Решение от 31 июля 2014 года №А10-1005/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
 
ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001
 
e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site:http://buryatia.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Улан-Удэ                                                                                                    Дело № А10-1005/2014
 
    31 июля 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 31 июля 2014 года.
 
    Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Муравьевой Е.Г.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Хоргатхановой Н.Ж.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Муниципального образования Городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия (ОГРН 1020300667310, ИНН 0309005910)
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное хозяйство поселка  Селенгинск» (ОГРН 1090309000440, ИНН 0309015764)
 
    об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о взыскании 131 778 рублей
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Толчиначина Г.С., представитель по доверенности от 26.09.2013
 
    от ответчика: Тюрин В.И., представитель по доверенности от 15.11.2012
 
    установил:
 
    Администрация Муниципального образования Городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное хозяйство поселка  Селенгинск» об обязании передать нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Солнечный, 29; о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2013 по 01.02.2014 в размере 109 500 рублей.
 
    До рассмотрения спора по существу истец уточнил исковые требования, просил суд обязать ответчика передать Администрации нежилое здание (контора) общей площадью 336,3 кв.м., инвентарный № 6874, этажность: 2, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, мкр. Солнечный, д. 29, а также взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом за период с 01.01.2013 по 01.07.2014 в размере 131 778 рублей.
 
    В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований судом принято.
 
    В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что МО «Городское поселение «Селенгинское» является собственником нежилого здания (контора) общей площадью 336,3 кв.м., инвентарный номер 6874, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, мкр. Солнечный, д. 29.
 
    C 01.01.2013 ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство поселка  Селенгинск» использует указанный объект без законных на то оснований, договор аренды не заключен.
 
    18.11.2013 в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости освободить помещение. Письмом от 25.12.2013 ответчик заявил об отказе в освобождении помещения.
 
    Ответчик исковые требования не признал. В обоснование заявленных возражений  указал на то, что владеет спорным объектом недвижимости на законных основаниях в соответствии с договором аренды муниципального имущества № 01-09/11 от 06.09.2011. Срок действия договора до 31.12.2012. При заключении новых долгосрочных договоров аренды муниципального имущества на 2013 год и далее № 18/10-1 от 29.10.2012, № 18/10-2 от 29.10.2012, № 18/103 от 29.10.2012 данный объект не вошел в перечень передаваемого имущества. Следовательно, по мнению ответчика, в отношении спорного здания продолжил действие договор аренды муниципального имущества № 01-09/11 от 06.09.2011, несмотря на то, что срок действия договора истек. Данное имущество от арендатора к арендодателю не передавалось, акты приема-передачи имущества не подписывались.
 
    Ответчик указал на то, что по смыслу части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
 
    Ответчик полагает, что спорное здание в совокупности с имуществом, являющимся предметом договора аренды муниципального имущества № 18/10-3 от 26.10.2012 (канализационные сети п. Селенгинск, комплекс очистных сооружений и их инфраструктура), являются единым технологическим комплексом очистных сооружений п. Селенгинск. Следовательно, данное имущество должно находиться у одного лица.
 
    ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство поселка Селенгинск» вносило арендную плату, но истец отказывался принимать исполнение. Ответчик полагает, что размер арендной платы следует исчислять, исходя из прежних условий договора аренды. Согласно пункту 3.1 договора аренды муниципального имущества № 01-09/11 от 06.09.2011, сумма арендной платы устанавливалась 98 560 рублей в год, 8 213 рублей 33 копейки в месяц. Стоимость всего имущества составляла 4 427 662 рубля. Стоимость нежилого здания по договору (и в оценке) равна 210 000 рублей, что составляет 4,7 % от общей стоимость имущества. 4,7 % от годовой стоимости аренды комплекса составляет 4 632,32 руб. в год.
 
    Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд находит требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению в силу следующего.
 
    Из материалов дела усматривается, что Муниципальное образование «Городское поселение «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия является собственником нежилого здания (контора), общей площадью 336,3 кв.м., инвентарный № 6874, кадастровый № 03-03-09/012/2012-137, этажность: 2,  расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, мкр. Солнечный, д. 29, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2012 серии 03-АА № 124417.
 
    06.09.2011 Администрация МО «Городское поселение «Селенгинское» (арендодатель) на основании протокола о результатах конкурса по выбору организации на право заключения договора аренды заключила с ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство поселка  Селенгинск» (арендатор) договор аренды муниципального имущества № 01-09/11.
 
    В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду за плату следующее муниципальное имущество: теплопроводные сети п. Селенгинск, их инфраструктура (здания и производственные помещения, тепловые насосные станции и т.д.), предназначенное для поставки коммунальных услуг этого вида всем его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества оформлены реестром (Приложение № 2), который является неотъемлемой частью договора.
 
    В пункте 2.1 договора стороны предусмотрели срок аренды с 01.01.2012 по 31.12.2012.
 
    Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата по договору установлена в размере 679 800 рублей в год. Сумма арендной платы составляет 56 650 рублей в месяц без учета НДС.
 
    По акту приема-передачи имущество передано от Администрации МО «Городское поселение «Селенгинское» к ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство поселка  Селенгинск». В состав имущества, переданного в аренду ответчику, было включено, в том числе и административное здание.
 
    03.06.2014 Арбитражным судом Республики Бурятия было принято решение по делу № А10-2944/2013. Из судебного акта следует, что согласно  протоколу  подведения итогов № 3 от 18.10.2012 открытого  аукциона на право заключения договоров аренды в отношении   муниципального   имущества МО ГП «Селенгинское», победителем  аукциона  по лотам  № 1, 2, 3 признано ООО «ЖКХ п. Селенгинск».
 
    29.10.2012 между Администрацией МО Городское поселение «Селенгинское» (арендодатель) и ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство  поселка Селенгинск» (арендатор) подписан договор аренды муниципального  имущества № 18/10-1.
 
    В силу пункта 1.1 договора арендодатель на основании протокола о результатах аукциона по выбору  организации на право  заключения договора аренды от 18.10.2012  передает, а арендатор  принимает в аренду за плату следующее муниципальное  имущество: теплопроводные сети п. Селенгинск, их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого  вида всем его  потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики  объектов передаваемого  имущества по  договору аренды оформляется реестром (приложение №2), который составляется и  подписывается сторонами в 3-х экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его  неотъемлемой частью.
 
    29.10.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды муниципального  имущества № 18/10-2.
 
    В силу пункта 1.1 договора арендодатель  на основании протокола о результатах аукциона по выбору  организации на право  заключения договора аренды от 18.10.2012 передает, а арендатор  принимает в аренду за плату следующее муниципальное  имущество: водопроводные сети (холодной воды) п. Селенгинск, их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого  вида всем его  потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики  объектов передаваемого  имущества по  договору аренды оформляется реестром (приложение №2), который составляется и  подписывается сторонами в 3-х экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его  неотъемлемой частью.
 
    Также 29.10.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды муниципального  имущества № 18/10-3.
 
    В силу пункта 1.1 договора арендодатель на основании протокола о результатах аукциона по выбору  организации на право  заключения договора аренды от 18.10.2012 передает, а арендатор  принимает в аренду за плату следующее муниципальное  имущество: канализационные  сети  п. Селенгинск, комплекс очистных сооружений и  их инфраструктура, предназначенные для поставки  коммунальных услуг этого  вида всем  его  потребителям, юридическим и  физическим лицам. Перечень, описание и характеристики  объектов передаваемого  имущества по  договору аренды оформляется реестром (приложение №2), который составляется и  подписывается сторонами в 3-х экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его  неотъемлемой частью.
 
    Суд по делу № А10-2944/2013 установил, что акты приема-передачи по договорам аренды муниципального   имущества № 18/10-1, 18/10-2, 18/10-3 от 29.10.2012 арендатором не подписаны.
 
    Принимая во внимание установленные обстоятельства, свидетельствующие о фактической передаче истцом муниципального имущества в пользование ответчику, принятии последним указанного имущества и использовании его по назначению, предусмотренному в договорах аренды, частичной оплате за его использование, а также с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 73 от 17.11.2011, суд при рассмотрении дела № А10-2944/2013 пришел к выводу о том, что договоры аренды муниципального   имущества № 18/10-1, 18/10-2, 18/10-3 от 29.10.2012 являются заключенными и исполняются сторонами.
 
    После окончания срока действия договора № 01-09/11 от 06.09.2011 и после заключения новых договоров, в которых отсутствовало спорное здание, ответчик занимаемое административное здание не освободил, продолжал им пользоваться. 
 
    Данное обстоятельство явилось основанием для обращения Администрации МО «Городское поселение «Селенгинское» в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны свободны в заключении договора.
 
    Из пояснений участников, материалов дела, судебного акта по делу № А10-2944/2013 установлено, что ответчик был осведомлен о не включении в перечень арендуемого имущества нежилого здания (контора) общей площадью 336,3 кв.м., инвентарный номер 6874, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, мкр. Солнечный, д. 29.
 
    Несмотря на это, руководитель ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство поселка  Селенгинск» подписал данные договоры аренды, тем самым согласился с условиями указанных договоров, в том числе с отсутствием  в перечне административного здания.
 
    Суд считает, что оформление, подписание сторонами новых договоров аренды имущества прекратило действие прежнего договора № 01-09/11 от 06.09.2011.
 
    В связи с чем, доводы ответчика о продолжении действия договора аренды муниципального имущества в части административного здания являются необоснованными, судом не принимаются.
 
    Также судом не принимаются доводы ответчика в обоснование законности владения им зданием со ссылкой на статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». 
 
    Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» определен порядок заключения договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в соответствии с которым заключение указанных договоров может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением предоставления соответствующих прав на имущество в порядке предоставления муниципальных преференций.
 
    В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды муниципального имущества (заключение которого в соответствии с требованиями законодательства должно осуществляться по результатам проведения торгов), заключенный на новый срок без проведения торгов является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.
 
    Договор  аренды № 01-09/11 от 06.09.2011 заключен после вступления в законную силу Федерального закона «О защите конкуренции». Нормы данного закона требуют обязательного проведения торгов.
 
    Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
 
    В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 указано, что судам следует учитывать, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1  пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
 
    Ответчик в письменном виде не обращался к истцу с заявлением о необходимости проведения торгов для заключения договора аренды здания на новый срок. ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство поселка  Селенгинск» не представило в суд правовое обоснование, документальное подтверждение возможности заключения договора аренды здания без проведения торгов.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что доводы ответчика основаны на неправильном толковании норм Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в связи с чем данные доводы подлежат отклонению судом.
 
    Согласно статье 301Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
 
    В пункте 32совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, применяя статью 301Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество у лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
 
    Исходя из предмета иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят факты: наличия у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое имущество, обладающее индивидуально-определенными признаками; владения ответчиком спорным имуществом; отсутствия у ответчика законных оснований для владения спорным имуществом. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.
 
    Определениями от 11.03.2014, от 28.04.2014, от 19.05.2014, от 10.06.2014 арбитражный суд предлагал ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство поселка  Селенгинск» представить доказательства занятия спорного нежилого здания на законных основаниях.
 
    Вместе с тем, ответчик указан