Дата принятия: 31 июля 2019г.
Номер документа: А09-7929/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 31 июля 2019 года Дело N А09-7929/2018
Резолютивная часть решения объявлена 24.07.2019г.
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Солдатова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Кирченко Е.Г.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Трубчевского муниципального района, г.Трубчевск Брянской области,
к обществу с ограниченной ответственностью "Содействие", г.Сураж Брянской области,
о взыскании 242 769 руб. 24 коп.
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Содействие", г.Сураж Брянской области,
к Администрации Трубчевского муниципального района, г.Трубчевск Брянской области,
о признании недействительным п.2 соглашения от 26.07.2017,
В судебном заседании участвуют представители:
от истца (по основному иску, ответчику по встречному): не явились;
от ответчика (по основному иску, истцу по встречному): Горбачева Т.С. (доверенность N1 от 10.01.2019); Грохотова Т.И. (доверенность от 10.12.2018),
УСТАНОВИЛ:
Администрация Трубчевского муниципального района, г.Трубчевск Брянской области, (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Содействие", г. Сураж Бярнской области (далее - ответчик, ООО "Содействие") о взыскании 218 995 руб. 13 коп., в том числе: 162 233 руб. 69 коп. долга по договору аренды земельного участка N 11 от 22.10.2010 за период с 15.05.2015 по 01.05.2018 и 56 761 руб. 44 коп. пени за период с 16.12.2017 по 01.05.2018.
Определением суда от 20.11.2018 в соответствии со ст. 49 АПК РФ было удовлетворено ходатайство истца об увеличении размера исковых требований, согласно которому истец просил суд взыскать с ответчика 278 697 руб. 13 коп., в том числе: 162 233 руб. 69 коп. долга и 116 463 руб. 44 коп. пени.
Определением суда от 21.01.2019 принято встречное исковые заявление ООО "Содействие", г. Сураж Брянской области, к Администрации Трубчевского муниципального района, г. Трубчевск Брянской области, о признании недействительным пункт 2 Соглашения от 26.07.2017 к договору аренды земельного участка от 22.10.2010 N11.
Определением суда от 23.04.2019 в соответствии со ст. 49 АПК РФ было удовлетворено ходатайство истца по встречному иску об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил суд признать недействительным пункт 2 Соглашения от 26 июля 2017 года к договору аренды N11 земельного участка от 22.10.2010г. в части установления арендной платы за участок в размере 385 550 руб. 47 коп. в год, а также утвердить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10 на период с 06.07.2017 по 30.11.2017 в размере 10 866 руб. 85 коп.
Определением суда 04.06.2019 в соответствии со ст. 49 АПК РФ было удовлетворено ходатайство истца по основному иску об уточнении размера исковых требований, согласно которому истец просил суд взыскать с ответчика 242 769 руб. 44 коп., в том числе: 16 016 руб. 88 коп. долга и 226 752 руб. 56 коп. пени.
Истец в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайтсво о рассмотрении дела без его участия.
Дело рассматривается по имеющимся материалам в отсутствие представителей истца в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.
Ответчик заявил ходатайство об уменьшении неустойки.
Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Между Комитетом по управлению муниципальным имущетсвомадминистрации Трубчевского муниципального района (Арендодатель) и ООО "Содействие" был заключен договор аренды земельного участка N11 от 22.10.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 32:26:0921009:2, площадью 29 969 кв.м., находящийся по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Брянская, д. 121, для обустройства сквера.
Срок аренды устанавливается с 22.10.2010 по 22.10.2059 (п.2.1. договора).
Согласно п.п.3.1., 3.2., 3.3. договора размер арендной платы за Участок составляет 448 500 руб. в год.
При этом арендная плата за земельный участок индексируется на уровень инфляции и с 01.01.2015 составляет 473 167 руб. 50 коп. в год, 118 291 руб. 88 коп. в квартал, с 01.01.2016 - 503 450 руб. 22 коп. в год, 125 862 руб. 56 коп. в квартал. В соответствии с дополнительным соглашением от 09.01.2017 арендная плата с 01.01.2017 составила 528 119 руб. 28 коп. в год и 132 029 руб. 82 коп. в квартал.
Арендная плата вносится Арендатором в срок не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления на счет Администрации Трубчевского района и начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является платежное поручение и квитанция. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (п. 6.1. договора).
Во исполнение условий договора аренды земельный участок был передан арендатору, согласно передаточному акту земельного участка от 22.10.2010 (л.д. 15). Участок был принят арендатором без возражений и претензий по поводу его состояния.
На основании Постановления администрации Трубчевского муниципального района от 05.09.2016 N690 "О ликвидации юридического лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района" арендатором спорного участка является Администрация Трубчевского муниципального района.
В связи со строительством на земельном участке объекта недвижимого имущества (гостиницы), ООО "Содействие" обратилось в адрес администрации по вопросу раздела данного участка
На основании изложенного, Администрация Трубчевского района является уполномоченным лицом по требованию от ответчика исполнения условий договора аренды и обращения с исковым заявлением в суд.
На основании постановлений администрации Трубчевского муниципального района N257 от 13.04.2017 г. и N299 от 27.04.2017 г. заключено соглашение к договору аренды, по которому п. 1.1. договора изложен в новой редакции: Арендодатель предоставляет Арендатору земельные участки, расположенные по адресу Брянская область, г. Трубчевск, ул. Брянская, д. 121: участок с кадастровым номером 32:26:0921009:11 площадью 8100 кв.м и участок с кадастровым номерном 32:26:0921009:10 площадью 21869 кв.м. Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка внесены изменения в соответствии с которыми размер арендной платы земельного участка исчислялся пропорционально арендуемой площади и составил 385 550 руб. 47 коп. в год, 96387 руб. 62 коп - в квартал.
Позднее, земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:11, площадь 8100 кв.м был выкуплен ООО "Содействие" (договор N9 купли-продажи земельного участка от 06.07.2017 г.).
18.07.2017 г. в адрес администрации Трубчевского муниципального района поступило письмо от арендатора с просьбой изменить арендную плату согласно выполненному ими без согласования с Арендодателем отчету от оценке рыночной стоимости арендной платы N192/ЗУ/2017 от 13.07.2017 г., по которому арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10, площадью 21 869 кв.м составила 437 руб. в год. При этом направленное Арендатору дополнительное соглашение подписано с протоколом разногласий 15.09.2017 г.
По мнению же Арендодателя установление арендной платы в соответствии с отчетом об оценке, представленному Арендатором, недопустимо, поскольку договор аренды N 11 земельного участка от 22.10.2012 г. был заключен с ООО "Содействие" на основании протокола о результатах конкурса от 18.10.2010 г. по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. При этом основанием для установления арендной платы за земельный участок является отчет об оценки NБР002593-2-10 от 06.09.2010 г. по определению рыночной стоимости права на заключение договора аренды и годового размера арендной платы хмельного участка, подготовленного ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Арендодатель неоднократно направлял арендатору требования о погашении задолженности по арендной плате и акты сверки взаимных расчетов (исх.N3789 от 23.12.2016 г., N780 от 21.03.2017 г., N3146 от 27.09.2017 г., N3889 от 30.11.2017 г., N1348 от 18.04.2018 г.). Однако акты сверок были подписаны с разногласиями и требования арендодателя по оплате арендной платы были исполнены частично.
На основании постановления администрации Трубчевского муниципального района от 30.11.2017 г. N1016, соглашения о расторжении от 01.12.2017 г., договор аренды N11 от 22.10.2010 г. земельного участка, расположенного по адресу: Брянская обл., г.Трубчевск, ул. Брянская, д. 121, кадастровый номер 32:26:0921009:10, площадь 21 869 кв.м, разрешенное использование: скверы, аллеи, бульвары, был расторгнут с 01.12.2017 г.
При этом, размер задолженности по арендной плате составил 16 016 руб. 18 коп. за период с 15.06.2016 по 15.05.2019.
Поскольку требования истца о погашении задолженности по договору аренды и требование истца о расторжении договора аренды в добровольном порядке ответчиком исполнены не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Оценивая правовую природу заключенного сторонами договора, о взыскании задолженности по которому заявлен настоящий иск, суд, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон, их объема, полагает, что отношения сторон по такому договору регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (параграфом 1 главы 34 "Общие положения об аренде") (далее - ГК РФ) и Земельного Кодекса Российской Федерации.
Как отмечалось выше, договор аренды земельного участка был заключен на срок с 22.10.2010 по 11.10.2059, что составило 49 лет.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно имеющимся в материалах дела документам спорный договор аренды прошел государственную регистрацию 27.12.2010, о чем в ЕГРН Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области внесена соответствующая запись регистрации за N 32-32-13/008/2010-849 (л.д. 31).
Таким образом, договор аренды был заключен в соответствии с требованиями закона.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Обязательства по передаче арендатору имущества арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона. Факт передачи арендатору земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 32:26:0921009:2, площадью 29 969 кв.м., находящийся по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Брянская, д. 121, для обустройства сквера, в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи земельного участка от 22.10.2010.
Каких-либо претензий по состоянию земельного участка ответчик при приемке не предъявлял. Указанный акт приема - передачи, определяющий факт возникновения обязательственных отношений сторон, а также момент их возникновения, подписан ответчиком без замечаний и возражений.
Таким образом, факт передачи арендодателем спорного имущества и его получения арендатором подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.
Поскольку арендатор принял земельный участок во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы.
Статьей 307 ГК РФ предусмотрено право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 614 ГК РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Статьей 42 Земельного Кодекса Российской Федерации также установлена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся их собственниками, своевременно производить платежи за землю.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Договором аренды определен размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения.
Как следует из п.3.2., п.3.3 договора аренды земельного участка, относящегося к муниципальной собственности района, N11 от 22.10.2010, арендатор предоставляет арендодателю копии платежных поручений или квитанций, подтверждающих перечисление сумм арендной платы в срок не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.
Ответчик представил в судебном заседании доказательства оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме
Таким образом, задолженность ответчика по договору аренды за спорный период времени в сумме 16 016 руб. 68 коп. перед истцом - отсутствует.
В рамках данного иска истец просит взыскать с ответчика 226 752 руб. 56 коп. пени, начисленной за период с 16.12.2017 по 16.04.2018.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст.330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно п. 6.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,2% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период.
Расчет пени произведен истцом в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.
В соответствии с п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается; исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ответчик просил уменьшить предъявленную истцом к взысканию неустойку на основании ст. 333 ГК РФ, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.
В силу ч.ч. 1, 2 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Как разъяснено в пунктах 69, 71 постановления от 24.03.2016 N 7, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.
Оценка соразмерности заявленной к взысканию суммы неустойки и возможности ее уменьшения является правом суда.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, исходя из компенсационной природы неустойки и отсутствия неблагоприятных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, в целях установления разумного баланса интересов, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для снижения размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ до 27 304 руб. 90 коп.
Также, определением суда от 21.01.2019 был принят встречный иск ООО "Содействие", г. Сураж Брянской области, к Администрации Трубчевского муниципального района, г. Трубчевск Брянской области, о признании недействительным пункт 2 Соглашения от 26.07.2017 к договору аренды земельного участка от 22.10.2010 N11 земельного участка от 22.10.2010г. в части установления арендной платы за участок в размере 385 550 руб. 47 коп. в год, а также утвердить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10 на период с 06.07.2017 по 30.11.2017 в размере 10 866 руб. 85 коп. (с учетом уточнения).
Судом установлено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района и Ответчиком по первоначальному иску заключен договор аренды N11 земельного участка от 22.10.2010г.
На основании Постановлений администрации Трубчевского муниципального района N257 от 13.04.2017г. и N299 от 27.04.2017г. была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а именно земельный участок прекратил свое существование в связи с его разделом на два земельных участка: 32:26:0921009:11 площадью 8 100 кв.м. и 32:26:0921009:10 площадью 21 869 кв.м.
В связи с этим между Арендатором и Арендодателем 26.07.2017г. было заключено соглашение к договору аренды N 11 земельного участка от 22.10.2010г. (далее -соглашение 1), согласно условиям которого предмет ранее заключенного договора аренды был изменен.
Так, согласно указанного Соглашения, которое распространяло свое действие на отношения, возникшие с 27.04.2017г., в аренду предоставлялись два земельных участка:
- земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:11 площадью 8 100 кв.м.;
- земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10 площадью 21 869 кв.м.
Далее было заключено соглашение от 26.07.2017г. к договору аренды N 11 земельного участка, которое распространяло свое действие на отношения, возникшие с 6.07.2017г. (далее - Соглашение 2). По условиям данного соглашения в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10 площадью 21 869 кв.м.
Пунктом 2 Соглашения N2 устанавливался размер арендной платы: 385 550, 47 в год, 96 387,62 руб. в квартал согласно расчету: 528 119,28/29969*21869=385 550,47 (руб.), где 528 119,28 руб. - арендная плата в 2017г. согласно Соглашению к договору аренды земельного участка от 09.01.2017г.,
29969 к.м. - общая арендуемая площадь земельных участков,
21869 кв.м. - арендуемая площадь за оставшийся земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10.
На основании протокола о результатах конкурса от 18.10.2010г. по продаже права на заключение договора аренды земельного участка размер арендной платы был определен на основании отчета об оценке NБР002593-2-10 от 06.09.2010г. был подготовлен ФГУП "Ростеинвентаризация - Федеральное БТИ" и устанавливался в размере 448 500,00 руб.
С учетом пункта 4.3 договора аренды размер арендной платы ежегодно изменялся путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год.
По состоянию на дату раздела земельного участка с кадастровым номером 32:26:921009:2 размер арендной платы составлял 528 119,28 руб.
Однако, предмет договора был изменен путем подписания сторонами Соглашения 2, согласно условий которого на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10 площадью 21 869 кв.м.
В связи с тем, что исходный земельный участок прекратил свое существование, арендатор выступил заказчиком работ по проведению рыночной стоимости размера арендной платы за арендуемый (вновь образованный) земельный участок.
Согласно отчета N192/ЗУ/2017 от 13.07.2017г. рыночная стоимость арендной платы арендуемого земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:10 составила 437 рублей в год.
В адрес администрации Трубчевского муниципального района арендатор направил заявления (исх. N64 от 17.07.2017г., N67 от 08.08.2017г., N110 от 25.10.2017г, N 135 от 15.12.2017г.) с предложением утвердить новый размер арендной платы с приложением отчетаN192/ЗУ/2017 от 13.07.2017г.
Администрация Трубчевского муниципального района отказала арендатору в утверждении предложенного размера арендной платы по причине нецелесообразности использования нового отчета об оценке (исх. N 2385 от 28.07.2017г.), при этом правовое обоснование, послужившее отказом, в данном письме указано не было.
Соглашение 2 арендатором было подписано с протоколом разногласий. Арендатор, не согласившись с расчетом размера арендной платы, направил протокол разногласий.
Полагая, что Пункт 2 Соглашения N2 подлежит признанию недействительным ООО "Содействие" обратилось в арбитражный суд со встречным иском.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Статья 153 ГК РФ указывает, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Вопреки указанному положению закона, администрация Трубчевского муниципального района оставила без рассмотрения полученный протокол разногласий.
Пунктом 4.4. Договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Решением Трубчевского районного Совета народных депутатов N 4-601 от 01.03.2013г. были утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Трубчевск" Трубчевского муниципального района Брянской области, тем самым были утверждены новые градостроительные регламенты, утверждено градостроительное зонирование с границами территориальных зон, в том числе изменилась и кадастровая стоимость земельного участка. Показатели кадастровой стоимости являются базовыми и используются для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Градостроительное зонирование, категория земли, вид разрешенного использования находятся в единой взаимосвязи и существенным образом в совокупности влияют на расчет арендной платы, производимый в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Поэтому применение отчета об оценке, выполненном в 2010 году в отношении первоначального (исходного) земельного участка является недопустимым.
В связи с актуализацией сведений о земельном участке, в связи с изменением предмета договора, руководствуясь п.4.4. Договора, администрация обязана была произвести достоверный расчет размера арендной платы.
Таким образом, в связи с изменением предмета договора аренды, отчет об оценке NБР002593-2-10 от 06.09.2010г. потерял свою актуальность и не может меняться в качестве основания для расчета арендной платы за земельный участок кадастровым номером 32:26:0921009:10.
В силу этого, Соглашение к договору аренды N 11 земельного участка от 10.2010г. подлежит признанию частично недействительным.
Определением суда от 27.02.2019 по ходатайству ответчика была назначена экспертиза по делу, производство которой было поручено ООО "Компании-Лагарт".
На разрешение экспертизы был поставлен следующий вопрос:
1. Какова рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком, с кадастровым номером 32:26:0921009:10 площадью 21 869 кв.м., расположенным по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Брянская, д. 121 на 2017 год.
Согласно о заключения эксперта N18 от 28.03.2019 рыночная стоимость годовой арендной платы на 2017 год земельного участка, площадью 21 869 кв.м., с кадастровым номером 32:26:0921009:10, расположенным по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Брянская, д. 121, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составляет 26 800 руб.
Истец по встречному иску уточнил заявленные требования и просил утвердить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10 на период с 06.07.2017 по 30.11.2017 в размере 10 866 руб. 85 коп.
По изложенным основаниям, встречные исковые требования в части утверждения размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10 на период с 06.07.2017 по 30.11.2017 в размере 10 866 руб. 85 коп. подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации Трубчевского муниципального района удовлетворить частично, в размере 27 304 руб. 90 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Содействие" в пользу Администрации Трубчевского муниципального района 27 304 руб. 90 коп. неустойки.
В удовлетворении исковых требований Администрации Трубчевского муниципального района в остальной части - отказать.
Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Содействие" удовлетворить.
Признать недействительным пункт 2 Соглашения от 26 июля 2017 года к договору аренды N11 земельного участка от 22.10.2010г. в части установления арендной платы за участок в размере 385 550 руб. 47 коп. в год.
Утвердить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:10 на период с 06.07.2017 по 30.11.2017 в размере 10 866 руб. 85 коп.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья А.А. Солдатов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
