Решение от 29 августа 2014 года №А10-4100/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001
 
e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Улан-Удэ
 
    29 августа 2014 года                                                                                              Дело № А10-4100/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2014года.
 
    Полный текст решения изготовлен 29 августа 2014года.
 
    Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Степановой А.Н.,
 
    При ведении протокола судебного заседания секретарем Шихеевой М.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по  иску муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176) к Автономной некоммерческой организации «Восстановительно-оздоровительный центр «Пульс» (ОГРН 1080300001011, ИНН 0323830464) о взыскании 137 860, 57 руб. , расторжении договора, обязании возвратить помещение.
 
    при участии:
 
    от истца: Тулохонов О.А. – представитель по доверенности № 2 от 10.01.2014;
 
    от ответчика не явился, извещен под расписку в деле.
 
 
    установил:
 
    Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (Далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к Автономной некоммерческой организации «Восстановительно-оздоровительный центр «Пульс» о взыскании 72 906 руб. 98 коп., в том числе: 69 969 руб. 22 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения  (здания) № 186 –ж от 15.12.2010,  2 937 руб. 98 коп. – пени за период с 31.10.2012 по 03.10.2013; расторжении указанного договора, обязании передать ответчику арендованное нежилое помещение.
 
    Определением суда от 15 октября 2013 года рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства.
 
    Определением суда от 06 декабря 2013 года произведен переход к рассмотрению настоящего дела  по общим правилам искового производства.
 
    В обоснование исковых требований указано на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по  внесению арендных платежей за пользование нежилым помещением, предоставленным по договору аренды № 186-ж от 15.12.2010. Сумма задолженности составила 69 969, 22 руб. За несвоевременное внесение арендной платы в соответствии с договором истцом начислены пени за период с 31.10.2012 по 03.10.2013, что составило 2 937, 98 руб. Руководствуясь  ст.ст. 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации просит взыскать с ответчика 72 907, 20 руб., из которых 69 969, 22 руб. – сумма долга, 2 937, 98 руб. – пени.  Также просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 186-ж от 15.12.2010, обязать ответчика передать истцу  арендованное имущество по акту приема-передачи в 14-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
 
    Впоследствии истец уточнил в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размер задолженности, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.10.2013 в размере 133 662, 34 руб., пени, начисленные за период просрочки с 31.10.2012 по 03.10.2013 в размере 4 198, 23 руб.
 
    Определением суда от 22 апреля 2014 года увеличение размера заявленных требований судом принято.
 
    Ответчик письменного отзыва не направил.
 
    В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме.
 
    Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
 
    Суд считает возможным рассмотреть настоящее исковое заявление по имеющимся доказательствам без представления ответчиком отзыва на исковое заявление и в отсутствие ее представителя.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил  следующее.
 
    Из материалов дела следует, что 15.12.2010 между Комитетом (арендодатель) и Автономной некоммерческой организации «Восстановительно-оздоровительный центр «Пульс» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 186-ж.
 
    Согласно указанному договору Арендодатель предоставляет,  а Арендатор принимает во временное пользование за плату муниципальное нежилое помещение-склад общей площадью 84,5 кв.м., номера по поэтажному плану: II (1-6), этаж цокольный, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Буйко, 17 (п. 1.1. договора).
 
    Целевое назначение использования помещения – некоммерческая деятельность некоммерческой организации (оказание восстановительно-оздоровительных услуг инвалидам, пенсионерам) (п. 1.2. договора).
 
    Срок аренды устанавливается с 11.01.2011 по 11.01.2016 (п. 1.6. договора).
 
    Пунктом 3.2. договора установлен размер арендной платы, согласно которому на момент заключения настоящего договора  оплата установлена в размере 40 369, 88 руб. годовая без НДС, 7 266, 58 руб. – НДС; ежемесячная – 3 364, 16 руб. без учета НДС, НДС – 605, 55 руб.
 
    Арендатор оплачивает месячную арендную плату с учетом установленной законодательством суммы налога на добавленную стоимость не позднее третьего числа каждого месяца (предоплата) путем перечисления на расчетный счет (п. 3.3. договора).
 
    Истцом в качестве доказательств передачи имущества  представлен акт приема-передачи, согласно которому Комитет произвел передачу нежилого помещения ответчику 11.01.2011.
 
    01.03.2011 сторонами подписано соглашение по расчету арендной платы на срок с 01.03.2011, из которого следует, что сумма арендной платы составляет в год – 45 149, 67 руб. без учета НДС, НДС – 8 126, 94 руб., в месяц – 3 762, 47 руб. без НДС, НДС – 677, 25 руб.
 
    Дополнительным соглашением от 29.06.2012 к договору аренды нежилого помещения № 186-ж от 15.12.2010 установлен размер арендной платы в размере: сумма арендной платы в год – 64 306 руб. без НДС, НДС % - 11 574, 9 руб., в месяц – 5 358, 75 руб. без НДС, НДС % - 964, 58 руб.
 
    Указанным дополнительным соглашением п. 3.5. договора изложен в следующей редакции: Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке согласно п. 3.1. настоящего договора, но не чаще одного раза в год. При этом Арендодатель не позднее чем за 15 дней до изменения арендной платы в письменной форме уведомляет Арендатора об изменении арендной платы. Стороны согласились с тем, что размер арендной платы считается измененным с момента направления Арендатору соответствующего уведомления Арендатору на адрес, указанный в договоре либо сообщении об изменении месте нахождения почтового адреса. Если Арендатор не  желает продолжения договорных отношений, в связи с изменением арендной платы он должен направить Арендодателю в течение 15 календарных дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и освободить Помещение в течение 7 дней с момента получения Арендодателем письменного извещения о расторжении договора».
 
    Дополнительным соглашением от 24.07.2013 к договору аренды нежилого помещения № 186-ж от 15.12.2010 установлен размер арендной платы в размере: сумма арендной платы в год – 336 648 руб. без НДС, НДС % - 60 597 руб., в месяц – 28 054 руб. без НДС, НДС % - 5 049, 75 руб.
 
    В связи с тем, что предметом договора является предоставление во временное пользование имущества, суд считает, что к отношениям сторон применимы нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору аренды.
 
    В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Таким образом, законодатель установил, что условия, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и о размере арендной платы являются существенными для договоров аренды земельного участка.
 
    Проанализировав условия договора аренды № 186-Ж от 15.12.2010, суд считает, что договор содержит все существенные условия договора аренды земельного участка: предмет договора индивидуализирован в пункте 1.1. договора и в акте приема-передачи имущества в аренду от 11.01.2011, размер арендной платы определен в п. 3.2. договора и дополнительных соглашениях к нему.
 
    В пункте 1.6 договора  указано, что  срок аренды устанавливается с 11.01.2011 по 11.01.2016, то есть более года.
 
    Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
 
    Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
 
    Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
 
    Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что поскольку помещение передано ответчику в соответствии с актом приема-передачи от 11.01.2011 и было принято ответчиком без замечаний, то оснований для отказа в  применении условий договора к правоотношениям сторон не имеется. Приняв в пользование конкретный недвижимый объект на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
 
    Истцом указано, что в период с 01.07.2012 по 30.10.2013 пользования ответчиком имуществом образовалась недоимка по уплате арендных платежей в сумме 133 662, 34 руб.
 
    В материалы дела представлен расчет задолженности, произведенный за указанный период в отношении ответчика.
 
    Из представленного расчета следует, что за период пользования нежилым помещением истцом начислено и выставлено к оплате 206 811, 44 руб. Ответчиком произведена арендная плата в общей сумме 73 149, 10 руб., т.е. в результате недоплаты образовалась недоимка в сумме 133 662, 34 руб.
 
    Расчет произведен истцом с учетом размера арендной платы, установленной договором № 176-ж от 15.12.2010, дополнительного соглашения к нему от 29.06.2012, дополнительного соглашения  от 24.07.2013.
 
    Между тем, дополнительное соглашение от 24.07.2013 со стороны ответчика не подписано, однако из содержания п. 3.5. договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.06.2012) следует, что стороны предусмотрели возможность одностороннего, без подписания дополнительного соглашения изменения арендодателем размера арендной платы. При этом условия изменения арендной платы (не чаще одного раза в год) соблюдены арендодателем. Уведомление № 3402 от 25.07.2013 об изменении арендной платы направлялось ответчику по адресу, указанному в договоре, как это предусмотрено дополнительным соглашением, что подтверждается копией конверта заказного письма.
 
    При таких обстоятельствах, суд признает условие договора в части размера арендной платы измененным.
 
    Наличие задолженности в указанном размере ответчиком не оспорено.
 
    Суду не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате в полном объеме.
 
    На основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 133  662, 34, подлежит удовлетворению.
 
    Истцом за ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства начислены пени в размере 4 198, 23 руб.
 
    Согласно пункту 4.1.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор оплачивает пени в размере учетной ставки процента, установленного ЦБ РФ на день внесения арендной платы, установленного пунктом 3.3, с просроченной суммы за каждый день просрочки.
 
    Оплата по договору производится ежемесячно не позднее 3-го числа каждого месяца (предоплата) (п. 3.5. договора).
 
    Расчет пени произведен исходя из процентной ставки, установленной ЦБ РФ с учетом сроков произведенных  ответчиком платежей, что составило 4 198, 23 руб.
 
    Суд проверил расчет пени и считает, что размер пени, указанный в расчете, не превышает размера пени по формуле, установленной сторонами в пункте 4.1.1 договора, не ущемляет прав и интересов ответчика.
 
    В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ №81 от 22.12.2011, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
 
    Ответчик не заявлял ходатайства об уменьшении размера пени.
 
    Суд на основании статьи 330 Гражданского кодекса  Российской Федерации, п. 14  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" удовлетворяет требование о взыскании пени в размере 4 198, 23 руб.
 
    Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды  нежилого помещения № 186-ж от 15.12.2010.
 
    В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
 
    Пунктом 3  статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут  судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Вместе с тем, согласно пункту 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
 
    Учитывая, что договор аренды № 186-ж от 15.12.2010 со сроком действия с 11.01.2011 по 11.01.2016 подлежал обязательной государственной регистрации и не зарегистрирован, суд приходит к выводу, что указанный договор является незаключенным в силу пункта 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому не может быть расторгнут.
 
    Поскольку договор аренды № 186-ж от 15.12.2010 не может быть расторгнут, то и требование истца обязать ответчика передать истцу  арендованное имущество по акту приема-передачи в 14-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора не подлежит удовлетворению.
 
    В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлины по иску в части взыскания долга по арендной плате.
 
    Согласно абз. 3 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при цене иска от 100 001 руб. до 200 000 руб. подлежит уплате в размере 4 000 руб. плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 руб.
 
    Следовательно, при цене иска в сумме 137 860, 57 руб. сумма государственной пошлины, подлежащей уплате, составляет 5 135, 82 руб.
 
    В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дела в арбитражных судах» применительно к пункту 6 статьи 52 НК РФ сумма государственной пошлины исчисляется в полных рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до полного рубля.
 
    Учитывая изложенное, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 5 136 руб.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Иск удовлетворить частично.
 
    Взыскать  с Автономной некоммерческой организации «Восстановительно-оздоровительный центр «Пульс» (ОГРН 1080300001011, ИНН 0323830464)  в пользу муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176) 137 860, 57 руб., в том числе   133 662, 34 руб. – задолженность   по  арендной плате за период с 01.07.2012 г. по 30.10.2013 г.,  4 198, 23 руб. – пени за период с 31.10.2012 г. по 03.10.2013 г.
 
    Взыскать с Автономной некоммерческой организации «Восстановительно-оздоровительный центр «Пульс» (ОГРН 1080300001011, ИНН 0323830464)  в пользу муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176) проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму – 137 860, 57 руб.  с момента вступления решения в законную силу и до его фактического исполнения, по ставке рефинансирования Банка России в размере 8,25 %.
 
    Взыскать с Автономной некоммерческой организации «Восстановительно-оздоровительный центр «Пульс» (ОГРН 1080300001011, ИНН 0323830464)  в доход федерального бюджета госпошлину в размере 5 136 руб.
 
    Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме). 
 
    Апелляционная жалоба подаётся в арбитражный суд апелляционной инстанции        через Арбитражный суд Республики Бурятия.
 
 
    Судья                                                                                         А.Н. Степанова