Решение Арбитражного суда Брянской области от 23 июля 2019 года №А09-3733/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 июля 2019 года Дело N А09-3733/2019
Резолютивная часть решения объявлена 16.07.2019
Решение в полном объёме изготовлено 23.07.2019
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.,
при ведении протокола помощником судьи Когиновым В.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Зеленева Андрея Сергеевича к субъекту Российской Федерации Брянской области в лице Управления имущественных отношений Брянской области о взыскании 301 860 руб.,
при участии:
от истца: Пахомова Е.В. по доверенности от 14.05.2019;
от ответчика: Макеева М.Ю. по доверенности N01-17223 от 09.01.2019;
от третьего лица: Панченко Е.Ю. - директор ООО "ЗемСервисПлюс",
установил:
индивидуальный предприниматель Зеленев Андрей Сергеевич (ИНН 323300501935 ОГРН 304323330100098, далее также - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к субъекту Российской Федерации Брянской области в лице Управления имущественных отношений Брянской области (ИНН 3250059309, ОГРН 1053244057085, далее также - Управление) о взыскании 301 860 руб. неосновательного обогащения в размере годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N3726 от 31.05.2018. Определением от 14.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЗемСервисПлюс".
Судебное разбирательство продолжено после перерыва, объявленного в судебном заседании 11.07.2019 (ст. 163 АПК РФ). В судебном заседании истец исковые требования поддержал. Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзывах на иск. Третье лицо выступило на стороне ответчика.
Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон и третьего лица, арбитражный суд также установил следующее.
31.05.2018 по результатам аукциона N32/18 между Управлением (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N3726, по условиям которого арендодатель предоставляет (передаёт) арендатору земельный участок площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Фосфоритная, о/д 5, государственный кадастровый номер 32:28:0021603:2666 (далее также - земельный участок) за плату в пользование (аренду), а арендатор принимает участок для его использования для целей, связанных с обслуживанием автотранспорта на 10 лет с 07.06.2018 по 06.06.2028. Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 07.06.2018.
Размер ежегодной арендной платы составляет 301 860 руб. Арендная плата подлежит начислению с момента подписания акта приёма-передачи участка. Задаток в размере 150 000 руб., перечисленный арендатором, засчитывается в счёт оплаты арендной платы. Оставшуюся сумму размера ежегодной арендной платы арендатор обязан оплатить в размере 151 860 руб. в течении 10 банковских дней с момента подписания договора аренды. В случае досрочного расторжения договора аренды арендный платёж, установленный по итогам рассмотрения заявок на участие в аукционе, не возвращается. Неиспользование участка после заключения договора аренды не является основанием для неуплаты арендных платежей арендодателю и возврата арендной платы арендатору (п.п. 3.2-3.4, 3.6 договора).
Денежные средства в размере 301 860 руб. суммарно складывающиеся из задатка в размере 150 000 руб. и 151 860 руб. арендной платы перечислены Предпринимателем 10.05.2018 и 05.06.2018 на расчётный счёт Управления в УФК по Брянской области (т. 1 л.д. 144, 145).
05.06.2018 ООО "НПО "ПолиМир" на основании договора N1780 от 05.06.2018 осуществлён вынос в натуру границ земельного участка, по результатам которого было установлено, что в его границах находятся металлические сборно-разборные гаражи (т. 1 л.д. 67, 68).
Письмами от 03.07.2018 и 31.08.2018 Предприниматель неоднократно обращался к Управлению с требованием об устранении препятствий в пользовании арендуемым земельным участком, указывая на невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды (т. 1 л.д. 29, 30, 31, 32).
03.09.2018 на основании заявления Предпринимателя утверждён градостроительный план земельного участка, предусматривающий место допустимого размещения основного строения на земельном участке. В соответствии с картой (планом) границ земельного участка, составленного 08.02.2019, фактически в допустимом месте размещения капитального строения находятся самовольно расположенные металлические гаражи, препятствующие использованию (застройке) земельного участка (т.1 л.д. 69-89, 90).
В рамках осуществления муниципального земельного контроля Брянской городской администрацией, а также при проведении проверки по сообщению о совершении преступления (административного) правонарушения КУСП N10883 от 24.08.2018 сотрудниками ОП N2 УМВД России по г. Брянску, проведённых по заявлению Предпринимателя, установить лиц, занявших и использующих земельный участок путём установления 8 металлических гаражей не удалось (т. 1 л.д. 37-38, 39-40, 41-42, 46, 47-54).
14.02.2019 Предприниматель письмом направил в адрес Управления копию соглашения о расторжении договора аренды N3726 от 31.05.2018, потребовав возвратить 301 860 руб. уплаченной арендной платы (т. 1 л.д. 10-12).
14.02.2019 между Управлением (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N3726 от 31.05.2018. Земельный участок возвращён арендодателю по акту приёма-передачи от 14.02.2019 (т. 1 л.д. 93, 94). Возвращать денежные средства, полученные как арендная плата, Управление отказалось, сославшись на условие п. 3.4. договора аренды.
Полагая, что у Управления как у лица, не исполнившего обязанность по передаче во временное владение и (или) пользование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды N3726 от 31.05.2018, отсутствуют правовые основания для получения арендной платы, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском о взыскании.
Требования истца арбитражный суд находит подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использование земли. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ч. 3 ст. 3 ЗК РФ). Согласно ст.ст. 606, 610, 611, 615 ГК РФ в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества, к правам арендатора - право пользования имуществом. Арендаторы земельных участков обязаны своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком в порядке и в сроки установленные договором (ст.ст. 5, 22, 42, ЗК РФ, ст. 614 ГК РФ).
Судом установлено, что с 07.06.2018 по 14.02.1019 (т. 1, л.д. 21, 94) Предприниматель (арендатор) владел и имел возможность пользоваться спорным земельным участком. При таких обстоятельствах требования истца о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве арендной платы за этот период, являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.
Доводы истца об ответственности арендодателя за передачу арендатору земельного участка, не соответствующего условиям договора, отклоняются судом по следующим основаниям.
Судом установлено, что истец, проживая в непосредственной близости от земельного участка, был осведомлен об особенностях территории, на которой предполагалось образование земельного участка, в том числе о присутствии там металлических конструкций (гаражей). При этом на данной территории было достаточно свободного места для образования земельного участка в необходимых истцу размерах.
С целью образования земельного участка истец обратился в ООО "ЗемСервисПлюс" за соответствующей услугой. В результате был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 500 кв.м. по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Фосфоритная, о/д 5, государственный кадастровый номер 32:28:0021603:2666.
При выносе границ этого земельного участка в натуру (на местности) внутри его границ оказались металлические конструкции (гаражи), мешающие использованию земельного участка по целевому назначению. Это обстоятельство стало причиной рассматриваемого спора: истец обвиняет ответчика в том, что тот пустил в гражданский оборот имущество, препятствующее его использованию по назначению; ответчик в свою очередь указывает истцу на то, что он (истец) сам сформировал себе такой земельный участок и прежде чем заключать договор должен был и имел возможность получить о нем (участке) всю информацию, включая информацию о границах участка на местности. Суд считает справедливыми позиции обеих сторон по данному вопросу.
Как установлено судом земельный участок появился в натуре только 5 июня 2018 года, то есть после заключения договора аренды. До этого ни одна из сторон не знала: что этот объект гражданских прав реально из себя представляет. Таким образом, в возникшем споре виноваты как обе стороны, так и третье лицо ООО "ЗемСервисПлюс", которое сформировало оказавшийся никому не нужный земельный участок.
В соответствии с ч.ч. 1-2 ст. 612 ГК РФ ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несёт арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. Аналогичные нормы применительно к обязанности арендодателя по предоставлению арендатору всей информации, которая может повлиять как на принятие решения арендатора о заключении договора аренды земельного участка, так и на планируемое использование земельного участка и размер арендной платы, установлены ч.ч. 3-4 ст. 37 ЗК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса.
При таких обстоятельствах денежные средства в размере 93452 руб. 55 коп., полученные ответчиком в качестве арендной платы за период после 14.02.2019 за земельный участок, который был возвращен ему в рамках расторжения спорного договора аренды, квалифицируются судом как неосновательное обогащение и на основании вышеуказанных правовых норм подлежат возврату истцу.
Доводы ответчика о том, что условия заключенного сторонами договора предусматривают невозвращение арендной платы в случае досрочного расторжения договора, отклоняются судом по следующим основаниям.
Толкуя по правилам ст. 431 ГК РФ условия п. 3.4 договора аренды N3726 от 31.05.2018, путём его сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что действительная воля сторон при заключении договора была направлена на случаи досрочного расторжения договора аренды земельного участка по причинам, не связанным с качеством предмета договора.
Позицию ответчика, как по иску в части возражений против возврата арендной платы, полученной за период после 14.02.2019, так и в части толкования условия договора как не допускающих возврат арендной платы в случае расторжения договора по причинам, за которые ответственны обе стороны, суд квалифицирует как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Довод Управления о том, что в сложившейся ситуации виноват только Предприниматель, отклоняется судом, поскольку сам факт выставления на торги земельного участка, который не может быть использован по целевому назначению, противоречит целям установленных законом процедур приобретения прав на государственное имущество.
Отказывая истцу в удовлетворении части требований арбитражный суд исходит из того соображения, что Предприниматель, являясь заказчиком кадастровых работ, действуя с осмотрительностью, обычной для хозяйственной деятельности, должен был побеспокоиться о получении полной информации об объекте гражданских прав, принимаемом в аренду, заранее вынести границы участка в натуру и к моменту заключения договора знать о наличии на участке металлических гаражей. Такая информация позволила бы ему скорректировать условия договора или отказаться от его заключения.
Суд принимает во внимание также то обстоятельство, что оказавшиеся на земельном участке металлические конструкции (гаражи) находятся на государственной земле незаконно, и при надлежащей степени настойчивости истец мог освободить от них арендуемый земельный участок (ст.ст. 304, 305 ГК РФ).
При таких обстоятельствах арбитражный суд находит правомерным удовлетворить требование истца в размере 93 452 руб. 55 коп., а именно в размере арендной платы за период с 15.02.2019 по 06.06.2019 (301860/365*113).
Истцом при обращении с иском в доход федерального бюджета уплачено 9038 руб. государственной пошлины (п. 1 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ, т. 1 л.д. 8). В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы истца в размере 2 798 руб. (93452,55/301860*9038) относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в качестве возмещения судебных расходов в пользу истца; в оставшейся части расходы истца относятся на последнего и взысканию с ответчика в возмещение судебных расходов не подлежат.
На основании изложенного арбитражный суд, руководствуясь статьями 167-171 АПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Брянской области в пользу индивидуального предпринимателя Зеленева Андрея Сергеевича 93452 руб. 55 коп. долга, а также 2798 руб. в возмещение судебных расходов.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области. Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, в связи с чем, в соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте Арбитражного суда Брянской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья Д.В. Азаров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка