Решение от 27 октября 2014 года №А10-4371/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
 
ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001,
 
e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site:http://buryatia.arbitr.ru.
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г.Улан-Удэ                                                                                                  Дело № А10-4371/2014
 
    27 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 27 октября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Гиргушкиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Биликтуевой З.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176) к индивидуальному предпринимателю Бредний Раисе Иннокентьевне (ОГРН 304032618700114, ИНН 032400232792) о взыскании 156 980,17 рублей,
 
    при участии:
 
    от истца: Тулохонов О.А. - представитель по доверенности №2 от 10.01.2014;
 
    от ответчика: Бухольцева И.С. – представитель по доверенности от 07.11.2013,
 
    установил:
 
    муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю Бредний Раисе Иннокентьевне о взыскании 156 980,17 рублей, в том числе 154 501,70 рублей – неосновательное обогащение за период с 15.05.2013 по 23.07.2013, 2 478,47 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами.
 
    В обоснование заявленных требований истец указал, что 25.10.2006 между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ и предпринимателем Бредний Р.И. был заключен договор аренды №176-ж, согласно которому передано нежилое подвальное помещение благоустроенного кирпичного жилого дома, площадью 232,3 кв.м., номера на поэтажном плане с 1 по 14, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Столичная, 4, на срок с 01.11.2009 по 01.10.2007.
 
    19.04.2013 истцом было направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое получено ответчиком 25.04.2013, в связи с чем договор был прекращен 15.05.2013. Помещение было возвращено по акту приема-передачи 23.07.2013.
 
    В связи с тем, что ответчик пользовался нежилым помещением без законных на то оснований, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
 
    В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 621, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал требования по иску.
 
    Представитель ответчика поддержал представленный ранее отзыв по иску, согласно которому с исковыми требованиями не согласился, указал, что ответчиком в период с 15.05.2013 по 23.07.2013 произведена оплата на общую сумму 71 711,10 рублей. 17.07.2013 соглашением сторон договор аренды был расторгнут, а 17.07.2013 имущество было возвращено. 18.07.2013 на основании проведенных торгов по продаже муниципального имущества г. Улан-Удэ между сторонами был подписан договор купли-продажи указанного помещения, а 24.07.2013 имущество было передано покупателю.
 
    Изучив материалы дела, выслушав представителей, суд находит исковые требования  не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, 25 октября 2006 года между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (арендодатель) и предпринимателем Бредний Р.И. (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения (здания) №176-ж, согласно условиям которого (пункты 1.1, 1.2) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату муниципальное нежилое помещение (здание), подвальное помещение благоустроенного кирпичного жилого дома, литер А1, номер на поэтажном плане с 1 по 14, общей площадью 232,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Столичная, 4. Целевое назначение использования помещения: складские помещения магазина «Продукты от Титана».
 
    Срок аренды устанавливается с 01.11.2006 по 01.10.2007 (пункт 1.6 договора).
 
    По акту приема-передачи от 25.10.2006 помещение передано ответчику.
 
    Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии с частями 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Изложенное свидетельствует о том, что стороны вступили в правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
 
    В соответствии с пунктом 7.3 договора аренды нежилого помещения (здания) №176-ж от 25.10.2006 если арендатор по истечении срока действия договора продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за двадцать дней.
 
    По истечении срока аренды, установленного пунктом 1.6, договор аренды нежилого помещения (здания) №176-ж от 25.10.2006 возобновился на неопределенный срок.
 
    По пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    Пунктом 7.3 договора установлено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за двадцать дней.
 
    Уведомлением №1729 от 19.04.2013 истец сообщил ответчику, что договор аренды №176-ж от 25.10.2006 будет считаться расторгнутым по истечении 20 календарных дней с момента получения уведомления, просил передать помещение в течение 7 календарных дней. Ответчиком указанное уведомление было получено 25.04.2013.
 
    Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08).
 
    Таким образом, суд считает, что договор аренды нежилого помещения (здания) №176-ж от 25.10.2006 расторгнут по истечении двадцати дней с даты вручения ответчику уведомления арендодателя об отказе от договора (25.04.2013).
 
    Представленное ответчиком соглашение от 17.07.2013 о расторжении договора аренды №176-ж от 25.10.2006 не имеет правового значения, поскольку договор был расторгнут в соответствии с пунктом 2 статьи 610, пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7.3 договора с 16.05.2013. Суду не представлены доказательства отказа арендодателя от совершенного юридически значимого действия путем вручения уведомления об отказе от договора.
 
    В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено следующее: в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
 
    При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
 
    Помещение было возвращено по акту приема-передачи от 17.07.2013.
 
    Протоколом комиссии по проведению торгов по продаже муниципального имущества г.Улан-Удэ на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества г.Улан-Удэ от 02.07.2013 победителем аукциона по продаже нежилого помещения площадью 232,2 кв.м., номер на поэтажном плане: IV: 1-14, этаж: подвал, расположенное по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Столичная, 4, признан участник №2 – предприниматель Бредний Р.И.
 
    18 июля 2013 года между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (продавец) и предпринимателем Бредний Р.И. (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества №16-13, по которому покупатель приобрел указанное выше помещение. 24 июля 2013 года по акту приема-передачи помещение передано покупателю – предпринимателю Бредний Р.И.
 
    Как указывает истец, с момента расторжения договора аренды до возврата помещения ответчик платежи за пользование указанными участками не производил. Считает, что у ответчика возникли обязательства по возврату неосновательного обогащения в виде платежей за пользование помещением.
 
    По пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" арендатор обязан уплатить установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
 
    Истец рассчитывает арендную плату исходя из установленного муниципалитетом порядка определения арендной платы на основании отчета №107м-05/13 от 15.05.2013 рыночной стоимости права пользования на условиях аренды за спорное помещение.
 
    В силу пункта 3.1 договора №176-ж от 25.10.2006 арендная плата и ее пересмотр определяются на основании нормативно-правовых актов, принятых органами государственной власти РФ, Республики Бурятия, органами местного самоуправления г.Улан-Удэ.
 
    В соответствии с Методикой расчета арендной платы объектов нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности, утвержденной Постановлением Администрации г.Улан-Удэ от 07.06.2010 N 251, арендная плата, начальный размер арендной платы при проведении торгов на право заключения договора аренды на нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, определяется Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ на основании отчета об оценке рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности для каждого объекта аренды индивидуально.
 
    Аналогичным образом определяется размер арендной платы в соответствии с Методикой расчета арендной платы за имущество, находящееся в собственности муниципального образования городской округ "Город Улан-Удэ", утвержденной Постановление Администрации г. Улан-Удэ от 12.08.2013 N 301 (действует с 01.07.2013).
 
    Таким образом, в спорный период установленная уполномоченными органами методика расчета арендной платы за пользование муниципальным нежилыми помещениями не изменялась.
 
    Увеличение арендной платы истец обосновывает проведением оценки рыночной стоимости аренды, что подтверждает отчетом №107м-05/13 от 15.05.2013 рыночной стоимости права пользования на условиях аренды за спорное помещение.
 
    Однако пунктом 3.5 договора №176-ж от 25.10.2006 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке согласно пункту 3.1 договора, но не чаще одного раза в год. При этом арендодатель не позднее чем за 15 дней до изменения арендной платы в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Стороны согласились с тем, что размер арендной платы считается измененным с момента направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору на адрес, указанный в договоре либо сообщении об изменении места нахождения, почтового адреса.
 
    Суду не представлено доказательств направления арендодателем арендатору письменного уведомления об увеличении арендной платы в соответствии с отчетом №107м-05/13 от 15.05.2013 в течение срока действия договора, до его расторжения.
 
    Уведомления (л.д.44, 45) не могут считаться таковыми, поскольку направлены значительно позднее даты расторжения договора, не содержат уведомления об изменении размера арендной платы, лишь требование об оплате суммы неосновательного обогащения.
 
    Поскольку арендодатель не направил уведомление об изменении арендной платы в соответствии с пунктом 3.5 договора, арендатор обязан оплатить пользование имуществом до даты его возврата в соответствии с условиями обязательства. Соответствующие платежи арендатором внесены своевременно, что подтверждается платежными поручениями.
 
    Суду представлены платежные поручения, а также расчет задолженности по начислениям (л.д.52-55), согласно которым Управление местных доходов подтверждает отсутствие задолженности по договору №176-ж от 25.10.2006. Суд считает необходимым отметить, что в расчете задолженности отсутствуют сведения об увеличении с 15.05.2013 размера арендной платы.
 
    В связи с изложенным, поскольку задолженность по арендной плате отсутствует, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении исковых требований муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ» отказать.
 
    Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.
 
 
    Судья                                                                                                               Н.А. Гиргушкина