Решение Арбитражного суда Брянской области от 10 октября 2018 года №А09-7058/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 10 октября 2018 года Дело N А09-7058/2018
Резолютивная часть решения объявлена 03.10.2018.
Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Пулькис Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с\з Барабановой С.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Касабланка"
к Брянской городской администрации
о признании незаконным решения от 18.05.2018 N2/29-4730,
третьи лица: Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управление по строительству и развитию территории города Брянска,
при участии:
от заявителя: 25.09.2018 и 03.10.2018 - Введенская И.А. - представитель (доверенность от 20.08.2018),
от ответчика: 25.09.2018 и 03.10.2018 - Бокарева С.А. - представитель (доверенность N1/06-2507-и от 25.12.2017),
от третьих лиц: от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации: 25.09.2018 и 03.10.2018 - Бокарева С.А. - представитель (доверенность N 29/04-4 от 09.01.2018), от Управления по строительству и развитию территории города Брянска: 25.09.2018 - Троян Е.Е. - представитель (доверенность N 28/3 от 09.01.2018), 03.10.2018 - Грибова Е.С. - представитель (доверенность N28/9077 от 11.09.2018),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Касабланка" (далее - ООО "Касабланка") обратилось в Арбитражный суд Брянской области к Брянской городской администрации (далее - Администрация) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в продлении договоров аренды, заключенных с ООО "Касабланка" на 19 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска, с кадастровым номером: 32:28:0000000:13, сформулированного в письме N2/29-4730 от 18.05.2018.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управление по строительству и развитию территории города Брянска.
В судебном заседании представитель ООО "Касабланка" поддержал заявленные требования.
Представитель ответчика заявленные требования не признал.
Третье лицо - Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, возражало против удовлетворения требований общества по основаниям, изложенным в отзыве.
Третье лицо - Управление по строительству и развитию территории города Брянска, представило письменный отзыв, в котором дало пояснения по делу.
Дело рассмотрено 03.10.2018 после перерыва, объявленного в судебном заседании 25.09.2018 в порядке ст. 163 АПК РФ.
Суд, изучив материалы дела и заслушав пояснения сторон и третьих лиц, установил следующее.
На основании протокола от 16.12.2013 N40А/13 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между ООО "Касабланка" (далее - арендатор) и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - арендодатель) заключен договор аренды N38463 от 19.03.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования г. Брянск, общей площадью 62637 кв.м из земель населенных пунктов, кадастровый номер: 32:28:0000000:13, расположенный по адресу: г.Брянск, ул.Бежицкая, в целях его комплексного освоения для усадебной застройки индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами с приквартирными участками в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и плане (чертеже, схеме) границ земельного участка, приведенном в приложении к указанному паспорту земельного участка (п. 2.1.2. договора).
В соответствии с пунктом 2.4. вышеуказанного договора реализация комплексного освоения предполагала последовательное прохождение следующих этапов:
- подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, разработка, согласование и утверждение в установленном порядке документации по планировке и межеванию территории в границах земельного участка в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора;
- обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах земельного участка в соответствии с документацией по планировке территории;
- выполнение работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры - в срок 1 год;
- осуществление жилищного строительства и выполнение работ по комплексному обустройству прилегающей территории - максимальный срок 3 года.
Согласно пункту 2.3 договора началом комплексного освоения была определена дата подписания акта-приема передачи земельного участка.
Акт приема передачи земельного участка был подписан сторонами 19.03.2014.
Срок аренды участка установлен на 4 года 6 месяцев с 19.03.2014 по 18.09.2018.
Положением п.5.3.4. договора стороны предусмотрели право арендатора при поэтапном формировании земельных участков в границах Участка после выполнения комплексного освоения в порядке и сроки, указанные в п.2.4. (п.5.4.7), выполнения требований по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования г.Брянск и нормативами градостроительного проектирования (п.5.4.8), обеспечения содержания объектов инфраструктуры до их передачи в муниципальную собственность (п.5.4.10), по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка в границах Участка сроком на 49 лет либо приобрести сформированный участок в собственность.
24.03.2014 общество обратилось в Брянскую городскую администрацию с заявлением N0324 о разрешении разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в составе проекта планировки территории земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска с кадастровым номером 32:28:0000000:13.
Постановлением Брянской городской администрации N1260-п от 19.05.2014, с учетом Постановления N1610-п от 23.06.2014, обществу была разрешена разработка проекта планировки территории, проекта межевания и градостроительных планов земельных участков по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска.
Управлением по строительству и развитию территории города Брянска 22.05.2014 обществу было выдано техническое задание на разработку проекта планировки территории по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска.
08.07.2014 документация по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана были подготовлены и представлены заявителем в Управление по строительству и развитию территории города Брянска для дальнейшего рассмотрения, согласования, утверждения и опубликования.
12.08.2014 протоколом заседания комиссии по рассмотрению проектов планировки элементов планировочной структуры территории города Брянска, утвержденным исполняющим обязанности Главы Брянской городской администрации, было принято решение о подготовке проекта постановления Главы города Брянска о назначении публичных слушаний по проекту планировки территории по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска.
Постановлением главы города Брянска N1018-п от 22.08.2014 были назначены публичные слушания по проекту планировки территории по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска на 25.09.2014.
Итоговым документом состоявшихся публичных слушаний от 25.09.2014 Главе Брянской городской администрации было рекомендовано утвердить проект планировки территории по ул. Бежицкой в Советском районе г. Брянска.
С учетом итогов публичных слушаний от 25.09.2014 и положительного заключения комиссии по рассмотрению проектов планировки и элементов планировочной структуры территории г. Брянска (Протокол от 10.02.2015) Главе Брянской городской администрации было рекомендовано утвердить проект планировки по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска, однако соответствующего решения Брянской городской администрацией принято не было.
Поскольку документация по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка по ул. Бежицкой в Советском районе города Брянска не была утверждена Брянской городской администрацией в порядке и в сроки, установленные статьями 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным вышеуказанное бездействие Брянской городской администрации.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 11.03.2015 по делу N А09-308/2015, оставленным в силе Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу N А09-308/2015, Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 09.10.2015 по делу N А09-308/2015, признано незаконным бездействие Брянской городской администрации, выразившееся в не утверждении документации по планировке территории по ул.Бежицкой города Брянска в установленном законом порядке, на Брянскую городскую администрацию возложена обязанность утвердить и опубликовать в соответствии с ч. 14 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документацию по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка по ул.Бежицкой города Брянска.
Кроме того, данным решением суда признан незаконным отказ Брянской городской администрации в выдаче обществу градостроительного плана земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска с кадастровым номером: 32:28:0000000:13, на Брянскую городскую администрацию возложена обязанность утвердить и выдать обществу градостроительный план земельного участка по ул.Бежицкой города Брянска с кадастровым номером: 32:28:0000000:13.
Во исполнение решения суда Постановлениями Брянской городской администрации N856-п от 27.03.2015 и N914-п от 02.04.2015 была утверждена документация по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка по ул. Бежицкой города Брянска.
В целях реализации второго этапа комплексного освоения общество в соответствии с утвержденным проектом планировки осуществило работы по обеспечению землеустройства и государственному кадастровому учету 21 земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером: 32:28:0000000:13.
17.06.2015 общество обратилось в Брянскую городскую администрацию с заявлением о переоформлении прав на земельные участки, образованные в соответствии с проектом планировки, которое было оставлено ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на необоснованность отказа, общество вновь обратилось в суд с заявлением о признании отказа незаконным.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-8719/2015, вступившим в законную силу, отказ Брянской городской администрации в заключении договоров аренды на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка по улице Бежицкой города Брянска с кадастровым номером: 32:28:0000000:13, был признан незаконным.
19.10.2015 с обществом были заключены договоры аренды на все образованные земельные участки, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке.
За период с декабря 2015 по сентябрь 2017 г.г. застройщиком получены разрешения на строительства котельной, линейных объектов капитального строительства, многоквартирных и одноквартирных блокированных жилых домов (т.6. л.д.94-131).
В настоящее время ООО "Касабланка" является арендатором 19 земельных участков, расположенных по адресу Брянская область, г. Брянск, ул. Бежицкая, из категории земель земли населенных пунктов (далее - Участки):
1. общей площадью 7864 кв.м., разрешенное использование: одноквартирные блокированные жилые дома от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками; индивидуальные гаражи на придомовом участке на 1-2 легковых автомобиля; встроенный в жилой дом гараж на 1-2 легковых автомобиля; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании, на основании Договора аренды N38465 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/075/2015-129/1,
2. общей площадью 1927 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6021, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38466 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/075/2015-131/1,
3. общей площадью 1792 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6022, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38467 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/054/2015-807/1,
4. общей площадью 2427 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6023, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38468 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/054/2015-809/1,
5. общей площадью 2690 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6024, разрешенное использование: малые архитектурные формы; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры; площадки для выгула собак, на основании Договора аренды N38469 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/054/2015-811/1,
6. общей площадью 2356 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6025, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38470 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/054/2015-813/1,
7. общей площадью 1578 кв.м., кадастровый номер 32:28:0031001:6, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38471 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/054/2015-815/1,
8. общей площадью 2201 кв.м., кадастровый номер 32:28:0031001:7, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38472 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/065/2015-486/1,
9. общей площадью 1908 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6018, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38473 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/065/2015-490/1,
10. общей площадью 1816 кв.м., кадастровый номер 32:28:0031001:8, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38474 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/065/2015-488/1,
11. общей площадью 5495 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6026, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38475 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/070/2015-344/1,
12. общей площадью 5238 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6028, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38477 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/045/2015-923/1,
13. общей площадью 660 кв.м., кадастровый номер 32:28:0030720:143, разрешенное использование: малые архитектурные формы; многофункциональные здания общей площадью до 1000 кв.м; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38478 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/075/2015-135/1,
14. общей площадью 322 кв.м., кадастровый номер 32:28:0031001:9, разрешенное использование: малые архитектурные формы; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38479 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/075/2015-137/1,
15. общей площадью 336 кв.м., кадастровый номер 32:28:0030720:144, разрешенное использование: малые архитектурные формы; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38480 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/042/2015-852/1,
16. общей площадью 284 кв.м., кадастровый номер 32:28:0030720:145, разрешенное использование: малые архитектурные формы; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38481 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/042/2015-850/1,
17. общей площадью 239 кв.м., кадастровый номер 32:28:0030721:7, разрешенное использование: малые архитектурные формы; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38482 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/073/2015-200/1,
18. общей площадью 493 кв.м., кадастровый номер 32:28:0030721:6, разрешенное использование: малые архитектурные формы; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38483 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/073/2015-198/1,
19. общей площадью 12994 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6019, разрешенное использование: проезды, тротуары, зеленые насаждения; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, на основании Договора аренды N38484 земельного участка от 19.10.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 30.10.2015г., номер регистрации 32-32/001-32/001/065/2015-492/1.
Срок аренды Участков был установлен по 18 сентября 2018 года.
До окончания сроков действия договоров аренды Участков общество обратилось в Брянскую городскую администрацию с заявлением N 0423 от 23.04.2018 о продлении права аренды на находящиеся в муниципальной собственности 19 земельных участков.
Решением от 18.05.2018, изложенным в письме N2/29-4730, Брянская городская администрация отказала обществу в заключении договоров аренды на новый срок, ссылаясь на неисполнение обществом обязательств по комплексному освоению.
Полагая данный отказ незаконным, противоречащим условиям заключенных договоров аренды земельных участков, препятствующим реализации прав общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также влекущим за собой риск возникновения убытков и нарушение прав участников долевого строительства, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд, оценив представленные по делу доказательства, считает, что заявленные требования ООО "Касабланка" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
В соответствии с ч.14 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 г. N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу вышеназванного Федерального закона или после дня его вступления в силу в соответствии с ч.2 ст.34 Федерального закона N171-ФЗ договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 г. N171-ФЗ, т.е. до 01.03.2015.
Согласно п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ (тут и далее - в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Кодекса).
По смыслу приведенных правовых норм у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и выполнения необходимых землеустроительных и кадастровых работ возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, при условии достижения целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительства объекта жилого назначения, в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства.
В соответствии с пунктами 2.4.4 вновь заключенных договоров аренды максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории установлен до 18.09.2018.
Отказывая в заключении договоров аренды на новый срок ответчиком было указано на неисполнение обществом обязательств по комплексному освоению до истечения установленного срока аренды.
Согласно абз. 1 ч. 1 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Целью использования земельных участков в соответствии с договорами аренды является строительство объекта.
В пункте 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых действий, содержалось указание на то, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Как указывалось выше, вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Брянской области от 11.03.2015 по делу N А09-308/2015 было признано незаконным бездействие Брянской городской администрации, выразившееся в не утверждении документации по планировке территории.
При рассмотрении дела NА09-308/2015 судом было установлено нарушение Брянской городской администрацией установленных п.9 ст.45 и п.12 ст.46 ГрК РФ сроков принятия решения о подготовке документации по планировке территории, направления подготовленной документации по планировке территории, протокола публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории и заключения о результатах публичных слушаний.
Вышеуказанное виновное бездействие ответчика повлекло затягивание сроков реализации первого этапа комплексного освоения более чем в два раза.
Кроме того, Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-8719/2015, отказ Брянской городской администрации в заключении договоров аренды на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка по улице Бежицкой города Брянска с кадастровым номером: 32:28:0000000:13, был признан незаконным.
В результате восстановления в судебном порядке нарушенного права срок реализация второго этапа комплексного освоения составил более полугода.
Также судом установлено, что в соответствии с письмами ООО "Брянскоблэлектро" от 10.11.2014 N16387/144, от 28.07.2015 N5446/15иф обществом в период подготовки проектной документации были обнаружены электрические сети, попадающие в зону комплексной застройки, наличие которых не было отражено в аукционной документации и доведено до сведения потенциальных участников торгов.
В соответствии с соглашением N30 от 27.09.2016г., актом выполненных работ N 16 от 30.04.2017 работы по выносу электрических сетей из зоны застройки были выполнены в апреле 2017 года.
Указанные обстоятельства также свидетельствуют о вине ответчика в нарушении сроков освоения земельных участков.
При этом обществом наряду с разработкой и утверждением проекта планировки, градостроительного плана земельного участка, обеспечением землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах земельного участка в соответствии с документацией по планировке были приняты следующие меры, направленные на подготовку к строительству индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов с приквартирными участками на означенных земельных участках: разработана проектная документация по всем этапам строительства, проведена государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерно-геологических изысканий, получены разрешения на строительство по всем этапам освоения Участков, осуществлен вынос сетей водопровода, канализации, тепловых сетей, электрических сетей, сетей газа среднего давления, сетей связи, попадающих в зону строительства, осуществлены инженерно-геологические изыскания, выполнены работы по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры с получением технических условий подключения и заключением договоров на технологическое присоединение, осуществлена государственная регистрация права собственности на возведенные обществом внутриплощадочные сети (1 этап строительства) -наружные сети водоснабжения, сооружения водоотведения (наружные сети канализации), наружные сети теплоснабжения, линейно-кабельные сооружения связи, наружные сети газоснабжения, а также котельную (2 этап строительства) и незавершенный строительством жилой дом (дуплекс) (т.8, л.д.54-71).
В соответствии с актами проверок Государственной строительной инспекции Брянской области от 27.07.2018 обществом в полном объеме завершены работы по возведению строительных конструкций и кровли многоквартирного жилого дома поз. 3.1 (4 этап строительства), многоквартирного жилого дома поз. 3.2 (5 этап строительства), многоквартирного жилого дома поз. 4.3 (6 этап строительства), многоквартирного жилого дома поз. 4.4 (7 этап строительства) (т.7, л.д.108-123). Выявленные в ходе проверки нарушения устранены обществом, что подтверждается извещениями от 27.08.2018.
В отношении иных объектов, планируемых к строительству в рамках комплексного освоения в соответствии с документацией по планировке территории (8-14 этапы строительства), обществу также выданы разрешения на строительство, сроки действия которых на момент рассмотрения дела не окончены - до 05.12.2019 (13, 14 этапы), до 17.12.2019 (9, 10,11 этапы), 17.02.2020 (12 этап), 04.03.2020 (8 этап).
С учетом изложенного, общество совершает необходимые действия по надлежащему использованию спорных земельных участков, направленные на достижение цели договоров аренды. Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что цель, в соответствии с которой Обществу предоставлены в аренду земельные участки, достигнута, объект достроен в пределах срока аренды, в материалах дела не имеется. Оснований полагать, что Общество не намерено продолжать строительство также в материалах дела не содержится. Общество называло конкретные сроки, необходимые ему для завершения строительства, что свидетельствует об активной правовой позиции участника правоотношений.
При этом, нарушение Брянской городской администрацией сроков принятия решения о подготовке документации по планировке территории, направления подготовленной документации по планировке территории, протокола публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории и заключения о результатах публичных слушаний, утверждения документации по планировке территории, а также незаконный отказ в заключении договоров аренды на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка по улице Бежицкой города Брянска с кадастровым номером: 32:28:0000000:13, оценивается судом как недобросовестное поведение ответчика. Указанные действия (бездействие) Администрации привели к увеличению сроков реализация этапов комплексного освоения земельных участков.
Суд также учитывает, что отказ обществу в реализации права на заключение договоров аренды на новый срок повлечет за собой не только нарушение его прав в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, но и прав граждан - участников долевого строительства, в защиту интересов которых зарегистрированы обременения (залог в силу закона) на земельные участки, предоставленные обществу для строительства жилых домов.
Учитывая вышеизложенное, решение Брянской городской администрации от 18.05.2018 N2/29-4730 признается судом незаконным.
В соответствии с п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения суд должен определить способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.
Как было изложено выше пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено исключительное право арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право по своему выбору приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
При этом, согласно пункту 5.3.4 договоров арендодателем было установлено право арендатора по своему выбору приобрести в собственность сформированный земельный участок в границах участка либо заключить договор аренды сроком на 49 лет.
В силу вышеизложенного, право на 49-летний срок аренды на земельные участки, сформированные в границах земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:13, как и право на продление договоров аренды на вновь сформированные земельные участки на новый срок в порядке п. 5.3.2 договора, обществом не реализованы.
С заключенных договоров аренды на Участки, сформированные в границах земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:13, суд полагает подлежащим сохранению за обществом право на 46-летний срок аренды спорных Участков.
Принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, и, учитывая предмет заявленных требований, суд считает, что соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя является обязание Брянскую городскую администрацию в десятидневный срок заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Касабланка" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0000000:6018, 32:28:0000000:6019, 32:28:0000000:6020, 32:28:0000000:6021, 32:28:0000000:6022, 32:28:0000000:6023, 32:28:0000000:6024, 32:28:0000000:6025, 32:28:0000000:6026, 32:28:0000000:6028, 32:28:0031001:6, 32:28:0031001:7, 32:28:0031001:8, 32:28:0030720:143, 32:28:0031001:9, 32:28:0030720:144, 32:28:0030720:145, 32:28:0030721:7, 32:28:0030721:6 для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 46 лет.
В соответствии с ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).
Размер государственной пошлины по делу составляет 3 000 руб. При подаче заявления обществом было уплачено 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрения заявления об оспаривании решения по платежному поручению от 08.06.2018 N498, а также 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрения заявления о применении обеспечительной меры по платежному поручению от 20.08.2018 N1014.
Поскольку, заявление о применении обеспечительных мер удовлетворено, и требования заявителя удовлетворены, то государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика.
Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Требования общества с ограниченной ответственностью "Касабланка" удовлетворить.
Признать незаконным решение Брянской городской администрации от 18.05.2018 N2/29-4730.
Обязать Брянскую городскую администрацию в десятидневный срок заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Касабланка" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0000000:6018, 32:28:0000000:6019, 32:28:0000000:6020, 32:28:0000000:6021, 32:28:0000000:6022, 32:28:0000000:6023, 32:28:0000000:6024, 32:28:0000000:6025, 32:28:0000000:6026, 32:28:0000000:6028, 32:28:0031001:6, 32:28:0031001:7, 32:28:0031001:8, 32:28:0030720:143, 32:28:0031001:9, 32:28:0030720:144, 32:28:0030720:145, 32:28:0030721:7, 32:28:0030721:6 для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 46 лет.
Взыскать с Брянской городской администрации в пользу общества с ограниченной ответственностью "Касабланка" 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья Пулькис Т.М.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка