Дата принятия: 08 сентября 2014г.
Номер документа: А10-1326/2014
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001
e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Улан-Удэ
08 сентября 2014 года Дело № А10-1326/2014
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2014года.
Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2014года.
Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Гиргушкиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Биликтуевой З.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (ОГРН 1020300987420, ИНН 0326012555, юридический адрес: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Профсоюзная, 35) к обществу с ограниченной ответственностью «Стамстрой» (ОГРН 1020300715577, ИНН 0312004201, юридический адрес: 670045, г. Улан-Удэ, ул. Моховая, 3 «а») о признании договора субаренды №1 от 11.01.2011 прекратившимся,
третьи лица: Нагаслаев Олег Григорьевич, Истангулов Булат Сарсенбаевич, Раднаева Марина Владимировна, Морходоев Бато Александрович, Урбаева Мария Спиридоновна, Молодцова Алексия Денисовна, Молодцова Ирина Федоровна, Молодцов Денис Юрьевич, ООО «ВСЭМ-СЭТ», Дадуева Марина Владимировна, Бальжиров Чингис Жамсаранович, Юдин Виктор Васильевич, Бардалеев Борис Валерьевич, ОАО «Сбербанк России», «Газпромбанк» (ОАО), Морходоева Сержуня Баторовна,
при участии:
от истца: Башитова М.А. – представитель по доверенности №20 от 21.04.2014;
от ответчика: Семенов А.В., представитель конкурсного управляющего по доверенности от 20.08.2014,
от третьего лица – ОАО «Сбербанк России»: Юранева Ж.А. – представитель по доверенности от 14.06.2012;
иные третьи лица: не явились, надлежаще извещены,
установил:
открытое акционерное общество «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стамстрой» о признании договора субаренды №1 от 11.01.2011 прекратившимся (с учетом уточнения, принятого судом на основании статьи 49 АПК РФ).
В обоснование иска указано, что ответчик не исполнял обязанность по оплате арендных платежей, что подтверждается решением Арбитражного суда Республики Бурятия по делу №А10-218/2014 от 20.03.2014.
Истец направил ответчику уведомление об отказе от исполнения договора и считает договор расторгнутым с декабря 2013г.
Истец обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации расторжения договора, но по причине наличия имеющегося обременения в регистрации расторжения договора было отказано.
Ответчик иск не признал, указал, что истец ограничивает участников долевого строительства в правах, предусмотренных статьей 36 ЗК РФ, и злоупотребляет правами.
Также ответчик заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения применительно к пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку досудебный порядок урегулирования такого спора предусмотрен в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствия расторжения договора».
Определениями от 28.04.2014, 27.06.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Нагаслаев Олег Григорьевич, Истангулов Булат Сарсенбаевич, Раднаева Марина Владимировна, Морходоев Бато Александрович, Урбаева Мария Спиридоновна, Молодцова Алексия Денисовна, Молодцова Ирина Федоровна, Молодцов Денис Юрьевич, ООО «ВСЭМ-СЭТ», Дадуева Марина Владимировна, Бальжиров Чингис Жамсаранович, Юдин Виктор Васильевич, Бардалеев Борис Валерьевич, ОАО «Сбербанк России», «Газпромбанк» (ОАО), Морходоева Сержуня Баторовна.
Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, считает исковое требование обоснованным, подлежащим удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ОАО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (арендатор) и ООО «СТАМстрой» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка №1 от 11.01.2011.
В соответствии с условиями договора арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду часть земельного участка из категории земель – земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 140А квартал, в юго-восточной части, площадью 13 164 кв.м. на срок с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи от 31.12.2022, и обязуется оплатить субаренду.
В соответствии с пунктом 1.2 договора участок передается для строительства 1-го пускового комплекса 1 очереди малоэтажной высокоплотной жилой застройки.
Границы участка обозначены на плане границ участка субарендатора, согласно кадастровому плану участка - кадастровый номер 03:24:032002:29 (пункт 1.7 договора).
Размер и порядок оплаты арендной платы согласованы сторонами в раздел 2 договоров.
Размер арендной платы составляет 25 512 руб. в месяц, в т.ч. НДС 3 892 руб.
Дополнительным соглашением №2 от 19.04.2012 размер ежемесячной арендной платы с 01.01.2012 увеличен до 44 871 руб.
Как следует из пункта 1.4 договора, участки принадлежат арендатору на праве аренды, предоставленному ему на основании договора аренды земельного участка №769 от 24.10.2005.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия 17.03.2011 №03-03-01/011/2011-398.
По акту приема-передачи участка от 11.01.2011 истец передал ответчику предмет субаренды.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Стороны в пункте 4.1.2 согласовали, что ОАО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке путем направления письменного уведомления в адрес ООО «Стамстрой» в случае невнесения субарендатором арендных платежей более 3-х раз.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору субаренды (более трех раз подряд) установлен арбитражным судом при рассмотрении дела №А10-218/2014. Решением Арбитражного суда РБ по делу №А10-218/2014 от 20.03.2014 суд взыскал с ООО «Стамстрой» долг по договорам субаренды №№1, 2 от 11.01.2011 в размере 1 628 538 руб. 68 коп.
Указанное решение вступило в законную силу.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 07.08.2014 по делу № А10-1663/2014 ликвидируемый должник ООО «Стамстрой» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Ответчик в лице конкурсного управляющего не заявил о возможности удовлетворения требования истца об уплате долга по договору субаренды.
Как следует из письма истца №3-6-2037 от 06.12.2013 в связи с неоднократным нарушением сроков внесения арендной платы в соответствии с пунктом 4.1.2 договора субаренды №1 от 11.01.2011, а также части 3 статьи 450 ГК РФ истец уведомил ответчика о расторжении договора субаренды №1 от 11.01.2011 (л.д.50 том 2).
Истец направил указанное письмо по почте (л.д.49 том 2), заказное письмо вручено ответчику 25.12.2013 (л.д.48 том 2).
Между тем, ответчик не ответил на данное письмо, каких-либо возражений не представил.
Суд, считает договор субаренды №1 от 11.01.2011 расторгнутым с момента получения ответчиком указанного выше письма, то есть 25.12.2013.
Согласно частям 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.05.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
Таким образом, суд удовлетворяет требование истца о признании договора субаренды №1 от 11.01.2011 прекратившимся.
Суд отклоняет доводы ответчика и третьих лиц, основанные на нарушении прав участников долевого строительства.
Суд рассмотрел иск, предметом которого являлось требование истца к ответчику о признании договора субаренды прекратившимся.
Указанное требование вытекает из взаимоотношений истца и ответчика, основанных на соответствующем договоре, направлено на защиту интересов истца.
Участники долевого строительства не являются участниками указанных арендных правоотношений.
Наличие обременений в виде залога права субаренды земельного участка, возникших в силу закона в пользу третьих лиц, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требования о признании договора субаренды прекратившимся при наличии к тому оснований, установленных судом.
При этом суд принимает во внимание, что требование о возврате земельного участка истец не заявляет.
Ответчик приступил к строительству многоквартирных домов. Наличие на субарендованном земельном участке объектов незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы, никем не оспаривается. Судом в рамках дела о банкротстве ООО «Стамстрой» №А10-1663/2014 определением от 26.08.2014 приняты обеспечительные меры в виде запрета ОАО «Ипотечная корпорация РБ» распоряжаться спорным земельным участком путем заключения оговора аренды (субаренды) с иными кроме ответчика лицами.
Вопрос о том, как разрешится спор о пользовании ответчиком той частью земельного участка, на котором возведен незавершенный строительством жилой дом, в данном деле разрешен быть не может. Суд исходит из того, что наличие обременения залогом договора субаренды земельного участка не лишает истца права на обращение в суд с иском о признании прекратившимся договора субаренды земельного участка при существенном его нарушении ответчиком.
Суд рассмотрел ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Ответчик полагает, что истец до подачи настоящего заявления в соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.05.2014 №35 должен был обратиться к ответчику с предложением совместно обратиться в Управление Росреестра по РБ с заявлением о прекращении (расторжении) договора субаренды №1 от 11.01.2011, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об отказе ООО «Стамстрой» от обращения с указанным заявлением.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Между тем, договором субаренды №1 от 11.01.2011 либо федеральным законом не предусмотрен досудебный порядок по спору о признании договора субаренды прекратившимся.
Истец обратился с иском 24.03.2014, в то время как Постановление Пленума ВАС РФ №35, датированное 06.05.2014, не было опубликовано на указанную дату. Кроме того. Постановление Пленума ВАС РФ не может считаться законом, устанавливающим претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
В связи с чем, суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины суд на основании статьи 110 АПК РФ относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования открытого акционерного общества «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» удовлетворить полностью.
Признать договор субаренды №1 от 11.01.2011 земельного участка, заключенный между открытым акционерным обществом «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» и обществом с ограниченной ответственностью «СТАМстрой», прекратившимся.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТАМстрой» (ОГРН 1020300715577, ИНН 0312004201) в пользу открытого акционерного общества «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (ОГРН 1020300987420, ИНН 0326012555) 4 000 рублей – расходы истца по уплате государственной пошлины.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.
Судья Н.А.Гиргушкина