Решение Арбитражного суда Брянской области от 02 ноября 2018 года №А09-16929/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 2 ноября 2018 года Дело N А09-16929/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 01.11.2018
Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Абалаковой Т.К.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фроловой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Гросс-Авто Плюс"
к Администрации Брянского района
третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района
о признании недействительной сделки
при участии:
от истца: не явился, после перерыва 01.11.2018 14-00: Акуленко Т.М. по доверенности от 15.01.2017,
от ответчика: Горбатова М.А. по доверенности от 05.04.2016, после перерыва 01.11.2018 14-00: Горбатова М.А. по доверенности от 05.04.2016,
от третьего лица: после перерыва 01.11.2018 14-00: Федин В.В. по доверенности от 30.05.2018
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гросс-Авто Плюс" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Администрации Брянского района о признании сделки недействительной по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы на земельный участок, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 22.03.2010 N2352, оформленной уведомлением МУ КУМИ Брянского района от 19.04.2017 N419.
В ходе производства по делу стороны заявили ходатайство о назначении экспертизы по делу по вопросу определения рыночной стоимости годовой арендной платы на 2017 год земельного участка площадью 2 545 кв.м., с кадастровым номером -32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п.Путевка, ул.Рославльская, прилегающего к участку 10.
Определением суда от 01.06.2018 в порядке ст. 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза по вышеуказанному вопросу. Проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Брянский Оценщик" Попову А.А.
В связи с поступлением в арбитражный суд заключения эксперта определением суда от 25.06.2018 производство по делу было возобновлено.
Согласно проведенной экспертизы в ООО "Брянский Оценщик" N81-06/18 от 15.06.2018, рыночная стоимость годовой арендной платы на 2017 год земельного участка площадью 2 545 кв.м., с кадастровым номером -32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п.Путевка, ул.Рославльская, прилегающего к участку 10, составляет 667 000 руб.
Представитель истца, не согласившись с заключением эксперта ООО "Брянский Оценщик" Попова А.А. заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Определением суда от 05.09.2018 назначена повторная судебная экспертиза, поручив её проведение Автономной Некоммерческой Организации "Независимая Коллегия Экспертов", по аналогичному вопросу определения рыночной стоимости годовой арендной платы на 2017 год земельного участка площадью 2 545 кв.м., с кадастровым номером -32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п.Путевка, ул.Рославльская, прилегающего к участку 10.
В связи с поступлением в арбитражный суд заключения эксперта, определением суда от 03.10.2018 производство по делу NА09-16929/2017 возобновлено.
Согласно проведенной экспертизы в Автономной Некоммерческой Организации "Независимая Коллегия Экспертов" N419/18 от 28.09.2018, рыночная стоимость годовой арендной платы на 2017 год земельного участка площадью 2 545 кв.м., с кадастровым номером -32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п.Путевка, ул.Рославльская, прилегающего к участку 10, составляет 65 500 руб.
Определением суда от 29.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района, а также объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 01.11.2018 в порядке ст. 163 АПК РФ.
После перерыва судебное заседание продолжено.
Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.
Представитель третьего лица возражал по заявленным исковым требования.
На предложение суда истцу уточнить исковые требования, представитель истца отказался.
Как следует из материалов дела, согласно договору аренды земельного участка N2352 от 22.03.2010 и дополнительных соглашений к нему, истец является арендатором земельного участка площадью 2545 кв.м., с кадастровым номером - 32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский р-н., п. Путевка, ул. Рославльская, прилегающего к участку 10, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения хозяйственных площадок, в т.ч. для мусоросборников.
Уведомлением от 19.04.2017 N419 ответчик известил арендатора об увеличении в одностороннем порядке размера арендной платы на землю на 2017 год до 73 232 руб., сославшись на отчет N164-16-18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 16.12.2016.
По мнению истца, указанный размер арендной платы более чем в 5 раз превышает размер арендной платы, уплаченный истцом в предыдущих периодах, а именно:
- в 2015 размер арендной платы составил 2 995,22 рублей;
- в 2016 размер арендной платы в связи с резким увеличением кадастровой стоимости после переоценки, составил уже 14 518,00 рублей.
Не согласившись с арендной платой, указанной в уведомлении ответчика, истец обратился к независимому оценщику ООО "Негосударственная лаборатория судебной экспертизы", в соответствии с заключением которого от 22.06.2017 величина рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка общей площадью 2545 кв.м., кадастровый номер 32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская область, р-н Брянский, п. Путевка, ул. Рославльская, прилегающий к участку 10, составляет округленно: 14 700 руб.
В иске истец пояснил, что ответчиком в одностороннем порядке был увеличен размер арендной платы на 2017 год на основании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете N164-16-18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 16.12.2016. Кроме того, указанное увеличение размера арендной платы произведено ответчиком в одностороннем порядке в нарушение п.3.6 договора аренды от 22.03.2010 N2352, поскольку не связано с централизованным изменением земельного налога.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия N21 от 08.09.2017, однако ответчик отказал истцу в ее удовлетворении исходящим N4-3087А от 21.09.2017.
Полагая, что данное уведомление является недействительной сделкой, истец обратился в суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в ст.11 Федерального закона N135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (ст.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии со ст.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете оценщика, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст.13 Федерального закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из того, что действующее законодательство (ст.ст.11, 12 Гражданского кодекса РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N92 от 30.05.2005 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Основываясь на результатах проведенных исследований и расчетов, в заключении эксперт ООО "Негосударственная лаборатория судебной экспертизы" N419/18 от 28.09.2018, пришел к выводу, что рыночная стоимость годовой арендной платы на 2017 год земельного участка площадью 2 545 кв.м., с кадастровым номером -32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п.Путевка, ул.Рославльская, прилегающего к участку 10, составляет 65 500 руб.
Возражений по заключению эксперта N419/18 от 28.09.2018 ООО "Негосударственная лаборатория судебной экспертизы" об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы на 2017 год земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступало, доводы о недостоверности данного отчета сторонами не заявлены, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.
Ответчик пояснил, что согласен установить рыночную стоимость годовой арендной платы на 2017 год земельного участка площадью 2 545 кв.м., с кадастровым номером -32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п.Путевка, ул.Рославльская, прилегающего к участку 10, определившей экспертной организацией ООО "Негосударственная лаборатория судебной экспертизы", в размере 65 500 руб., установленную экспертом ООО "Негосударственная лаборатория судебной экспертизы" в заключение эксперта N419/18 от 28.09.2018.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает, что сведения, содержащиеся в отчете N164-16-18 от 16.12.2016, выполненном ООО "РосЭкспертЪ" и в отчете N81-06/18 от 15.06.2018 выполненном ООО "Брянский Оценщик" по определению о назначении судебной экспертизы от 01.06.2018, являются завышенными, что нарушает права и законные интересы истца.
С учетом указанных обстоятельств, суд полагает исковые требования удовлетворить частично: считать в уведомлении муниципального учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района от 19.04.2017 N419 стоимость годового размера арендной платы на 2017 года площадью 2545 кв.м., кадастровый номер 32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п.Путевка, ул.Рославльская, прилегающий к участку 10, в размере 65 500 руб.
Требование о признании сделки недействительной, оформленной уведомлением МУ КУМИ Брянского района от 19.04.2017 N419, суд полагает оставить без удовлетворения.
В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Истцом заявлено требование о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы и методики расчета на земельный участок, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 22.03.2010 N2352, оформленной уведомлением МУ КУМИ Брянского района от 19.04.2017 N419.
Истцом и ответчиком заявлены ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению стоимости размера арендной платы.
На предложение суда уточнить исковые требования истец отказался.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Поскольку ставки арендной платы за государственные (муниципальные) земли являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другие ставки.
В связи с этим независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Стороны договора могут требовать друг от друга внести изменения на основании указанного нормативного акта в заключенный договор аренды.
В силу того что регулирование арендной платы за земельный участок, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и органами местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих ранее установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров соответствующих изменений.
Учитывая изложенное, суд полагает, что отсутствуют основания для признания сделки недействительной, оформленной уведомлением МУ КУМИ Брянского района от 19.04.2017 N419, поскольку с 01.01.2017 изменен порядок начисления арендных платежей на основании Постановления Правительства Брянской области от 11.12.2015 N595г N595-п, постановления администрации Брянского района N1190 от 22.12.2016г., согласно которым размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В требовании о признании сделки, оформленной уведомлением МУ КУМИ Брянского района от 19.04.2017 N419, недействительной следует отказать.
В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 6 000 руб.
При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина по иску в размере 6 000 руб. по платежному поручению N677 от 24.07.2017 в размере 3 000 руб. и по платежному поручению N678 от 25.07.2017 в размере 3 000 руб.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по неимущественному требованию в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.
ООО "Гросс-Авто Плюс" произвело перечисление денежных средств на депозитный счет суда 20 000 руб. платежным поручением N754 от 27.03.2018 за экспертизу.
За проведение экспертизы по делу Администрацией Брянского района на депозитный счет суда внесено 42 237 руб.60 коп., в том числе, платежным поручением N862660 от 03.09.2018 в размере 32 237 руб. 60 коп. и платежным поручением N880412 от 15.05.2018 в размере 10 000 руб.
Поскольку заявлено неимущественное исковое требование, которое удовлетворено частично, судебные расходы за экспертизу, проведенную в ООО "Брянский Оценщик" и оплаченную платежным поручением N880412 от 15.05.2018 в размере 10 000 руб., а также судебные расходы за экспертизу в ООО "Негосударственная лаборатория судебной экспертизы" в размере 9 500 руб. относятся на ответчика.
Ответчику подлежит возврату с депозитного счета Арбитражного суда Брянской области сумма в размере 22 737 руб. 60 коп., уплаченная по платежному поручению N862660 от 03.09.2018.
ООО "Гросс-Авто Плюс" подлежит возврату с депозитного счета Арбитражного суда Брянской области сумма в размере 20 000 руб., уплаченная по платежному поручению N754 от 27.03.2018.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Считать в уведомлении Комитета по управлению муниципальным имуществом Брянского района от 19.04.2017 N419 стоимость годовой арендной платы на 2017 года площадью 2545 кв.м., кадастровый номер 32:02:0173519:64, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п.Путевка, ул.Рославльская, прилегающий к участку 10, в размере 65 500 руб.
В остальной части иска отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Гросс-Авто Плюс" из федерального бюджета 20 000 руб., уплаченной по платежному поручению от 27.03.2018 N754 за экспертизу.
Возвратить УФК по Брянской области (Администрации Брянского района) из федерального бюджета 22 737 руб. 60 коп., уплаченной по платежному поручению N862660 от 03.09.2018.
Взыскать с Администрации Брянского района в пользу обществу с ограниченной ответственностью "Гросс-Авто Плюс" 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья Т.К. Абалакова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка