Решение от 29 октября 2014 года №А10-3426/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
 
ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001
 
e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Улан-Удэ
 
    29 октября 2014 года                                                                                  Дело № А10-3426/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 29 октября 2014 года.
 
    Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Гиргушкиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Биликтуевой З.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Стимул» (ОГРН 1110327009242, ИНН 0326500016, юридический адрес: 670000, г.Улан-Удэ, ул.Кирова, 19 – 307) к индивидуальному предпринимателю Тарбажеевой Ольге Леонидовне (ОГРН 310032711200030, ИНН 032605845158) о признании действий незаконными, признании договора аренды действующим, об обязании предоставить земельный участок,
 
    по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Тарбажеевой Ольги Леонидовны к обществу с ограниченной ответственностью «Стимул» о признании договора аренды незаключенным, признании договора аренды недействительным,
 
    третье лицо: муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ», гражданин Тен Вы Сен
 
    при участии:
 
    от истца/ответчика по встречному иску: Борисов Н.Л. – представитель по доверенности от 29.09.2014;
 
    от ответчика/истца по встречному иску: Тарбажеева О.Л. – предприниматель, Сахьянов В.П. – представитель по доверенности от 05.09.2013; Дамбаев Б.Г. – представитель по доверенности от 30.09.2013;
 
    от МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ»: не явился, извещен
 
    третье лицо Тен Вы Сен: не явился, извещен
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Стимул» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю Тарбажеевой Ольге Леонидовне с требованиями:
 
    - о признании договора от 15.10.2011 заключенным;
 
    - о признании договора №1 от 01.12.2012 заключенным;
 
    - о признании действий ответчика по расторжению договора аренды в одностороннем порядке по договорам от 15.10.2011, №1 от 01.12.2012 незаконными;
 
    - о признании требования и основания к расторжению договора в одностороннем порядке ИП Тарбажеевой О.Л. к ООО «Стимул» об имеющейся задолженности в сумме 4 600 000 рублей незаконными;
 
    - о признании нахождения охранного агентства «Казачья дружина», нанятого ИП Тарбажеевой О.Л., на территории сельхозрынка «Стимул» незаконным;
 
    - об обязании вернуть все незаконно похищенные финансовые, бухгалтерские и пр.документы, принадлежащие ООО «Стимул»;
 
    - об обязании зарегистрировать новый договор аренды №246 от 22.10.2010 на земельный участок с кадастровым номером 03:24:011101:146 с Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в установленные законом сроки, то есть до 22.10.2013;
 
    - привести договор аренды между ИП Тарбажеевой О.Л. и Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в соответствие с законом и требованием договора аренды №246 от 22.10.2010, информировать Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ о субаренде третьими лицами и провести процедуру согласования;
 
    - об обязании провести процедуру переуступки прав на земельный участок с кадастровым номером 03:24:011101:146 до 22.10.2013 на ООО «Стимул» до 22.10.2013;
 
    - о признании всех последствий незаконного вмешательства в хозяйственную деятельность ООО «Стимул» со стороны ИП Тарбажеевой О.Л. и в нанесении материального, морального ущерба ООО «Стимул», а также генеральному директору ООО «Стимул»;
 
    - о признании права ООО «Стимул» в подаче искового заявления в суд на возмещение нанесенного материального и морального ущерба от ИП Тарбажеевой О.Л. в рамках данного судебного разбирательства;
 
    - о восстановлении репутации ООО «Стимул» в судебном порядке перед банками-кредиторами, где ООО «Стимул» выступало в качестве добросовестного заемщика;
 
    - об обязании ответчика извиниться перед общественностью, в частности, перед арендаторами сельхозрынка «Стимул», о неправомочности своих действий по расторжению договора аренды в одностороннем порядке, в отношении ООО «Стимул» восстановить репутацию управляющей компании ООО «Стимул»;
 
    - об обязании ответчика извиниться перед генеральным директором ООО «Стимул» с привлечением общественности.
 
    При рассмотрении дела истец уточнил требования по иску, просил признать действия ответчика по расторжению в одностороннем порядке с 23.08.2013 договора аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 незаконными, договор аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 действующим (не расторгнутым), обязать ответчика исполнить в натуре обязанность по предоставлению ООО «Стимул» земельного участка для размещения сельскохозяйственного рынка «Стимул», расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Иволгинская.
 
    Впоследствии представитель истца уточнил кадастровый номер земельного участка, который просит обязать предоставить – 03:24:011101:1146.
 
    Уточнение исковых требований судом принято.
 
    В обоснование исковых требований указано, что ответчик предпринял действия по одностороннему расторжению договора аренды №1 от 01.12.2012 путем направления уведомлений и выселения. Истец считает, что расторжение договора в одностороннем порядке противоречит требованиям статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В письменном отзыве ответчик указал, что передал по недействительному и незаключенному договору от 15.10.2011 в аренду обществу «Стимул» нежилое помещение сельскохозяйственного рынка.
 
    Ответчик также указывает, что о существовании договора №1 от 01.12.2012 стало известно только 09.09.2013. По мнению ИП Тарбажеевой О.Л., договор №1 от 01.12.2012 является незаключенным, поскольку не согласован его предмет.
 
    Индивидуальный предприниматель Тарбажеева Ольга Леонидовна обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стимул» о признании договора аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 незаключенным, признании договора аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 недействительным в силу его ничтожности.
 
    В обоснование встречных исковых требований указано, что не согласован предмет договора №1 от 01.12.2012, договор субаренды не может быть заключен бессрочно, отсутствует государственная регистрация договора, договор заключен заинтересованными лицами.
 
    Также указано, что ответчик считает себя собственником помещения сельскохозяйственного рынка «Стимул».
 
    В дополнении ко встречному исковому заявлению ИП Тарбажеева О.Л. указала, что Тен Вы Сен, действуя от ее имени на основании доверенности, злоупотребил ее доверием, совершил сделку, противоречащую части 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая сделка является ничтожной.
 
    В отзыве по встречному иску ООО «Стимул» не согласился с заявленными требованиями, считает договор №1 от 01.12.2012 заключенным и действительным, в обоснование сослался на пункты 14, 15 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011, статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    ООО «Стимул» указал, что является собственником торгового павильона, построил его за счет собственных средств.
 
    Определением суда от 24 октября 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ».
 
    Определением суда от 06 декабря 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин Тен Вы Сен.
 
    Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 декабря 2013 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Стимул» удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска индивидуальному предпринимателю Тарбажеевой Ольге Леонидовне отказано.
 
    Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2014 решение Арбитражного суда Республики Бурятии от 20.12.2013 оставлено без изменения.
 
    Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.07.2014 решение Арбитражного суда Республики Бурятии от 20.12.2013, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2014 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.
 
    При новом рассмотрении ООО «Стимул» поддержало исковые требования.
 
    ИП Тарбажеевой О.Л. уточнены встречные исковые требования, ответчик просит:
 
    - признать договор аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 незаключенным,
 
    - признать договор аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 недействительным в силу его ничтожности,
 
    - признать договор аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 недействительным (в соответствии со статьей 182 ГК РФ как оспоримой сделки),
 
    - применить последствия недействительности сделки, обязать ООО «Стимул» возвратить ИП Тарбажеевой О.Л. земельный участок с кадастровым номером 03:24:011101:1146 и расположенный на нем торговый павильон сельскохозяйственного рынка Стимул.
 
    Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.
 
    В судебном заседании представители ООО «Стимул» поддержали требования по иску, доводы отзыва по встречному иску, дополнений к ним.
 
    Представители предпринимателя Тарбажеевой О.Л. поддержали доводы встречного искового заявления, письменного отзыва по первоначальному иску, уточнений и дополнений к ним.
 
    Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
 
    Выслушав представителей, изучив материалы, суд приходит к следующим выводам.
 
    Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №246 от 22.10.2010 (л.д.14-16 т.1) Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (арендодатель) передал ИП Тарбажеевой О.Л. (арендатор) земельный участок с кадастровым номером 03:24:011101:1146 площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: г.Улан-Удэ, Советский район, ул.Иволгинская, для организации рынка открытого типа по реализации сельскохозяйственной продукции сроком с 22.10.2010 по 21.10.2013.
 
    Впоследствии дополнительным соглашением от 29.12.2012 (л.д.51 т.6) срок аренды был продлен до 26.09.2015.
 
    Договор №246 от 22.10.2010, дополнительное соглашение от 29.12.2012 зарегистрированы в установленном законом порядке.
 
    На указанном земельном участке с кадастровым номером 03:24:011101:1146 возведен крытый торговый павильон (л.д.53-59 т.1), используемый в целях организации сельскохозяйственного рынка «Стимул». Стороны не отрицают, что данный павильон не является капитальным сооружением, объектом недвижимости.
 
    05.08.2011 зарегистрировано ООО «Стимул», участниками которого являлись Тен Вы Сен и Тарбажеева О.Л. с равными долями.
 
    15.10.2011 ООО «Стимул» и ИП Тарбажеева О.Л. подписали договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в безвозмездное и бессрочное пользование нежилое помещение общей площадью 1 000 кв.м., расположенное по адресу: ул.Иволгинская, 13а, из них: 800кв.м. торговая площадь, 200 кв.м. подсобные, складские помещения, лаборатория СЭС с целью использования его в качестве организации сельскохозяйственного рынка с одноименным названием «Стимул».
 
    ООО «Стимул» по договорам аренды нежилого помещения (л.д.113-148 т.1, л.д.1-32 т.2) передавал в аренду отдельным предпринимателям торговые места в крытом павильоне рынка.
 
    30.11.2012 стороны подписали соглашение о расторжении договора от 15.10.2011.
 
    01.12.2012 ООО «Стимул» (арендатор) и ИП Тарбажеева О.Л, (арендодатель) подписали договор аренды нежилого помещения №1, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в бессрочное пользование земельный участок с кадастровым номером 03:24:011101:146, на котором находится торговый павильон общей площадью 1 000 кв.м., из них: 800кв.м. торговая площадь, 200 кв.м. подсобные помещения, лаборатория СЭС, расположенное по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Иволгинская, возле центрального входа СНТ «Сибиряк», с целью использования его в качестве сельскохозяйственного рынка с одноименным названием «Стимул».
 
    ИП Тарбажеева О.Л. уведомлением от 20.08.2013 (л.д.17-18 т.1) сообщила ООО «Стимул» о прекращении договора аренды нежилого помещения от 15.10.2011 с 01.09.2013.
 
    23.08.2013 ИП Тарбажеева О.Л. повторно направила уведомление (л.д.19 т.1) о расторжении договора аренды от 15.10.2011 с требованием об освобождении помещений сельскохозяйственного рынка «Стимул» и возврате имущества.
 
    24.08.2013 ООО «Стимул» сообщил о своем несогласии с расторжением договора со ссылкой на действующий договор аренды №1 от 01.12.2012.
 
    Впоследствии ИП Тарбажеевой О.Л. были предприняты попытки выселения ООО «Стимул» из торгового павильона и с земельного участка, что установлено судом при рассмотрении заявления о принятии обеспечительных мер.
 
    В настоящее время спорный земельный участок и торговый павильон находятся во владении ООО «Стимул» на основании определения от 04.10.2013 о принятии по настоящему делу обеспечительных мер.
 
    ООО «Стимул» считает себя собственником крытого павильона, указывает, что построил его за собственный счет. Также ООО «Стимул» считает, что состоит с ИП Тарбажеевой О.Л. в правоотношениях по договору №1 от 01.12.2012 по субаренде земельного участка с кадастровым номером 03:24:011101:1146.
 
    ИП Тарбажеева О.Л. также считает себя собственником крытого павильона, указывает, что передала его в аренду по договору от 15.10.2011 обществу «Стимул».
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В постановлении кассационной инстанции от 22.07.2014 указано, что при рассмотрении иска по существу судом подлежал проверке вопрос о соответствии договора аренды нежилого помещения № 1 от 01.12.2012 действующему законодательству, а также выяснение факта того, на что направлена действительная воля обеих сторон при его заключении.
 
    Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Исходя из содержания главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации единственным существенным условие договора аренды земельного участка и движимого имущества, вытекающим из закона, является условие о его предмете.
 
    Оценивая в совокупности условия договора №1 от 01.12.2012 в совокупности с архитектурным проектом здания и приложением №2 – актом приема-передачи, суд приходит к следующим выводам.
 
    В договоре аренды №1 от 01.12.2012 указан кадастровый номер арендуемого земельного участка 03:24:011101:146, его адрес: г.Улан-Удэ, ул.Иволгинская, возле центрального входа СНТ «Сибиряк».
 
    Суд соглашается с доводами ООО «Стимул» о допущенной описке при указании кадастрового номера земельного участка, поскольку у сторон не имеется сомнений и разногласий относительно объекта аренды – земельного участка с кадастровым номером 03:24:011101:1146. Кроме того, в договоре указано, что на арендуемом земельном участке располагается помещение сельскохозяйственного рынка «Стимул».
 
    В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    Содержание договора №1 от 01.12.2012 в совокупности с архитектурным проектом здания и приложением №2 – актом приема-передачи свидетельствует о намерении ООО «Стимул» продолжить пользование земельным участком с кадастровым номером 03:24:011101:1146 и расположенным на нем торговым павильоном.
 
    На основании ранее заключенного между теми же сторонами договор аренды нежилого помещения от 15.10.2011 существовали правоотношения по аренде нежилого помещения торгового павильона, используемого для организации сельскохозяйственного рынка «Стимул».
 
    Указанный договор от 15.10.2011 сторонами не оспаривается, недействительным по основанию принадлежности торгового павильона обществу «Стимул» на праве собственности, несоответствия его требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не оспорен.
 
    Таким образом, включение в оспариваемый договор №1 от 01.12.2012 условия о праве собственности ООО «Стимул» на торговый павильон при наличии ранее заключенного и исполнявшегося сторонами договора аренды того же имущества от 15.10.2011 не имеет правового значения. Данное указание не свидетельствует о переходе права собственности на торговый павильон от ИП Тарбажеевой О.Л. к обществу «Стимул».
 
    Следовательно, ООО «Стимул» при заключении договора №1 от 01.12.2012 имело намерение продолжить пользование торговым павильоном и находящимся под ним земельным участком на правах аренды. Данное обстоятельство подтверждается содержанием приложения №2 к договору №1 от 01.12.2012 – о передаче обществу «Стимул» земельного участка и торгового павильона. Передаваемое в аренду имущество описано в договоре №1 от 01.12.2012 и приложениях к нему с указанием всех данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды
 
    Изложенное свидетельствует о том, что у сторон отсутствуют сомнения относительно объекта аренды.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу о согласовании сторонами объектов аренды (земельного участка с кадастровым номером 03:24:011101:1146 и расположенного на нем торговый павильон), о его заключенности.
 
    В связи с чем доводы истца о намерении вступить в правоотношения только в части субаренды земельного участка и доводы ответчика о незаключенности договора аренды №1 от 01.12.2012 противоречат закону.
 
    Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
 
    Пунктом 7.1 договора №1 от 01.12.2012 предусмотрено, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:011101:1146 устанавливается с 01.01.2012 по бессрочно (максимально, согласно действующему законодательству РФ).
 
    В отношении торгового павильона стороны срок аренды не установили.
 
    В части 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
 
    Следовательно, срок аренды по договору №1 от 01.12.2012 в отношении субаренды земельного участка является определимым в соответствии со сроком аренды по договору №246 от 22.10.2010.
 
    Также не относится к существенным условиям договора аренды условие о порядке внесения арендной платы за пользование арендуемым имуществом.
 
    В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
 
    Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
 
    Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
 
    Таким образом, арендодатель по незарегистрированному договору не вправе ссылаться в споре с арендатором на незаключенность такого договора по причине отсутствия его государственной регистрации.
 
    При указанных обстоятельствах встречное исковое требование о признании договора №1 от 01.12.2012 незаключенным удовлетворению не подлежит.
 
    Ответчик предъявил также встречное требование о признании договора №1 от 01.12.2012 недействительным в связи с его несоответствием требованиям части 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствием согласия МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ» на передачу земельного участка в субаренду обществу «Стимул».
 
    Кроме того, при новом рассмотрении ответчиком заявлено требование о признании договора №1 от 01.12.2012 недействительным на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В силу части 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
 
    Договор №1 от 01.12.2012 от имени ИП Тарбажеевой О.Л. подписан представителем Тен Вы Сен, действовавшим на основании нотариальной доверенности от 27.08.2010 (л.д.89 т.3), со стороны ООО «Стимул» представителем Базаровой Г.Б.-Ц., действовавшей на основании доверенности от 30.11.2012 (л.д.71 т.1).
 
    Согласно части 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
 
    В соответствии с правовой позицией, указанной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", сделки, совершенные без необходимого согласия (одобрения) органа юридического лица, а также сделки, совершенные единоличным исполнительным органом или другим представителем юридического лица в отношении себя лично либо в отношении другого лица, представителем (единоличным исполнительным органом) которого он одновременно является, но не подпадающие под действие упомянутых норм о крупных сделках и (или) сделках с заинтересованностью, могут быть оспорены в соответствии с общими правилами, предусмотренными статьей 173.1 и пунктом 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    По смыслу статей 179 (в редакции до 01.09.2013) и 182 Гражданского кодекса Российской Федерации положение лица, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, и положение представителя во многом аналогичны. И орган юридического лица, и представитель действуют от имени соответствующего лица, создавая для него права и обязанности (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).
 
    Анализ изложенных выше правовых позиций свидетельствует о возможности применения к спорным правоотношениям статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    На дату совершения оспариваемого договора единственным участником и руководителем ООО «Стимул» являлся Тен Вы Сен. Указанное лицо в тоже время представляло интересы Тарбажеевой О.Л. при заключении оспариваемой сделки.
 
    Тен Вы Сен не представил суду доказательств согласия либо поручения ИП Тарбажеевой О.Л. совершить указанную сделку.
 
    Таким образом, оспариваемая сделка совершена гражданином Тен Вы Сен при наличии прямого запрета, установленного частью 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, как представителем обеих сторон.
 
    Ответчица указала, что оспариваемая сделка нарушает ее интересы, поскольку препятствует распоряжению правом аренды земельного участка, получению прибыли от предоставления торговых мест арендаторам, кроме того сделкой предусмотрена переуступка прав по договору аренды №246 от 22.10.2010, что лишает ее права аренды.
 
    В постановлении суда кассационной инстанции от 22.07.2014 указано, что судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка доводу ответчика о том, что цена, согласованная сторонами по договору аренды № 1 от 01.12.2012, не покрывает фактические расходы за пользование арендованным земельным участком, которые она несет по договору аренды № 246 от 22.10.2010, заключенному с Комитетом по управлению имуществом и землепользованию города Улан-Удэ. Поскольку спорный земельный участок используется в коммерческих целях, судами подлежал исследованию акт приема-передачи от 01.12.2012 к договору аренды № 1 от 01.12.2012.
 
    Условиями договора №1 от 01.12.2012 предусмотрено внесение арендной платы в размере 4 207,47 рублей. Истцом представлены платежные поручения (л.д.49, 51, 52, 53, 54, 55, 63, 64, 66, 69, 71, 73, 74, 76, 78, 82 т.4) о перечислении обществом «Стимул» арендной платы по договору №246 от 22.10.2010 за ИП Тарбажееву О.Л.
 
    Однако в расчете задолженности по начислениям по состоянию на 05.09.2014 указано на начисление по договору №246 от 22.10.2010 арендной платы в 2012-2013 годах в размере 4 253,06 рублей, с 11.08.2014 – в размере 4 465,71 рублей.
 
    Таким образом, предусмотренная договором №1 от 01.12.2012 арендная плата не покрывает расходов ИП Тарбажеевой О.Л. по внесению арендной платы по договору №246 от 22.10.2010.
 
    Как следует из материалов дела, непосредственно пользование земельным участком не приносит прибыли. Доход формируется за счет деятельности по организации сельскохозяйственного рынка путем предоставления торговых мест в крытом павильоне.
 
    ООО «Стимул» передавало в аренду предпринимателям торговые места в период 2011, 2012, 2013 годов, что подтверждается имеющимися в материалах дела договорами аренды (л.д.113-148 т.1, л.д.1-32 т.2).
 
    При этом стоимость аренды торговых мест составляет в среднем от 10 до 15 тысяч рублей за одно торговое место в зависимости от его площади и расположения в павильоне.
 
    По схеме размещения арендаторов (л.д.112 т.1) в сельскохозяйственном рынке «Стимул» расположено 30 торговых мест.
 
    Следовательно, совокупная выручка от сдачи торговых мест в аренду предпринимателям составляет от 300 до 450 тысяч рублей в месяц.
 
    Ответчиком представлены доказательства (л.д.80-89 т.11), свидетельствующие об аналогичных расценках за аренду торговых мест на других рынках г.Улан-Удэ.
 
    В соответствии с абзацем первым пункта 1 и пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При нарушении данного требования суд может отказать лицу в защите права.
 
    Заключая договор аренды №246 от 22.10.2010, ИП Тарбажеева О.Л. имела намерение использовать арендуемый земельный участок в предпринимательской деятельности в целях организации сельскохозяйственного рынка, то есть в целях извлечения прибыли. С указанной целью Тарбажеева О.Л. совместно с гражданином Тен Вы Сен учредили ООО «Стимул», которое от своего имени производило необходимые действия по организации деятельности сельскохозяйственного рынка «Стимул».
 
    В результате совершения оспариваемой сделки, которая совершена помимо воли Тарбажеевой О.Л., предприниматель лишена возможности использовать в хозяйственной деятельности арендуемый земельный участок и торговый павильон, распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, определять управляющую рынком компанию, извлекать из данного пользования прибыль.
 
    При таких обстоятельствах оспариваемая сделка заключена исключительно с намерением причинить имущественный вред арендодателю.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
 
    Согласно части 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
 
    Договором аренды №246 от 22.10.2010 предусмотрено иное правило, нежели закрепленное в пункте 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Содержание пункта 5.4 договора аренды №246 от 22.10.2010 свидетельствует о запрете на передачу в субаренду земельного участка без согласия МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ».
 
    Представитель МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ» ранее в заседании пояснил, что согласие на передачу земельного участка в субаренду не давал.
 
    Таким образом, оспариваемый договор в части субаренды земельного участка заключен без согласия собственника МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ».
 
    Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу о недействительности договора аренды №1 от 01.12.2012 в связи с несоответствием ее требованиям статьи 10, пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ в связи с отсутствием согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду.
 
    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункты 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Судом ранее установлено, что по недействительному договору №1 от 01.12.2012 ООО «Стимул» получило в пользование земельный участок с кадастровым номером 03:24:011101:1146, а также расположенный на нем торговый павильон.
 
    На дату рассмотрения дела по существу спорный земельный участок и торговый павильон находятся во владении общества «Стимул».
 
    На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное имущество подлежит возврату ИП Тарбажеевой О.Л., поскольку договор №1 от 01.12.2012, являющийся основанием пользования имуществом, является недействительным, договор аренды от 15.10.2011 расторгнут сторонами.
 
    Судом установлено, что между сторонами имеется спор о праве собственности на временное сооружение крытого торгового павильона по делу №А10-283/2014, ООО «Стимул» оспаривает право собственности ИП Тарбажеевой О.Л.
 
    Однако требования по настоящему делу заявлены в рамках обязательственных правоотношений по договору аренды. Стороны о недействительности договоров аренды от 15.10.2011, №1 от 01.12.2012 по мотиву нарушения ими статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявляют.
 
    В связи с чем решение по делу №А10-283/2014 может быть в последующем основанием для пересмотра настоящего решения по вновь открывшимся обстоятельствам в части применения последствий недействительности договора аренды в виде возврата ответчику торгового павильона.
 
    Не подтверждены доказательствами доводы встречного искового заявления о совершении договора №1 от 01.12.2012 заинтересованными лицами.
 
    Судом не приняты во внимание доводы ответчика о несоответствии печати ООО «Стимул» на доверенности от 30.11.2012, как не имеющие правового значения для рассматриваемого дела.
 
    В связи с удовлетворением встречного иска в части признания недействительным договора аренды №1 от 01.12.2012 исковые требования ООО «Стимул» о признании действий ответчика по расторжению в одностороннем порядке с 23.08.2013 договора аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 незаконными, договора аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012 действующим (не расторгнутым), обязании ответчика исполнить в натуре обязанность по предоставлению ООО «Стимул» земельного участка для размещения сельскохозяйственного рынка «Стимул», расположенного по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Иволгинская, удовлетворению не подлежат.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска, за подачу апелляционной и кассационной жалоб относится на истца, по встречному иску – на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    В силу части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.
 
    Определением от 04.10.2013 по делу приняты обеспечительные меры, направленные на обеспечение интересов ООО «Стимул».
 
    Ответчиком заявлено ходатайство об отмене указанных обеспечительных мер в случае отказа в удовлетворении исковых требований обществу «Стимул».
 
    Поскольку суд отказывает в удовлетворении исковых требований обществу «Стимул», обеспечительные меры, принятые по делу определением от 04.10.2013, подлежат отмене применительно к части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Стимул» отказать полностью.
 
    Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Тарбажеевой Ольги Леонидовны удовлетворить частично.
 
    Признать недействительным договор аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Стимул» и индивидуальным предпринимателем Тарбажеевой Ольгой Леонидовной.
 
    Применить последствия недействительности сделки – договора аренды нежилого помещения №1 от 01.12.2012: обязать общество с ограниченной ответственностью «Стимул» возвратить индивидуальному предпринимателю Тарбажеевой Ольге Леонидовне:
 
    - земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 1 000 кв.м., кадастровый номер 03:24:011101:1146, расположенный в г.Улан-Удэ, Советский район, ул.Иволгинская,
 
    - торговый павильон площадью 1 000 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером 03:24:011101:1146, расположенный в г.Улан-Удэ, ул.Иволгинская, возле центрального входа СНТ «Сибиряк».
 
    В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований индивидуальному предпринимателю Тарбажеевой Ольге Леонидовне отказать.
 
    Отменить принятые по делу определением от 04.10.2013 обеспечительные меры.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стимул» (ОГРН 1110327009242, ИНН 0326500016) в пользу индивидуального предпринимателя Тарбажеевой Ольги Леонидовны (ОГРН 310032711200030, ИНН 032605845158) 2 000 рублей – расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.
 
    Взыскать в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью «Стимул» (ОГРН 1110327009242, ИНН 0326500016) 6 000 рублей – государственную пошлину по иску и за подачу апелляционной жалобы, с индивидуального предпринимателя Тарбажеевой Ольги Леонидовны (ОГРН 310032711200030, ИНН 032605845158) 4 000 рублей – государственную пошлину по встречному иску.
 
    Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.
 
 
    Судья                                                                                                               Н.А. Гиргушкина