Решение Арбитражного суда Брянской области от 19 ноября 2019 года №А09-8088/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 19 ноября 2019 года Дело N А09-8088/2019
Резолютивная часть решения объявлена 14.11.2019
Решение в полном объёме изготовлено 19.11.2019
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.,
при ведении протокола помощником судьи Когиновым В.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "АСОК" к муниципальному образованию Брянский муниципальный район о внесении изменений в пункты 3.1 и 3.6 договора аренды недвижимого имущества N186 от 06.10.2017,
при участии:
от истца: Белова Ю.А. по доверенности от 09.01.2019,
от ответчика: Михальченко И.Н. по доверенности N1-4221.А от 13.11.2019, Федин В.В. по доверенности N1-1754 А от 11.05.2018,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АСОК" (ИНН 3257055409, ОГРН 1173256008485, далее также - Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному образованию Брянский муниципальный район в лице комитета по управлению муниципальным имуществом Брянского района (ИНН 3207005353, ОГРН 1023202140268, далее также - МО) об изменении условий п.п. 3.1, 3.6 договора аренды недвижимого имущества N186 от 06.10.2017, изложив их в следующей редакции: "п. 3.1 Арендная плата за переданный по настоящему договору аренды объект устанавливается в размере 138 166 руб. 67 коп. в месяц без учёта НДС"; "п. 3.6. В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор несёт ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с действующим законодательством в порядке ст. 395 ГК РФ". Определением от 15 октября 2019 года судом по заявлению истца произведена замена ответчика на муниципальное образование Брянский муниципальный район.
В судебном заседании представитель истца заявила об уточнении исковых требований, просила суд изменить условие пункта 3.1. договора, изложив его в следующей редакции "3.1. Арендная плата за переданный по настоящему договору аренды объект устанавливается в размере 304 417 руб. с учётом НДС", уточнённые исковые требования поддержала. Ответчик исковые требования не признал, отзыв на исковое заявление не представил. Дело рассмотрено в рамках уточнённых требований по имеющимся доказательствам (ст.ст. 49 АПК РФ, 131 АПК РФ).
Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд также установил следующее.
05.07.2017 МО в информационно - телекоммуникационной сети интернет по адресу www.torgi.gov.ru размещено извещение N050717/0154693/02 о проведении открытого конкурса на право заключения договора аренды следующего объекта недвижимого имущества: сооружение, канализационные очистные сооружения п. Добрунь Брянского района Брянской области, государственный кадастровый учётный номер 32:02:0000000:2851, площадь застройки 7538,2 кв.м., площадь 761,3 кв.м., протяжённость 3123 кв.м., адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, д. Добрунь, ул. Зелёная, д. 42 (далее также - канализационные очистные сооружения). Начальная цена договора в размере ежемесячного платежа установлена в размере 805 333 руб. без учёта НДС (т. 2 л.д. 87-145, т. 3 л.д. 49-52).
В соответствии с конкурсной документацией (таблица N3) прогнозируемый МО объём очистки сточных вод в период с 2017 по 2019 год, составит 516,11 тыс. м3/год. Базовый уровень операционных расходов в сфере водоотведения установлен в таблице N1 конкурсной документации и определён в размере 4740,82 тыс. руб./год (т. 2 л.д. 117, 115).
06.10.2017 между Обществом, как единственным участником подавшим заявку на участие в конкурсе и МО заключен договор аренды недвижимого имущества N186 от 06.10.2017 (далее также - договор аренды N186 от 06.10.2017, договор) по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду канализационные очистные сооружения п. Добрунь Брянского района Брянской области, расположенные по адресу: Брянская область. Брянский район, д. Добрунь, ул. Зелёная, д. 42. Срок действия договора аренды установлен с 06.10.2017 и составляет три года (36 месяцев). Предмет аренды передан Обществу по акту приёма-передачи от 06.10.2017 (п.п. 1.1-1,2 договора, т. 1 л.д. 27-35, 36).
В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за переданный по договору аренды объект установлена в размере 805 333 руб. в месяц без учёта НДС в соответствии с протоколом аукциона (определён на основании отчёта об оценке рыночного ежемесячного размера арендной платы N10-17-1 от 03.02.2017). В случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 3.6 договора).
Приказом Управления государственного регулирования тарифов Брянской области N34/5-вк от 27.11.2017 (в редакции приказа УГРТ Брянской области N37/40-вк) установлен одноставочный тариф на водоотведение для Общества с разбивкой по периодам: 23,83 руб./м3 (с момента вступления в силу и по 31.12.2017), 23,83 руб./м3 (с 01.01.2018 по 30.06.2018), 24,31 руб./м3 (с 01.07.2018 по 31.12.2018), 24,31 руб./м3 (с 01.01.2019 по 30.06.2019) и 24,77 руб./м3 (с 01.07.2019 по 31.12.2019) (т. 2 л.д. 154-155, 156-157).
Письмами N10 от 06.10.2017, N12 от 12.02.2017, N19 от 23.10.2017, N22 от 31.10.2017, N24 от 10.11.2017, N26 от 15.11.2017, N53 от 15.12.2017, N56 от 22.12.2017, N1 от 09.01.2018, N4 от 16.01.2018, N58 от 12.03.2018, N64 от 27.03.2018, N128 от 22.05.2018, N129 от 22.05.2018 Общество неоднократно направляло в адрес МО уведомления об обнаружении дефектов (недостатков) препятствующих пользованию очистными сооружениями в соответствии с условиями договора (т. 1 л.д. 37-40, 41, 42-43, 44, 45, 46, 49, 50-52, 54-59, 63-65, 69-71, 72-74, 76, 80-81).
В ходе эксплуатации канализационных очистных сооружений Обществом установлено несоответствие объёма сбрасываемых (принимаемых) сточных вод и как следствие плановой выручки, информации содержащейся в извещении о проведении конкурса. Фактический объём сбрасываемых вод и валовая выручка Общества согласно установленного приказом УГРТ N34/5-вк от 27.11.2017 тарифа составила 4 976,58 тыс.руб./год (плановая 12289,90 тыс.руб./год (516,11*23,83)), в свою очередь операционные расходы Общества составили 12988,60 тыс.руб./год (плановые - 4740,82 тыс. руб./год).
20.05.2019 обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания "ВарМи" на основании договора N19-АП-7384-05-2191 проведена оценка рыночной ставки годовой арендной платы за канализационные очистные сооружения являющиеся предметом аренды N186 от 06.10.2017, согласно которой рыночная стоимость годового размера арендной платы составила 1 658 000 руб. в год, без учёта НДС, или 138 166 руб. 67 коп. в месяц (отчёт об оценке N19-АП-7384-052191, т. 2 л.д. 1-86).
Письмами N47 от 08.05.2019 и N74 от 06.06.2019 Общество направило в адрес МО досудебные претензии содержащие требование о внесении изменений в условие договора N186 от 06.10.2017 в части размера арендной платы за канализационные очистные сооружения.
Полагая, что размер арендной платы, установленный в договоре аренды N168 от 06.10.2017 на основании отчёта об оценке N10-17-1 от 03.02.2017 подлежит уменьшению, Общество обратилось в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
Требования истца арбитражный суд находит подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.ст. 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектом аренды в размере, порядке и в сроки, установленные договором. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ч. 1 ст. 424 ГК РФ).
Как следует из ч. 2 ст. 450, ст. 611, ч. 1 ст. 612 ГК РФ договор аренды может быть изменён по решению суда в случае передачи арендодателем имущества в аренду с недостатками частично или полностью препятствующими арендатору в пользовании им.
Из материалов дела следует, что годовой размер арендной платы за временное владение и пользование канализационными очистными сооружениями, являющимися собственностью муниципального образования Брянский район Брянской области и переданных Обществу по договору аренды N186 от 06.10.2017, установлен (определён) на основании отчёта об оценке N10-17-1 от 03.02.2017. При этом имущество передано арендатору с недостатками, препятствующими его использованию арендатором в соответствии с условиями договора аренды N186 от 06.10.2017.
Таким образом Общество, обращаясь с требованием о внесении изменений в условие п. 3.1 договора в части размера арендной платы, преследует цель установления разумной (соответствующей реальной стоимости) величины арендной платы за временное владение и пользование канализационными очистными сооружениями.
Определением от 15.10.2019 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью выяснения вопроса о рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование канализационными очистными сооружениями, расположенным в п. Добрунь Брянского района Брянской области (Брянский район, п. Добрунь, ул. Зелёная, д. 42). Согласно заключения эксперта Клейнос Г.В. N19-БРЭ-21459 от 12.11.2019 рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование канализационными очистными сооружениями, расположенным в п. Добрунь Брянского района Брянской области (Брянский район, п. Добрунь, ул. Зелёная, д. 42) на момент проведения оценки с учётом НДС округлённо составляет 3 653 000 руб. в год.
Заключение эксперта N19-БРЭ-21459 от 12.11.2019 составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с иными имеющимися в материалах дела доказательствами и установленными судом обстоятельствами. Доказательств недостоверности заключения эксперта N19-БРЭ-21459 от 12.11.2019 сторонами не представлено.
Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ заключение эксперта N19-БРЭ-21459 от 12.11.2019 в его совокупности с иными доказательствами по делу приходит к выводу о том, что рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование канализационными очистными сооружениями, с соответствующими адресными характеристиками составляет - 3 653 000 руб. в год (304 417 руб. в месяц с учётом НДС).
При таких обстоятельствах требование истца об изменении условия п. 3.1 договора аренды N186 от 06.10.2017 является обоснованным, правомерным и подлежит удовлетворению.
Требование истца об изменении условия п. 3.6 договора суд находит подлежащим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Обязанность по доказыванию обстоятельств являющихся основанием для изменения договора в судебном порядке возлагается на истца. В нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, являющихся основанием для изменения договора N186 от 06.10.2017 в части условия изложенного в п. 3.6 договора, в связи с чем, риск несовершения процессуальных действий возлагается на последнего (ст. 9 АПК РФ). Вопреки доводам, истца размер договорной неустойки сам по себе основанием для изменения договора не является. При этом, истец не лишён права на заявление, при рассмотрении конкретного спора, ходатайства об уменьшении подлежащей взысканию неустойки (п. 3.6 договора) в случае её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства и необоснованности выгоды кредитора.
С учетом того обстоятельства, что предметом спорного договора аренды является имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию Брянский муниципальный район, суд приходит к выводу, что субъектом спорного материально-правового правоотношения и соответственно ответчиком по настоящему спору является муниципальное образование Брянский муниципальный район, от имени и в интересах которого действует муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (платёжное поручение N81 от 13.05.2019, т. 1 л.д. 11) относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в качестве возмещения судебных расходов. Расходы истца в размере 8 000 руб. (чек-ордер ПАО Сбербанк Брянское отделение 8605/48 от 07.10.2019, т. 3 л.д. 16-17) понесённые на выплату вознаграждения эксперту при производстве экспертизы по делу, относятся на истца в соответствии с достигнутым сторонами соглашением о распределении судебных расходов (ч. 4 ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного арбитражный суд, руководствуясь статьями 167-170, 176, 180-181 АПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Внести изменения в договор аренды недвижимого имущества N186 от 06 октября 2017 года между муниципальным образованием Брянский муниципальный район и обществом с ограниченной ответственностью "АСОК", изложив п. 3.1. указанного договора в следующей редакции:
"3.1. Арендная плата за объект устанавливается в размере 304 417 руб. в месяц с учётом НДС".
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Взыскать с муниципального образования Брянский муниципальный район в пользу общества с ограниченной ответственностью "АСОК" 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области. Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, в связи с чем, в соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте Арбитражного суда Брянской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья Д.В. Азаров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка