Решение Арбитражного суда Брянской области от 27 марта 2019 года №А09-13663/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 27 марта 2019 года Дело N А09-13663/2018
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 марта 2019 года.
Решение изготовлено в полном объеме 27 марта 2019 года.
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Прокопенко Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Носиковым В.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, ИНН: 3250512568, ОГРН:1093254008858, к обществу с ограниченной ответственностью "ГРИДИ", г.Брянск, ИНН: 3233501943, ОГРН: 1093254000685, о взыскании 168920 руб. 95 коп.,
при участии в судебном заседании: от истца: Овсянникова К.А. - представитель (доверенность N29/04-5 от 09.01.2019 года), от ответчика: не явился, извещен,
установил:
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск (далее - Управление или истец), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГРИДИ", г.Брянск (далее - ООО "ГРИДИ" или ответчик), о взыскании 168920 руб. 95 коп., в том числе: 166681 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 11.07.2018 года по 11.10.2018 года и 2239 руб. 23 коп. пени за просрочку платежей за период с 11.07.2018 года по 24.10.2018 года.
Определением суда от 27.12.2018 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 АПК РФ.
Определением от 15.01.2019 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Ответчик, в установленном порядке уведомленный о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил, препятствующих рассмотрению дела ходатайств не заявил, представил дополнительные возражения на иск и дополнительные документы, завил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Дело рассматривается в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие ответчика.
Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.
Суд, изучив материалы дела, заслушав представителя истца, установил следующее.
Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и ООО "ГРИДИ" (Арендатор) заключён договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N199ФД-2012 от 07.08.2012 года, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда (далее - Объект), расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д.11, нежилое помещение общей площадью 590,90 кв.м., этаж подвальный, условный номер 32-32-01/065/2006-372, из них арендуемая площадь составляет 268,7 кв.м, подвальный этаж в 5-ти этажном жилом здании, на основании протокола от 25.06.2012 N 13 рассмотрения заявок на участие в аукционе, назначенном на 02.07.2012, постановления Брянской городской администрации от 12.07.2012 N 1704-зп для использования под: розничную торговлю, организацию общественного питания, офис, предоставление персональных услуг, ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования, хранение и складирование. Обязанность передать Объект лежит на Арендодателе и считается выполненной с момента предоставления Арендатору возможности доступа в арендуемое помещение. Безусловным доказательством передачи помещения является акт приема-передачи. Передача объекта осуществляется в десятидневный срок после подписания договора аренды (пункт 1.1 договора).
Срок аренды устанавливается с "16" июля 2012 года по "15" июля 2017 года (пункт 2.1 договора). Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и распространяет свое действие на период с момента подписания договора до момента его государственной регистрации (если срок аренды установлен 1 год и более) (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за переданный по настоящему Договору аренды Объект устанавливается в размере 41670 руб. 43 коп. в месяц, согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью Договора аренды, или в соответствии с протоколом аукциона. Размер арендной платы, за использование Объекта не может быть ниже размера арендной платы, установленного согласно методики определения размеров арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Брянска, утвержденной постановлением Брянской городской администрации. Арендатор самостоятельно начисляет налог на добавленную стоимость и перечисляет его в бюджет соответствующего уровня в установленном порядке отдельным платежом.
Согласно пункту 3.2 договора изменения размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки являются обязательными для сторон (без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к договору аренды). Публикация постановления Брянской городской администрации об изменениях размера арендной платы в средствах массовой информации, а также доведение Арендодателем до сведения Арендатора нового расчета арендной платы является основанием для изменения арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке в двухнедельный срок с момента направления Арендатору соответствующего уведомления.
В соответствии с пунктом 3.3 договора Арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца в бюджет города Брянска. Организации, финансируемые из федерального, областного и городского бюджета, перечисляют арендную плату до 1-го числа следующего за отчетным месяцем. Арендную плату за январь Арендатор перечисляет авансом до двадцатого января в бюджет города Брянска, за исключением организаций, финансируемых из федерального, областного и городского бюджета. Датой оплаты Арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на бюджетный счет города по соответствующему коду бюджетной классификации. предусмотрено в договоре на обслуживание Объекта.
Пунктом 6.2 договора установлено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Федеральным, государственным и муниципальным учреждениям, финансируемым из бюджета, пеня начисляется после десятого числа месяца, следующего за сроком оплаты. При просрочке платежа свыше одного раза Арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор аренды независимо от последующего внесения суммы задолженности. Арендодатель вправе требовать досрочного внесения двукратной суммы месячной арендной платы при наличии просрочки платежа более одного месяца.
В рамках исполнения условий вышеуказанного договора помещение принято арендатором, что подтверждено актом приема-передачи нежилого помещения по адресу: г.Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д.11 площадью 268, 7 кв.м. от 07 августа 2018 года.
ООО "ГРИДИ" надлежащим образом не исполнило свои обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы.
В связи с чем, по расчету истца сумма задолженности по арендной плате по договору за период с 11.07.2018 года по 11.10.2018 года составила 166681 руб. 72 коп.
Направленная в адрес ответчика претензия от 20.08.2018 года N29/06-9992 с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.
В связи с нарушением ответчиком срока оплаты арендных платежей истец на основании п.6.2 договора начислил ко взысканию с ответчика 2239 руб. 23 коп. пени за период с 11.07.2018 года по 24.10.2018 года.
В соответствии с Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.04.2015 N176 "О внесении изменений в Положение об Управлении имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации", Управление является отраслевым органом Брянской городской администрации, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности города Брянска, за исключением жилых помещений в муниципальном жилищном фонде, и земельных участков, а также, организационно-технические функции в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Брянска, и земельных участков, расположенных на территории города Брянска, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с ч.3 ст.160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации администратор доходов бюджета осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.
Администратор доходов бюджета - орган государственной власти (государственный орган), орган местного самоуправления, орган местной администрации, орган управления государственным внебюджетным фондом, Центральный банк Российской Федерации, казенное учреждение, осуществляющие в соответствии с законодательством Российской Федерации контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты, начисление, учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей, пеней и штрафов по ним, являющихся доходами бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Согласно п.3 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, утвержденного Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 07.08.2009 N 95 Управление осуществляет контроль за своевременным поступлением арендных платежей за использование муниципального имущества и земельных участков, расположенных на территории города Брянска, государственная собственность на которые не разграничена, а также ведение лицевых счетов плательщиков арендной платы.
Тем самым в силу данных норм, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации является уполномоченным лицом на взыскание с ответчика задолженности по арендной плате и пени от имени муниципального образования.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по оплате задолженности за аренду нежилого помещения и начисленной неустойки за нарушение срока оплаты, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
Ответчик в обоснование возражений сослался на то, что договор прекратил свое действие в связи с подписанием сторонами договора N539 купли-продажи от 22.06.2018 года, объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-кт Московский д.11. Кроме того, в Арбитражном суде Брянской области находится на рассмотрении исковое заявление ООО "ГРИДИ" к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (Дело NА09-9465/2018). Ответчик поясняет, что ООО "ГРИДИ" является арендатором нежилого помещения, площадью 268,7 кв.м., по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский д. 11 на основании договора аренды N199ФД-2012 от 07.08.2012 года.
07.05.2018 года Решением Арбитражного суда Брянской области по делу NА09-12301/2015 удовлетворено заявление ООО "ГРИДИ" к Брянской городской администрации о признании права ООО "ГРИДИ" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв.м. по адресу: г.Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д. 11.
Ответчик указывает, что суд признал право ООО "ГРИДИ" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв.м. по адресу: г.Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д.11 и обязал Брянскую городскую администрацию совершить юридически значимые действия предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" направленные на реализации обществом с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д. 11.
Во исполнение решения суда Брянской городской администрацией принято постановление N1799-п от 14.06.2018 года "Об условиях приватизации арендуемого ООО "ГРИДИ" нежилого помещения площадью 268,7 кв.м. (этаж подвал), расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, пр-кт Московский д.11". При этом в указанном постановлении установлена продажная цена в размере 6822033 рублей 90 копеек, без учета НДС, т.е. по 25389 рублей 03 копейки на 1 кв.м.
Письмом N29/096970 от 19.06.2018 года истец направил в адрес ООО "ГРИДИ" проект договора. Письмом от 25.06.2018 года ООО "ГРИДИ" обратилось в Управление с просьбой выдать копию отчета об оценке рыночной стоимости N430-18, выполненный оценщиком Кондратовым СВ. нежилого помещения, площадью 268,7 кв.м., по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-т Московский д.11. Письмом N29/09-7487 от 27.06.2018 года отказано в выдаче отчета или в ознакомлении с ним. Письмом 12.07.2018 года общество обратилось за копией отчета непосредственно к оценщику ИП Кондратову С.В., однако до настоящего времени копия отчета в наш адрес не направлена.
18.07.2018 года ООО "ГРИДИ", рассмотрев проект договора N539 купли-продажи от 22.06.2018 года, объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г.Брянск, пр-кт Московский д.11, направило в адрес Управления подписанный договор N539 с протоколом разногласий.
Ответчик ссылается на то, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, при этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом, следовательно после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Ответчик указывает, что в соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Ответчик считает, что к моменту заключения договора купли-продажи от 22.06.2018 года нежилое помещение уже находились во владении у общества "ГРИДИ" на основании договора аренды N199ФД-2012 от 07.08.2012 года, поэтому признаются переданными обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса). Ответчик полагает, что заключение договора купли-продажи N539 от 22.06.2018 года прекращает на будущее время обязательство общества "ГРИДИ" по внесению арендной платы за нежилое помещение, в связи с чем с момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи, следовательно, не имеется оснований для взыскания заявленной арендной платы.
Суд, изучив материалы дела, считает иск подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ч.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу ст.310 ГК РФ.
В соответствии со ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст.71 АПК арбитражный суд оценивает доказательство по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Факт передачи истцом имущества в аренду ответчику подтверждается актом приема-передачи от 07.08.2012 года.
Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.07.2018 года по 11.10.2018 года составила 166681 руб. 72 коп.
Ответчик факт передачи истцом в аренду и факт нахождения у него спорного имущества (нежилого помещения) в спорный период не опровергал, документов подтверждающих возврат арендодателю спорного имущества по акту приема-передачи не представил. Доказательств оплаты задолженности (платежных документов, актов сверок за последующий период, иных документов) ответчиком в дело не представлено.
В силу ч.2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В силу положений ч.ч.2, 3 ст.41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно предъявлять встречные иски, заявлять возражения. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия (абз.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дела, связанных с неисполнением либо ненадлежащими исполнением договорных обязательств"). В соответствии с ч.3.1. ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Возражения ответчика на отсутствие оснований для взыскания арендной платы в связи с наличием договора купли-продажи N539 от 22.06.2018 года, прекращающим на будущее время обязательство общества "ГРИДИ" по внесению арендной платы за нежилое помещение, суд считает основанными на неверном толковании положений законодательства ввиду следующего.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 07 мая 2018 года по делу NА09-12301/2015 заявление общества с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" удовлетворено. Признано право общества с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв.м. по адресу: г.Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д.11. Суд обязал Брянскую городскую администрацию совершить юридически значимые действия предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" направленные на реализации обществом с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д.11.
Спорные правоотношения сторон с учетом судебного акта по делу NА09-12301/2015 подпадают под правовое регулирование Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.06.2008.
Статья 3 Закона N 159-ФЗ устанавливает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 данной статьи.
В соответствии со статье 4 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 данного Федерального закона требованиям.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В силу статьи 4.1 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 данной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В силу пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона N159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Соответственно, до момента заключения договора купли-продажи, с учетом установленного судом факта использования истцом спорного помещения, применительно к положениям статьи 614 ГК РФ, обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещением у ответчика сохранялись.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта, и соответственно, суд обязывает совершить действия, в частности, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Согласно п.5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п.2 ст.224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст.ст.458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст.407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п.5 постановления Пленума ВАС РФ N73 от 17.11.2011, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом N159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" судам следует учитывать, что по смыслу ст.ст.3, 5 Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008 в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства было установлено, что на основании заявления ООО "ГРИДИ" о выкупе указанного объекта 14.06.2018 было принято постановление Брянской городской администрации N1779-п "Об условиях приватизации арендуемого ООО "ГРИДИ" нежилого помещения общей площадью 268,7 кв.м. (этаж подвал), расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, пр-кт Московский, д.11", в соответствии с которым выкупная цена данного объекта недвижимости была установлена в размере 6822033 руб. 90 коп., без учета НДС, с оплатой единовременно или на условиях рассрочки сроком на 7 лет с момента заключения договора купли-продажи объекта.
Управление направило в адрес ООО "ГРИДИ" проект договора купли - продажи нежилого помещения N 539 от 22.06.2018г.
Договор был подписан истцом с протоколом разногласий в части размера выкупной цены объекта.
ООО "ГРИДИ" обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, делу присвоен NА09-9465/2018.
В настоящее время дело NА09-9465/2018 по существу не рассмотрено.
Согласно ч.1 ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, как следует из фактических обстоятельств, вопрос о заключении договора с учетом не урегулированных разногласий на момент рассмотрения настоящего спора не разрешен, соглашения по всем существенным условиям не достигнуто (вопрос об урегулировании разногласий рассматривается в рамках дела NА09-9465/2018).
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу NА68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.
Данное разногласие в условиях договора (о выкупной цене) на момент рассмотрения настоящего дела не устранено, при этом вопрос об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N539 от 22.06.2018 года рассматривается в рамках дела NА09-9465/2018, тем самым, все существенные условия договора не могут быть установлены до момента вступления в законную силу решения суда по делу NА09-9465/2018, следовательно, у ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы до момента вступления решения суда по делу NА09-9465/2018 в законную силу.
В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. По пункту 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно абзацу шестому пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Следовательно, при прекращении арендных отношений юридически значимым обстоятельством является не момент, с которого арендатор перестал пользоваться арендованным имуществом, а момент его возврата, который подтверждается письменным документом. Однако в материалах дела нет доказательств возврата (намерения передать) арендуемого помещения арендодателю либо отказа истца от принятия этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Таким образом, Управлением правомерно заявлены требования к ООО "ГРИДИ" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.07.2018 по 11.10.2018.
Факт пользования арендуемым помещением, а также наличие задолженности по арендным платежам в период времени, о взыскании задолженности за который заявлен иск, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорены. Доказательств, подтверждающих погашение задолженности полностью, или какой либо части, в материалы дела не представлено.
Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, проверен судом и признан правильным, в связи с чем задолженность подлежит взысканию в полном объеме, т.е. в сумме 166681 руб. 72 коп.
Помимо требования о взыскании задолженности по договору, истцом заявлено требование о применении мер имущественной ответственности за нарушение условий договора в виде неустойки.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство и защиту прав кредитора. В соответствии со ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление договорной неустойки.
Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В качестве меры обеспечения исполнения обязательств по оплате арендных платежей в п.6.2 договора сторонами согласована уплата пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки.
Следовательно, истец в соответствии со ст.330 ГК РФ и условиями договора вправе требовать уплаты ответчиком пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы.
В связи с тем, что ответчик надлежащим образом не исполнял свою обязанность по своевременному внесению арендной платы, истец в соответствии с заключенным договором произвел расчет неустойки и просил ее взыскать в сумме 2239 руб. 23 коп. за период с 11.07.2018 года по 24.10.2018 года.
В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N7), согласно которому подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно пункту 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N7).
В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
В данном случае ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки не заявлено, доказательства наличия в рассматриваемой ситуации какого-либо исключительного случая и явной несоразмерности неустойки в нарушение ст.65 АПК РФ не представлены. Кроме того, предусмотренный договором аренды размер пени (1/300 годовой ставки рефинансирования ЦБ РФ) не является значительным.
При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика 2239 руб. 23коп. неустойки (пени) является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В силу ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по иску о взыскании 168920 руб. 95 коп. составляет 6068 руб.
Согласно п. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
На основании указанной нормы налогового законодательства при подаче настоящего иска государственная пошлина истцом не уплачивалась.
В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Следовательно, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 6068 руб. государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГРИДИ", г.Брянск, в пользу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, 168920 руб. 95 коп., в том числе 166681 руб. 72 коп. основного долга и 2239 руб. 23 коп. пени.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГРИДИ", г.Брянск, государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 6068 руб.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г.Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья Прокопенко Е.Н.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка