Решение Арбитражного суда Брянской области от 30 июля 2019 года №А09-9596/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 30 июля 2019 года Дело N А09-9596/2018
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 июля 2019 года.
В полном объеме решение изготовлено 30 июля 2019 года.
Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Прудниковой М.С.,
при ведении протокола судебного заседания 19.07.2019 секретарем Бобарико С.В., 25.07.2019 и 26.07.2019 секретарем Русаковой Ю.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Брянской городской администрации, г. Брянск, ИНН 3201001909, ОГРН 1023202743574, к ИП Королеву Владимиру Александровичу, г. Брянск, ИНН 323400405400, ОГРНИП 304325028200083,третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г.Брянск, ИНН 3250057365, ОГРН 1043244052092, 2) публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ", г.Москва, ИНН 0274062111, ОГРН 1020280000190, 3) индивидуальный предприниматель Кондратов Сергей Вячеславович, г.Орел, ИНН 575309301650, ОГРНИП 314574921900070, 4) индивидуальный предприниматель Барменкова Маргарита Владимировна, г. Брянск, ИНН 323505680643, ОГРНИП 312325607400151, 5) муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства города Брянска", г. Брянск, об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд,
при участии в судебном заседании:
от истца: 19.07.2019, 25.07.2019, 26.07.2019 Чебыкиной Е. В. начальника отдела правового обеспечения и делопроизводства по доверенности от 25.12.2018,
от ответчика: 19.07.2019, 25.07.2019 Королева В. А., 19.07.2019, 25.07.2019, 26.07.2019 Хаваева Г. Е., представителя по доверенности от 10.03.2019, Шипилова А. В., представителя по доверенности от 11.10.2018,
от третьих лиц: 1) 19.07.2019 Ланцевой Ю.В., заместителя начальника отдела правового обеспечения по доверенности от 09.01.2019 N2, 25.07.2019 Рубан В.А., специалиста-эксперта отдела правового обеспечения по доверенности от 09.01.2019 N2, 26.07.2019 не явились (ходатайство о рассмотрении без участия представителя)
2), 3), 4) не явились (извещены), 5) 19.07.2019, 25.07.2019, 26.07.2019 Чикова В.Е., заместителя начальника по доверенности от 23.01.2019 N1/06-63, Дехановой А.Б., юрисконсульт по доверенности от 06.05.2019 N1/06-516,
УСТАНОВИЛ:
Дело рассмотрено 26.07.2019, после перерывов объявленных в судебном заседании 19.07.2019 и 25.07.2019 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Брянская городская администрация (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Королеву Владимиру Александровичу (далее- предприниматель, ответчик) об изъятии для муниципальных нужд:
земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:108 расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская,
нежилого здания с кадастровым номером 32:28:0030806:92 расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42;
- об определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости в размере 9 930 475 рублей;
- прекращении права собственности Королева Владимира Александровича на:
земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:54 расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская,
земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108 расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская,
нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92 расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42;
- признании права муниципальной собственности "город Брянск" на:
земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108 расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская,
нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92 расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42;
- установлении следующих условий выкупа:
возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Брянской городской администрацией либо уполномоченным ею органом (лицом) за счет средств бюджета города Брянска в течение 30 (тридцати) рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика;
правообладатель обязан освободить земельный участок от собственного имущества и имущества третьих лиц в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения возмещения стоимости изымаемого имущества. Датой оплаты возмещения стоимости изымаемого имущества и причиненных таким изъятием убытков считается дата списания денежных средств со счета Брянской городской администрации или уполномоченного ею органа;
применении последствий принудительного изъятия недвижимого имущества в виде погашения в ЕГРН записи об ипотеке N32-32-01/040/2008-549 от 24.06.2008 в отношении изымаемых земельного участка и нежилого здания (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее- Управление Росреестра по Брянской области), публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ" (далее - ПАО "БАНК УРАЛСИБ"), индивидуальный предприниматель Кондратов Сергей Вячеславович, индивидуальный предприниматель Барменкова Маргарита Владимировна, муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства города Брянска" (далее- МКУ "УЖКХ города Брянска").
Определением от 15.11.2018 суд отказал ПАО "БАНК УРАЛСИБ" в вступление в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 определение Арбитражного суда Брянской области от 15.11.2018 по делу NА09-9596/2018 было оставлено без изменения.
Ответчик, не оспаривая основания изъятия принадлежащих ему объектов недвижимости, полагает, что размер возмещения за изымаемые объекты должен составить 35 648 388 руб. также не согласился с рядом условий выкупа по основаниям, изложенным в отзывах на иск.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, явившихся в судебное заседание, суд установил следующие обстоятельства.
ИП Королев В.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером 32:28:030806:54, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования здания, площадью 1470 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Городищенская, уч. 42 и расположенного на нем нежилого здания площадью 200,8 кв.м. (том 1, л.д. 26-27, том 2, л.д. 23-24).
Постановлением Брянской городской администрации от 23.10.2015 N3362-П был утвержден проект планировки магистрали городского значения, соединяющей Советский и Бежицкий районы города Брянска на участке от места пересечения улицы Объездной с улицей Городищенской до места пересечения улицы Бежицкой с переулком Бежицким (том 1, л.д. 10-24, 123-124).
Постановлением Брянской городской администрации от 18.07.2016 N2461-П был утвержден проект межевания магистрали городского значения, соединяющей Советский и Бежицкий районы города Брянска на участке от места пересечения улицы Объездной с улицей Городищенской до места пересечения улицы Бежицкой с переулком Бежицким (том 9, л.д. 130-158).
26.10.2017 Брянской городской администрации издано Постановление N3745-п об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 221 кв.м. из земельного участка площадью 1470 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030806:54, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, 4, а также находящегося на нем нежилого здания площадью 200,8 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030806:92 принадлежащих на праве собственности Королеву В.А. (том 1, л.д. 28-29).
Согласно пункту 2 названного постановления Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации поручено осуществить юридические действия, связанные с изъятием находящихся в частной собственности нежилого помещения и земельного участка.
Во исполнение указанного постановления из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:54, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, 42 сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 221 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030806:108 и земельный участок площадью 1247 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030806:104 (том 1, л.д. 25).
По заданию Управления оценщиком ИП Кондратовым С.В. подготовлен отчет от 15.12.2017 N1405-17 об оценке размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд нежилое здание и земельный участок (том 1, л.д. 36-121). Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки составляет 9 930 475 руб., в том числе стоимость земельного участка- 773 352 руб., стоимость нежилого здания - 7 819 000 руб., упущенная выгода - 1 338 123 руб.
На основании данного отчета Управление подготовило и сопроводительным письмом от 22.02.2018 N1/29-323и направило предпринимателю проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд г. Брянска (том 1, л.д. 32-33, 147-149).
Письмом от 04.06.2018 предприниматель заявил несогласие с предложенной Управлением суммой возмещения за изымаемое у него имущество и предложил заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа на условиях выплаты предпринимателю компенсации в размере 173 444 376 руб.(том 2, л.д. 77-82).
Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения о размере компенсации в связи с изъятием недвижимости для муниципальных нужд, Брянская городская администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с положениями статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в частности со строительством, в том числе автомобильных дорог местного значения.
Согласно пункту 3 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.
На основании пункта 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.
В статье 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1). В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (пункт 2).
В статье 281 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Процедура, предусмотренная действующим законодательством для изъятия имущества для муниципальных нужд, истцом соблюдена надлежащим образом: имеется решение об изъятии, определена цена выкупа, ответчику направлено соглашение об изъятии с необходимыми документами, которое им получено.
Предпринимателем не оспариваются основания изъятия принадлежащих ему объектов недвижимости.
В данном случае между сторонами возникли разногласия по размеру возмещения правообладателю в связи с изъятием объектов.
Статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных этой статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
Истцом в материалы дела представлен отчет оценщика ИП Кондратова С.В. от 15.12.2017 N1405-17 об оценке размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд нежилое здание и земельный участок (том 1, л.д. 36-59). Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15 декабря 2017 составляет 9 930 475 руб., в том числе стоимость земельного участка- 773 352 руб., стоимость нежилого здания - 7 819 000 руб., упущенная выгода - 1 338 123 руб.
Ответчик, в свою очередь, представил отчет об оценке N007985/18/2014, выполненный оценщиком ИП Барменковой М.В. (том 3, л.д. 1-131) исходя из которого итоговая величина стоимости объектов оценки по состоянию на 17 июля 2018 составляет 34 681 556 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 1 600 кв.м. - 14 814 080 руб., рыночная стоимость нежилого здания площадью 204,1 кв.м - 15 866 586 руб., убытки - 4 000 890 руб.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, отмечено, что по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество, суд определением от 28.11.2018 (том 5, л.д. 61-66) назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения размера возмещения (рыночной стоимости, убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости и упущенной выгоды) в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:108, площадью 221 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская и нежилого здания с кадастровым номером: 32:28:0030806:92, площадью 200,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Би-Ника" Семочкину Николаю Николаевичу и Торсукову Сергею Сергеевичу. Определением от 20.06.2019 (том 9, л.д. 100-105) по делу была назначена дополнительная экспертиза проведение которой поручено эксперту ООО "Би-Ника" Семочкину Николаю Николаевичу. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1) Учтены ли в расчетах при определении размера возмещения за изымаемые объекты стоимость риэлторских услуг?
2) Если не включены определить стоимость риэлторских услуг.
Согласно экспертному заключению от 26.02.2019 N3/12-2018, пояснений эксперта от 17.06.2019, дополнительной экспертизы от 01.07.2019 (том 6, л.д. 3-90, том 10 л.д. 2-28) рыночная стоимость земельного участка общей площадью 221 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: мастерские общественного назначения во встроенных и пристроенных к дому помещениях на придомовых участка, связанные с индивидуальной деятельностью владельца, с кадастровым номером 32:28:0030806:108, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, определенная по состоянию на дату оценки, составляет 1 511 640 руб.
Рыночная стоимость здания, назначение: нежилое, общей площадью 204,1 кв.м., кадастровый номер: 32:28:0030806:92, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42 составляет 12 496 640 руб.
Убытки от изъятия объекта недвижимости составят 1 327 784 руб., упущенная выгода - 1 938 960 руб.
Расходы на оплату услуг риэлторов учтены в расчетах или отсутствуют, в связи с чем стоимость риэлторских услуг экспертом не определялась.
Не согласившись с заключением эксперта истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы (том 7, л.д. 5-8). В обоснование ходатайства сослался на то, что оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги.
Ответчик заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, ссылаясь на то, что экспертом не в полном объеме определены убытки, связанные с изъятием принадлежащих объектов (том 7, л.д. 9-11, л.д. 133-137)
Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; иные сведения в соответствии с федеральным законом.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 названного Кодекса заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.
Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.
Экспертами описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.
На основании статей 14 и 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.
Также несостоятельны доводы сторон о том, что при проведении экспертизы были использованы несопоставимые объекты-аналоги.
В тексте экспертного заключения присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, имеются приложения в виде фотографий со всей информацией об объектах-аналогах, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации, полученной из общедоступных источников (сайт объявлений <...> в Интернете). Невозможность проверки данных по отдельным объектам-аналогам после проведения экспертного исследования и подготовки экспертного заключения, связанная с возможной продажей объекта-аналога и удаления по этому объекту объявления не свидетельствует о недостоверности использованной экспертом информации.
В связи с отличиями объекта оценки с объектами-аналогами экспертами применены соответствующие корректировки.
Изложенная экспертом позиция соответствует содержанию распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", согласно которому рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка (с учетом находящихся на нем объектов) не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Поэтому эксперт обоснованно посчитал необходимым отнести к ценообразующим факторам местоположение изымаемого земельного участка, престижность района, близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, доступность объекта (транспортная и пешеходная), качество окружения (рекреация и экология), наличие коммуникаций и транспортной доступности и т.д.
Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, в материалы дела не представлены.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при проведении судебной экспертизы не были соблюдены требования Закона N 135-ФЗ, как не представлено и доказательств ошибочности примененной оценщиком методики оценки имущества, либо неполноты учета влияющих на оценку факторов.
Кроме того, отчет об оценке ИП Кондратова С.В. от 15.12.2017 N1405-17, отчет об оценке ИП Барменковой М.В. N007985/18/2014 и заключение судебной экспертизы N3/12-2018 от 05.12.2018 определили выкупную стоимость земельного участка на различные даты, поэтому они не сопоставимы в контексте взаимоисключения.
При производстве экспертизы экспертами обоснованно принято во внимание, что имеются расхождения между документальными данными и сведениями о фактических размерах объекта оценки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Часть 4 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ определяет, что в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:
- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид) (пункт 1);
- площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (пункт 9).
При проведении экспертизы экспертом были установлены разночтения между данными ЕГРН и данными технического и кадастрового учета.
Согласно выписке из технического паспорта по состоянию на 28.05.2008, выполненной ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" (том 7, л.д. 67), кадастрового паспорта здания с кадастровым номером (том 7, л.д. 64-65) общая площадь нежилого здания расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42 составляет 204,1 кв.м.
Исходя из данных ЕГРН за Королевым В.А. зарегистрировано право собственности на здание, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42 площадью 200,8 кв.м.
Согласно пояснений Управления Росреестра по Брянской области в ЕГРН содержатся сведения N32-32-01/032/2006-514 от 22.12.2006 о регистрации права собственности на здание общей площадью 200,8 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030806:92, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42 за Королевым В.А., тогда как на государственный кадастровый учет поставлено здание площадью 204,1 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030806:92 расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42, правообладатель Королев В.А. Право на здание площадью 200,8 кв.м. зарегистрировано ошибочно по площади застройки, площадь объекта по данным технического паспорта составляет 204,1 кв.м. Изменения в ЕГРН не вносились, поскольку на указанный объект зарегистрировано обременение (ипотека) и для внесения изменений необходимо согласие залогодержателя (том 8, л.д. 117-118).
Таким образом, при производстве экспертизы эксперт обоснованно исходил из площади изымаемого здания 204,1 кв.м.
В данном случае для определения рыночной стоимости изымаемых здания и земельного участка суд считает возможным принять заключение экспертизы N3/12-2018, выполненной экспертами ООО "Би-Ника" Семочкиным Н.Н. и Торсуковым С.С.
Исследовав представленное экспертное заключение, выслушав пояснения эксперта, суд соглашается с выводами о рыночной стоимости земельного участка в размере 1 511 640 руб. и рыночной стоимости здания в размере 12 496 640 руб.
Определяя размер убытков эксперт указывает на то, что объект капитального строительства не может существовать без земельного участка. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Брянска, утвержденными Постановлением Брянской городской администрации от 18.07.2017 N2482-п для строительства здания площадью 200,8 кв.м. необходим земельный участок площадью не менее 1 600 кв.м. Таким образом, для восстановления своих прав, ответчик не сможет приобрести здание расположенное на земельном участке площадью 204,1 кв.м. Вместе с тем, эксперт учитывает, что существующий объект подлежащий изъятию, в том виде как он проектировался, также не соответствовал действующим нормам. В связи с чем, эксперт приходит к выводу о том, что применив указанное постановление ответчик будет иметь возможность приобрести в собственность объект с лучшими экономическими показателями.
Проведя анализ рынка эксперт пришел к выводу о том, что среднее значение соотношения площади объекта капитального строительства к площади земельного участка составляет 2,028. Таким образом эксперт полагает необходимым рассчитать площадь земельного участка в составе объекта недвижимости через среднее соотношение площадей ЗУ/ОКС, сложившееся на рынке (S земельного участка 204,1х2,028= 413,91 кв.м).
С учетом определения стоимости удельной единицы (1 кв.м.) земельного участка в размере 840 руб. за 1 кв.м. стоимость земельного участка составит:
413,91х 6840 руб. = 2 813 144 руб.
Следовательно убытки от изъятия объекта недвижимости составят 1 319504 руб. (2 813 144 руб. (рыночная стоимость земельного участка площадью 413,91 кв.м., исходя из соотношения площадей ЗУ/ОКС сложившихся на рынке)- 1 511 640 руб. (рыночная стоимость изымаемого земельного участка)).
В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 также разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
Таким образом, включение в состав возмещения за изымаемы объекта 1 319 504 руб. убытков которые понесет правообладатель для приобретения прав на аналогичное имущество суд считает обоснованным.
Ответчик считает, что в сумму убытков должна быть включена стоимость проектно-изыскательских работы в размере 5 092 344 рубля.
Как указывает ответчик, в связи с изъятием части земельного участка, у Королева В.А. в собственности остается земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:107 с новыми градостроительными параметрами: конфигурация, площадь участка, максимальный процент застройки, виды разрешенного использования, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, предельное количество этажей, в связи с чем потребуется изготовление нового градостроительного плана.
Также, в связи со сносом изымаемого нежилого здания площадью 204,1 кв. м. позиция 1, станет невозможным исполнение постановления Брянской городской администрации N1063 от 21.06.2003 "О разрешении Королеву В. А. разработки проекта и строительства комплекса объектов торгового и жилого назначения (позиция 1,2,3,4) по улице Городищенская в поселке Городище Бежицкого района" согласно существующего проекта выполненного ООО "Брянскпромстройпроект".
Согласно разработанному ООО "Брянскпромстройпроект" проекта в Комплекс зданий торгового и жилого назначения, входят магазин промышленных товаров и здание универсального назначения, объединенные общей крышей - навесом. Снос одного из зданий комплекса - "магазин промышленных товаров" перечеркивает весь архитектурно-планировочный замысел авторов проекта и владельца недвижимости.
Поскольку существующий проект комплекса торгового и жилого назначения становится невыполним, считает, что у него возникают убытки, связанные с новыми проектными работами, по дальнейшему освоению оставшегося земельного участка.
В обоснование размере убытков ответчиком представлены:
- договор на выполнение проектных работ N04/18/1116 от 16.04.2018 заключенный с ООО "Брянскинженерпроект" на сумму 3 921 756 руб. (том 2, л.д. 114-121),
- договор N17/2018 от 16.05.2018 на проведение инженерно-геологических изысканий заключенный с ООО "СТРОЙ-ПРОЕКТ" на сумму 337 588 руб. (том 2, л.д. 122-132),
- договор N24/2018 от 25.04.2018 на выполнение топографической съемки земельного участка заключенный с ООО "Геотрансизыскания" на сумму 50 000 руб. (том 2, л.д. 133-134),
- письмо ООО Негосударственная Экспертиза "Брянский Центр Стоимостного Инжиниринга" исх. N20 от 31.05.2018 согласно которого стоимость негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по объекту "Комплекс зданий торгового и жилого назначения по адресу г. Брянск, ул. Городищенская, 42" составит 783 000 руб. (том 2, л.д. 135-136).
Суд считает доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.
Согласно Постановлению Брянской городской администрации от 21.06.2003 N1063 Королеву В.А. была разрешена разработка проекта и строительства комплекса объектов торгового и жилого назначения (позиции 1, 2, 3, 4) по улице Городищенской в поселке Городище Бежицкого района (том 2, л.д. 25-28). Как следует из указанного постановления Королеву В.А. была разрешена разработка проекта и строительство в две очереди комплекса объектов торгового и жилого назначения:
первая очередь строительства:
- здание универсального назначения (1-й этаж - магазин промышленных товаров, мансарда - офис ) (позиция 1),
вторая очередь строительства:
- здание универсального назначения (1-й этаж - магазин промышленных товаров, 2-й этаж - магазин продовольственных товаров, 3-й этаж - жилые помещения) (позиция 2),
- навес (позиция 3),
- малые очистные сооружения (позиция 4).
На основании указанного постановления Королеву В.А. было выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ N625 от 14.04.2004, сроком действия до 31.12.2004 (том 2, л.д. 30).
Как установлено судом Королевым В.А. была построена первая очередь - здание нежилого назначения об изъятии которого заявлен настоящий иск.
В соответствии с пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, являющегося обязательным документом, прилагаемым к заявлению на получение разрешения на строительство (пункт 7 статьи 51 Кодекса).
Разрешением на строительство от 14.04.2004 предпринимателю установлен срок до 31.12.2004, в течение которого он должен был завершить строительство комплекса объектов торгового и жилого назначения (позиции 1, 2, 3, 4).
На момент издания Постановлением Брянской городской администрации от 26.10.2017 N3745-п об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 221 кв.м. из земельного участка площадью 1470 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030806:54, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, 4, а также находящегося на нем нежилого здания площадью 200,8 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030806:92 принадлежащих на праве собственности Королеву В.А. срок действия разрешения на строительство (до 31.12.2004) истек.
Ответчик документально не подтвердил, что, действуя разумно и добросовестно, был лишен возможности осуществить весь комплекс работ по строительству спорного объекта в пределах срока действия разрешения на строительство вследствие каких-либо противоправных действий (бездействия) истца.
Кроме того, реализация проекта невозможна ввиду того, что вместо здания универсального назначения (2-я очередь) ответчиком построен и введен в эксплуатацию жилой дом площадью 550,5 кв.м. (том 8, л.д. 5)
Доводы ответчика о необходимости компенсации ему убытков в сумме 2 109 904 руб. связанных с расходами на перенос коммуникаций и выполнение благоустройства земельного участка отклоняются как не обоснованные.
В соответствии с п. 2.1 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется перенос инженерных сооружений, в размер возмещения не включается рыночная стоимость указанных сооружений. В этом случае при определении размера возмещения в него включаются стоимость работ по реконструкции инженерных сооружений и расходы, связанные с размещением таких сооружений (в том числе плата за сервитут, публичный сервитут), за исключением случая выполнения работ по реконструкции инженерных сооружений за счет лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из постановления Брянской городской администрации от 15.10.2018 N3158-П в перечень объектов капитального строительства и объектов недвижимости, приобретаемых для муниципальных нужд города Брянска на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов включена реконструкция автодорог по ул. Бежицкой (от ул. Объездной до дома N280 по ул. Бежицкой), ул. Объездной (от ул. Городищенской до ул. Бежицкой) в Бежицком районе г. Брянска (2-й этап), запланированный объем бюджетных ассигнований составляет 25 335 120 руб. на 2018 год (том 8, л.д. 8-12).
Согласно ответу МКУ "Управление коммунального хозяйства города Брянска" от 19.06.2019 N1/06-717 на запрос суда, пояснительной записки к проекту, по объекту "Реконструкция автодорог по ул. Бежицкой (от ул. Объездной до дома N280 по ул. Бежицкой"), ул. Объездной (от ул. Городищенской до ул. Бежицкой) в Бежицком районе г. Брянска (2-й этап)" проектом предусмотрено переподключение газопровода, водопровода, электрических кабелей и кабелей телефонной связи, а также благоустройство территории к дому 42 по ул. Городищенская г. Брянска (том 9, л.д. 17-20, том 10, л.д. 87-115).
Указанное подтверждает, что подлежащие соблюдению при строительстве автодороги требования, учтены и подлежат реализации. Таким образом, предполагаемые ответчиком расходы на перенос коммуникаций и выполнение благоустройства земельного участка не влияют на размер возмещения за изымаемый участок.
Кроме того, ответчик не обосновал основания взыскания в составе убытком 1 332 000 руб. собственных обязательств перед банком по погашению кредитов.
В силу пунктов 7 и 8 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных правообладателем изымаемой недвижимости с такими лицами договорах, прежний правообладатель изымаемой недвижимости вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости.
Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи.
Расчет суммы задолженности, связанной именно с досрочным исполнением обязательств перед банком (например, проценты по новому кредиту, оформленного с целью погашения обязательство по ипотеке), истец не привел. Сам по себе остаток задолженности перед банком убытком истца не является, поскольку представляет собой обычное кредитное обязательство.
Истец не является стороной кредитного договора, поэтому основания для выполнения им обязательств ответчика не установлены. Доказательств того, что кредитные обязательства (необходимость оформления ипотеки) возникли у истца по вине и в результате действий истца, не представлено.
Ответчик также считает, что при переводе денежных средств через банк и при получении денежных средств наличными, включая проценты за невозможность пользования наличными денежными средствами в день обращения за ними, он понесет убытки в размере 3 240 762 руб. (10% от суммы перечисленной Администрацией) в связи с оплатой комиссии банку.
В обоснование размере убытков ответчиком представлен договор банковского счета NТБР-0904/19-04097 от 18.06.2019 заключенный между АО "Газпромбанк" и Королевым В.А. по условиям которого Банк открывает Клиенту расчетный счет в валюте Российской Федерации и осуществляет расчетно-кассовое обслуживание Клиента, тарифы комиссионного вознаграждения банка за услуги физическим лицам по расчетно-кассовому обслуживанию, денежным переводам, кредитованию и прочим услугам (том 9, л.д. 31-92).
Довод ответчика суд считает несостоятельным, поскольку необходимость оплаты комиссии банку носит предположительный характер и не подтверждается никаким доказательствами, представленными в материалы дела.
В обоснование убытков, связанных с услугами риэлторов, в размере 678 111 руб., ответчик указал, что после изъятия земельного участка и объектов недвижимости, ему необходимо будет приобрести аналогичный земельный участок и объект недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности и произвести поиск арендаторов, для чего ему необходимо будет обратиться к услугам риэлторов. Стоимость услуг риэлтора (риэлтерского агентства) в размере 613 111 руб. (4% от цены сделки 15 327 784 руб.) и 65 000 руб. (50% от ставки арендной платы за месяц 130 000 руб.) будет являться убытком, который понесет обладатель прав.
В соответствии с Методическими рекомендациями по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных Национальным Советом по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 N 5) расходы на риэлтерские услуги определяются на основании расценок, существующих на рынке недвижимости рассматриваемого региона. Размер комиссионных определяется по результатам сбора информации от представителей агентств недвижимости. Учет стоимости риэлтерских услуг осуществляется только в том случае, если соответствующая стоимость не включена в цены сделок (предложений), использованных при проведении оценки сравнительным подходом.
Как следует из экспертизы, выполненной экспертами Семочкиным Н.Н.,Торсуковым С.С. стоимость риэлтерских услуг не включена в цены сделок (предложений), использованных при проведении оценки сравнительным подходом.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам размер вознаграждения риэлторам на территории Брянской области составляет от 2 до 4% от цены сделки.
Так, по результатам сбора информации от представителей агентств недвижимости оценщик Барменкова М.В. в отчете об оценке N007985/18/204 определила, что размер агентского вознаграждения составит 2% от суммы сделки.
Учитывая вышеизложенное, суд считает обоснованным включение в состав убытков оплату услуг риэлтора (риэлтерского агентства) в размере 2%, что от цены сделки 15 327 784 руб. составит 306 555 руб. 68 коп.
Кроме того, суд полагает, что в рассматриваемом случае экспертами не учтено, что восстановление правового положения лица после изъятия у него имущества, непосредственно созданного им для извлечения прибыли, может быть достигнуто созданием прежних условий извлечения прибыли от сдачи здания в аренду, в связи с чем ответчику необходимо его приобрести, что влечет за собой необходимость государственной регистрации права собственности, в связи с чем в качестве убытков (реального ущерба) подлежит взысканию размер государственной пошлины за совершение регистрационных действий в отношении здания и земельного участка, а также земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:104 остающегося в собственности Королева В.А. (образованного из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:54 ) который в силу статьи 333 Налогового кодекса Российской Федерации составляет для физических лиц - 6000 руб. (2000 руб. x 3).
Доводы ответчика о том, что подлежат возмещению расходы на регистрацию в сумме 17 050 руб. суд считает необоснованными и не подтвержденными доказательствами.
Из материалов дела следует, что в качестве упущенной выгоды ответчиком заявлено 4 812 328 руб. составляющих сумму арендной платы, которую предприниматель не может получать с даты опубликования в средствах массовой информации постановления об изъятии земельного участка (03.11.2017) до поиска нового помещения и новых арендаторов для такого помещения, который определен ответчиком в три года.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Пунктом 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.
В пункте 6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. При установлении размера упущенной следует учитывать тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.
В соответствии с действующей судебной практикой лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, сторона должна доказать, что допущенное другой стороной нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим заинтересованному лицу получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735).
Согласно заключению экспертов ООО "Би-Ника" Семочкина Н.Н., Торсукова С.С. размер упущенной выгоды, составляющий арендную плату, которую предприниматель не может получать в связи с изъятием земельного участка составляет 1 938 960 руб. Период неполученного дохода определен экспертами с даты опубликования в средствах массовой информации постановления об изъятии земельного участка - 03.11.2017 до 26.02.2019 -даты производства экспертизы из расчета чистого операционного дохода 4 039 руб. 50 коп. в день (4 039 руб. 50 коп. х 480 дней = 1 938 960 руб.) (том 6, л.д. 54).
В отчете об оценке N1405-17, выполненном оценщиком Кондратовым С.В. размер упущенной выгоды определен в размере 1 301 106 руб., из расчета месячной арендной платы 108 425 руб. (3 614 руб. в день) умноженной на 12 месяцев. Данный срок, по мнению эксперта необходим для поиска нового земельного участка, получения разрешения, строительства и ввода в эксплуатацию аналогичного объекта (том 1 л.д. 92).
Исходя из отчета об оценке N007985/18/204, составленного оценщиком Барменковой М.В., размер упущенной выгоды от неполученной арендной платы составит 3 383 276 руб. Упущенная выгода определена оценщиком исходя из арендной платы 4 634 руб. 62 коп. в день умноженной на 24 месяца (один год для поиска нового помещения и один год на поиск новых арендаторов для такого помещения).
Как следует из выписки из ЕГРИП основным видом деятельности ИП Королева В.А. является оптовая неспециализированная торговля, дополнительным видом деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Изымаемый объект был ответчиком возведен с целью извлечения прибыли, сдавался в аренду, что свидетельствует о принятии достаточных мер, направленных на получение дохода от использования своего имущества.
В подтверждение получения дохода от сдачи изымаемого здания в аренду ответчиком представлены договор аренды нежилого помещения N04-01/2017 от 10.01.2017 площадью 100 кв.м. в здании по адресу г. Брянск, ул. Городищенская, 42, заключенный с ООО "Брянск-Телеком" сроком действия до 30.12.2017, с оплатой арендных платежей в размере 60 000 руб. в месяц (том 8, л.д. 16-17); договор аренды N03-01/2017 от 03.01.2017 нежилого помещения площадью 100 кв.м. в здании по адресу г. Брянск, ул. Городищенская, 42, заключенный с ИП Щелоковым Е.В., сроком действия до 30.12.2017, с оплатой арендных платежей в размере 60 000 руб. в месяц (том 8, л.д. 25-26.
Как следует из соглашений от 15.09.2017 и 17.09.2017 договоры аренды были расторгнуты по соглашению сторон, с ООО "Брянск-телеком" с 29.09.2017, с ИП Щелоковым Е.В. с 30.09.2017 (том 8, л.д. 18, 27).
Ответчик ссылается на то, что расторжение договоров произошло в связи с тем, что в средствах массовой информации было опубликовано сообщение о предстоящем изъятии здания. В последующем сдача в аренду, несмотря на имеющийся спрос (том 8, л.д. 33-38) не представлялась возможным по причине того, что не известны были точные дата изъятия и сноса.
Согласно договора аренды от 15.01.2019 нежилое помещение площадью 20 кв.м., расположенное по адресу г. Брянск, ул. Городищенская, 42 передано в аренду ИП Лагереву Д.П. сроком до 30.12.2019 с оплатой арендных платежей 12 000 руб. в месяц (том 8, л.д. 126-127).
Предпринимателем представлены доказательства того, что им планируется приобретение иного взамен изымаемого помещения и сдача его в аренду (договоры с риэлторскими агентствами от 03.07.2019, 04.07.2019) (том 10, л.д. 36-38, 48).
Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (чч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований чч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ.
Оценив заключение экспертов ООО "Би-Ника" Семочкина Н.Н., Торсукова С.С. в части определения размера упущенной выгоды суд не может признать его обоснованным по следующим основаниям.
Как вышеуказывалось, период неполученного дохода определен экспертами с даты опубликования в средствах массовой информации постановления об изъятии земельного участка (03.11.2017) до 26.02.2019 (даты производства экспертизы) из расчета чистого операционного дохода 4 039 руб. 50 коп. в день (4 039 руб. 50 коп. х 480 дней = 1 938 960 руб.).
При определении размера упущенной выгоды экспертами не запрашивалась документация о финансово-хозяйственной деятельности ИП Королева В.А., неполученная арендная плата в день в размере 4 039 руб. 50 коп. не уменьшена на доход, полученный предпринимателем от сдачи имущества в аренду в спорный период.
Вместе с тем, согласно представленных в материалы дела доказательств нежилое помещение сдавалось ответчиком в аренду и за него получалась арендная плата.
Согласно Методическим рекомендациям по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утвержденных Национальным Советом по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 N 5) определение периода восстановления нарушенного производства (периода неполучения доходов) при изъятии земельного участка может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.
Период восстановления нарушенного производства для изымаемых объектов может складываться из следующих составляющих:
ПВП = ПЗ + ПОФ + ПД, где
ПЗ - период замещения объекта недвижимости;
ПОФ - период оформления права собственности на вновь приобретаемый объект недвижимости в соответствующих органах исполнительной власти;
ПД - период достижения юридическим лицо (индивидуальным частным предпринимателем) уровня выручки до величины предшествующей нарушению прав собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев.
Период замещения объекта недвижимости (ПЗ) может включать в себя время на поиск и приобретение альтернативного объекта недвижимости либо время на создание нового объекта недвижимости (покупка земельного участка и строительство на нем необходимых зданий и сооружений). Выбор одного из путей восстановления производства в каждом случае должен основываться на специфике производства. В случае ликвидации (изъятия) производства, для которого приобретение альтернативного объекта недвижимости не представляет трудностей, следует учитывать время на поиск и приобретение альтернативного объекта недвижимости.
Как следует из отчета об оценке N1405-17, выполненного оценщиком Кондратовым С.В. для поиска нового земельного участка, получения разрешения, строительство и ввод в эксплуатацию аналогичного объекта необходимо 12 месяцев.
Исходя из отчета об оценке N007985/18/204, составленного оценщиком Барменковой М.В. 12 месяцев необходимо на поиска нового помещения и 12 месяцев на поиск новых арендаторов для такого помещения.
Согласно абзаца 2 пункта 14 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
Убытки в виде упущенной выгоды - это неполученные правообладателем доходы, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, в расчете на срок, необходимый для восстановления его нарушенного правового положения (период нарушенного производства).
Оценив представленные заключения суд считает, что период вынужденного неиспользования и разумного поиска и приобретения объекта эквивалентной полезности составляет 12 месяцев.
Иное означает, что владелец изымаемого земельного участка может и не осуществлять разумный поиск объекта по замещению участка, а лишь рассчитывать на длительное получение гарантированного дохода от участка в несколько лет, ссылаясь на его вынужденное изъятие, не принимая никаких действий.
Рыночную стоимость арендной платы за пользование зданием суд считает возможным определить как среднюю цену аренды аналогичного здания, установленную отчетами об оценке в размере 1 489 053 руб. 83 коп. за 12 месяцев.
Таким образом, выкупная цена изымаемаемого земельного участка и объекта недвижимости, определенная путем сложения рыночной стоимости земельного участка в размере 1 511640 руб., рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 12 496640 руб., убытков в размере 1 319 504 руб. составляющих разницу между стоимостью изымаемого земельного участка и стоимостью приобретаемого, 306 555 руб. 68 коп. убытков составляющих стоимость риэлторских услуг, 6 000 руб. расходов на регистрацию права и 1 489 053 руб. 83 коп. упущенной выгоды составит 17 129 393 руб. 51 коп.
В качестве одного из условий изъятия недвижимого имущества Администрация просит погасит в ЕГРН запись об ипотеке N32-32-01/040/2008-549 от 24.06.2008 в отношении изымаемых нежилого здания и земельного участка.
Предприниматель в свою очередь просит обязать истца компенсировать убытки, связанные с погашением кредиторской задолженности перед банком в размере 1 601 087 руб.
Банк полагает, что являясь залогодержателем, имеет преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение имущественного интереса из денежных поступлений с ним связанных, в связи с чем часть возмещения за изымаемые объекты недвижимости в размере остатка общей задолженности по кредитному договору от 19.06.2008 N 1800-413/00019 на дату вынесения решения суда истец должен перечислить банку, а остальную часть возмещения - ответчику. Считает, что погашение записи об ипотеке возможно только в случае перечисления стоимости изымаемого имущества на расчетный счет ПАО "БАНК УРАЛСИБ" открытый в рамках кредитного договора и исполнения обеспеченного залогом обязательства (том 9, л.д. 6-8).
Как установлено судом между ПАО "БАНК УРАЛСИБ" и предпринимателем заключен кредитный договор от 19.06.2008 N 1800-413/00019 (далее - кредитный договор) о предоставлении денежных средств в размере 3 000 000 руб., сроком по 30.06.2023 на цели: строительство жилого дома (п. 1.5 кредитного договора) (том 2, л.д. 36-40).
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог согласно договора об ипотеке от 19.06.2008 N 1800-413/00019/02-01 (п. 6.1.1 кредитного договора).
В соответствии с договором об ипотеке от 19.06.2008 N 1800-413/00019/02-01 (далее - договор об ипотеке) залогодатель передает банку в залог недвижимое имущество, включающее в себя:
- нежилое 1 этажное здание, общей площадью 200,8 кв. м с условным номером 32-32-01/032/2006/514, находящееся по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, улица Городищенская, дом 42; (кадастровый номер 32:28:0030806:92);
- земельный участок, на котором расположено нежилое здание, площадью 1470 кв. м, кадастровый номер 32:28:030806:54, назначение объекта: земли населенных пунктов (том 2, л.д. 41-46).
Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Брянской области в ЕГРН 24.06.2018 за N32-32-01/040/2008-549 от 24.06.2008.
В случае принудительного изъятия имущества, являющегося предметом залога, для государственных нужд правоотношения сторон залогового обязательства регулируются пунктом 1 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого право собственности залогодателя на имущество прекращается, а залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося возмещения.
Аналогичные последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества установлены статьей 41 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Из положений пункта 1 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 41 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующих право залогодержателя на удовлетворение своего требования за счет другого имущества, предоставленного залогодателю или из суммы причитающегося залогодателю возмещения, следует, что в случае наступления предусмотренных данными нормами условий, залогодержатель должен выбрать одно из предоставленных ему законом правомочий и реализовать его в установленном порядке.
Возможность использования права преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения не свидетельствует о том, что залогодержатель вправе получить удовлетворение непосредственно от лица, в пользу которого произведено изъятие заложенного имущества.
Довод третьего лица о наличии обременений в виде ипотеки по договору залога объекта недвижимости, не является препятствием для изъятия земельного участка и соответственно, объекта недвижимости для государственных нужд и не лишает собственника объекта недвижимости на предусмотренную законом компенсацию.
Относительно требования истца о погашении записи об ипотеке, суд отмечает, что частью 4 статьи 60 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прекращения залога изъятого земельного участка и (или) изъятого объекта недвижимости осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости на основании документов, указанных в части 2 данной статьи.
Довод ответчика о том, что прекратить право собственности Королева В.А. и признать право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108, площадью 221 кв.м., расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская невозможно, так как право на него не зарегистрировано в ЕГРН, суд считает ошибочным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно пункту 2 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.
ИП Королев В.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером 32:28:030806:54, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования здания, площадью 1470 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Городищенская, уч. 42.
Земельные участки с кадастровыми номерами 32:28:0030806:108 и 32:28:0030806:104, образованны соответственно из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030806:54, принадлежащего на праве собственности Королеву В.А.
При этом земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108 изымается у правообладателя в принудительном порядке в рамках настоящего спора, в связи с неподписанием собственником соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, а земельный участок 32:28:0030806:104 остается в собственности Королева В.А.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.
Пунктом 9 статьи 60 вышеназванного закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет объектов, образованных на основании решения об изъятии, осуществляется при наличии решения об изъятии, правоустанавливающего документа на исходный участок, проекта межевания или схем расположения земельного участка с соответствующим заявлением о постановке на кадастровый учет от имени лица, права которого подлежат прекращению, вправе обратиться орган власти, принявшее соответствующее решение.
Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, если права на образованные для изъятия участка не зарегистрированы, применяются правила пункта 11 данной нормы (пункт 10 статьи 60 Закона о государственной регистрации).
В силу частей 1 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 настоящего Кодекса.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (часть 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, препятствий для осуществления регистрационных действий по осуществлению государственного кадастрового учета в отношении земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка не имеется.
Подпунктами 1, 6 пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности, а также государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.
С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд (подпункт 3 пункта 4 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 60 Федерального закона N 218-ФЗ основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Одновременно с документом, указанным в части 1 настоящей статьи, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (часть 2 статьи 60 Федерального закона N 218-ФЗ).
Согласно части 3 статьи 60 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, изъятые для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Как указывалось ранее, в рамках настоящего дела была проведена судебная экспертиза, стоимость экспертизы составила 30 000 руб.
Для выплаты вознаграждения экспертам Королевым В.А. согласно чеку-ордеру от 27.11.2018 внесены на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области 30 000 руб. (том 4, л.д. 154).
Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ). Вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (статья 112 АПК РФ).
В силу статей 106 и 109 АПК РФ услуги экспертов оплачиваются им после выполнения соответствующего задания, а сумма вознаграждения относится к судебным издержкам, распределение которых между сторонами осуществляется по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу частей 1 и 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
В данном случае между сторонами возникли разногласия при заключении соглашения об изъятии земельного участка и здания принадлежащих ответчику в части выкупной стоимости. Учитывая, что выкупная цены изымаемых объектов была установлена исходя из их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, а, следовательно, в данной части судебные акты приняты фактически в пользу предпринимателя, суд пришел к выводу о том, что судебные издержки подлежат пропорциональному распределению.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Брянской городской администрации удовлетворить.
Изъять у Королева Владимира Александровича для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108 расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская и нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92 расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42.
Прекратить право собственности Королева Владимира Александровича на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:54 расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108 расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, на нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92 расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42.
Признать право муниципальной собственности города Брянска на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030806:108 расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская и нежилое здание с кадастровым номером 32:28:0030806:92 расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Городищенская, д. 42.
Определить размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости в размере 17 129 393 руб. 51 коп.
Установить, что возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Брянской городской администрацией либо уполномоченным ею органом (лицом) за счет средств бюджета города Брянска в течение 30 (тридцати) рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика;
Правообладатель обязан освободить земельный участок от собственного имущества и имущества третьих лиц в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения возмещения стоимости изымаемого имущества. Датой оплаты возмещения стоимости изымаемого имущества и причиненных таким изъятием убытков считается дата списания денежных средств со счета Брянской городской администрации или уполномоченного ею органа;
Погасить в ЕГРН запись об ипотеке N32-32-01/040/2008-549 от 24.06.2008 в отношении изымаемых земельного участка и нежилого здания.
Перечислить ООО "Би-Ника" с депозитного счета Арбитражного суда Брянской области 30 000 руб. для выплаты вознаграждения экспертам.
Взыскать с Администрации города Брянска в пользу индивидуального предпринимателя Королева Владимира Александровича 17 392 руб. судебных издержек.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Королева Владимира Александровича в доход федерального бюджета РФ 2880 руб. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья М.С. Прудникова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка