Дата принятия: 05 июля 2019г.
Номер документа: А09-9465/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 5 июля 2019 года Дело N А09-9465/2018
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 02.07.2019 г.
Изготовление решения в полном объеме откладывалось до 05.07.2019 г. в порядке п.2 ст.176 АПК РФ. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.
Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Саворинко И.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Митиной И.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ГРИДИ", г.Брянск
к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии:
от истца: Супрун А.А. по доверенности N 4 от 21.06.2019г. (до и после перерыва)
от ответчика: Талюко В.А. по доверенности N 29/04-2 от 09.01.2019г. (до и после перерыва)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" (далее - истец или ООО "ГРИДИ"), г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик или Управление), г.Брянск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении между Управлением и ООО "ГРИДИ" договора N 539 купли-продажи от 22.06.2018г., объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, в редакции истца, изложив:
"Пункт 1.3. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. "Рыночная стоимость объекта составляет 1 884 642 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно отчету N 144-7/18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 16.07.2018г., выполненному независимым оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы", согласно заключению эксперта N 2/12 ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.Ф. по делу N А09-10481/2013";
"Пункт 2.1. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. "Продавец" продал, а "Покупатель" купил объект за 1 884 642 руб. без учета налога на добавленную стоимость";
Приложение N1 к договору купли-продажи от 22.06.2018г. N 539:
Стоимость объекта 1 884 642 руб. 21 коп. без НДС".
Истец неоднократно в ходе судебного разбирательства уточнял исковые требования. В окончательном варианте, принятом судом в порядке ст.49 АПК РФ, истец просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении между Управлением и ООО "ГРИДИ" договора N 539 купли-продажи от 22.06.2018г., объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, в редакции истца, изложив:
"Пункт 1.3. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. "Рыночная стоимость объекта составляет 3 730 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта N 51-ОЭ/18, N 3-ОЭ/18 по дополнительной экспертизе по делу N А09-9465/2018;
"Пункт 2.1. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. "Продавец" продал, а "Покупатель" купил объект за 3 730 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость";
Дополнить договор купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651 руб. 79 коп.;
Приложение N1 к договору купли-продажи от 22.06.2018г. N 539:
Стоимость объекта 1 696 348 руб. 21 коп. без НДС".
Дело рассмотрено в рамках уточненных исковых требований.
Представитель истца настаивал на изложении спорных пунктов в уточненной редакции.
Представитель ответчика исковые требования отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление и дополнении к нему.
В судебном заседании 27.06.19г. судом был объявлен перерыв до 02.07.19г. 15 часов 00 минут, о чем участвующие в деле лица извещены в установленном законом порядке. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в соответствии со ст.163 АПК РФ в том же составе с участием представителей сторон.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд также установил следующее.
ООО "ГРИДИ", являясь арендатором нежилого помещения площадью 268,7 кв.м. по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-кт Московский, д.11 на основании договора аренды N 199-ФД-2012 от 07.08.2012г.
07.05.18г. решением Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-12301/2015 удовлетворено заявление ООО "ГРИДИ" к Брянской городской администрации о признании права ООО "ГРИДИ" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7кв.м. по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-кт Московский, д.11.
Суд признал право ООО "ГРИДИ" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7кв.м. по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-кт Московский, д.11 и обязал Брянскую городскую администрацию совершить юридически значимые действия, предусмотренные ч.3 ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации", направленные на реализацию ООО "ГРИДИ" преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-кт Московский, д.11.
Во исполнение решения суда Брянской городской администрацией принято постановление N 1799-п от 14.06.2018г. "Об условиях приватизации арендуемого ООО "ГРИДИ" нежилого помещения площадью 268,7 кв.м. (этаж подвал), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11".
При этом в указанном постановлении установлена продажная цена в размере 6 822 033 руб. 90 коп., без учета НДС, т.е. по 25 389 руб. 03 коп. за 1 кв.м.
Письмом N 29/096970 от 19.06.18г. ответчик направил в адрес ООО "ГРИДИ" проект договора.
Письмом от 25.06.2018г. ООО "ГРИДИ" обратилось в Управление с просьбой выдать копию отчета об оценке рыночной стоимости N 430-18, выполненной оценщиком Кондратовым С.В. нежилого помещения площадью 268,7кв.м. по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-кт Московский, д.11.
Письмом N 29/09-7487 от 27.06.2018г. ответчик отказал в выдаче отчета или в ознакомлении с ним.
Письмом от 12.07.2018г. ООО "ГРИДИ" обратилось за копией отчета непосредственно к оценщику ИП Кондратову С.В.
Данное письмо было получено оценщиком 27.07.2018г., однако копия отчета в адрес истца последним не направлена.
18.07.2018г. ООО "ГРИДИ", рассмотрев проект договора N 539 купли-продажи от 22.06.18г., объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, направило в адрес ответчика подписанный договор N 539 с протоколом разногласий, указав при этом:
В п.1.3., п.2.1., приложении N 1 договора N 539 от 22.06.18г. указана рыночная стоимость объекта в размере 6 822 033 руб. 90 коп. без учета НДС согласно отчету N 430-18, выполненному независимым оценщиком ИП Кондратовым С.В.
Как указал истец в иске, данная цена необоснованно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 268,7кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11. Так, согласно отчету N 144-7/18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 16.07.18г., выполненному независимым оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" по заказу ООО "ГРИДИ", рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 07.05.18г. составляет без учета НДС 3 494 000 руб. Кроме того, в рамках дела N А09-10481/2013, рассмотренному Арбитражным судом Брянской области, установлено, что согласно заключению эксперта N 2/12 ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.Ф., стоимость произведенного ООО "ГРИДИ" неотложного капитального ремонта нежилого помещения площадью 268,7кв.м., расположенного в подвальном этаже 5-ти этажного жилого здания по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-кт Московский, д.11, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет без учета НДС: 1 609 358 руб. Таким образом, истец полагает, что рыночная стоимость объекта составляет 1 884 642 руб. без учета НДС согласно отчету N 144-7/18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 16.07.2018г., выполненному независимым оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" и согласно заключению эксперта N 2/12 ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.Ф. по делу N А09-10481/2013 (3 494 000 руб. - -1 609 358 руб.).
ООО "ГРИДИ" предложило ответчику в порядке ст.ст.445, 446, 450-452 ГК РФ подписать протокол разногласий к договору, в противном случае общество указало, что будет вынуждено передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Управление письмом N 29/09-8965 от 26.07.18г. отказалось подписать протокол разногласий.
Несогласие ООО "ГРИДИ" с ценой выкупа спорного нежилого помещения, указанной в постановлении Брянской городской администрации N 1799-п от 14.06.2018г. "Об условиях приватизации арендуемого ООО "ГРИДИ" нежилого помещения площадью 268,7 кв.м. (этаж подвал), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11", послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В соответствии с п.1 ст.624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст.217 ГК РФ).
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
Согласно п.5 ст.3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Как указано в п.п. 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Согласно ч.2 ст.9 указанного закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст.4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Фактически истцом заявлен иск об урегулировании разногласий с Управлением при заключении договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. в части условий, указанных в уточненном заявлении относительно п.п.1.3., 2.1 и дополнении договора п.2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651 руб. 79 коп".
Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества. В соответствии со ст.3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.
Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ч.8 ст.4 Закона).
Направление ООО "ГРИДИ" на предложенный Управлением проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной.
В обоснование иной цены выкупаемого имущества ООО "ГРИДИ" был представлен отчет об оценке ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" от 16.07.18г. N 144-7/18, именно по этой причине истцом не был подписан предложенный Управлением проект договора купли-продажи.
Согласно ч.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с данным Кодексом или иными законами, заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В силу ч.4 ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из материалов дела следует, что цена договора купли-продажи определена Управлением на основании отчета, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения определена оценщиком в размере 6 822 033 руб. 90 коп. без учета НДС.
Возражая против обоснованности данной оценки, истец в исковом заявлении сослался на отчет об оценке ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" от 16.07.18г. N 144-7/18, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 07.05.18г. составляет без учета НДС 3 494 000 руб.
Кроме того, как указано выше, истец полагал, что рыночная стоимость спорного объекта должна составлять 1 884 642 руб. без учета НДС, исходя из отчета N 144-7/18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 16.07.2018г., выполненного независимым оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" и заключения эксперта N 2/12 ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.Ф. по делу N А09-10481/2013, в рамках которого была определена стоимость произведенного ООО "ГРИДИ" неотложного капитального ремонта спорного нежилого помещения в размере 1 609 358 руб. (3 494 000 руб. - 1 609 358 руб.).
Согласно ч.5 ст.71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Учитывая, что представленные сторонами доказательства получены как истцом, так и ответчиком, во внесудебном порядке, а также, принимая во внимание их взаимоисключающий (противоречивый) характер, представленные отчеты независимых оценщиков, свидетельствующих о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не могут быть положены судом в основу принимаемого судебного акта.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п.2 Информационного письма от 30.05.2005г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст.82-87 АПК РФ.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.
В соответствии с п.1 ст.82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества определением суда от 01.11.18г. по ходатайству истца была назначена оценочная экспертиза.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" Левкину Петру Петровичу.
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
- Установить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 268,7 кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, указав стоимость объекта недвижимости без учета НДС по состоянию на 07 мая 2018года;
-Установить состав и стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 268,7м.кв. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-т Московский, д.11, произведенных ООО "ГРИДИ" по состоянию на 07 мая 2018 года с учетом их фактического состоянию, износа, степени повреждения.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
По результатам проведения экспертизы в Арбитражный суд Брянской области поступил отчет ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" N 51-ОЭ/18.
Согласно заключению эксперта ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" Левкина П.П. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 268,7кв. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, по состоянию на 07 мая 2017г. составляет без учета НДС 3 525 000 руб.,по второму вопросу стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 268,7м.кв. /в подвале 5-этажгого жилого дома/,расположенного по адресу:Брянская обл,г.Брянск,пр-т Московский ,д.11,произведенных ООО "Гриди" по состоянию на 07 мая 2018 года с учетом их фактического состояния ,износа,степени повреждения составляет 1 256 842,00р.
В ходе судебного разбирательства представители сторон заявили ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.
Согласно ч.1 ст.87 АПК РФ при недостаточности ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Поскольку поставленные сторонами вопросы, требовали специальных познаний, а также с целью всестороннего и полного исследования всех обстоятельств по делу, заявленное представителями сторон ходатайство о назначении дополнительной экспертизы судом было удовлетворено.
Определением суда от 21.02.19г. в рамках настоящего дела была назначена судебная дополнительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам отдела строительных экспертиз ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" Малашенко Сергею Николаевичу,Барановой Татьяне Николаевне.
Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:
- определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 268,7 кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома) расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, с учетом отдельного входа по состоянию на 07 мая 2018г.;
-обосновать состав неотделимых улучшений с составлением сметы по состоянию на 07 мая 2018 года.
Эксперты предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
По результатам проведения экспертизы в Арбитражный суд Брянской области поступил отчет ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" N 3-ОЭ/18.
Согласно заключению экспертов ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" Малашенко С.Н, Барановой Т.Н. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 268,7кв. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, с учетом отдельного входа по состоянию на 07 мая 2018г. составляет 3 730 000 руб., без учета НДС.
Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленных ст.8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001г. N 73-ФЗ.
Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентными лицами, имеющим значительный стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, по результатам проведенной дополнительной экспертизы, истец уточнил заявленные требования относительно цены выкупаемого объекта, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" Малашенко С.Н.,Барановой Т.Н.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Обоснованных доводов, ставящих под сомнение выводы экспертного заключения ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" N 3-ОЭ/18, ответчик в ходе судебного разбирательства не привел.
Исходя из письменных пояснений экспертов ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" Малашенко С.Н. и Барановой Т.Н. от 25.06.2019г. исх. N 16/СЭ-19 возражения ответчика от 28.05.2019г. на заключение эксперта по дополнительной экспертизе суд находит необоснованными.
Ходатайство о назначении повторной экспертизы Управление имущественных отношений не заявило, кроме того, возражения ответчика,представленные в материалы дела по дополнительной экспертизы касаются исключительно вопроса N2. В силу ч. 2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При указанных выше обстоятельствах, с учетом ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, суд урегулирует разногласия сторон, устанавливая стоимость выкупного имущества, исходя из выводов судебной экспертизы ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" N 3-ОЭ/18, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 268,7кв. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, составляет 3 730 000 руб., без учета НДС.
В части дополнения договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651,79 руб." суд полагает отметить следующее.
В соответствии с п.п.2, 3 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п.6 ст.5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N159-ФЗ от 22.07.2008г. стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Учитывая изложенное, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений объекта аренды.
Вместе с тем, ни в договоре аренды спорного нежилого помещения N 199-ФД02012 от 07.08.2012г., ни в договоре купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. отсутствует условие о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО "ГРИДИ", может быть возмещена последнему при выкупе нежилого помещения.
Кроме того, сам ответчик в ходе судебного разбирательства (дополнительное пояснение от 21.09.18г. с учетом отзыва ответчика N 29/4-10819 от 07.09.18г.) подтвердил, что неотделимые улучшения помещения произведены ООО "ГРИДИ" без согласия арендодателя.
Таким образом, у ООО "ГРИДИ" в соответствии со ст.616 ГК РФ отсутствует право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или зачета стоимости ремонта в счет арендной платы без подписания соответствующего соглашения.
При таких обстоятельствах п.2.1.1 не подлежит включению в условия договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. в предложенной истцом редакции.
Истцом по иску уплачено 6000 руб. государственной пошлины, что подтверждается платежным поручением N 296 от 02.08.2018г.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на ответчика в полном объеме и подлежат возмещению в пользу истца.
Согласно ст.101 АПК РФ, судебные расходы состоят не только из государственной пошлины, но и судебных издержек. В силу ст.106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, помимо сумм, подлежащих выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), относятся и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Как указано выше, в рамках настоящего дела была назначена и проведена экспертиза.
Стоимость экспертизы в соответствии с письмом ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" (т.2 л.д.84-86) составила 19 700 руб.
Согласно определению суда от 01.11.18г. о назначении экспертизы денежные средства за производство экспертизы перечислены ООО "ГРИДИ" на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области, что подтверждается платежным поручением N 456 от 30.10.18г.
Расходы за производство экспертизы в размере 19 700 руб. также относятся на ответчика и подлежат возмещению в пользу истца на основании ст.110 АПК РФ.
Руководствуясь ст.ст.167-173, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и обществом с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" договора N 539 купли-продажи от 22.06.2018г., объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, изложив:
"Пункт 1.3. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г.: "Рыночная стоимость объекта составляет 3 730 000,00руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта N 51-0Э/18, N 3-0Э/18 по дополнительной экспертизе по делу N А09-9465/18;
"Пункт 2.1. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г.: "Продавец" продал, а "Покупатель" купил объект за 3 730 000,00руб. без учета налога на добавленную стоимость";
"Приложение N 1 к договору купли-продажи от 22.06.2018г. N 539
Стоимость объекта 3 730 000,00руб".
В части дополнения договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018г. пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский, д.11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651,79 руб. - в удовлетворении - отказать.
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в пользу общества с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску; 19 700 руб. судебных расходов за производство экспертизы.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья И.А.Саворинко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
