Решение Арбитражного суда Брянской области от 08 февраля 2019 года №А09-8875/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 8 февраля 2019 года Дело N А09-8875/2018
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05 февраля 2019 года.
В полном объеме решение изготовлено 08 февраля 2019 года.
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Матвеевой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Седовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания", пос. Прогресс Трубчевского района Брянской области,
к обществу с ограниченной ответственностью "Молочное", дер. Аладьино Трубчевского района Брянской области,
о государственной регистрации перехода права собственности,
при участии в заседании:
от истца: Сосенко С.А., доверенность N2259 от 28.05.2018, Тынникова Е.Н., доверенность N2094 от 14.07.2017,
от ответчика: Зубарева К.В., доверенность N32 АБ 1443256 от 05.10.2018,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (далее - ООО "Брянская мясная компания"), пос. Прогресс Трубчевского района Брянской области, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Молочное" (далее - ООО "Молочное"), дер. Аладьино Трубчевского района Брянской области, с требованием зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости переход права собственности от ООО "Молочное" к ООО "Брянская мясная компания" по договору купли-продажи земельных участков от 02.08.2018 NД0501-18280 на следующие земельные участки:
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 360 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 520 м по направлению на северо-восток от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:200;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 45 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 1700 м по направлению на северо-восток от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:192;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 45 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 300 м по направлению на юг от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:193;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 45 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 300 м по направлению на северо-восток от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:194;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 1 215 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", примыкает к д. Аннино с юго-восточной стороны, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:196.
В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по делу NА09-8875/2018 до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу NА09-12821/2017 по иску ООО "Брянская мясная компания" к Усохской сельской администрации Трубчевского района и ООО "Молочное" о признании недействительным договора купли-продажи доли земельного участка и применении последствий недействительности сделки, пояснил, что в производстве Арбитражного суда Центрального округа находится кассационная жалоба ООО "Брянская мясная компания" на решение Арбитражного суда Брянской области от 02.04.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2018 года по делу NА09-12821/2017 (л.д.147-148).
Истец возражал против удовлетворения данного ходатайства.
Определением арбитражного суда от 13 ноября 2018 года ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу NА09-8875/2018 оставлено без удовлетворения в связи с вступлением судебного акта по делу NА09-12821/2017 в законную силу (л.д.155-156).
Ответчик в отзыве на исковое заявление (л.д.158-161) полагал исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, указал, что заключение договора в мае 2018 года не соответствовало требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Федерального закона от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N101-ФЗ), так как преимущественное право покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту Российской Федерации и муниципальному образованию. ООО "Молочное" направило соответствующее извещение в адрес уполномоченных государственных органов. В производстве Арбитражного суда Брянской области находилось дело NА09-12821/2017 по иску ООО "Брянская мясная компания" к Усохской сельской администрации Трубчевского района и ООО "Молочное" о признании недействительным договора купли-продажи доли земельного участка и применении последствий недействительности сделки, в том числе в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи об объекте - земельном участке с кадастровым номером 32:26:0080105:196. ООО "Брянская мясная компания" обратилось к ООО "Молочное" с предложением мирного урегулирования спора. В качестве условий мирного урегулирования спора истцом было предложено отказаться от судебных споров в обмен на встречное предоставление - заключить договор купли-продажи пяти земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих ответчику. В ходе проводимых переговоров (май-июнь 2018 года) истец представил проект договора купли-продажи земельных участков, который вследствие своего добросовестного заблуждения, исходя из проводимых переговоров, подписал руководитель ООО "Молочное" Коптев Н.В. Вместе с тем стороны не пришли к урегулированию спорной ситуации, в связи с чем ООО "Молочное" посчитало договор несостоявшимся. Более того, предложенные условия договора предусматривали обязанность продавца (ООО "Молочное") передать участки свободными от спора, правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требования относительно имущества, включенного в предмет сделки и т.д. (пункты 1.3, 2.1 договора), а обеспечить соблюдение такого условия при наличии судебного спора для ООО "Молочное" не представлялось возможным, что также свидетельствует об отсутствии правоотношений купли-продажи между сторонами. Ответчик указывает, что дата совершения договора - 02.08.2018 и номер договора проставлены истцом по своему усмотрению, в отсутствие воли ответчика. 09.08.2018 ответчиком в адрес истца было направлено письмо об отзыве подписи Коптева Н.В., перечисленные истцом в качестве аванса денежные средства были возвращены истцу в связи с тем, что ответчик считал договор несостоявшимся. Однако ООО "Брянская мясная компания", злоупотребляя правом, потребовало исполнения договора и явки представителя ООО "Молочное" для регистрации перехода права собственности на земельные участки на основании спорного договора. Ответчик также полагал, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство продавца по передаче недвижимости до настоящего времени не исполнено, устного соглашения между сторонами сделки на передачу имущества согласовано не было. Кроме того, ООО "Молочное", декларируя отсутствие своей воли на заключение договора купли-продажи, вместе с тем обращает внимание на то, что договором не предусмотрен срок обращения за государственной регистрацией перехода права собственности, кроме того, за регистрацией перехода права собственности надлежало обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области. ООО "Молочное" полагало, что наличие судебного спора по предмету договора купли-продажи объективно препятствует регистрации перехода права собственности на него, о чем истцу известно. На основании изложенного, ответчик полагал, что ООО "Брянская мясная компания" действовало недобросовестно, с нарушением прав и законных интересов ООО "Молочное" и имело своей целью извлечение преимущества в виде приобретения земельных участков в отсутствие согласия на осуществление продажи участков со стороны ООО "Молочное", в связи с чем ответчик суд в иске отказать.
Истец в судебном заседании 05 февраля 2019 года поддержал исковые требования в полном объеме.
Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
02.08.2018 между ООО "Молочное" (продавец) и ООО "Брянская мясная компания" (покупатель) заключен договор NД0501-18280 купли-продажи земельных участков (л.д.113-119), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные договором, 5 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 1 710 000 кв. м. Характеристики передаваемых по договору земельных участков указаны в Приложении N1, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1).
Согласно пункту 1.3 договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора, передаваемые земельные участки, указанные в Приложении N1 к договору, никому не проданы, не подарены, не заложены, не переданы в аренду, доверительное управление или в безвозмездное пользование, не внесены в качестве вклада в уставные (складочные) капиталы или иные фонды хозяйственных обществ, товариществ и любых других организаций, на них не обращено взыскание, к ним не применены меры по обеспечению иска, они не являются предметом спора, в том числе по вопросу о праве собственности на недвижимое имущество, или залога, отсутствуют правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования относительно имущества, включенного в предмет сделки, земельные участки свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент заключения договора стороны не могли не знать, третьи лица не имеют преимущественного права покупки указанных земельных участков, права продавца на земельные участки никем не оспариваются, сервитуты на данные участки не установлены, в противном случае покупатель вправе по своему выбору:
- в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать назад все ранее выплаченные им суммы;
- не отказываясь от исполнения договора, приостановить оплату по договору без применения к нему штрафных санкций со стороны продавца до момента полного выполнения продавцом гарантий, изложенных в настоящем пункте, и потребовать возмещения убытков в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1.5 договора продавец гарантирует, что в отношении земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, им исполнена обязанность, предусмотренная статьей 8 Закона N101-ФЗ, статьи 6 Закона Брянской области N40-З "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Брянской области" от 09.06.2006, связанная с уведомлением Правительства Брянской области о предстоящей продаже земельных участков.
Пунктом 2.1 договора, среди обязанностей продавца, поименована обязанность предоставить покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на земельные участки, указанные в Приложении N1 к договору, в том числе обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки к покупателю, обеспечить явку своего представителя с надлежаще оформленными полномочиями для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, не уклоняться от государственной регистрации.
Согласно пункту 2.2 договора покупатель обязан оплатить договорную цену земельный участков, указанную в пункте 3.1 договора, в размере, порядке, сроки и на условиях, установленных в разделе 3 договора; принять земельные участки в порядке, сроки и на условиях, определенных договором.
Покупатель имеет право в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации (пункт 2.4 договора).
В пункте 2.6 договора прописано, что уклонение одной из сторон от подписания договора считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать земельные участки, а покупателя - обязанности принять земельные участки.
Переход права собственности на земельные участки по договору подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 551 ГК РФ (пункт 2.7 договора).
В соответствии с пунктом 2.8 договора обязательство продавца передать земельные участки считается исполненным полностью с момента подписания договора и передачи относящейся к земельным участкам документации покупателю, а также государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки на имя покупателя.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора стоимость передаваемых по договору земельных участков составляет 4 275 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается). Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: 30% от стоимости передаваемых по договору земельных участков, т.е. 1 285 500 руб. 00 коп. уплачивается в течение 10 рабочих дней после подписания договора; 70% от стоимости передаваемых по договору земельных участков, т.е. 2 992 500 руб. 00 коп. - в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки к покупателю.
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору (пункт 6.1 договора).
В соответствии с пунктом 6.3 договора стороны договорились, что передача земельных участков производится путем вручения документов в соответствии со статьей 556 ГК РФ по устному соглашению сторон без составления передаточного акта. В соответствии со статьей 556 ГК РФ договор имеет силу передаточного акта.
Письмом исх.N202 от 06.06.2018 ООО "Молочное" направило Правительству Брянской области, Администрации Трубчевского района Брянской области, Администрации Усохского сельского поселения Трубчевского района Брянской области извещение о намерении продать земельные участки с кадастровыми номерами 32:26:0080105:200 за 900 000 руб., 32:26:0080105:192 за 112 500 руб., 32:26:0080105:193 за 112 500 руб., 32:26:0080105:194 за 112 500 руб., 32:26:0080105:196 за 3 037 500 руб. (л.д.121-122).
Платежным поручением N38155 от 09.08.2018 ООО "Брянская мясная компания" перечислило ООО "Молочное" 1 282 500 руб. (30%) в счет оплаты по договору NД0501-18280 купли-продажи от 02.08.2018 (л.д.22).
ООО "Молочное" платежным поручением N1503 от 10.08.2018 возвратило ООО "Брянская мясная компания" 1 282 500 руб. как ошибочно перечисленные денежные средства по платежному поручению N38155 от 09.08.2018 (л.д.23).
16.08.2018 платежным поручением N39357 ООО "Брянская мясная компания" повторно перечислило ООО "Молочное" 1 282 500 руб. в счет оплаты по договору NД0501-18280 купли-продажи от 02.08.2018 (л.д.24).
Платежным поручением N1571 от 17.08.2018 ООО "Молочное" возвратило ООО "Брянская мясная компания" 1 282 500 руб. как ошибочно перечисленные денежные средства по платежному поручению N39357 от 16.08.2018 (л.д.100).
Письмом от 14.08.2018 NИ0501-13222 ООО "Брянская мясная компания" направила обществу "Молочное" просьбу 17.08.2018 к 10.00 прибыть в муниципальное бюджетное учреждение "Многофункциональный центр представления государственных и муниципальных услуг в Трубческом районе" для подачи заявления на государственную регистрацию перехода права на земельные участки (л.д.12-13).
Получив уведомление 15.08.2018 (вх.N396), ООО "Молочное" не направило своего представителя в назначенную дату и время, что расценено истцом как уклонение ответчика от исполнения обязательств по регистрации перехода права собственности на земельные участки, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 554 ГК РФ определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 556 ГК РФ обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Установлен особый порядок передачи недвижимости по договору купли-продажи: передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Право собственности у приобретателя вещи на основании договора возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом (статья 223 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно пункту 6 статьи 1 Закона N218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.
На основании части 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Согласно пункту 3 части 3 статьи 15 Закона N218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N10/22) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из изложенных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания в данном случае включаются факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от осуществления государственной регистрации перехода права.
Как усматривается из материалов дела, 02.08.2018 между ООО "Молочное" (продавец) и ООО "Брянская мясная компания" (покупатель) был заключен договор NД0501-18280, согласно которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные договором, 5 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 1 710 000 кв. м.
В соответствии с Приложением N1 к договору передаче в собственность ООО "Брянская мясная компания" подлежали:
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 360 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 520 м по направлению на северо-восток от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:200;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 45 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 1700 м по направлению на северо-восток от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:192;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 45 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 300 м по направлению на юг от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:193;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 45 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 300 м по направлению на северо-восток от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:194;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 1 215 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", примыкает к д. Аннино с юго-восточной стороны, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:196.
Довод ответчика о том, что обязательство продавца по передаче недвижимости до настоящего времени не исполнено, устное соглашение по вопросу передачи земельных участков сторонами не достигнуто, не принимается судом во внимание ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 556 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Сторонами в пункте 6.3 договора NД0501-18280 от 02.08.2018 определено, что указанный договор в соответствии со статьей 556 ГК РФ имеет силу передаточного акта, передача земельных участков производится путем вручения документов в соответствии со статьей 556 ГК РФ по устному соглашению сторон без составления передаточного акта.
Согласовав в договоре купли-продажи условие о том, что договор имеет силу передаточного акта, стороны определилиспособ надлежащего исполнения обязанности продавца по передаче земельных участков покупателю.
Генеральный директор ООО "Молочное" Н.В. Коптев, подписав спорный договор, и скрепив подпись печатью организации, согласился с заключением договора на указанных в нем условиях.
Согласно пункту 1 статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.
Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно (пункт 3 статьи 53 ГК РФ).
Таким образом, договором NД0501-18280 от 02.08.2018 фактически зафиксирована передача земельных участков с кадастровыми номерами 32:26:0080105:200, 32:26:0080105:192, 32:26:0080105:193, 32:26:0080105:194, 32:26:0080105:196 от ООО "Молочное" обществу "Брянская мясная компания" и достижение устной договоренности между сторонами сделки.
Согласно пункту 60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N10/22 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает на то, что считает договор несостоявшимся, сославшись на отзыв подписи Коптева Н.В. письмом от 09.08.2018.
Данный довод ответчика не принимается судом ввиду следующего.
Письмом исх.N283 от 09.08.2018 (л.д.25-26) ООО "Молочное" просило ООО "Брянская мясная компания" отозвать подпись генерального директора Н.В. Коптева в договоре, заключенном между ООО "Молочное" и ООО "Брянская мясная компания" купли-продажи земельных участков в связи с изменившимися обстоятельствами в компании.
Из текста указанного письма усматривается, что ООО "Молочное" фактически подтверждает факт наличия договорных отношений с ООО "Брянская мясная компания" и подписания договора купли-продажи.
Действующим законодательством, условиями спорного договора, обычаями делового оборота не предусмотрена возможность отзыва подписи лица в договоре.
Таким образом, заявление ответчика об отзыве подписи в договоре не порождает правовых последствий, так как с совершением таких действий законодательство не связывает возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений при совершении сделок.
Полагая договор несостоявшимся, ответчик не представил суду и истцу доказательств, свидетельствующих о принятии им мер, направленных на признание договора купли-продажи NД0501-18280 от 02.08.2018 недействительной сделкой и применении к ней последствий недействительности.
Факт возврата платежными поручениями N1503 от 10.08.2018, N1571 от 17.08.2018 обществу "Брянская мясная компания" перечисленного им авансового платежа в размере 1 282 500 руб. не имеет значения для рассмотрения дела, так как в отсутствие доказательств оспаривания договора купли-продажи не может свидетельствовать об отсутствии согласия на осуществление продажи участков со стороны ООО "Молочное".
Довод ответчика об отсутствии его воли на проставлении в договоре номера и даты не имеет правового значения, так как у ответчика при подписании договора имелась возможность самостоятельно указать дату и номер договора. Более того, данный факт не свидетельствует об отсутствии воли ответчика на совершение самой сделки купли-продажи.
В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 32:26:0080105:200, 32:26:0080105:192, 32:26:0080105:193, 32:26:0080105:194, 32:26:0080105:196 по состоянию на 01.06.2018, проведение которой просил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью "ВарМи", г. Брянск, Колотовкину А.А. В обоснование ходатайства о назначении экспертизы ответчик указал, что стоимость земельных участков, определенных в договоре от 02.08.2018 NД0501-18280 занижена.
Истец, возражая против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы, полагал, что основания утверждать, что спорный договор заключен по заниженной стоимости и на невыгодных для ответчика условиях, отсутствуют.
Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы по делу отклонено судом по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.
В договоре от 02.08.2018 NД0501-18280 стороны согласовали стоимость передаваемых по договору земельных участков составляет 4 275 000 руб. 00 коп., в том числе за земельный участок с кадастровым номером 32:26:0080105:200 - 900 000 руб., за земельные участки с кадастровыми номерами 32:26:0080105:192, 32:26:0080105:193, 32:26:0080105:194 - 112 500 руб., за земельный участок с кадастровым номером 32:26:0080105:196 - 3 037 500 руб.
ООО "Молочное", подписав спорный договор без каких-либо замечаний и протоколов разногласий, согласилось с условием данного договора в отношении цены отчуждаемого имущества.
Таким образом, цена передаваемых земельных участков определена сторонами, договор от 02.08.2018 NД0501-18280 является заключенным. Доказательств того, что сделка совершена на невыгодных для ООО "Молочное" условиях, а также, что ответчик предпринял меры по оспариванию данной сделки, в материалы дела не представлено.
В обоснование возражений ответчик указывает, что предложенные условия договора предусматривали обязанность продавца (ООО "Молочное") передать участки свободными от спора, правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требования относительно имущества, включенного в предмет сделки и т.д. (пункты 1.3, 2.1 договора), а обеспечить соблюдение такого условия при наличии судебного спора для ООО "Молочное" не представлялось возможным, что также свидетельствует об отсутствии правоотношений купли-продажи между сторонами.
Указанное возражение ответчика подлежит отклонению судом.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Заключение спорного договора купли-продажи при наличии судебного спора в отношении предмета договора купли-продажи свидетельствует о предоставлении продавцом (ответчиком) недостоверных заверений и гарантий, предоставляющих покупателю (истцу) право на защиту в виду взыскания убытков, возникших или могущих возникнуть у истца, вследствие нарушения данных гарантий и заверений. При этом правоотношения купли-продажи между сторонами не прекращаются.
Суд не усматривает в действиях ООО "Брянская мясная компания" признаков злоупотребления правом, выразившемся, по мнению ответчика, в недобросовестных действиях, с целью извлечение преимущества в виде приобретения земельных участков в отсутствие согласия на осуществление продажи участков со стороны ООО "Молочное".
Учитывая изложенное, а также оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд приходит к выводу о наличии воли ООО "Молочное" на совершение сделки купли-продажи в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 32:26:0080105:200, 32:26:0080105:192, 32:26:0080105:193, 32:26:0080105:194, 32:26:0080105:196 и заключении договора NД0501-18280 от 02.08.2018.
В соответствии со статьей 8 Закона N101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
Как отмечено выше, письмом исх.N202 от 06.06.2018 ООО "Молочное" направило Правительству Брянской области, Администрации Трубчевского района Брянской области, Администрации Усохского сельского поселения Трубчевского района Брянской области извещение о намерении продать земельные участки с кадастровыми номерами 32:26:0080105:200 за 900 000 руб., 32:26:0080105:192 за 112 500 руб., 32:26:0080105:193 за 112 500 руб., 32:26:0080105:194 за 112 500 руб., 32:26:0080105:196 за 3 037 500 руб. (л.д.121-122).
Управление имущественных отношений Брянской области письмом от 03.07.2018 N52-6844 (л.д.143-144), рассмотрев извещение о продаже земельных участков, в соответствии с постановлением Правительства Брянской области от 29.01.2016 N54-п "О реализации Брянской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения", приняло решение об отказе от приобретения в государственную собственность Брянской области данных земельных участков.
Обязательство по оплате 30% от стоимости передаваемых земельных участков в размере 1 282 500 руб. исполнялось обществом "Брянская мясная компания", что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями N38155 от 09.08.2018, N39357 от 16.08.2018.
В ходе рассмотрения дела ООО "Брянская мясная компания" платежным поручением N46454 от 02.10.2018 перечислило на депозитный счет нотариуса 1 282 500 руб. в качестве оплаты с целью исполнения обязательств перед ООО "Молочное" по договору купли-продажи земельных участков NД0501-18280 от 02.08.2018 (л.д.120).
Согласно статье 327 ГК РФ должнику предоставлено право исполнения обязательства путем внесения долга в депозит. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Пунктом 2.1 договора NД0501-18280 от 02.08.2018 установлена обязанность продавца совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на земельные участки, в том числе обеспечить явку своего представителя с надлежаще оформленными полномочиями для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.
Письмом от 14.08.2018 NИ0501-13222 ООО "Брянская мясная компания" направила обществу "Молочное" просьбу 17.08.2018 к 10.00 прибыть для подачи заявления на государственную регистрацию перехода права на земельные участки.
Ответа на поступившее обращение от продавца не последовало, явку представителя общество "Молочное" для подачи заявления на регистрацию перехода права собственности не обеспечило.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО "Молочное" уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, проданное ООО "Молочное" по договору купли-продажи NД0501-18280 от 02.08.2018.
В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Закона N218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Учитывая изложенное, исковые требования ООО "Брянская мясная компания" подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующим в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.
В соответствии с подп.4 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) госпошлина по требованию неимущественного характера составляет 6 000 руб.
Истцом заявлены требования о регистрации перехода права собственности на пять объектов недвижимого имущества.
Согласно пункту 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.
При подаче в арбитражный суд искового заявления истец уплатил по платежным поручениям N6467 от 16.08.2018, N6513 от 21.08.2018 (л.д.10, 61) в доход федерального бюджета 30 000 руб. госпошлины.
Кроме того, одновременно с исковым заявлением истец заявил о принятии обеспечительных мер.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 22 августа 2018 года по заявлению ООО "Брянская мясная компания" приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области совершать любые регистрационные действия, а также действия по внесению изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 32:26:0080105:200, 32:26:0080105:192, 32:26:0080105:193, 32:26:0080105:194, 32:26:0080105:196 (л.д.63-69).
При подаче заявления о принятии обеспечительных мер истец понес расходы в сумме 3 000 руб., уплаченные по платежному поручению N6512 от 20.08.2018 (л.д.11).
В связи с удовлетворением исковых требований с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по госпошлине, уплаченной по иску, в размере 30 000 руб., а также расходы по госпошлине, уплаченной по заявлению о принятии обеспечительных мер, в размере 3 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания", пос. Прогресс Трубчевского района Брянской области, удовлетворить.
Зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Молочное" к общества с ограниченной ответственностью ООО "Брянская мясная компания" по договору купли-продажи земельных участков от 02 августа 2018 года NД0501-18280 на следующие земельные участки:
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 360 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 520 м по направлению на северо-восток от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:200;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 45 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 1700 м по направлению на северо-восток от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:192;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 45 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 300 м по направлению на юг от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:193;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 45 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", участок расположен на расстоянии 300 м по направлению на северо-восток от д. Аннино, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:194;
- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, 1 215 000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Трубчевский р-н, с. Усох, СПК "Усохский", примыкает к д. Аннино с юго-восточной стороны, кадастровый (условный) номер 32:26:0080105:196.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Молочное", дер. Аладьино Трубчевского района Брянской области, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания", пос. Прогресс Трубчевского района Брянской области, 33 000 расходов по государственной пошлине, уплаченной по иску и заявлению об обеспечении иска.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Тула.
Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья Н.И. Матвеева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка