Дата принятия: 29 ноября 2018г.
Номер документа: А09-15889/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 29 ноября 2018 года Дело N А09-15889/2017
Резолютивная часть решения объявлена 22.11.2018 года.
В полном объеме решение изготовлено 29.11.2018 года.
город Брянск Дело NА09-15889/2017
29 ноября 2018 года
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Прокопенко Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником Носиковым В.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Брянской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", г.Брянск (ИНН: 3234011236, ОГРН: 1033200003473),
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов", г.Брянск (ИНН: 3250532028, ОГРН: 1123256013121),
о взыскании 302951 руб. 41 коп.,
третье лицо: Советская районная администрация г.Брянска, г.Брянск,
при участии в судебном заседании:
от истца: Маханьков Н.В. - представитель (доверенность N332 от 06.11.2018г.),
от ответчика: Мишина С.И. - законный представитель (выписка ЕГРЮЛ, личность удостоверена),
от третьего лица: не явился, извещен,
установил:
Брянская региональная организация общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (далее - БРО ОГО ВФСО "Динамо") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" (далее - ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов") о взыскании 255653 руб. 58 коп., в том числе 48930 руб. задолженности по арендной плате, 206723 руб. 58 коп. задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2017 года по 31.10.2017 года.
Определением суда от 01.12.2017 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 АПК РФ. Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.
Определением от 25.12.2017 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
В ходе рассмотрения дела суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Советскую районную администрацию г.Брянска, г.Брянск.
В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования.
Согласно последнему уточнению истец просил суд взыскать с ответчика 302951 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года (с учетом произведенных корректировок) (том 2, л.д.109).
В соответствии с ч.1 ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца, принял уточнение исковых требований до 302951 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года.
Третье лицо, в установленном порядке уведомленное о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило, препятствующих рассмотрению дела ходатайств не заявило.
Дело рассматривается в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.
Истец поддержал иск в полном объеме с учетом последнего уточнения.
Ответчик иск оспорил по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.
Суд, изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, установил следующее.
Как следует из материалов дела, между БРО ОГО ВФСО "Динамо" (арендодателем) и ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" (арендатором) был заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 16.07.2012 года, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Советская, 16, общей площадью 467, 4 кв.м., в том числе основная площадь 425,8 кв.м., для организации лечебно - профилактического центра (п.1.1 договора).
В свою очередь, арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование спорным имуществом в размере и сроки, установленные настоящим договором, а также возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций (подп. в), к) п. 2.2. договора)
Срок аренды был установлен сторонами в пункте 1.3 спорного договора на период времени с 16.07.2012 года по 15.07.2022 года.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 03.12.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись регистрации N32-01/74/2012/979.
Как следует из положений подпунктов "в", "к" п.2.2 договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование спорным имуществом в размере и сроки, установленные настоящим договором, а также возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций.
В силу пунктов 3.1.2, 3.1.3 договора плата за пользование спорным объектом недвижимости на период проведения ремонтных работ, но не более трех месяцев, не предусматривалась. Начиная с четвертого и по 12 месяц действия договора, была согласована плата в размере 45416 руб. в месяц (без НДС), с 13 месяца аренды - в размере 90 832 руб. в месяц (без НДС).
30.04.2014 года сторонами заключено дополнительное соглашение N1 к договору аренды, где ими установлен размер арендной платы на период с 01.05.2014 в сумме 97190 руб. в месяц (без НДС, расчетный период указан с первого по последнее число каждого месяца).
В п. 3.3 договора аренды стороны также установили право арендодателя изменять размер арендной платы в связи с инфляцией не чаще одного раза в год, но не более, чем на 7 %, и не менее, чем на размер официальной ставки инфляции.
Из положений подпункта "в" п.2.1 договора следует, что арендодатель, в том числе обязан в случае аварий, пожаров, взрывов и других подобных чрезвычайных ситуаций за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на арендаторе.
Согласно пп.а) п.2.1 договора арендодатель обязался передать спорное имущество арендатору не позднее 16.07.2012 года.
В силу пп."в" п. 2.1 договора аренды арендодатель, в том числе обязан в случае аварий, пожаров, взрывов и других подобных чрезвычайных ситуаций за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на арендаторе.
Во исполнение условий договора аренды нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Советская, 16, было передано арендатору по акту приема - передачи от 16.07.2012 года.
Указанный объект недвижимости был принят арендатором без замечаний и возражений по поводу его состояния.
Ответчик, приняв указанное выше нежилое помещение по акту приема-передачи, обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование им и оплате коммунальных услуг не исполнял надлежащим образом в установленный договором срок, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в размере 302951 руб. 41 коп. за период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года.
Претензионным письмом истец уведомил ответчика о ненадлежащем исполнении договорных обязательств по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг и необходимости оплатить образовавшуюся задолженность.
Требования истца, изложенные в указанной выше претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском с учетом уточнений.
Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При определении, какие именно недостатки свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества необходимо отталкиваться от возможности использования имущества по целевому назначению.
При обнаружении таких недостатков, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
При этом, право арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, может быть реализовано только в случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с ч.1 ст.319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.
Если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Аналогичная правовая позиция, изложена в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013.
Отклоняя заявленные исковые требования, ответчик сослался на то, что часть арендуемого помещения, общей площадью 56,7 кв.м. арендатором не используется по причинам от него не зависящим, поскольку в августе 2012 года произошло затопление данной части арендуемого помещения, в подтверждение, приложив акты обследования места аварии. Ответчик поясняет, что в результате затопления пострадала душевая комната, а также туалеты и прилегающие помещения (раздевалки, коридор), при этом ссылается на то, что истцом при устранении аварии, была разобрана напольная плитка, вырыта яма в санузле, последствия аварии не устранены.
По мнению ответчика, с момента аварии у него отсутствовала возможность пользоваться всем блоком помещений площадью 61, 5 кв.м. (поз. N 18-27 площадью 52, 7 кв.м., а также часть поз. N 33 площадью 8,8 кв.м.) При этом ответчик указал на факт своевременного информирования собственника о невозможности использования арендатором спорной части помещений в связи с необходимостью проведения восстановительных работ, а также предложений по изменению положений договора аренды в части уменьшения площади арендуемых помещений (исключение помещений общей площадью 61, 5 кв.м.). Позднее арендатором в адрес арендодателя направлялись предложения по возврату комплекса помещений арендодателю либо проведении их ремонта силами и средствами арендатора в счет капиталовложений, предусмотренных подпунктом "г" п.2.2 договора. В обоснование своих доводов ответчик ссылается на представленную в материалы дела переписку с истцом. N13/ 10-22 от 26.09.2013 об изменении площади арендуемого помещения, письменный запрос от 24.10.2013 (исх. N13/10-25), в котором обращалось внимание собственника на невозможность использования помещениями и необходимости соразмерного уменьшения арендной платы; письменные претензии от 18.02.2014 (исх. N14/01-04), от 25.03.2014 (исх. N14/09) с отказом от осуществления арендных и коммунальных платежей в установленном договором размере и требованием об их соразмерном уменьшении.
Тем самым, ответчик, обосновывая требование о соразмерном уменьшении арендной платы, начиная с 01.11.2012 по дату полного устранения арендодателем препятствий в пользовании помещением, ссылается на подп. "в" п.2.1 договора аренды, указывая, что с момента аварии не могло пользоваться спорными помещениями, и, соответственно, не должно оплачивать арендную плату, а также пропорционально компенсировать коммунальные платежи, что одновременно является основанием требовать уменьшения размера арендной платы за указанный в представленном расчёте период.
Кроме того, ответчик ссылается на то, что расчет представленный истцом по коммунальным платежам не содержит полной и обоснованной информации, отмечая, что согласно пп. "к" п. 2.3. договора аренды б/н от 16.07.2012 года Арендатор обязан возмещать Арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций.
Ответчик полагает, что в представленном к исковому заявлению расчете отсутствует информация о размере счетов выставленных поставщиками коммунальных услуг и порядке определения истцом сумм возмещения по коммунальным платежам.
Кроме того, ответчик в отзыве обращает внимание суда, что задолженность является просроченной, если был пропущен срок оплаты по платежам, в тоже время договором аренды сроки возмещения по коммунальным платежам не предусмотрены, поясняя, что оплата производится постепенно, после выставления счетов.
Дополняя свои возражения, ответчик указал, о том, что истцом необоснован отказ в зачете денежных средств, затраченных арендатором на установление обогревательных приборов в период отсутствия сезонного отопления, ссылаясь на то, что в обязанность Арендодателя в обеспечении отопления в помещениях установлена условиями договора аренды (пункт 2.1. пп "ж").
Ответчик поясняет, что являясь собственником помещений истец, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан следить за надлежащим состоянием систем коммуникаций во избежание аварий (статья 210 ГК РФ). Ответчик указал, что сезонное отопление в 2017 году было подано в здание только 20 октября 2017 года, при этом 5 октября 2017 года в адрес истца была направлена претензия о невозможности использовать помещение в связи с нарушением параметров микроклимата. Также обратил внимание, что в связи с отсутствием какой-либо реакции со стороны Арендодателя им был заключен договор с ООО "Р-Климат" на установку систем консольного типа с функцией обогрева; работы выполнены в полном объеме, что подтверждается актом, и оплачены в размере 20994,83 рубля. В связи с чем, ответчик полагает, что данные средства были оплачены в связи с необходимостью приведения помещения в надлежащее состояние.
Кроме того, ответчик указывает на невозможность использования части арендуемых помещений по назначению вследствие обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, поскольку за весь спорный период в части нежилых помещений (NN19-27) отсутствовало водоснабжение. Неисправность канализации и невозможность ее эксплуатации по назначению была установлена в феврале 2017 года посредством проведения фотосъемки фекального трубопровода специальной техникой, что отражено в соответствующем акте и в заключении специалиста N 2и/2017 от 21.02.2017 года, в связи с чем ответчик полагает, что представленные Арендатором документы подтверждают, что система канализации в здании неисправна и требует капитального ремонта, что также препятствует использованию по назначению помещениями, в которых водоотведение является частью производственного цикла (душевые, туалеты, санузлы).
Ответчик поясняет, что арендодатель был уведомлен о зачете данных средств в счет арендной платы на основании статьи 612 ГК РФ путем направления претензии исх. N17/10-14 от 24.10.2017 года, при этом обоснованных возражений на проведение данного зачета Арендодатель не предъявлял.
Кроме того ответчик не согласился с расчетом задолженности ссылаясь на то, что:
1) В расчет задолженности не включен в оплату платеж, произведенный 03 февраля 2017 года в размере 13 190 рублей 00 копеек, поскольку платеж внесен наличными денежными средствами в кассу Арендодателя.
2) Расчет задолженности выполнен без учета положений статьи 612 ГК РФ, поскольку в период с 29 сентября 2017 года по 20 октября 2017 года в арендуемом помещении отсутствовало отопление, что препятствовало использованию помещению по назначению в связи с нарушением температурного режима, при этом согласно пункту 1.1. договора, помещение предоставлено для организации лечебно-профилактического центра. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.3.1375-03 (с изменениями от 25 апреля 2007) устанавливают следующие параметры микроклимата в лечебных учреждениях: температура воздуха не ниже 20°С (приложение N 5), относительная влажность не более 60% (пункт 6.14).
3) Расчет задолженности выполнен без учета положений договора аренды в части оплаты, ссылаясь на то, что согласно пункту 3.5. договора, в случае если по вине или инициативе Арендодателя Арендатор не имеет возможности пользоваться арендуемым помещением в соответствии с разрешенным использованием, арендная плата за такой период не исчисляется и не подлежит оплате. Ответчик указывает, что часть арендуемых помещений (N 19-27) не могут использоваться Арендатором по причине отсутствие водоснабжения (как горячего, так и холодного) и неисправности канализации. Помещения N 19-27 являются отделением санитарно-бытового блока и включают в себя: раздевалку (N19,- 14 кв.м.); сауну (N20, - 5 кв.м.); душевую (N25, - 5.8 кв.м.); туалеты (NN23,24, - 2,4 кв.м), санузел (N26, - 2,8 кв.м); коридоры в ним примыкающие (N21, - 2,6 кв.м.; N22, - 2,6 кв.м; N 27, - 1,3 кв.м.). Общая площадь комплекса составляет: 36,5 кв.м. Отсутствие водоснабжения установлено помощником врача эпидемиолога Прудниковой И.М. и отражено в акте обследования. Ответчик пояснил, что в период с января 2017 года по июнь 2018 года отсутствие водоснабжение фиксировалось комиссией Арендатора с участием свидетелей (копии актов прилагаются). Ответчик указал, что водоснабжение отсутствует как в душевой (N25), так и в туалетах (N23-24) и санузле (N26), при этом запорная арматура, краны и унитазы находятся в исправном состоянии, водоснабжение в помещения противоположно расположенного санитарного блока (N7, 8, 9,10 первого этажа, N3,6 второго этажа) полностью исправно.
В связи с чем, ответчик полагает, что на основании пункта 3.5 договора арендная плата за помещение не используемые Арендатором по причинам от него не зависящим не должна исчисляться и оплате не подлежит.
Согласно расчету ответчика Арендная плата в размере 97190,00 рублей установлена за использование площади в размере 467,4 кв.м., при этом фактически Арендатор использует 430,9 кв.м. (467,4 - 36,5), таким образом, арендная платы должна составлять 89600,28 (рублей) из расчета 97190/467,4*430,9. Размер арендной платы за период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года с учетом установки отопительных приборов должен составлять: 1593450,18 (один миллион пятьсот девяносто три тысячи четыреста пятьдесят четыре рубля 18 копеек).
Ответчик поясняет, что оплата за аналогичный период составила: 1713660,00 (один миллион семьсот тринадцать тысяч шестьсот шестьдесят) рублей, в связи с чем считает, что у Арендатора имеется переплата в размере: 120209,50 (сто двадцать тысяч двести девять) рублей 50 копеек, которая подлежит зачету в счет недоимки за коммунальные услуги.
С представленным расчетом задолженности по коммунальным платежам ответчик не согласился, полагая, что расчет составлен без учета произведенных платежей поскольку:
1) В расчет задолженности не включены следующие платежи: оплата в размере 3 582,00 рублей за электроэнергию по счету N 13 от 17.02.2017года (платежное поручение N 60 от 01.11.2017 года); оплата в размере 6468,20 рублей за коммунальные услуги за июнь 2018 года оплаченные с личных средств руководителя организации 02.08.2018 года.
2) Размер возмещения за горячее водоснабжения за август 2017 года рассчитан без учета уменьшения произведенного поставщиком услуг: МУП Брянской области "Брянсккоммунэнерго" выставило к оплате за август 2017 года сумму в размере 17982,87 рублей, в последствие была произведена корректировка и к уменьшению была поставлена сумма 6294 рублей, тем самым плата за горячую воду в августе 2017 года должна была рассчитываться от суммы 11668,87 рублей и составляет 5229,11 руб. Ответчик полагает, что Арендодатель при расчете корректировку не учитывал.
3) Расчет возмещения составлен без учета фактического не предоставления коммунальных услуг, поскольку водоснабжение помещений N19-27 нарушено и отсутствует.
В связи с отсутствием водоснабжения в помещениях N19-27 общей площадью 36,5 кв.м. расчет возмещения за горячую воду, водопотребление и тепловую энергию по мнению ответчика должен производиться из расчета общей площади в размере 430,9 кв.м.
Согласно, прилагаемому расчету возмещение за коммунальные услуги за период с 01.01.2017 по 30.06.2018 года составляет: 444 383,16 рублей, при этом оплачено 210528,33 рублей, тем самым переплата по арендным платежам составляет: 120209,50 руб.
Ответчик указал, что реальная задолженность Арендатора за период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года составляет: 113 645 рублей 33 копейки.
В данном случае истец учел доводы ответчика, изложенные в обоснование возражений, провел корректировку суммы задолженности в сторону уменьшения на 13190 рублей по арендной плате и на 10050 рублей по коммунальным платежам, с учетом которой общая сумма задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года составляет: 35760 руб. + 267191,41 руб. = 302951 руб. 41 коп.
Вместе с тем истец отклонил доводы ответчика относительно применения в отношениях с положений ч.1 ст.612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полагая данные доводы необоснованными и несостоятельными, в виду того, что согласно акту приема-передачи от 16.07.2012 года, нежилое помещение общей площадь. 467,4 кв.м. расположенное по адресу: г.Брянск, ул.Советская, д. 16 передано истцом ответчику в надлежащем состоянии без недостатков и замечаний, при этом ссылка ответчика на то, что в обязательства истца входит соблюдение в арендуемых помещениях требований санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПин для лечебных учреждений несостоятельны в виду того, что п.п. "г" п.2.2 договора предусмотрено, обязательство арендатора производить по согласованию с арендодателем и органами государственного управления за свой счет перепланировку и капитальный ремонт предоставленного в аренду помещения, в том числе фасада здания.
Истец так же указывает, на то, что в обязанность ответчика как арендатора спорного помещения входило устранение последствий залива спорного помещения
Доводы ответчика относительно зачета денежных средств затраченных им на приобретение и установление обогревательных приборов в размере 20994,83 рублей в период временного отсутствия отопления в октябре 2017 года истец считает несостоятельными, в виду того, что вина истца в кратковременной не поставке тепловой энергии поставщиком ГУЛ "Брянсккоммунэнерго" в связи с аварией теплотрассы в октябре 2017 года, при этом истец, приняв меры по устранению причин аварии и перерасчету стоимости фактически поставленной Поставщиком исполнил свои обязательства в рамках заключенного договора аренды. В частности в связи с отсутствием отопления и разрушением (прорывом) трубы теплотрассы находящейся за пределами здания Дома спорта "Динамо" расположенного по ул.Советской, д. 16 и не состоящей на балансе организации, истцом 10.10.2017 года за исх. N250 направлено письмо в адрес Главы Брянской Городской Администрации Макарова А.Н.
Согласно ответа Брянской городской администрации за исх.N7/25-13241 от 23.10.2018 года, ремонт бесхозного участка теплотрассы проводился подрядной организацией ООО "Аква" и подача отопления была осуществлена 17.10.2017 года. Перерасчет фактически поставленной поставщиком тепловой энергии истцу произведен, в связи с чем, истцом соответственно произведен перерасчет ответчику соразмерно арендуемой площади.
Суд считает доводы истца заслуживающими внимания.
В соответствии со ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. На основании ст.307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В данном случае факт пользования ответчиком спорными помещениями в период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года подтверждается материалами дела. Доказательств возврата арендодателю всех помещений, либо отдельных помещений в спорный по иску период в материалы дела не представлено.
Из п.4 ст.614 ГК РФ следует, что право арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы может быть реализовано только в случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Согласно правовой позиции, изложенной в п.8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66, если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Заявляя довод об уменьшении арендной платы по договору за период с 01.01.2017 до полного устранения препятствий в пользовании помещением, общество ответчика ссылалось на отсутствие возможности пользования арендованным имуществом в указанный период.
В данном случае, заключая договор аренды и принимая имущество по акту приема-передачи, ответчик должен был действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности, и указанные им недостатки, являющиеся основанием для исключения площадей из расчета арендной платы, должны были быть установлены арендатором при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи.
Однако, ранее при приеме помещений, претензий к техническому состоянию передаваемых в аренду помещений общество не заявляло и не использовало меры правовой защиты имущественных интересов арендатора, предусмотренные положениями п.1 ст.614 ГК РФ.
В данном случае ответчик, полагающий непригодной к использованию части помещения согласно условиям договора, имел возможность в силу вышеуказанной нормы права потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; либо мог непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В материалы дела не представлено достаточных достоверных доказательств, подтверждающих факт расходов ответчика на устранение недостатков, как и не представлено надлежащих документов, подтверждающих факт передачи истцом ответчику помещений в аренду в непригодном к использованию состоянии.
Осуществляя арендную плату в полном объеме за предыдущие периоды, ответчик фактически признавал соответствие спорных помещений, по качеству, соответствующими назначению, предусмотренному в договоре аренды.
Из системного толкования положений п.1 ст.612, п.4 ст.614, п.1 ст.616 ГК РФ следует, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора.
Применительно к п.1 ст.404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.
Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. По смыслу указанной нормы ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства должником может быть возложена на кредитора в том случае, если он своими действиями содействовал увеличению размера убытков, то есть увеличение таких убытков находилось в непосредственной зависимости от действий кредитора.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Суд критически относится к доводам ответчика со ссылкой на ненадлежащее состояние предоставляемых в аренду помещений, поскольку ответчик в спорный период, считая помещение непригодным для осуществления предпринимательской деятельности, не обращался к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными п.1 ст.612 ГК РФ и п.4 ст.614 ГК РФ, по сути, продолжая пользоваться спорными помещениями.
С учётом изложенного, суд считает, что указанные действия истца следует расценивать, как направленные на дальнейшее использование спорных помещений с учётом их состояния и назначения.
Исходя из фактических обстоятельств дела и указанных норм права, ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" могло использовать спорные помещения с учётом необходимости проведения восстановительного ремонта, не относящегося к категории капитального, во исполнение обязанности, предусмотренной подп."и" п. 2.2 договора аренды, в том числе с последующей реализацией прав, предусмотренных ст. ст. 15, 393, п. 1 ст. 612 ГК РФ, в связи с чем довод о соразмерном уменьшении арендной платы - безоснователен.
Довод ответчика о необходимости зачета денежных средств, затраченных им на приобретение и установление обогревательных приборов в размере 20994,83 рублей в период временного отсутствия отопления в октябре 2017 года также является несостоятельным ввиду того, что из материалов дела следует, что истцу был произведен перерасчет фактически поставленной Поставщиком тепловой энергии, на основании которого истец, в свою очередь, произвел перерасчет ответчику соразмерно арендуемой площади.
К представленным в качестве доказательств непригодности переданных в аренду объектов - видеозаписям осмотра помещений и канализации суд относится критически, поскольку из указанных видеозаписей невозможно достоверно определить место проведения осмотра (осмотр произведен без привязки к местности), невозможно достоверно установить конкретно предмет осмотра (канализация каких конкретно помещений), при этом осмотр производился без участия представителя истца.
Иные доводы ответчика сводятся к общему несогласию с исковыми требованиями, и фактически направлены на переоценку вступивших в законную силу судебных актов по делу NА09-12051/2016.
Так, вступившим в законную силу судебным актом по делу NА09-12051/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" к Брянской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" о понуждении ответчика устранить препятствия в пользовании арендуемым нежилым помещением в виде восстановления ограждающей перегородки в помещении (поз. N 33), а также устранении последствий аварий, отраженных в актах обследования от 15.08.2012 и от 24.08.2012, соразмерном уменьшении арендной платы по договору долгосрочной аренды нежилого помещения от 16.07.2012 за период с 01.11.2012 до полного устранения препятствий в пользовании помещением, и встречному иску к обществу о взыскании по спорному договору аренды 186 324 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.12.2016, а также 32 881 руб. 55 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.10.2015 по 31.12.2016, сделаны следующие выводы.
ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" не представило достаточных доказательств невозможности использования спорных помещений (поз.18-27) по целевому назначению в период с ноября 2012 года, а также не доказало существенность ухудшения условий пользования имуществом вследствие обстоятельств, за которые арендодатель не отвечает, с учетом фактической оплаты стоимости аренды и коммунальных платежей в полном объеме с ноября 2012 года по май 2014 года, что было установлено в рамках дела N А09-12231/2015.
При этом судебные инстанции также отметили, что истец (ответчик по настоящему делу) мог использовать спорные помещения с учетом необходимости проведения восстановительного ремонта, не относящегося к категории капитального, во исполнение обязанности, предусмотренной подпунктом "и" п. 2.2 договора аренды, в том числе с последующей реализацией прав, предусмотренных статьями 15, 393, а также п.1 ст.612 ГК РФ.
Также суды указали, что ссылки арендатора на имеющиеся в материалах дела доказательства невозможности использования по назначению арендуемых помещений, включая санитарно-эпидемиологическое заключение от 06.12.2016, видеозаписи обследования канализационной системы и технического состояния спорных помещений на 16.01.2018, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные доказательства не опровергают установленный судами факт пользования ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" арендуемым имуществом, включая выполнение в спорных помещениях ремонтных работ и хранение строительных материалов. При этом, как отмечалось ранее, арендатор не обосновал отсутствие возможности своевременного обращения к арендодателю с требованием об устранении нарушения своих прав в порядке п. 4 ст. 614 ГК РФ.
В рамках настоящего дела ответчик ссылается на то, что судебные акты по делам NА09-12231/2015 и NА09-12051/2016 преюдициальными для настоящего дела не являются, поскольку техническое состояние помещения не является неизменным (статичным), в настоящем деле рассматривается иной период взыскания, состояние помещения и возможность его использования в данный период ранее судами не исследовалось, равно как и обстоятельства отсутствия водоснабжения в помещениях N19-27 и неисправность канализации.
Суд не может согласиться с такой позицией ответчика ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.
Действующие во всех видах судопроизводства общие правила распределения бремени доказывания предусматривают освобождение от доказывания входящих в предмет доказывания обстоятельств, к числу которых процессуальное законодательство относит обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В случае если сторона представляет доказательства, подтверждающие, что обстоятельствам может быть дана иная оценка, суд должен исследовать эти доказательства и доводы стороны, на что обращено внимание в абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П было разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки. Правовая оценка обстоятельств, даваемая судебными актами, сама по себе обстоятельством, установленным вступившим в законную силу судебным актом, не является и не может быть положена в основу решения суда по другому делу. Данная позиция соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной, в частности, в постановлении от 03.04.2007 N 13988/06.
В данном случае в ходе рассмотрения как вышеназванных дел, так и настоящего спора, приводились аналогичные доводы о невозможности использования помещений N19-27 по назначению.
Вступившими в законную силу судебными актами установлен факт пользования ответчиком арендуемым имуществом, включая выполнение в спорных помещениях ремонтных работ и хранение строительных материалов. При этом, арендатор не обосновал отсутствие возможности своевременного обращения к арендодателю с требованием об устранении нарушения своих прав в порядке п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Указанные факты не опровергнуты ответчиком и в ходе рассмотрения настоящего дела.
При рассмотрении кассационной жалобы ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" по делу NА09-12051/2016 Арбитражный суд Центрального округа указал, что в подтверждение своих выводов суды обеих инстанций правомерно приняли во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами в рамках дела N А09-12231/2015 в ходе рассмотрения иска БРО "Динамо" к обществу о взыскании 249 130 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате и 136 664 руб. 16 коп. задолженности по коммунальным платежам за период с января 2014 года по сентябрь 2015 года. В ходе разбирательства общество ссылалось на то, что часть помещения площадью 61, 5 кв. м не могла использоваться им в связи с нарушением требований пожарной безопасности, а также в связи с затоплением в августе 2012 года данной части помещения.
В силу положений ст. 69 АПК РФ вышеприведенные обстоятельства дела N А09-12231/2015 имеют преюдициальную силу при разрешении спора NА09-12051/2016, и, в свою очередь, для настоящего дела.
Более того, самим ответчиком было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу NА09-12051/2016 со ссылкой на ст.69 АПК РФ.
В ходе рассмотрения настоящего дела, с другим периодом взыскания, основополагающая позиция ответчика в рамках взаимных прав и обязанностей по договору аренды не изменилась. В обоснование своих возражений представлены, помимо прочего, и документы, исследованные в рамках дела NА09-12051/2016.
Таким образом, суд полагает, что в спорный по настоящему делу период ответчик также мог использовать спорные помещения с учетом необходимости проведения восстановительного ремонта, не относящегося к категории капитального, во исполнение обязанности, предусмотренной подпунктом "и" п.2.2 договора аренды, в том числе с последующей реализацией прав, предусмотренных статьями 15, 393, а также п.1 ст.612 ГК РФ.
В данном случае, каких либо встречных требований в рамках настоящего дела ответчиком не заявлено. Указанные действия ответчика следует расценивать, как направленные на дальнейшее использование всех спорных помещений с учётом их состояния и назначения.
Обоснованность предъявляемых к оплате арендатором денежных средств в качестве возмещения коммунальных услуг подтверждается расшифровками услуг за спорный период, актами приема-передачи электроэнергии (том 1, л.д.62-96, том 2, л.д.39-61, 101-102).
Суд на основании представленных в материалы дела документов, установил, что спорные помещения N 18-27 в период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года находились во временном владении и пользовании ответчика, при этом истец не имел доступа к вышеуказанным помещениям без соответствующего согласования с ответчиком.
Поскольку договор аренды не был прекращен, изменен или расторгнут в установленном порядке с учетом приводимых ответчиком обстоятельств, суд полагает. что арендуемые помещения N18-27 могли быть использованы ответчиком по назначению, согласно условиям договора аренды.
Более того, о возможности использования помещений по назначению свидетельствует факт заключения между сторонами дополнительного соглашения от 01.09.2018 года N2 к договору аренды, которым истцом приняты помещения N18-27, находящиеся в удовлетворительном техническом состоянии (т.3, л.д.16).
С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд считает, что представленные ответчиком уточненные бухгалтерские справки за период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года по арендной плате и коммунальным платежам, не могут являться надлежащим доказательством по делу, поскольку опровергаются фактическими обстоятельствами дела, установленными в процессе судебного разбирательства.
В рамках рассмотрения дела истец с учетом доводов ответчика скорректировал сумму задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 года по 30.06.2018 года на сумму 13190 руб. Из пояснений истца следует, что в расчет задолженности включены платежи за электроэнергию в размере 3582 рублей за январь 2017 года и в размере 6468 руб. 20 коп. за коммунальные услуги, потребленные в июне 2018 года. Размер возмещения за горячее водоснабжение за август 2017 года рассчитан с учетом потребленных услуг. Из материалов дела следует, что счет за коммунальные услуги (горячее водоснабжение) за август 2017 года был скорректирован истцом и выставлен к оплате ответчику, после произведенной ГУП "Брянсккоммунэнерго" корректировки счета выставленного истцу за поставленную горячую воду на уменьшение в размере 6294 руб., тем самым фактическое потребление горячей воды в августе согласно расшифровки составило 17982 руб. 87 коп.
Представленный истцом (арендодателем) расчет задолженности по арендной плате и коммунальным услугам за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 302951 руб. 41коп., произведен пропорционально арендуемой площади нежилых помещений, проверен судом и признан достоверным.
Доказательств ошибочности произведенных истцом расчетов ответчик в нарушение требований ст.65 АПК РФ в материалы дела не представил. Представленное ответчиком заключение специалиста от 21.02.2017г. N2и/17 таким доказательством являться не может.
На день принятия окончательного судебного акта по делу размер долга составляет 302951 руб. 41 коп. Доказательств оплаты долга полностью или в какой-либо части суду не представлено, в связи, с чем 302951 руб. 41 коп. долга подлежит взысканию с ответчика.
При таких обстоятельствах исковые требования истца о взыскании 302951 руб. 41коп. долга обоснованны и подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу подпункта 1 пункта 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина по делу при сумме исковых требований 302951 руб. 41 коп. составляет 9059 руб. 02 коп.
Истец при подаче иска уплатил по платежному поручению N713 от 24.11.2017 года 8113 руб. государственной пошлины, исходя из первоначально заявленной суммы иска. При увеличении суммы иска истцом государственная пошлина не доплачивалась. Согласно подп.3 п.1 ст. 333.22 НК РФ при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подп.2 п.1 ст.333.18 Кодекса. С учетом результатов рассмотрения дела госпошлина, подлежащая уплате в связи с увеличением размера исковых требований, взыскивается в доход федерального бюджета или с истца, или с ответчика. В силу ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Следовательно, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 8113 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а так же в доход федерального бюджета 946 руб. 02 коп. государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов", г.Брянск, в пользу Брянской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", г.Брянск, основной долг в размере 302951 руб. 41 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8113 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов", г.Брянск, государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 946 руб. 02 коп.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья Прокопенко Е.Н.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
