Решение Арбитражного суда Брянской области от 06 февраля 2019 года №А09-12926/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 6 февраля 2019 года Дело N А09-12926/2018
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.,
при ведении протокола помощником судьи Когиновым В.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Касабланка" к Брянской городской администрации об урегулировании разногласий и понуждении к заключению договоров аренды земельных участков,
при участии:
от истца: Осипчук Р.В. по доверенности от 24.01.2019, Массарова О.В. по доверенности б/н от 24.01.2019;
от ответчика: Бокарёва С.М. по доверенности N1/06-2399и от 25.12.2018;
от третьих лиц: Бокарёва С.М. по доверенности N29/04-4 от 09.01.2019 (Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации), Базыкин К.А. по доверенности от 19.11.2018 (общество с ограниченной ответственностью "Тепловик"),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Касабланка" (ИНН 3250532853, ОГРН 1123256015376, далее также - ООО "Касабланка", истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации (ИНН 3201001909, ОГРН 1023202743574, далее также - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды: N38530 от 16.10.2018, N38533 от 16.10.2018, N38536 от 16.10.2018, N38537 от 16.10.2018, N38539 от 16.10.2018, N38540 от 16.10.2018, N38541 от 16.10.2018, N38543 от 16.10.2018, N38546 от 16.10.2018, N38547 от 16.10.2018 и N38548 от 16.10.2018 земельных участков с государственным кадастровым учётными номерами N32:28:0000000:6020, N32:28:0000000:6023, N32:28:0030721:6, N32:28:0031001:7, N32:28:0031001:8, N32:28:0000000:6026, N32:28:0000000:6028, N32:28:0031001:9, N32:28:0030721:7, N32:28:0031001:6, N32:28:0000000:6019 (далее также - спорные земельные участки) и обязании заключить договора аренды в редакции, предложенной истцом.
Определением от 06.12.2018 исковое заявление оставлено без движения. Определением от 11.01.2019 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, спора привлечено Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее также - Управление). Определением от 29.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тепловик" (далее также - ООО "Тепловик").
Судебное разбирательство продолжено после перерыва, объявленного в судебном заседании 29.01.2019. В судебном заседании истец исковые требования поддержал, указал, что в исковом заявлении редакция истца спорных пунктов 2.4.4 договоров аренды земельных участков, ошибочно поименована, как редакция Администрации. Ответчик исковые требования не признал, просил суд определить спорные условия п. 2.4.4 договоров аренды земельных участков в собственной редакции. Управление выступило на стороне ответчика, полагало заявленные требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. ООО "Тепловик" выступило на стороне истца, полагало заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон и третьих лиц, арбитражный суд также установил следующее.
19.03.2014 между ООО "Касабланка" (арендатор) и Управлением (арендодатель) на основании протокола N40А/13 от 16.12.2013 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, заключён договор аренды N38463 находящегося в муниципальной собственности земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0000000:13, общей площадью 62637 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, г. Брянск, ул. Бежицкая в целях его комплексного освоения в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка (далее также - договор аренды N38463 от 19.03.2014). Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи 19.03.2014 (т. 2 л.д. 163-167, 169).
Согласно раздела 2.4 (п.п. 2.4.1-2.4.4) договора N38463 от 19.03.2014 реализация комплексного освоения предполагала последовательное прохождение следующих этапов: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, разработка, согласование и утверждение в установленном порядке документации по планировке и межеванию территории в границах земельного участка в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора; обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах земельного участка в соответствии с документацией по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры - в срок 1 год; осуществление жилищного строительства и выполнение работ по комплексному обустройству прилегающей территории - максимальный срок 3 года. Началом комплексного освоения определена дата подписания акта приёма-передачи земельного участка. Срок аренды земельного участка установлен сторонами в 4 года 6 месяцев с 19.03.2014 по 18.09.2018 (п.п. 2.3, 3.1 договора).
19.10.2015 договор аренды N38463 от 19.03.2014 расторгнут по соглашению сторон. В порядке исполнения решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу NА09-8719/2015 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Касабланка" (арендатор) 19.10.2015 заключены договора аренды N38465, N38468, N38471, N38472, N38474, N38475, 38477, N38479, N38482, N38483, N38484 спорных земельных участков (далее также - договора аренды спорных земельных участков от 19.10.2015), образованных путём раздела исходного земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0000000:13 в целях их освоения в соответствии с видом разрешённого использования земельных участков и документацией по планировке территории (т. 2 л.д. 163-169, 61-69, 70-78, 79-87, 88-96, 97-106, 107-116, 117-125, 126-134, 135-143, 144-153, 154-162).
Условия пунктов 2.4.1 - 2.4.3 раздела 2.4. договоров аренды спорных земельных участков от 19.10.2015 содержат идентичные условиям договора аренды N38463 от 19.03.2014 условия по этапам и срокам реализации комплексного освоения земельных участков. Пункты 2.4.4 договоров аренды изложены в следующей редакции: "Максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории до 18.09.2018. Датой окончания строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории земельного участка". Срок аренды спорных земельных участков установлен сторонами с 19.10.2015 по 18.09.2018 и составляет 2 года 11 месяцев (пункты 3.1 договоров аренды).
23.04.2018 ООО "Касабланка" обратилось в Администрацию с заявлением N0423 о продлении права аренды, в том числе спорных земельных участков. Решением от 18.05.2018, изложенным в письме N2/29-4730, Администрация отказала Обществу в заключении договоров аренды на новый срок, ссылаясь на неисполнение обществом обязательств по комплексному освоению.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 10.10.2018 по делу NА09-7058/2018 решение Брянской городской администрации признано незаконным. Суд обязал Администрацию в десятидневный срок заключить с ООО "Касабланка" договоры аренды спорных земельных участков, для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 46 лет (т. 1 л.д. 18-27).
Письмом N2/29-12072 от 19.10.2018 Администрация направила в адрес ООО "Касабланка" в том числе проекты договоров аренды N38530 от 16.10.2018, N38533 от 16.10.2018, N38536 от 16.10.2018, N38537 от 16.10.2018, N38539 от 16.10.2018, N38540 от 16.10.2018, N38541 от 16.10.2018, N38543 от 16.10.2018, N38546 от 16.10.2018, N38547 от 16.10.2018 и N38548 от 16.10.2018 спорных земельных участков (далее также - договора аренды спорных земельных участков от 16.10.2018) (т. 1 л.д. 10).
22.10.2018 ООО "Касабланка", рассмотрев проекты договоров аренды спорных земельных участков от 16.10.2018, подписало их с протоколами разногласий, не согласившись с условиями, изложенными Администрацией (арендодателем) в пунктах 2.4.4 (т. 1 л.д. 53-62, 41-50, 105-114, 28-37, т. 2 л.д. 12-21, т. 1 л.д. 144-152, 92-101, 66-75, 118-127, 131-140, 79-99, т. 2 л.д. 6, 5, 4, 3, 2, 1, 7, 8, 11, 10, 9).
Письмом N2510 от 25.10.2018 ООО "Касабланка" направило в адрес Администрации протоколы разногласий к договорам аренды спорных земельных участков от 16.10.2018, предложив изложить условия пунктов 2.4.4 в собственной редакции, которые были отклонены ответчиком письмом N4/29-12569 от 22.11.2019 (т. 1 л.д. 11, 13).
Констатируя недостижение соглашения по условиям пунктов 2.4.4 договоров аренды спорных земельных участков от 16.10.2018, ООО "Касабланка" обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий и понуждении к заключению договоров в согласованной редакции.
Требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды спорных земельных участков от 16.10.2018, арбитражный суд находит подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон, условия договора по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ч. 1 ст. 446 ГК РФ).
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормами), действующими в момент его заключения. Договор аренды заключается на срок, определённый договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ).
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А09-8719/2015 и N А09-7058/2018, имеющими преюдициальное значение для разрешения настоящего спора установлено, что спорные земельные участки, образованны путём раздела земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0000000:13, общей площадью 62637 кв.м. Договор аренды (N38463) указанного земельного участка заключён 19.03.2014 по результатам аукциона на право заключение договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка в целях его комплексного освоения (протокол о результатах аукциона N40А/13 от 16.12.2013).
В соответствии с условиями аукционной документации (публикация в муниципальной газете "Брянск" от 13.09.2013 N36д (714) максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории определен в 3 года. Датой окончания строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утверждённой документацией по планировке территории Земельного участка. При этом, как следует из соотношения условий п.п. 2.3, 3.1 договора, а также акта приёма-передачи от 19.03.2014, срок аренды установлен сторонами в 4 года 6 месяцев с 19.03.2014 по 18.09.2018 и исчисляется с момента передачи участка (т. 2 л.д. 163-167, 169).
19.10.2015 между Администрацией и ООО "Касабланка" в порядке реализации исключительного права арендатора, предусмотренного ст. 30.2 Земельного кодекса РФ (далее также - ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), на приобретение спорных земельных участков в аренду заключены договоры аренды спорных земельных участков от 19.10.2015, по условиям которых п. 2.4.4 изложен в следующей редакции: "Максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории до 18.09.2018. Датой окончания строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории земельного участка". Срок аренды спорных земельных участков установлен сторонами с 19.10.2015 по 18.09.2018 и составлял 2 года 11 месяцев (п.п. 3.1 договоров аренды). Условие о начале течения срока на комплексное освоение сторонами согласовано в п. 2.3 договоров от 19.10.2015 и исчисляется с момента передачи участка (т. 2 л.д. 163-169, 61-69, 70-78, 79-87, 88-96, 97-106, 107-116, 117-125, 126-134, 135-143, 144-153, 154-162).
Признавая незаконным решение Администрации, изложенное в письме N2/29-4730 об отказе в заключении договоров аренды спорных земельных участков на новый срок и обязывая Администрацию в десятидневный срок заключить с ООО "Касабланка" договоры аренды спорных земельных участков, для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 46 лет, Арбитражный суд Брянской области в решении по делу NА09-7058/2018 от 10.10.2018 пришёл к выводу об отсутствии достижения конечной цели комплексного освоения спорных земельных участков, добросовестности действий застройщика (ООО "Касабланка"), невозможности реализации истцом 1-2 этапов комплексного освоения земельных участков, в порядки в сроки установленные договором, в связи с неправомерными действиями ответчика, отсутствием оснований для прекращения договоров аренды спорных земельных участков от 19.10.2015. Суд исходил из установленного ст. 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) запрета на необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или продлении договора аренды земельного участка в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока. (т. 1 л.д. 18-27).
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, а также условия пунктов 2.4.4. договоров аренды спорных земельных участков от 16.10.2018 в редакциях, предложенных сторонами, путём их сопоставления с условиями, изложенными в пунктах 2.4.1-2.4.3, 2.3 договоров, смыслом договоров в целом, их правовой цели, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ответчиком установлено заранее неисполнимое на момент заключения договоров условие относительно срока жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории. Принятие сторонами этого условия лишает смысла заключение спорных договоров. По сути, данное действие ответчика направлено на создание препятствий для исполнения решения по делу N А09-7058/2018 от 10.10.2018. При таких обстоятельствах арбитражный суд, считает необходимым определить условия пунктов 2.4.4 договоров аренды спорных земельных участков от 16.10.2018 в редакции, предложенной истцом. Данная редакция не противоречит закону и обеспечивает необходимый баланс публичных и частных интересов.
Производство по требованию истца об обязании ответчика заключить договоры аренды спорных земельных участков подлежит прекращению по следующим основаниям.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 10.10.2018 по делу NА09-7058/2018 по существу разрешён спор между ООО "Касабланка" и Администрацией об обязании заключить договора аренды спорных земельных участков в связи с уклонением ответчика от их заключения.
В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в п. 42 Постановления ВС РФ от 25.12.2018 N49, при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключённым на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон не требуется. При таких обстоятельствах производство по указанному требованию истца, подлежит прекращению по основанию, предусмотренному ст. 150 АПК РФ.
Истцом при подаче искового заявления в доход федерального бюджета уплачено 66000 руб. государственной пошлины (платёжные поручения N1451 от 28.11.2018, N1473 от 10.12.2018, т. 1 л.д. 7, т. 2 л.д. 47). В силу ст. 110 АПК РФ эти расходы истца относится на ответчика, и подлежат взысканию с последнего в пользу истца в качестве возмещения судебных расходов.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 173, 176 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования об урегулировании разногласий удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров аренды земельных участков N38530 от 16.10.2018, N38533 от 16.10.2018, N38536 от 16.10.2018, N38537 от 16.10.2018, N38539 от 16.10.2018, N38540 от 16.10.2018, N38541 от 16.10.2018, N38543 от 16.10.2018, N38546 от 16.10.2018, N38547 от 16.10.2018 и N38548 от 16.10.2018 между обществом с ограниченной ответственностью "Касабланка" и Брянской городской администрацией, изложив условия пунктов 2.4.4. спорных договоров в следующей редакции:
"2.4.4. Максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории 3 года. Датой окончания строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории земельного участка".
В части требования об обязании заключить договоры производство по делу прекратить.
Взыскать с Брянской городской администрации в пользу общества с ограниченной ответственностью "Касабланка" 66000 руб. в возмещение судебных расходов.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области. Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, в связи с чем, в соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте Арбитражного суда Брянской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья Д.В. Азаров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка