИП Шпак Е.С., и определения рыночной стоимость нежилого помещения  в размере 25 000, 00 рублей.
 
    Ответчик Администрация Суровикинского муниципального района Волгоградской области произвело судебные расходы по оплате ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения  в размере 18 000, 00 рублей.
 
    С учетом проведения экспертизы, и выставленного экспертным учреждением ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» счета на оплату  № 259/АС в размере 18 000, 00 рублей, необходимо произвести оплату путем перечисления указанных денежных средств со счета по уплате средств, поступивших во временное распоряжение арбитражного суда Волгоградской области, на счет ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности».
 
    Пунктом 4 статьи 110 АПК РФ предписано, что при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением. В судебном заседании представитель истца выразил согласие о несении бремя судебных расходов в части оплаты государственной пошлины в размере 4 000, 00 рублей,  по оплате услуг оценщика ООО «Адепт Эксперт» в размере 1 000, 00 рублей, а Администрация Суровикинского муниципального района Волгоградской области выразило согласие о несении бремя судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 18 000, 00 рублей, что нашло отражение в протоколе судебного заседания от 16.12.2013. В этой связи, суд не рассматривает вопрос о распределении судебных расходов в данной части.
 
    Вместе с тем, суд учитывает, что действия ответчика ИП Шпак Е.С. привели к тому, что договор купли-продажи имущества не был заключен своевременно, чем нарушены права истца. В нарушение прав истца имеется вина оценщика ИП Шпак Е.С., так как Отчет от 20.01.2013 № 7/13 в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не могла быть использована при определении цены продажи этого имущества. Признание Отчета от 20.01.2013 № 7/13  недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании Администрации заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы. В  связи с чем, суд приходит к выводу, что судебные расходы истца в размере 25 000, 00 рублей по оплате за проведение  Волгоградской торгово-промышленной палатой судебной экспертизы по определению достоверности Отчета от 20.01.2013 № 7/13, подлежат отнесению на ИП Шпак Е.С.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества – встроенного нежилого помещения, общей площадью 25, 2 кв.м, состоящее из основного помещения, площадью 21, 6 кв.м и части коридора общего пользования, площадью 3, 6 кв.м, расположенного на втором этаже двухэтажного кирпичного здания по адресу: Волгоградская область, г. Суровикино, ул. Ленина, 92, определенной Отчетом  от 20.01.2013 №7/13, составленным членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» оценщиком Шпак Еленой Сергеевной.
 
    Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Суровикинского муниципального района Волгоградской области (ИНН 3430030524 ОГРН 1023405973030) и индивидуальным предпринимателем Аверичкиным Виктором Васильевичем (ИНН 343000000546 ОГРН 305345801800478) при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с условием о рассрочке платежа (встроенного нежилого помещения, общей площадью 25, 2 кв.м, состоящее из основного помещения, площадью 21, 6 кв.м и части коридора общего пользования, площадью 3, 6 кв.м, расположенного на втором этаже двухэтажного кирпичного здания по адресу: Волгоградская область, г. Суровикино, ул. Ленина, 92,), изложив:
 
    пункт 3.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена «ОБЪЕКТА» по настоящему договору составляет 445 000, 00 (четыреста сорок пять тысяч) рублей».
 
    пункт 3.2 указанного договора в следующей редакции: «Цена «ОБЪЕКТА» равна его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» от 11 ноября 2013 № 8023-ЗЭ».
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Шпак Елены Сергеевны  (ИНН 343000265503 ОГРН 308345811500015) в пользу индивидуального предпринимателя   Аверичкина Виктора Васильевича (ИНН 343000000546 ОГРН 305345801800478) судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000, 00 рублей.
 
    Перечислить со счета по уплате средств, поступивших во временное распоряжение арбитражного суда Волгоградской области, на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» денежные средства в размере 18 000 рублей: Получатель ООО «РЦО и ЭС», ИНН 3444073944, КПП 344401001, Сч. № 40702810811280100499, Банк получателя: Отделение № 8621/0106 Сбербанка России г. Волгоград, Сч. № 30101810100000000647, БИК 041806647.
 
    Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
 
 
 
    Судья                                                                                                        Е.С. Пятернина