Дата принятия: 25 августа 2014г.
Номер документа: А10-1289/2014
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001
e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Улан-Удэ
25 августа 2014 года Дело № А10-1289/2014
Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2014 года.
Полный текст решения изготовлен 25 августа 2014 года.
Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Салимзяновой Л.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ноздриной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «Водоканал» (ОГРН 1100327011267, ИНН 0326493915) к Обществу с ограниченной ответственностью «Байкал-оценка» (ОГРН 1090327004712, ИНН 0326484396) и судебному приставу-исполнителю Специализированного отдела по исполнению особых производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия об оспаривании результатов оценки имущества,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993576, ИНН 0326023490, адрес: ул. Борсоева, д. 13 «Е», г. Улан-Удэ Республики Бурятия),
при участии в заседании
от истца: Аверин И.Н. – представитель по доверенности от 28.02.2014 б/н;
от ответчиков:
от ООО «Байкал-оценка»: Банзаров В.М. – генеральный директор,
от Логиновой Д.Н.: Логинова Д.Н.,
от третьего лица: не явился, извещен о начавшемся судебном разбирательстве,
от ООО «Экспертъ-Оценка»: Алексеева Ольга Юрьевна – эксперт,
установил:
Открытое акционерное общество «Водоканал» (ОГРН 1100327011267, ИНН 0326493915, адрес: ул. Красноармейская, д. 24, г. Улан-Удэ Республики Бурятия) к Обществу с ограниченной ответственностью «Байкал-оценка» (ОГРН 1090327004712, ИНН 0326484396, ул. Пушкина, д. 19, кв. 42, г. Улан-Удэ Республики Бурятия) и судебному приставу-исполнителю Специализированного отдела по исполнению особых производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия Логиновой Дариме Николаевне об отмене отчета об оценке имущества №Н-83/14 от 07.03.2014, о назначении экспертизы в виде оценки объекта имущества ОАО «Водоканал».
В обоснование иска истец указал, что судебным приставом-исполнителем Специализированного отдела по исполнению особых производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия Логиновой Даримой Николаевной в рамках сводного исполнительного производства от 27.02.2014 №657/12/25/03 СД в отношении должника ОАО «Водоканал» вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права от 13.03.2014.
Оценку имущества осуществляло ООО «Байкал-оценка», по результатам которой принят отчет №Н-83/14 от 07.03.2014, согласно которому рыночная стоимость имущества ОАО «Водоканал» составила 121 364 000 руб. 00 коп.
Истец считает данную стоимость недостоверной и заниженной.
В качестве правового обоснования истец сослался на статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 мая 2014 года по заявлению ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой и поручено эксперту ООО «Экспертъ-Оценка» Алексеевой Ольге Юрьевне.
Согласно заключению эксперта ООО «Экспертъ-Оценка» Алексеевой Ольги Юрьевны от 17.07.2014 рыночная стоимость имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, по состоянию на 27 февраля 2014 года, на 01 мая 2014 года составляет с учетом НДС 124 200 000 руб.
Рыночная стоимость объектов с учетом НДС по состоянию на 27 февраля 2014 года, на 01 мая 2014г:
1) часть здания - гараж, назначение: нежилое помещение. Площадь: общая 1105,7 кв.м., номера на поэтажном плане: 2-17. Этаж: 1. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/098/2007-235 – 20 210 000 руб.;
2) часть здания - гараж, назначение: нежилое помещение. Площадь: общая 368,8 кв.м., номера на поэтажном плане: лит. Е1 помещение: 1. Этаж: 1. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/105/2007-459 – 7 720 000 руб.;
3) мастерские, назначение: нежилое. Площадь: общая 1588,3 кв.м., инвентарный номер: 763. Литер Б. Этажность: 2. Подземная этажность: 0. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/102/2007-398 – 27 810 000 руб.;
4) здание мастерских для КИП и ОГМ, назначение: нежилое. Площадь: общая 493,9 кв.м., инвентарный номер: 763. Литер Д. Этажность: 2. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/048/2007-489 – 10 280 000 руб.;
5) гараж. 5 боксов, назначение: нежилое. Площадь: общая 468,2 кв.м., инвентарный номер: 763. Литер В. Этажность: 2. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/266/2010-043 – 9 520 000 руб.;
6) земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов – для размещения производственных зданий. Площадь: 12090 кв.м., Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03:24:023201:0291 – 51 100 000 руб.
Истец поддержал исковые требования в полном объеме.
Ответчики ООО «Байкал-оценка» и Логинова Д.Н. иск не признали, мотивируя тем, что доказательств недостоверности оценки , проведенной ООО «Байкал-Оценка», не представлено.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
Судебным приставом-исполнителем Специализированного отдела по исполнению особых производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия Логиновой Даримой Николаевной в рамках сводного исполнительного производства от 27.02.2014 №657/12/25/03 СД в отношении ОАО «Водоканал» вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права от 13.03.2014 (л.д. 34-37 т. 1), согласно которому принят отчет ООО «Байкал-оценка» №Н-83/14 от 07.03.2014 об оценке рыночной стоимости имущества в размере 121 364 000 руб без учета НДС, в том числе здание мастерских площадью 493,9 кв.м. – 7 700 000 руб., гараж 5 боксов площадью 468,2 кв.м. – 7 523 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:0291 – 58 274 000 руб., часть здания – гараж площадью 1105,7 кв.м. – 17 225 000 руб., часть здания – гараж площадью 368,8 кв.м. – 6 164 000 руб., мастерские площадью 1588,3 кв.м. – 24 478 000 руб.
В соответствии с отчетом ООО «Байкал-оценка» №Н-83/14 от 07.03.2014 рыночная стоимость имущества ОАО «Водоканал» без НДС составила 121 364 000 руб. 00 коп., с НДС общая рыночная стоимость составляет 132 720 000 руб (л.д. 2-195 т. 2).
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
По ходатайству истца назначена судебная экспертиза и поручено ее проведение эксперту ООО «Экспертъ-Оценка» Алексеевой Ольге Юрьевне.
В соответствии с заключением эксперта ООО «Экспертъ-Оценка» Алексеевой Ольги Юрьевны от 17.07.2014 рыночная стоимость имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, по состоянию на 27 февраля 2014 года, на 01 мая 2014 года составляет с учетом НДС 124 200 000 руб.
Рыночная стоимость объектов с учетом НДС по состоянию на 27 февраля 2014 года, на 01 мая 2014г составляет :
1) часть здания - гараж, назначение: нежилое помещение. Площадь: общая 1105,7 кв.м., номера на поэтажном плане: 2-17. Этаж: 1. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/098/2007-235 – 20 210 000 руб.;
2) часть здания - гараж, назначение: нежилое помещение. Площадь: общая 368,8 кв.м., номера на поэтажном плане: лит. Е1 помещение: 1. Этаж: 1. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/105/2007-459 – 7 720 000 руб.;
3) мастерские, назначение: нежилое. Площадь: общая 1588,3 кв.м., инвентарный номер: 763. Литер Б. Этажность: 2. Подземная этажность: 0. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/102/2007-398 – 27 810 000 руб.;
4) здание мастерских для КИП и ОГМ, назначение: нежилое. Площадь: общая 493,9 кв.м., инвентарный номер: 763. Литер Д. Этажность: 2. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/048/2007-489 – 10 280 000 руб.;
5) гараж. 5 боксов, назначение: нежилое. Площадь: общая 468,2 кв.м., инвентарный номер: 763. Литер В. Этажность: 2. Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03-03-01/266/2010-043 – 9 520 000 руб.;
6) земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов – для размещения производственных зданий. Площадь: 12090 кв.м., Адрес (место положение): г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 24, кадастровый номер 03:24:023201:0291 – 51 100 000 руб.
Эксперт Алексеева О.Ю. в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ дала пояснения в судебном заседании, ответила на вопросы сторон. Эксперт пояснил, что с февраля 2014г по настоящее время цены на недвижимость не менялись ввиду низкой покупательной способности , поэтому рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 27.02.2014 и на 01.05.2014 одинакова.
Эксперт указала, что при оценке рыночной стоимости производственной базы, как имущественного комплекса, был использован затратный подход. Сумма затрат на воспроизводство зданий определяется по справочным показателям стоимости зданий и сооружений, опубликованных в сборниках УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений). Укрупненные показатели корректируются с учетом существенных отличий между объектом оценки и выбранным аналогом. Далее полученная сумма затрат на воспроизводство (замещение) зданий корректируется на имеющийся износ, который в свою очередь бывает физическим, функциональным и экономическим (или износом внешнего воздействия). По пояснениям эксперта, у оцениваемой недвижимости имеются только признаки физического износа.
Эксперт указал, что к оцениваемой производственной базе не применялся сравнительный и доходный подход по следующим причинам:
производственные базы являются довольно специфическим объектом недвижимости, рынок которых в г. Улан-Удэ развит достаточно слабо;
представленные на рынке недвижимости г. Улан-Удэ единичные объекты настолько разнятся между собой по качественным и количественным характеристикам (размер земельных участков, общая площадь помещений, физическое состояние помещений, наличие или отсутствие подъездных железнодорожных путей, наличие или отсутствие центральных коммуникаций и т. д.), что подобрать полноценные аналоги для оценки не представляется возможным;
корректировки на такие отличие могут достигать 50 % и больше, что противоречит Федеральным стандартам оценки и просто здравому смыслу;
на дату оценки не сложился рынок аренды производственных баз, как единого производственного комплекса (осуществляется аренда отдельных помещений).
Расчет рыночной стоимости зданий по отдельности осуществлялся двумя подходами: сравнительным и доходным.
В рамках сравнительного подхода был применен метод прямого сравнительного анализа продаж. В качестве аналогов были использованы цены предложений на аналогичные здания или помещения, экспонирующиеся на рынке недвижимости г. Улан-Удэ. Цены предложений были скорректированы на возможность торга, практически всегда имеющего место при продаже, а так же на масштаб (размер) площадей.
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации.
Стоимость производственной базы ОАО «Водоканал» как имущественного комплекса составила с учетом НДС 124 200 000 руб, стоимость зданий по отдельности с учетом НДС составила 126 640 000 руб.
По мнению эксперта, полученные результаты свидетельствуют о правильности произведенных расчетов: стоимость имущественного комплекса (производственной базы) ниже стоимости зданий, рассчитанных как отдельные объекты. Мировое правило продажи «оптом» и «в розницу» имеет место и на рынке недвижимости.
Согласно оспариваемого отчета ООО «Байкал-оценка» №Н-83/14 от 07.03.2014 об оценке рыночной стоимости имущества рыночная стоимость здания мастерских площадью 493,9 кв.м. составляет 7 700 000 руб без учета НДС., гаража 5 боксов площадью 468,2 кв.м. – 7 523 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:0291 – 58 274 000 руб., части здания – гараж площадью 1105,7 кв.м. – 17 225 000 руб., части здания – гараж площадью 368,8 кв.м. – 6 164 000 руб., мастерских площадью 1588,3 кв.м. – 24 478 000 руб, итого суммарная стоимость объектов 121 364 000 руб без НДС , 132 720 000 руб с учетом НДС.
Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки согласно отчету ООО «Байкал-оценка» №Н-83/14 от 07.03.2014 (132 720 000 руб с НДС) выше рыночной стоимости , определенной по результатам судебной экспертизы ( 126 640 000 руб).
Эксперт и представитель ООО «Байкал-оценка» пояснили, что данное различие находится в рамках допустимой погрешности.
Учитывая, что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена , по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, суд приходит к выводу, что различия в стоимости имущества, установленные экспертным заключением ООО «Байкал-оценка» и ООО «Экспертъ-Оценка» , составляют около 4,5% , что является несущественным различием.
При данных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца суд не усматривает, в удовлетворении иска суд отказывает.
Истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.
В связи с отказом в удовлетворении иска на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 4000 руб. относится на истца и подлежит взысканию непосредственно в доход федерального бюджета.
Поскольку в иске отказано полностью, расходы истца на проведение судебной экспертизы не возмещаются и относятся на истца полностью.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Открытого акционерного общества «Водоканал» (ОГРН 1100327011267, ИНН 0326493915) в доход федерального бюджета 4 000 руб 00 коп – государственную пошлину.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.
Судья Л.Ф.Салимзянова
