Дата принятия: 23 ноября 2018г.
Номер документа: А09-4941/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 23 ноября 2018 года Дело N А09-4941/2018
Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2018 года.
Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2018 года.
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Макеевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кучерявой О.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Корпачевой Елены Михайловны, г. Клинцы Брянской области,
к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "КАРАТ", г. Белгород,
о взыскании 1 508 755 руб. 89 коп.
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "ТопРэйт", г. Москва,
при участии в заседании:
от истца: Мартычев Д.А. (доверенность от 11.05.2018 б/н);
от ответчика: Прохоров Д.С. (доверенность от 13.07.2016 N31 АБ 0948102);
от третьего лица: не явились
установил:
Индивидуальный предприниматель Корпачева Елена Михайловна, г.Клинцы Брянской области, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "КАРАТ", г.Белгород, о взыскании 2 798 755 руб. 89 коп., в том числе 185 000 руб. возмещения затрат на произведенный по инициативе Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "КАРАТ" капитальный ремонт (расходы), 2 580 000 руб. за односторонний отказ арендатора от исполнения договора и 33 755 руб. 89 коп. задолженности по переменной части арендной платы.
В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просил взыскать с ответчика 1 475 000 руб., в том числе 185 000 руб. затрат на капитальный ремонт и 1 290 000 руб. за односторонний отказ от исполнения договора. Ходатайство удовлетворено судом в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в части уменьшения размера исковых требований о взыскании денежной суммы за односторонний отказ от исполнения договора, в связи с чем цена иска составила 1 508 755 руб. 89 коп. (с учетом ранее заявленного требования о взыскании 33 755 руб. 89 коп. задолженности по переменной части арендной платы).
Определением суда от 25.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст.51 АПК РФ привлечено Общество с ограниченной ответственностью "ТопРэйт".
Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено судом по зарегистрированному адресу и в силу ст. 123 АПК РФ считается извещенным судом надлежащим образом.
Судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица в порядке, установленном ст. 156 АПК РФ.
Представитель истца в судебном заседании 14.11.2018 поддержал исковые требования в уточненной сумме, представил письменный отказ от иска в части требования о взыскании с ответчика 33 755 руб. 89 коп. задолженности по переменной части арендной платы и дополнительные документы, которые приобщены судом к материалам дела.
Представитель ответчика иск не признал, представил дополнение к отзыву на исковое заявление.
В связи с представлением дополнительных доказательств и пояснений, необходимостью ознакомления ответчика с представленными истцом дополнительными документами в судебном заседании 14.11.2018 был объявлен перерыв до 21.11.2018 до 12 час. 00 мин. в соответствии со ст.163 АПК РФ. Истец и ответчик были уведомлены о перерыве в судебном заседании под расписку в приложении к протоколу судебного заседания. Определение об объявлении перерыва в судебном заседании размещено в картотеке арбитражных дел в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.
Третье лицо своего представителя в судебное заседание после перерыва не направило.
Дело рассмотрено после перерыва в судебном заседании в отсутствие представителя третьего лица в порядке, установленном ст.ст.156, 163 АПК РФ.
Представитель истца поддержал исковые требования, представил дополнительные документы.
Представитель ответчика исковые требования не признал, представил дополнительные документы.
Представленные сторонами документы приобщены судом к материалам дела.
На вопрос суда представители сторон пояснили, что рассматриваемый договор аренды перед его заключением был подготовлен арендодателем - ООО "ТопРэйт" и подписан в его редакции.
Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 20.03.2017 ООО "ТопРэйт" (Арендодатель) и ООО "Торговый дом "КАРАТ" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N1602/17, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения V общей площадью 54,2 кв.м, находящегося на первом этаже дома по адресу: г.Москва, ул.Тверская, д.4 (п. 1.1. договора - т.1, л.д.43-65).
Помещение было передано Арендатору по акту приемки-передачи нежилого помещения от 05.04.2017 (т.1, л.д.93-94).
В связи с переходом права собственности на помещение от ООО "ТопРэйт" к Корпачевой Е.М. между индивидуальным предпринимателем Корпачевой Е.М. и ООО "Торговый дом "КАРАТ" было подписано дополнительное соглашение от 06.09.2017, в соответствии с которым арендодателем по договору является индивидуальный предприниматель Корпачева Е.М.
Согласно п.2.2.6 договора Арендодатель имеет право производить ремонт Помещения/Здания, входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в Помещение с целью восстановления их ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей, в т. ч. неотложный капитальный ремонт.
Указанные работы производятся за счет средств Арендатора, если их проведение является инициативой Арендатора и/или проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи Помещения/Здания или его отдельных конструкций (в том числе входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в Помещение) из-за действий и/или бездействия Арендатора (сотрудников Арендатора, посетителей Арендатора).
05.04.2017 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым Арендодатель обязался по инициативе Арендатора своими или привлеченными силами в срок по 10.05.2017 включительно провести работы в помещении по замене входной группы (двери) на оконную витрину (т. 1, л.д. 83-84).
Арендодателем были произведены работы по замене входной группы (двери) на оконную витрину, стоимость которых составила 185 000 руб.
Согласно п. 4.1. договора арендные платежи состоят из фиксированной части арендной платы и переменной части арендной платы.
Как указывает истец, фиксированная часть арендной платы за помещение в период с 01.07.2017 по 31.08.2017 составляла 1 930 500 руб. в месяц, с 01.09.2017 - 1 290 000 руб. в месяц (п.4.2.2., п. 4.2.3. договора).
Сумма переменной части арендной платы рассчитывается ежемесячно исходя из фактического потребления Арендатором коммунально-эксплуатационных услуг (п. 4.3. договора).
Первоначально при подаче искового заявления истец ссылался на то, что у ответчика имеется задолженность по переменной части арендной платы в сумме 33 755 руб. 89 коп.
Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами, а для третьих лиц - с даты его государственной регистрации.
Срок действия Договора исчисляется с момента его подписания Сторонами и оканчивается в последний день срока аренды.
Срок аренды по настоящему Договору устанавливается с даты подписания Акта приема-передачи на 5 лет.
Стороны особо обговаривают, что с даты подписания настоящего Договора он будет считаться заключенным и вступившим в силу как краткосрочный договор, действующий до государственной регистрации, но не более 11 месяцев. В случае не регистрации долгосрочного договора в течение срока действия краткосрочного договора Стороны обязуются в последний день срока действия краткосрочного договора заключить новый краткосрочный договор на тех же существенных условиях, за исключением условия о размере арендной платы, со сроком его действия до государственной регистрации, но не более 11 месяцев.
Окончание срока действия настоящего Договора или его досрочное расторжение не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение и не прекращает финансовые обязательства Сторон, возникшие в период его действия.
Пунктом 6.13 договора предусмотрено, что Арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке при условии обязательного уведомления Арендодателя не менее чем за четыре месяца до даты расторжения. Датой расторжения Договора вследствие одностороннего отказа Арендатора от его исполнения является дата истечения срока 4 месяца со дня получения Арендодателем указанного уведомления или получения Арендодателем (его представителем) указанного уведомления под расписку.
В случае одностороннего отказа Арендатора от исполнения настоящего Договора и его досрочного расторжения, в соответствии с настоящим п. 6.13 Договора, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю денежную сумму в размере, соответствующем Фиксированной части арендной платы за два месяца аренды, путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет Арендодателя в срок не более 5 рабочих дней с момента предъявления Арендодателем соответствующего требования.
28.07.2017 ООО "ТД КАРАТ" направило в адрес истца письмо N103, в котором уведомило об отказе от исполнения договора и просило считать договор аренды нежилого помещения N1602/17 от 20.03.2017 расторгнутым по истечении четырех месяцев со дня получения указанного уведомления (т.1, л.д. 23). Уведомление получено ответчиком по почте 03.08.2017, а также по почте DHL 31.07.2017.
Помещение было передано Арендодателю по акту возврата нежилого помещения от 30.11.2017 (т.1, л.д. 97-98), договор аренды прекратил свое действие с 01.12.2017. Данный факт сторонами не оспаривается.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в соответствии с условиями договора ответчик в связи с односторонним отказом от договора обязан был выплатить Арендодателю денежную сумму в размере, соответствующем фиксированной части арендной платы за два месяца аренды, которая составила 2 580 000 руб. Вместе с тем, ответчиком данная сумма выплачена не была. Кроме того, истец сослался на то, что Арендодателем были произведены работы по замене входной группы (двери) на оконную витрину, стоимость которых составила 185 000 руб. Как указывает истец, в соответствии с условиями договора данные работы производятся за счет средств Арендатора, поскольку их проведение является инициативой Арендатора, однако данные затраты ответчиком возмещены не были. Также первоначально при подаче искового заявления истец ссылался на то, что по его расчету у ответчика имеется задолженность по переменной части арендной платы за коммунальные платежи в сумме 33 755 руб. 89 коп.
Направленное истцом в адрес ответчика требование от 09.11.2017 с предложением в добровольном порядке произвести возмещение затрат на произведенный по инициативе Арендатора ремонт в размере 198 000 руб. и уплатить денежную сумму в размере 2 580 000 руб. было оставлено последним без удовлетворения (т.1, л.д. 103-104).
Также истцом было направлено в адрес ответчика требование от 08.02.2018 о погашении задолженности по переменной части арендной платы в сумме 33 755 руб. 89 коп. (т.1, л.д.147-149).
Ссылаясь на то, что в добровольном порядке требования, изложенные в претензиях, ответчиком исполнены не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения заявленных исковых требований).
Как было указано выше, до принятия решения по делу истцом было заявлено ходатайство об отказе от иска и прекращении производства по делу в части требования о взыскании с ответчика 33 755 руб. 89 коп. задолженности по переменной части арендной платы.
В соответствии с ч.2 ст.49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Поскольку частичный отказ истца от иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, отказ от иска в части взыскания 33 755 руб. 89 коп. основного долга судом принимается.
Согласно п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Таким образом, производство по делу в части исковых требований о взыскании с ответчика 33 755 руб. 89 коп. задолженности по переменной части арендной платы подлежит прекращению.
Требование истца в части взыскания стоимости затрат на произведенный по инициативе Арендатора ремонт в размере 185 000 руб. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (параграфом 1 главы 34 "Общие положения об аренде") (далее - ГК РФ).
В соответствии со ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании ст.307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В обоснование требований о взыскании стоимости затрат на произведенный по инициативе Арендатора ремонт в размере 185 000 руб. истец ссылается на п.2.2.6 договора и дополнительное соглашение от 05.04.2017 к договору аренды.
Возражая против исковых требований в данной части, ответчик ссылается на то, что в п. 2.2.6 договора предусмотрено, что работы производятся за счет средств Арендатора в случае если:
1) их проведение является инициативой Арендатора и проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи Помещения/Здания или его отдельных конструкций (в том числе входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в Помещение) из-за действий и/или бездействия Арендатора (сотрудников Арендатора, посетителей Арендатора);
2) или проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи Помещения/Здания или его отдельных конструкций (в том числе входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в Помещение) из-за действий и/или бездействия Арендатора (сотрудников Арендатора, посетителей Арендатора).
Таким образом, ответчик полагает, что работы производятся за счет средств Арендатора только в том случае, если проведение данных работ вызвано действиями и/или бездействиями Арендатора (сотрудников Арендатора, посетителей Арендатора).
Данный довод не может быть принят судом во внимание, поскольку основан на неверном толковании условий пункта 2.2.6. договора.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно п.2.2.6 договора Арендодатель имеет право производить ремонт Помещения/Здания, входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в Помещение с целью, восстановления их ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей, в т. ч. неотложный Капитальный ремонт.
Указанные работы производятся за счет средств Арендатора, если их проведение является инициативой Арендатора и/или проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи Помещения/Здания или его отдельных конструкций (в том числе входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в Помещение) из-за действий и/или бездействия Арендатора (сотрудников Арендатора, посетителей Арендатора).
Из буквального толкования условий, изложенных во втором абзаце пункта 2.2.6. договора, следует, что:
1) Указанные работы производятся за счет средств Арендатора, если их проведение является инициативой Арендатора и проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи Помещения/Здания или его отдельных конструкций (в том числе входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в Помещение) из-за действий и/или бездействия Арендатора (сотрудников Арендатора, посетителей Арендатора);
2) Указанные работы производятся за счет средств Арендатора, если их проведение является инициативой Арендатора или проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи Помещения/Здания или его отдельных конструкций (в том числе входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в Помещение) из-за действий или бездействия Арендатора (сотрудников Арендатора, посетителей Арендатора).
В первом варианте ясно указано на то, что работы производятся за счет средств Арендатора при наличии одновременно двух условий: если их проведение является инициативой Арендатора и проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи Помещения/Здания или его отдельных конструкций из-за действий и/или бездействия Арендатора.
Наличие союза "или" во втором варианте предполагает два основания для производства работ за счет средств Арендатора, любого из которых в отдельности достаточно для оплаты работ Арендатором:
или их проведение является инициативой Арендатора (независимо от повреждения и/или порчи в результате действий или бездействия Арендатора),
или проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи Помещения/Здания или его отдельных конструкций из-за действий или бездействия Арендатора (сотрудников Арендатора, посетителей Арендатора) и в этом случае инициатором может выступать не Арендатор, а Арендодатель с отнесением расходов на Арендатора.
Именно такому толкованию условий договора соответствует заключение сторонами 05.04.2017 дополнительного соглашения к договору, в соответствии с которым Арендодатель обязался, по инициативе Арендатора, своими или привлеченными силами в срок по 10.05.2017 включительно, провести работы в помещении по замене входной группы (двери) на оконную витрину (т. 1, л.д. 83-84).
Оценив текст спорного пункта договора и действительную волю сторон, суд пришел к выводу о том, что положения второго абзаца пункта 2.2.6. договора регламентируют порядок оплаты работ за счет средств Арендатора, если их проведение является инициативой Арендатора, что и имело место в данном случае.
Как следует из материалов дела, Арендодателем были произведены работы по замене входной группы (двери) на оконную витрину, стоимость которых составила 185 000 руб.
Между ООО "ТопРэйт" (Заказчик) и ООО "ИЛЬДИО-Строй" (Подрядчик) был заключен договор подряда N23/04/2017 от 10.04.2017, по условиям которого Подрядчик обязался по заданию Заказчика в сроки, установленные договором (в период с 10.04.2017 по 10.05.2017), своими и/или привлеченными силами и средствами выполнить работу, указанную в п.1.2 договора и сдать ее результат Заказчику, а Заказчик обязался оплатить надлежаще выполненный и принятый результат работ (т.1, л.д.133-144).
Согласно п.1.2 договора подряда Подрядчик обязался выполнить работы согласно сметному расчету: демонтаж с сохранением дверных конструкций из алюминиевого профиля "SCHUCO" и установку на их месте витражного остекления с установкой ригеля из алюминиевого профиля "SCHUCO"; монтаж изделий на объекте по адресу: г.Москва, ул.Тверская, д.4.
Цена договора была определена сторонами в п.3.1. в размере 185 000 руб.
Факт выполнения работ на сумму 185 000 руб. подтверждается актом приема-сдачи работ N1 от 10.05.2017 (т.1, л.д.146) и ответчиком не оспаривается. Более того, представитель ответчика в судебном заседании подтвердил, что эти работы были выполнены по его инициативе и являлись необходимыми для осуществления им деятельности в арендуемом помещении.
Из представленного истцом информационного письма ООО "ТопРэйт" N158 от 12.11.2018 следует, что расчеты по договору подряда N23/04/2017 от 10.04.2017 сторонами произведены полностью, претензий у сторон не имеется, произведена оплата работ в размере 185 000 руб.
Таким образом, судом установлена обязанность ответчика оплатить стоимость вышеуказанных ремонтных работ, произведенных по его инициативе. При этом, суд принимает во внимание то, что в данном случае эта обязанность ответчика обусловлена добровольно принятым им на себя при заключении договора аренды обязательством согласно п.2.2.6. договора аренды.
Отсутствие в материалах дела письменных документов о согласовании сроков проведения ремонтных работ между Арендодателем и Арендатором в соответствии с п.п.2.2.7, 2.2.8 договора аренды не имеет существенного значения при разрешении настоящего спора, поскольку факт производства ремонтных работ ответчиком не оспаривается.
10.10.2018 между ООО "ТопРэйт" (Цедент) и индивидуальным предпринимателем Корпачевой Е.М. (Цессионарий) был заключен договор N1 уступки требования (цессии), согласно которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает требования в полном объеме к ООО "Торговый дом "КАРАТ" по договору аренды нежилого помещения N1602/17 от 20 марта 2017 года, дополнительному соглашению N1 от 05.04.2017 в части требований об оплате должником стоимости работ, произведенных по инициативе ООО "Торговый дом "КАРАТ" Обществом с ограниченной ответственностью "ИЛЬДИО-Строй" на основании договора подряда N23/04/2017 от 10.04.2017; стороны согласовали сумму передаваемого требования в размере 185 000 руб. (т.2, л.д.50-51).
Копия указанного договора уступки требования была передана представителю ответчика, соответственно в настоящее время ответчик не вправе не исполнять обязательство новому кредитору (истцу) на основании ст.385 ГК РФ.
Тот факт, что договор цессии был заключен в период рассмотрения настоящего дела, не освобождает ответчика от обязанности оплатить истцу стоимость ремонтных работ, поскольку после получения требования об оплате этих работ ответчик не произвел их оплату ни на счет первоначального кредитора - ООО "ТопРэйт", ни на счет истца.
Согласно ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что личность кредитора имеет существенное значение для должника, из материалов дела не усматривается.
В соответствии со ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Наличие у первоначального кредитора права требования, переданного новому кредитору, подтверждается материалами дела.
Указанный договор уступки прав (требований) составлен в соответствии с положениями ст.382 ГК РФ. Форма договора сторонами соблюдена, предмет определен, передаваемые права не связаны неразрывно с личностью кредитора, а личность кредитора по обязательствам не имеет существенного значения для ответчика.
Таким образом, сделка по передаче прав первоначального кредитора новому кредитору не противоречит нормам гражданского законодательства Российской Федерации (§ 1 главы 24 ГК РФ) и иным нормативно-правовым актам.
В связи с изложенными выше обстоятельствами истец вправе требовать от ответчика оплаты ремонтных работ в сумме 185 000 руб.
Требования истца о взыскании с ответчика 1 290 000 руб. за односторонний отказ от исполнения договора суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В обоснование данного требования истец ссылается на п.6.13 договора аренды, которым предусмотрено, что Арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке при условии обязательного уведомления Арендодателя не менее чем за четыре месяца до даты расторжения. Датой расторжения Договора вследствие одностороннего отказа Арендатора от его исполнения является дата истечения срока 4 месяца со дня получения Арендодателем указанного уведомления или получения Арендодателем (его представителем) указанного уведомления под расписку.
В случае одностороннего отказа Арендатора от исполнения настоящего Договора и его досрочного расторжения, в соответствии с настоящим п. 6.13 Договора, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю денежную сумму в размере, соответствующем Фиксированной части арендной платы за два месяца аренды, путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет Арендодателя в срок не более 5 рабочих дней с момента предъявления Арендодателем соответствующего требования.
Как указано выше, 28.07.2017 ООО "ТД КАРАТ" направило в адрес истца письмо N103, в котором уведомило об отказе от исполнения договора и просило считать договор аренды нежилого помещения N1602/17 от 20.03.2017 расторгнутым по истечении четырех месяцев со дня получения указанного уведомления (т.1, л.д. 23); помещение было передано Арендодателю по акту возврата нежилого помещения от 30.11.2017 (т.1, л.д. 97-98), договор аренды прекратил свое действие с 01.12.2017; данный факт сторонами не оспаривается.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в соответствии с условиями договора ответчик в связи с односторонним отказом от договора обязан был выплатить Арендодателю денежную сумму в размере, соответствующем фиксированной части арендной платы за два месяца аренды, которая составила 2 580 000 руб. Впоследствии истец уменьшил размер исковых требований в этой части до 1 290 000 руб. в связи с произведенным истцом зачетом суммы обеспечительного платежа в размере 1 290 000 руб. на основании п.4.9. договора в счет взыскиваемой суммы за односторонний отказ ответчика от договора.
Между тем, истцом не учтено следующее.
В п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).
Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон договора аренды в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, в при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, существенное значение при разрешении настоящего спора имеет установление факта заключения рассматриваемого договора аренды на определенный либо на неопределенный срок.
Истец считает, что срок договора аренды определен: в случае, если договор аренды был бы зарегистрирован, его срок составил бы 5 лет; в отсутствие государственной регистрации договора аренды действовал как краткосрочный сроком не более 11 месяцев.
Ответчик полагает, что срок договора аренды определен не был, поскольку регистрация договора аренды Арендодателем не является событием, наступающим неизбежно. Более того, обязанность зарегистрировать договор своими силами и за свой счет согласно п.9.1. договора была возложена на Арендодателя.
Как указано выше, пунктом 6.1. договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами, а для третьих лиц - с даты его государственной регистрации. Срок действия Договора исчисляется с момента его подписания Сторонами и оканчивается в последний день срока аренды. Срок аренды по настоящему Договору устанавливается с даты подписания Акта приема-передачи на 5 лет. Стороны особо обговаривают, что с даты подписания настоящего Договора он будет считаться заключенным и вступившим в силу как краткосрочный договор, действующий до государственной регистрации, но не более 11 месяцев. В случае не регистрации долгосрочного договора в течение срока действия краткосрочного договора Стороны обязуются в последний день срока действия краткосрочного договора заключить новый краткосрочный договор на тех же существенных условиях, за исключением условия о размере арендной платы, со сроком его действия до государственной регистрации, но не более 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, для того, чтобы договор аренды считался заключенным сроком на 5 лет, он должен был быть зарегистрирован в установленном законом порядке.
В данном случае государственная регистрация договора аренды произведена не была, в связи с чем он не может считаться заключенным сроком на 5 лет.
Стороны договора особо обговорили, что с даты подписания договора он будет считаться заключенным и вступившим в силу как краткосрочный договор, действующий до государственной регистрации, но не более 11 месяцев.
Как обоснованно указывает ответчик, государственная регистрация не является событием, которое должно неизбежно наступить по смыслу ст.190 ГК РФ.
Указание в качестве срока формулировки "не более 11 месяцев" свидетельствует лишь об установлении возможного предельного срока краткосрочного договора аренды, но не о согласовании сторонами определенного срока (например, 11 месяцев). Соответственно срок краткосрочного договора мог составлять любой период времени в пределах 11 месяцев. При таких обстоятельствах суд соглашается с позицией ответчика о том, что рассматриваемый договор аренды был заключен на неопределенный срок.
Приходя к такому выводу, суд учитывает, что из пояснений представителей сторон следует, что договор аренды был подготовлен Арендодателем. Данный факт признавался представителем истца в судебных заседаниях.
В п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).
В данном случае проект договора аренды был подготовлен Арендодателем, в связи с чем толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента истца, то есть в пользу ответчика (Арендатора).
С учетом указанных разъяснений и наличия оснований для толкования условий договора в пользу ответчика суд полагает, что в рассматриваемый период (с даты заключения договора до прекращения действия договора в связи с односторонним отказом Арендатора от договора) договор аренды действовал как договор, заключенный на неопределенный срок, к которому не подлежит применению условие п.6.13. договора аренды, обязывающее Арендатора выплатить Арендодателю денежную сумму в размере фиксированной части арендной платы за два месяца аренды в случае одностороннего отказа Арендатора от исполнения договора.
В данном случае право Арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено императивной нормой (абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ), в связи с чем условие договора аренды о выплате денежной суммы в случае осуществления Арендатором этого права в период действия договора аренды, как краткосрочного, применительно к краткосрочному договору аренды является ничтожным, как противоречащее существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).
При наличии государственной регистрации договора аренды он считался бы заключенным на определенный срок - 5 лет, и в этом случае условие п.6.13. договора аренды, обязывающее Арендатора выплатить Арендодателю денежную сумму в размере фиксированной части арендной платы за два месяца аренды в случае одностороннего отказа Арендатора от исполнения договора, закону не противоречило бы и подлежало бы применению к правоотношениям сторон.
Поскольку Арендодатель не воспользовался своим правом на государственную регистрацию договора аренды, срок договора аренды остался неопределенным, в связи с чем у Арендатора не возникла обязанность по выплате Арендодателю денежной суммы за односторонний отказ от исполнения договора.
Заключение сторонами дополнительного соглашения N5 от 14.09.2017 (т.2, л.д.26), которым был изложен в новой редакции п.6.13. договора аренды (указан минимальный размер платы за односторонний отказ Арендатора от договора аренды) не имеет существенного значения при разрешении настоящего спора, поскольку это условие подлежало бы применению к правоотношениям сторон лишь в случае государственной регистрации рассматриваемого договора аренды как долгосрочного либо заключения его как краткосрочного, но на определенный срок, чего в данном случае сделано не было.
С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчика 1 290 000 руб. за односторонний отказ от исполнения договора удовлетворению не подлежат.
При подаче иска истцом по платежному поручению N91 от 11.05.2018 была уплачена государственная пошлина в сумме 37 059 руб. Государственная пошлина по делу с учетом уменьшения истцом размера исковых требований составляет 28 088 руб.
В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Следовательно, на ответчика относится государственная пошлина в сумме 3 444 руб. 08 коп. (пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований). В этой связи с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3 444 руб. 08 коп., а истцу подлежит возврату из федерального бюджета 8 971 руб. государственной пошлины от суммы исковых требований, на которую была уменьшена цена иска (п.п.1 п.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, руководствуясь п.4 ч.1 ст.150, ст.ст.151, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования индивидуального предпринимателя Корпачевой Елены Михайловны к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "КАРАТ" о взыскании 1 508 755 руб. 89 коп. удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "КАРАТ", г.Белгород, в пользу индивидуального предпринимателя Корпачевой Елены Михайловны, г.Клинцы Брянской области, 185 000 руб. в счет оплаты ремонтных работ, а также 3 444 руб. 08 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В части исковых требований о взыскании 33 755 руб. 89 коп. задолженности по переменной части арендной платы производство по делу прекратить.
В остальной части исковых требований в иске истцу отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Корпачевой Елене Михайловне, г.Клинцы Брянской области, из федерального бюджета 8 971 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N91 от 11.05.2018.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.
Судья М.В. МАКЕЕВА
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
