Решение Арбитражного суда Брянской области от 26 декабря 2018 года №А09-13096/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 26 декабря 2018 года Дело N А09-13096/2017
Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2018 года.
Решение в полном объеме изготовлено 26 декабря 2018 года.
Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Лемешко Г.Е.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макеевой М.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Зубова Сергея Анатольевича, д.Березино Дятьковского района Брянской области
к 1) Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск;
2) Брянской городской администрации, г.Брянск
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга", г.Брянск
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца: 12.12.2018: Зубов С.А. (паспорт); 17.12.2018: не явились, извещены; 19.12.2018: Зубов С.А. (паспорт);
от ответчиков: 12.12.2018: 1) от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации: Копичева И.В. (доверенность N29/04-3 от 09.01.2018); 2) от Брянской городской администрации: Копичева И.В. (доверенность N1/06-2503и от 25.12.2017); 17.12.2018: не явились, извещены; 19.12.2018: 1) от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации: Копичева И.В. (доверенность N29/04-3 от 09.01.2018); 2) от Брянской городской администрации: Копичева И.В. (доверенность N1/06-2503и от 25.12.2017);
от третьего лица: не явились, извещены
установил:
Дело рассмотрено 19.12.2018 после перерывов, объявленных в судебном заседании 12.12.2018, 17.12.2018 в порядке, установленном ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Индивидуальный предприниматель Зубов Сергей Анатольевич, д.Березино Дятьковского района Брянской области, обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, в части п.2.1, п.3.1, приложения N1 к указанному договору.
Определением суда от 25.09.2017 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г.Брянск, совершать любые регистрационные действия, связанные с ограничением (обременением) права в виде аренды (возникновения, переход, прекращение) в отношении земельного участка площадью 1664 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0015501:7, расположенного по адресу: г.Брянск, микрорайон Московский, о/д 49 (ранее предоставленного истцу на основании договора аренды земельного участка N21811 от 14.11.2002).
Определением суда от 30.11.2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечена Брянская городская администрация, г.Брянск.
Определением суда от 18.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга", г.Брянск.
Определением суда от 26.09.2018 по настоящему делу назначена судебная экспертиза.
Определением суда от 26.09.2018 производство по настоящему делу приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы.
Определением суда от 18.10.2018 производство по настоящему делу возобновлено.
В процессе рассмотрения дела истец неоднократно заявлял ходатайства об уточнении исковых требований. Ходатайства судом удовлетворены, в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Согласно последнему уточнению исковых требований истец просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении с Брянской городской администрацией договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, в части п.3.1, приложения N1 к указанному договору.
До принятия окончательного судебного акта по делу истец заявил ходатайство об отказе от иска в части требований к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.
Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениям к нему, а также поддержал ходатайство об отказе от иска в части требований к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.
Представитель ответчиков поддержал заявленные возражения по исковым требованиям.
Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст.123, ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, извещено надлежащим образом.
Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителя третьего лица в порядке, установленном ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца и представителя ответчиков суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании результатов проведенного аукциона (протокол N18/5 от 09.11.2001 и постановление Брянской городской администрации N857от 01.11.2002) между Брянской городской администрацией (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Зубовым С.А. (Арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N21811 от 14.11.2002, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1664 кв.м, с кадастровым номером 32:28:015502:, расположенный по адресу: г.Брянск, Бежицкий район, микрорайон "Московский", д/н участок ч.7, в целях разработки проекта и строительства универсального здания общественного назначения, сроком действия на 3 года. Дополнительным соглашением от 14.10.2011 к договору аренды N21811 от 14.11.2002, продлен срок действия договора до 13.10.2014, изменен кадастровый номер земельного участка на 32:28:0015501:7, адрес (местоположение) земельного участка на Брянская область, г.Брянск, микрорайон "Московский", о/д 49. Дополнительным соглашением от 08.12.2014 к договору аренды N21811 от 14.11.2002, продлен срок действия договора до 07.12.2015. Указанный земельный участок был передан арендатору.
В соответствии со ст.610, ст.621 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка N21811 от 14.11.2002 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Брянская городская администрация направила в адрес истца уведомление от 24.12.2015 о расторжении договора аренды земельного участка N21811 от 14.11.2002, а также предложило непозднее трех месяцев с момента получения настоящего уведомления вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
Истец, ссылаясь на то, что на земельном участке площадью 1664 кв.м, кадастровый номер 32:28:0015501:7, расположенном по адресу: Брянская область, г.Брянск, микрорайон "Московский", о/д 49, находится объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 10% (право собственности на указанный объект зарегистрировано 04.04.2016, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии АБ N166146, запись регистрации N32-32/001-32/016/022/2016-576/1), обратился в Брянскую городскую администрацию с заявлением от 18.04.2016 (поступило 20.04.2016) о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства нежилого здания, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 2 820 кв.м, степень готовности объекта 10%, сроком на три года.
Брянская городская администрация рассмотрев заявление истца, подготовила и направила истцу проект договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016. По условиям изложенным в пунктах 1.1, 2.1 проекта указанного договора Арендодатель (Брянская городская администрация) предоставляет, а Арендатор (индивидуальный предприниматель Зубов С.А.) принимает в аренду земельный участок площадью 1664 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0015501:7, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, микрорайон "Московский", о/д 49, в целях разработки проекта и строительства универсального здания общественного назначения, сроком действия на три года (с 30.05.2016 по 29.05.2019).
В соответствии с п.3.1 договора аренды земельного участка N48730Г от 30.05.2016, в редакции предложенной ответчиком, размер арендной платы устанавливается на основании рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 853 000 руб. В Приложении N1 к указанному договору, редакции предложенной ответчиком, также указана рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок 853 000 руб.
Истец, ознакомившись с отчетом ООО "Международный центр оценки и консалтинга" N068-06-2016 от 30.05.2016 по определению рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка площадью 1664 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0015501:7, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, микрорайон "Московский", о/д 49, полученным от ответчика 22.07.2016, обратился 06.09.2016 в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий Брянской городской администрации, выраженных в подготовке проекта договора земельного участка площадью 1664 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0015501:7, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, микрорайон "Московский", о/д 49, с нарушением порядка определения арендной платы (осуществление рыночной оценки стоимости аренды) и обязании ответчика устранить нарушение путем заключения договора аренды земельного участка площадью 1664 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0015501:7, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, микрорайон "Московский", о/д 49, для завершения строительства нежилого здания, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 2820 кв.м., степень готовности объекта 10% сроком на три года с установлением размера арендной платы исходя из 1,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка. В процессе рассмотрения дела истец уточнил требования и просил признать незаконными действия Брянской городской администрации по проведению рыночной оценки стоимости аренды за вышеуказанный земельный участок, в остальной части требования оставлены без изменения. Уточнение принято судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.12.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2017 по делу NА09-13070/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2017 по делу NА09-13070/2016 указано, что суд округа приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, так как возникший между сторонами спор в части установления размера арендной платы является по сути преддоговорным и не подлежит рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Ответчиком было направлено в адрес истца письмо N29/03-5593 от 16.05.2017, в котором было указано, что во исполнение вступившего в законную силу постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 по делу NА09-13070/2016 направляется соглашение о расторжении договора аренды N21811 от 14.11.2002 и договор аренды земельного участка N48730Г от 30.05.2016, а также в письме было предложено вернуть два подписанных экземпляра договора аренды N48730Г от 30.05.2016 и соглашения о расторжении договора аренды N21811 от 14.11.2002.
Истец, ознакомившись с полученным проектом договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, представил ответчику протокол разногласий от 29.05.2017 к указанному договору аренды, в части в том числе п.2.1 (срок аренды), п.3.1 (порядок и размер арендной платы), Приложения N1 к указанному договору (размер арендной платы).
Брянская городская администрация рассмотрев протокол разногласий к договору аренды земельного участка N48730Г от 30.05.2016, представленный истцом, направила в адрес истца письмо N29/03-7373 от 23.06.2017, в котором уведомила об отклонении протокола разногласий от 29.05.2017 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016.
Также в письме ответчика N29/03-9156 от 04.08.2017 в ответ на претензию истца, указано, что основания для изменения пунктов 2.1, 3.1 договора аренды N48730Г от 30.05.2016 и Приложения N1 к указанному договору отсутствуют.
До настоящего времени разногласия между сторонами по договору аренды N48730Г от 30.05.2016 урегулированы частично, разногласия не урегулированы в части условий, изложенных в пункте 3.1, Приложении N1 к указанному договору в части установления размера арендной платы.
Поскольку разногласия по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016 в указанной части сторонами не урегулированы, истец обратился в Арбитражный суд Брянской с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).
В силу ст.4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст.446 Гражданского кодекса РФ).
В рассматриваемом случае отношения по предоставлению в аренду земельного участка регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также соответствующими постановлениями Правительства Российской Федерации.
В соответствии с п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п.1, п.2 ст.607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии с п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Таким образом, действующее законодательство требует для передачи земельного участка в аренду соблюдения процедуры его формирования с обязательным присвоением кадастрового номера и постановкой на кадастровый учет. Индивидуализирующие признаки земельного участка необходимы для идентификации земельного участка для целей его закрепления за арендатором и последующей эксплуатации.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п.1, п.2 ст.614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст.214 Гражданского кодекса РФ).
В силу п.1 ст.264 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
В соответствии с п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно п.2 ст.3.3 Федерального закона N137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
В соответствии с п.2.2, п.2.3 Положения об управлении и распоряжении земельными участками на территории города Брянска, принятого решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.04.2015 N168, к полномочиям Брянской городской администрации в области земельных отношений относится, в том числе заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Брянска, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Брянска; Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Брянска, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Брянска, осуществляет в том числе следующие полномочия: подготавливает проекты договоров купли-продажи, безвозмездного пользования, мены, аренды земельных участков, проекты соглашений об их изменении, расторжении.
Таким образом, право распоряжения и заключения договора аренды спорного земельного участка предоставлено Брянской городской администрации.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).
Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пп.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
Как было указано выше, на основании заявления истца от 18.04.2016 (поступило 20.04.2016) о заключении договора аренды земельного участка площадью 1664 кв.м, кадастровый номер 32:28:0015501:7, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, микрорайон "Московский", о/д 49, на котором находился объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 10% (право собственности на указанный объект зарегистрировано 04.04.2016, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии АБ N166146, запись регистрации N32-32/001-32/016/022/2016-576/1), для завершения строительства нежилого здания, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 2 820 кв.м, степень готовности объекта 10%, сроком на три года, Брянской городской администрацией подготовлен и передан истцу проект договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016.
По условиям изложенным в пунктах 1.1, 2.1 проекта указанного договора Арендодатель (Брянская городская администрация) предоставляет, а Арендатор (индивидуальный предприниматель Зубов С.А.) принимает в аренду земельный участок площадью 1664 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0015501:7, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, микрорайон "Московский", о/д 49, в целях разработки проекта и строительства универсального здания общественного назначения, сроком действия на три года (с 30.05.2016 по 29.05.2019).
В соответствии с п.3.1 договора аренды земельного участка N48730Г от 30.05.2016, в редакции предложенной ответчиком, размер арендной платы устанавливается на основании рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 853 000 руб. В приложении N1 к указанному договору, в редакции предложенной ответчиком, также указана рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок 853 000 руб.
Не согласившись с порядком и размером арендной платы, указанных в п.3.1 договора и приложении N1 к указанному договору, в редакции предложенной Брянской городской администрацией, истец обратился 06.09.2016 в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий Брянской городской администрации по проведению рыночной оценки стоимости аренды за вышеуказанный земельный участок, и обязании ответчика устранить нарушение путем заключения договора аренды земельного участка площадью 1664 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0015501:7, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, микрорайон "Московский", о/д 49, для завершения строительства нежилого здания, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 2820 кв.м., степень готовности объекта 10% сроком на три года с установлением размера арендной платы исходя из 1,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка (с учетом уточнения исковых требований).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.12.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2017 по делу NА09-13070/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2017 по делу NА09-13070/2016 указано, что суд округа приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, так как возникший между сторонами спор в части установления размера арендной платы является по сути преддоговорным и не подлежит рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Ответчиком было направлено в адрес истца письмо N29/03-5593 от 16.05.2017, в котором было указано, что во исполнение вступившего в законную силу постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 по делу NА09-13070/2016 направляется договор аренды земельного участка N48730Г от 30.05.2016.
Истец, ознакомившись с полученным проектом договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, представил ответчику протокол разногласий от 29.05.2017 к указанному договору аренды, в части в том числе п.2.1 (срок аренды), п.3.1 (порядок и размер арендной платы), Приложения N1 к указанному договору (размер арендной платы).
Поскольку протокол разногласий от 29.05.2017 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, отклонен ответчиком, разногласия между сторонами по указанному договору аренды урегулированы частично, не урегулированы разногласия в части условий, изложенных в пункте 3.1, Приложении N1 к указанному договору в части установления размера арендной платы, истец с учетом последнего уточнения исковых требований (судебное заседание 19.12.2018) обратился к ответчикам с настоящим исковым заявлением, передав разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на рассмотрение суда, и просил изложить пункт 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, Приложение N1 к указанному договору (расчет арендной платы) в части установления годовой арендной платы за данный земельный участок в размере 103 000 руб. на основании заключения судебной экспертизы по настоящему делу.
Как было указано выше, истец до принятия окончательного судебного акта по делу заявил в судебном заседании ходатайство об отказе от иска в части требований к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации. Возражений по данному ходатайству истца ответчиками не заявлено.
Согласно ч.2 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде, отказаться от иска полностью или частично.
Поскольку отказ истца от иска в части требований к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации не нарушает права других лиц и не противоречит закону, судом отказ от иска в указанной части принят, в соответствии с ч.5 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В силу п.4 ч.1 ст.150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Таким образом, производство по настоящему делу в части требований к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации подлежит прекращению.
Ответчик Брянская городская администрация возражая против заявленных исковых требований с учетом уточнения ссылается на то, что годовой размер арендной платы, установленный в заключении судебной экспертизы занижен, поскольку предлагаемые экспертом объекты для сравнения расположены в промышленных зонах, при этом спорный земельный участок согласно Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Брянск, утвержденных решением Брянского городского Совета народных депутатов N796 от 26.07.2017, находится в зоне Ж4 (предназначена для формирования кварталов многоквартирных жилых домов со средней и высокой плотностью застройки (от 4 до 17 этажей). Ответчик Брянская городская администрация также ссылается на то, что данные разногласия не подлежат урегулированию в судебном порядке, поскольку переданы истцом на рассмотрение суда с пропуском срока, установленного п.2 ст.446 Гражданского кодекса РФ.
Довод ответчиков о том, что истцом пропущен предусмотренный п.2 ст.446 Гражданского кодекса РФ срок на передачу в суд разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, суд считает несостоятельным и подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, одним из которых в силу п.12 ст.22 Земельного кодекса РФ является размер арендной платы.
Судом установлено, что сторонами при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, не согласовано существенное условие о размере арендной платы за пользование данным земельным участком.
Положения статей 445, 446 Гражданского кодекса РФ предусматривают возможность передачи споров, возникших в ходе согласования договорных условий, на разрешение суда.
Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N11657/11, установленные положениями статьи 445 Гражданского кодекса РФ сроки не являются пресекательными, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным условиям договора, обязательного к заключению одной из сторон, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст.2 Арбитражного процессуального кодекса РФ), следовательно, результатом разрешения преддоговорного спора является такой судебный акт, которым отношениям сторон будет придана правовая определенность и все существенные условия договора будут определены либо соглашением сторон (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ), либо решением суда (ст.446 Гражданского кодекса РФ).
Срок, в который истец по настоящему делу обратился в суд за разрешением преддоговорного спора, следует признать разумным исходя из тенденции социализации в развитии гражданского законодательства, выражающейся в защите интересов слабой стороны договора, к которой следует отнести истца, применительно к данному конкретному спору, с учетом того, что урегулирование разногласий при заключении договора аренды земельного участка носило длящийся характер (дело NА09-13070/2016), в данном случае документом, зафиксировавшим разногласия сторон по договору аренды после направления ответчиком письмом N29/03-5593 от 16.05.2017 новой оферты (проекта договора), в их окончательном виде является протокол разногласий от 29.05.2017 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, который был получен ответчиком и письмом N29/03-7373 от 23.06.2017 отклонен, а также учитывая что истец в порядке п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ с настоящим иском обратился 22.09.2017, срок, в который истец передал разногласия на разрешение суда, не выходит за пределы срока, установленного п.2 ст.446 Гражданского кодекса РФ, и не нарушает баланс интересов сторон.
Таким образом, поскольку, исходя из заявленных истцом требований, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях предоставления в аренду земельного участка, находящего в государственной собственности, причиной которого стали разногласия сторон в том числе по установлению годового размера арендной платы за пользование данным земельным участком, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.
Судом установлено в протоколе разногласий от 29.05.2017 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, истец ясно и четко выразил свое согласие и желание на заключение данного договора аренды, не согласившись с установленным ответчиком размером годовой арендной платы в сумме 853 000 руб. просил изменить как порядок ее определения, так и размер годовой арендной платы на 91 504 руб.
В процессе рассмотрения спора истец пояснил, что с учетом вступившего в законную силу судебного акта по делу NА09-13070/2016 считает согласованным порядок определения размера годовой арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Таким образом, с учетом последнего уточнения исковых требований, сторонами не согласовано существенное условие договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016 о размере арендной платы за пользование данным земельным участком (п.3.1, приложение N1 к договору).
Из материалов дела следует, что рыночная стоимость годового размера арендной платы определена Брянской городской администрацией на основании отчета ООО "Международный центр оценки и консалтинга" N068-06-2016 от 30.05.2016 согласно которому рыночной стоимости годового размера арендной платы указанного земельного участка определена в размере 853 000 руб.
Возражая против обоснованности данной оценки, истец ссылается на завышенный размер рыночной стоимости годового размера арендной платы указанного земельного участка, при этом учитывая, что по условиям заключенного между истцом и ответчиком на основании результатов проведенного аукциона (протокол N18/5 от 09.11.2001 и постановление Брянской городской администрации N857от 01.11.2002) договора аренды данного земельного участка N21811 от 14.11.2002, с учетом изменений внесенных дополнительным соглашением от 08.12.2014, размер арендной платы в год за пользование тем же земельным участком составлял 99 444 руб. 25 коп. (272 руб. 45 коп. в день).
В пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Солгано ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч.5 ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
В соответствии с п.1 ст.82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В связи с возникшими в процессе рассмотрения дела разногласиями по вопросу размера арендной платы, для установления рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком для целей заключения договора аренды с собственником объекта незавершенного строительства(степень готовности 10%), расположенного на данном земельном участке, однократно на три года для достройки указанного объекта, определением суда от 26.09.2018 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Городской центр оценки и консалтинга" Тисленко В.Е. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно заключению эксперта ООО "Городской центр оценки и консалтинга" от 12.10.2018 по первому вопросу установлено, что рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу г.Брянск, мкр.Московский о/д 49, площадью 1 664 кв.м, кадастровый номер 32:28:0015501:7, с целью заключения договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства (степень готовности 10%), по состоянию на май 2016 года составляет 103 000 руб..
Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленных ст.8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31.05.2001.
Ссылки ответчиков на то, что экспертом не верно выбраны объекты для сравнения, а также что спорный земельный участок согласно Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Брянск, утвержденных решением Брянского городского Совета народных депутатов N796 от 26.07.2017, находится в зоне Ж4 (предназначена для формирования кварталов многоквартирных жилых домов со средней и высокой плотностью застройки (от 4 до 17 этажей), является необоснованным, при этом, на дату направления проекта договора 30.05.2016 года, данные правила не действовали.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона N135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, по результатам проведенной экспертизы, истец уточнил заявленные требования относительно установления размера годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком, в связи с чем, размер годовой арендной платы в абзаце 2 пункта 3.1 договора аренды и в приложении N1 к указанному договору аренды, определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "Городской центр оценки и консалтинга" от 12.10.2018.
Обоснованных доводов, ставящих под сомнение выводы экспертного заключения ООО "Городской центр оценки и консалтинга" от 12.10.2018 ответчики и третье лицо в процессе судебного разбирательства не привели, ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы ответчиками не заявлено.
Кроме того, исходя из того, что порядок приобретения прав на земельные участки не на торгах для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов по существу является льготным, оснований для значительного изменения стоимости аренды по сравнению с условиями, определенным в ранее заключенном договоре аренды того же земельного участка, отсутствуют.
Данная позиция также отражена в определении Верховного Суда РФ N309-ЭС18-9466 от 20.07.2018.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами доказательства, суд полагает, что спорный пункта 3.1 (абзац 2) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, и приложение N1 к указанному договору (расчет арендной платы), изложенный в последней редакции истца в судебном заседании об установлении рыночной стоимости годового размера арендной платы за данный земельный участок 103 000 руб. на основании экспертного заключения ООО "Городской центр оценки и консалтинга" от 12.10.2018, не противоречит вышеизложенным нормам права и подлежит изложению в указанной редакции.
Согласно п.п.1,2 ст.425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Приведенные нормы, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора. Распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения, если это не противоречит закону или не вытекает из существа отношений.
Таким образом, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Принятые определением суда от 25.09.2017 обеспечительные меры по делу, в силу ч.4 ст.96 Арбитражного процессуального кодекса РФ, сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.
Размер государственной пошлины за рассмотрение иска с учетом уточнения исковых требований составляет 6 000 руб., за рассмотрение заявления об обеспечении иска составляет 3 000 руб. При подаче иска истцом в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в размере 6 000 руб. по платежному поручению N464 от 20.09.2017, 3 000 руб. государственной пошлины по платежному поручению N465 от 20.09.2017 за рассмотрение заявления об обеспечении иска.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ответчика Брянскую городскую администрацию. В соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины. Вместе с тем, предусмотренное в пп.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобождение государственных органов и органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины, не исключает возмещение данными органами другим участникам арбитражного процесса судебных расходов, в соответствии с положениями ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В связи с чем, с ответчика Брянской городской администрации подлежит взысканию в пользу истца 9 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в том числе 6 000 руб. за рассмотрение искового заявления и 3 000 руб. за рассмотрение заявления об обеспечении иска.
В связи с заявленными в рамках настоящего дела ходатайством о проведении судебной экспертизы по двум вопросам истцом произведена оплата стоимости судебной экспертизы в размере 40 000 руб. (платежное поручение N719 от 28.11.2017 на сумму 15 000 руб., платежное поручение N768 от 16.07.2018 на сумму 5 000 руб., платежное поручение N328 от 21.09.2018 на сумму 20 000 руб.), стоимость судебной экспертизы составила по двум вопросам 40 000 руб., которая была перечислена экспертному учреждению (определение суда от 21.11.2018).
В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В силу ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.
Поскольку иск в процессе рассмотрения которого было заявлено о назначении судебной экспертизы удовлетворен судом с учетом уточнения исковых требованием, учитывая, что с учетом уточнения исковых требований истцом, отпала необходимость в проведении судебной экспертизы по второму вопросу об установлении рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, следовательно, расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы по второму вопросу в размере 20 000 руб. относятся на истца, расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы по первому вопросу в размере 20 000 руб. относятся на ответчика Брянскую городскую администрацию, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и подлежит взысканию в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.49, п.4 ч.1 ст.150, ст.ст.151, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Производство по делу в части требования индивидуального предпринимателя Зубова Сергея Анатольевича, д.Березино Дятьковского района Брянской области, к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, прекратить.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Зубова Сергея Анатольевича, д.Березино Дятьковского района Брянской области, к Брянской городской администрации, г.Брянск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, удовлетворить.
Изложить абзац 2 пункта 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N48730Г от 30.05.2016, Приложение N1 к указанному договору (расчет арендной платы) в следующей редакции: "Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 103 000 (сто три тысячи) рублей".
Взыскать с Брянской городской администрации, г.Брянск, в пользу индивидуального предпринимателя Зубова Сергея Анатольевича, д.Березино Дятьковского района Брянской области, 20 000 руб. в возмещение судебных расходов, связанных с оплатой судебной экспертизы, 9 000 руб. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Тула.
Судья Г.Е. Лемешко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка