Решение Арбитражного суда Брянской области от 29 августа 2018 года №А09-16627/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 29 августа 2018 года Дело N А09-16627/2017
Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2018 года.
Решение в полном объеме изготовлено 29 августа 2018 года.
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Мишакина В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой М.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
индивидуального предпринимателя Медведь Людмилы Ивановны
к Администрации Брянского района Брянской области
третьи лица: 1.МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района, 2.Попов А.А.
о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, о признании недействительным отчета об оценке
при участии:
от заявителя: Горбачева Т.С. - представитель (доверенность N7 от 17.07.2017);
от ответчика: Горбатова М.А. - старший юрист юридического отдела (доверенность N1-947А от 05.04.2016);
от третьих лиц: 1.Федин В.В. - старший юрист (доверенность N28 от 30.5.2018); 2. не явились, извещены
установил:
Индивидуальный предприниматель Медведь Людмила Ивановна обратилась в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Администрации Брянского района Брянской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения зеленых насаждений, общая площадь 20 000 кв.м., адрес (местонахождение): Брянская обл., Брянский р-н, п.Путевка, ул.Рославльская, 2А, кадастровый номер 32:02:0220307:71, определенной в отчете об оценке N 243-3/17 от 21.08.2017; о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения зеленых насаждений, общая площадь 20 000 кв.м., адрес (местонахождение): Брянская обл., Брянский р-н, п. Путевка, ул. Рославльская, д.2А, кадастровый номер 32:02:0220307:71, выполненного независимым оценщиком Поповым Александром Александровичем; об утверждении годовой арендной платы за земельный участок в размере, определенном в отчете N 128Н-17 от 04.12.2017 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский р-н, п. Путевка, ул.Рославльская, д.2А, с кадастровым номером 32:02:0220307:71, выполненном независимым оценщиком Чуминым Максимом Владимировичем.
Представители участвующих в деле лиц поддержали свои позиции, изложенные в заявленных требованиях и отзывах к ним.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель Медведь Л.И. на основании договора N5550 аренды земельного участка от 25.06.2014, договора об уступке прав по договору аренды б/н от 27.10.2015 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 32:02:0220307:71, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский р-н, п. Путевка, ул.Рославльская, д.2А.
Арендная плата на дату заключения договора аренды составила 150 руб. за 192 дня 2014 года.
Расчет арендной платы за последующие годы осуществлялся арендатором самостоятельно с учетом действующих нормативных актов государственной власти и местного самоуправления.
Письмом N1569 от 05.10.2017 арендодатель уведомил арендатора о новом расчете арендной платы на основании отчета N128-Н-17 от 21.08.2017, выполненного оценщиком ООО "Брянский оценщик" Поповым А.А., сложившейся задолженности по арендной плате и необходимости ее оплаты.
Полагая, что действия должностных лиц органа местного самоуправления являются незаконными и нарушают права и интересы индивидуального предпринимателя, поскольку произвольно меняют существенные условия договора аренды в части размера арендной платы, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.04.2012 N15837/11 по делу NА47-7623/2010 сформулирована правовая позиция, сводящаяся к необходимости проверки судами обоснованности установления порядка расчета арендных платежей за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.
В частности Президиумом ВАС РФ отмечено, что соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным Постановлением N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется, в том числе, на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Правительства Брянской области от 11.12.2015 N595-п, Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением администрации Брянского района от 252.12.2016 N1190, также предусматривают один из способов определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Как следует из материалов дела, расчет арендной платы арендодателем произведен на основании отчета N243-3/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 21.08.2017, выполненного оценщиком Поповым А.А., согласно которому арендная плата на 2017 год по договору аренды N5550 от 25.06.2014 составляет 512 694 руб.
В свою очередь заявитель представил в материалы дела отчет N128Н-17 от 04.12.2017 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский р-н, п. Путевка, ул.Рославльская, д.2А, с кадастровым номером 32:02:0220307:71, выполненный независимым оценщиком ООО "Компания Лагарт" Чуминым Максимом Владимировичем, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка, с учетом округления, составляет 173 900 руб.
Ввиду наличия спора о величине размера арендной платы, в рамках настоящего дела по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком. Проведение экспертизы поручено эксперту Автономной некоммерческой организацией "Независимая Экспертная Организация", г.Брянск.
Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организацией "Независимая Экспертная Организация" N91 от 11.05.2018 рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком составила 172 085 руб.
В соответствии со ст.12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки (ст.11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии со ст.15 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Вместе с тем, оценщиком Поповым А.А. в отчете N243-3/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 21.08.2017 использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по площади, местоположению, назначению, категории земли, вида разрешенного использования.
Таким образом, оценщиком осуществлен некорректный выбор объектов-аналагов оцениваемого земельного участка, что в свою очередь влияет на определение размера арендной платы, поскольку не позволяет учесть все характеристики.
Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" предусмотрены основные подходы, используемые при проведении оценки, которым относятся сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
В спорном отчете использовался доходный подход. Выбор используемого подхода оценщиком не обоснован. Сравнительный и затратный подходы не применялись. Обоснование их невозможности определения в отчете также не приведено.
Изложенное свидетельствует о несоответствии данного отчета Федеральным стандартам оценки, что влечет недействительность результатов определения рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 512 694 руб.
Как было указано выше, согласно представленному заявителем в материалы дела отчету N128Н-17 от 04.12.2017 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский р-н, п. Путевка, ул.Рославльская, д.2А, с кадастровым номером 32:02:0220307:71, выполненному независимым оценщиком ООО "Компания Лагарт" Чуминым Максимом Владимировичем, рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка, с учетом округления, составила 173 900 руб.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства судом была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, по результатам которой эксперт Автономной некоммерческой организацией "Независимая Экспертная Организация" N91 от 11.05.2018 сделал вывод о размере рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, который составил 172 085 руб.
Данное экспертное заключение эксперта составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с имеющимися в материалах дела доказательствами и установленными судом обстоятельствами. Сторонами отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено. Надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Суд, принимая во внимание, что размер годовой арендной платы указанный в отчете эксперта Автономной некоммерческой организацией "Независимая Экспертная Организация" N91 от 11.05.2018 и в отчете N128Н-17 от 04.12.2017, выполненного независимым оценщиком ООО "Компания Лагарт" Чуминым Максимом Владимировичем, примерно одинаковый, а также учитывая заявленные требования, считает правомерным утвердить размер годовой арендной платы, определенный в отчете N 128Н-17 от 04.12.2017.
Учитывая изложенное, требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 9 089 руб. 44 коп. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся ответчика.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Заявление индивидуального предпринимателя Медведь Людмилы Ивановны удовлетворить.
Признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения зеленых насаждений, общая площадь 20 000 кв.м., адрес (местонахождение): Брянская обл., Брянский р-н, п.Путевка, ул.Рославльская, 2А, кадастровый номер 32:02:0220307:71, определенную в отчете об оценке N 243-3/17 от 21.08.2017.
Признать недействительным отчет об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения зеленых насаждений, общая площадь 20 000 кв.м., адрес (местонахождение): Брянская обл., Брянский р-н, п. Путевка, ул. Рославльская, д.2А, кадастровый номер 32:02:0220307:71, выполненный независимым оценщиком Поповым Александром Александровичем.
Утвердить годовую арендную плату за земельный участок в размере, определенном в отчете N 128Н-17 от 04.12.2017 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский р-н, п. Путевка, ул.Рославльская, д.2А, с кадастровым номером 32:02:0220307:71, выполненном независимым оценщиком Чуминым Максимом Владимировичем.
Взыскать с Администрации Брянского района Брянской области в пользу индивидуального предпринимателя Медведь Людмилы Ивановны 300 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, а также 9 089 руб. 44 коп. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья В.А. Мишакин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка