Решение Арбитражного суда Брянской области от 06 марта 2019 года №А09-12024/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 6 марта 2019 года Дело N А09-12024/2016
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 06 марта 2019 года.
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Макеевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кучерявой О.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, г. Калуга
к Обществу с ограниченной ответственностью "Лен-Пет", г. Брянск
о взыскании 812 412 руб. 41 коп.
третьи лица: 1) Общество с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга", г. Москва;
2) Муниципальное унитарное предприятие "Брянский городской водоканал", г.Брянск;
при участии в заседании:
от истца: Коростелева М.И. (доверенность N951-32/ГЮ от 14.03.2018);
от ответчика: Акулич П.П. (доверенность б/н от 09.01.2019);
от третьих лиц: 1) от Общества с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга" - не явились, извещены;
2) от Муниципального унитарного предприятия "Брянский городской водоканал" - не явились, извещены;
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лен-Пет", г.Брянск, о взыскании 680 154 руб. 65 коп., в том числе 652 909 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N33310 от 11.05.2005 за период с 01.10.2015 по 15.06.2016 и 27 244 руб. 87 коп. пени за период с 16.12.2015 по 15.06.2016.
В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об увеличении размера исковых требований, в котором истец просит взыскать с ответчика 812 412 руб. 41 коп., в том числе 652 909 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 30.06.2016 и 159 502 руб. 63 коп. пени за период с 16.12.2015 по 03.04.2018. Ходатайство удовлетворено судом в соответствии со ст.49 АПК РФ.
Определением суда от 25.10.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга".
Определением суда от 25.08.2017 произведена замена истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области его правопреемником - Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 N471.
Определением суда от 11.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст.51 АПК РФ привлечено Муниципальное унитарное предприятие "Брянский городской водоканал", г.Брянск.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.
Судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке, установленном ст. 156 АПК РФ.
Представитель истца поддержала исковые требования.
Представитель ответчика поддержал ранее заявленные возражения.
В судебном заседании 20.02.2019 был объявлен перерыв до 27.02.2019 до 15 час. 30 мин. в соответствии со ст.163 АПК РФ. Представители сторон были уведомлены о перерыве в судебном заседании под расписку в приложении к протоколу судебного заседания. Определение об объявлении перерыва в судебном заседании размещено в картотеке арбитражных дел в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание после перерыва не направили. Дело рассмотрено после перерыва в судебном заседании в отсутствие представителей третьих лиц в порядке, установленном ст.ст.156, 163 АПК РФ.
Представители сторон поддержали ранее заявленные доводы, представитель ответчика обратил внимание на то, что отчеты об оценке действуют в течение 5 лет.
Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ООО "Лен-Пет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 11.05.2005 N33310, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4384 кв. м, расположенный по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Вали Сафроновой, 56-А, участок ч.2, сроком на 49 лет с 01.06.2005 по 01.06.2054 (п.п.1.1., 1.4, 2.1. договора - т.1, л.д.7-8).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области 23.06.2005, номер регистрации 32-32-28/021/2005-707.
Земельный участок был принят арендатором по акту приема-передачи от 11.05.2005.
В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за участок определяется договором в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, в срок не позднее 15 числа последнего месяца квартала (п. 3.7.договора).
Как указывает истец, обязанность по своевременному внесению арендной платы ООО "Лен-Пет" надлежащим образом не исполняло, в результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 652 909 руб. 78 коп. за период с 01.10.2015 по 30.06.2016.
Направленная истцом в адрес ответчика претензия N05/2610 от 14.06.2016 с требованием погасить имеющуюся задолженность и пени была оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском (с учетом последующего уточнения исковых требований).
Правоотношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (параграфом 1 главы 34 "Общие положения об аренде") (далее - ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ).
В соответствии со ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить платежи за землю.
Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании ст.307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен.
В соответствии со статьями 421, 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В этих случаях договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N13), арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации относится к регулируемым ценам; федеральным законом, предусматривающим необходимость регулирования арендной платы, является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 29.10.2001.
Согласно данным разъяснениям к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Пунктом 20 указанного выше Постановления установлено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в соответствии с нормативными актами органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Таким образом, положения рассматриваемого договора предусматривают возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем.
Согласно п.2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции, действовавшей в спорный период).
В соответствии с пунктом 6 названных Правил (в редакции, действовавшей в спорный период) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:
А = С x Р,
где:
А - арендная плата;
С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;
Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что арендная плата за землю по договору аренды N 33310 от 11.05.2005 в спорный период рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка. В целях определения рыночной стоимости арендной платы за й земельный участок Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области обратилось в ООО "Международный Центр оценки и консалтинга", которым был подготовлен отчет N15-КЗ-ОЦ-11-2011 от 25.11.2011 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.11.2011 составила 11 609 000 руб. (т.1, л.д.57-77).
Возражая против исковых требований, ответчик оспорил размер арендной платы, не согласившись с указанной рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете N15-КЗ-ОЦ-11-2011 от 25.11.2011, подготовленном ООО "Международный центр оценки и консалтинга". Как указывает ответчик, при определении рыночной стоимости земельного участка независимым оценщиком ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.В. не были учтены находящиеся на земельном участке обременения, а именно: общегородская канализация, общегородские тепловые сети, сети горячего водоснабжения и здание бомбоубежища (т.1, л.д. 50-53).
В отзыве на возражения ответчика истец сослался на то, что поскольку сведения о наличии у данного земельного участка обременений, особого правового режима ни в кадастровом паспорте, ни в выписке из ЕГРП не содержатся, ТУ Росимущества в Брянской области не включило ограничения (обременения) права в задание на оценку рыночной стоимости земельного участка. Истец ссылается на ст.56 Земельного кодекса РФ, которой установлены ограничения прав на землю. Вместе с тем, истец полагает, что ограничения, установленные в ст.56 Земельного кодекса РФ, не имеют отношения к спорному земельному участку. Также, истец указывает, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие наличие на земельном участке обременений (т.3, л.д. 131-137). В обоснование данного довода истец сослался на судебные акты по делу NА09-6983/2013, которыми исковые требования ООО "ЛЕН-ПЕТ" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области о признании незаконным расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N33310 от 11.05.2005, содержащегося в проекте дополнительного соглашения N135 от 07.06.2012, оставлены без удовлетворения. Истец указывает, что судом сделан вывод о том, что доказательств, подтверждающих ограничение земельного участка в обороте, не представлено. Также суд указал на то обстоятельство, что несмотря на то, что на земельном участке, как указывает истец, находятся трубопроводы водоотведения, линии связи и линейно-кабельные линии, данный земельный участок был предоставлен истцу из земель поселений именно для размещения столовой, а не предоставлялся для нужд связи и размещения там необходимых коммуникаций.
В обоснование имеющихся на земельном участке обременений ответчик ссылается на судебные экспертизы по делам NА09-5744/2013 и N3032/2015, которыми установлен факт нахождения на земельном участке инженерных сетей. Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО "Международный центр оценки и консалтинга" по делу NА09-5744/2013, рыночная стоимость спорного земельного участка с учетом имеющихся обременений по состоянию на 25.11.2011 составила 5 394 144 руб. Согласно заключению судебной экспертизы N15-558 от 06.07.2015, проведенной ООО "Агентство оценки и экспертиз" по делу NА09-3032/2015, рыночная стоимость спорного земельного участка с учетом имеющихся обременений по состоянию на 21.11.2011 составила 5 286 000 руб. (т. 1, л.д. 123-148).
Кроме того, в обоснование нахождения инженерных сетей на спорном участке, ответчик ссылается на Постановление Брянской городской администрации N1548-п от 04.05.2005 "О предоставлении ООО "Лен-Пет" земельного участка для использования столовой по улице Вали Сафроновой, 56А, в Советском районе города Брянска" (т.1, л.д.55-56). Согласно п. 4.4. Постановления Брянской городской администрации N1548-п от 04.05.2005 "О предоставлении ООО "Лен-Пет" земельного участка для использования столовой по улице Вали Сафроновой, 56А, в Советском районе города Брянска" ООО "Лен-Пет" обязано не препятствовать, в случае необходимости, прокладке новых и эксплуатации существующих инженерных сетей на предоставленном земельном участке.
Также ответчиком в материалы дела представлены:
- топографические схемы (топосъемка) земельного участка от 2005г. (на момент заключения договора аренды) и от 2013г. (выполненная по требованию суда в ходе судебного разбирательства по делу NА09-5744/2013), на которых видны имеющиеся на земельном участке объекты инженерных сетей;
- карта (план) границ земельного участка;
- планы земельного участка с отражением факта нахождения на спорном земельном участке здания бомбоубежища и инженерных сетей (т.6, л.д. 3-4).
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО "Международный центр оценки и консалтинга".
В письменном отзыве независимый оценщик ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.В. пояснил, что отчет N15-КЗ-ОЦ-11-2011 от 25.11.2011 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка был выполнен в соответствии с законодательством и заданием заказчика, но без учета фактических обстоятельств, поскольку в соответствии с государственным контрактом на оценку при проведении оценки устанавливались следующие допущения - оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений. Вместе с тем, определением Арбитражного суда Брянской области от 30.09.2013 по делу NА09-5744/2013 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос: провести экспертизу выполненного ООО "Международный Центр оценки и консалтинга" отчета N15-КЗ-ОЦ-11-2011 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 4383,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.В.Сафроновой, уч.N56 "А", кадастровый номер 32:28:0031621:11" в связи с новыми обстоятельствами, а именно с учетом имеющихся на территории участка обременений. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.В. Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка с учетом имеющихся обременений по состоянию на 25.11.2011 составила 5 394 144 руб. (т.2, л.д.88-91). К отзыву приложены фотоматериалы, подтверждающие факт нахождения инженерных сетей и здания бомбоубежища на земельном участке (т.2, л.д.90-91).
С учетом необходимости установления факта нахождения на спорном земельном участке инженерных сетей судом были направлены судебные запросы:
- в Управление Росреестра по Брянской области о представлении суду сведений о зарегистрированных правах на здание бомбоубежища площадью 309 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, 56-А, участок 2 (кадастровый номер земельного участка N32:28:031621:0000:00);
- в ГУП "Брянсккоммунэнерго" о представлении суду сведений об общегородских тепловых сетях и сетях горячего водоснабжения, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 32:28:03:16:21:0000:00, расположенном по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, 56-А, участок 2 (с приложением схемы расположения сетей);
- в ООО "Котельная Электроаппарат" о представлении суду сведений о нахождении на арендуемом ООО "Лен-Пет" земельном участке с кадастровым номером 32:28:03:16:21:0000:00, расположенном по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, 56-А, участок 2, сетей общегородской канализации, общегородских тепловых сетей и сетей горячего водоснабжения;
- в МУП "Брянский городской водоканал" о представлении суду сведений о сетях общегородской канализации, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 32:28:03:16:21:0000:00 и номером 32:28:031621:0011, расположенном по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, 56-А, участок 2;
- в Комитет по ЖКХ Брянской городской администрации о представлении суду сведений о включении в перечень бесхозяйных сетей и определении организации по обслуживанию сетей отопления и горячего водоснабжения от котельной ООО "Котельная Электроаппарат", расположенной по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, 56-А, на основании письма ООО "Котельная Электроаппарат" N54 от 09.03.2017.
В суд поступили ответы следующего содержания.
Управление Росреестра по Брянской области представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, согласно которой правообладателем здания бомбоубежища является Российская Федерация (т. 5, л.д. 128-129).
Из ответа ГУП "Брянсккоммунэнерго" б/н от 23.10.2018 следует, что по земельному участку с кадастровым номером 32:28:03:16:21:0000:00 проходят сети горячего водоснабжения предприятия к жилым домам N28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50 по ул. В.Сафроновой, к общежитию по ул. В.Сафроновой, 52, и к административному зданию лесопожарной службы по ул. В.Сафроновой, 56 (представлены схемы) (т.5, л.д.133).
МУП "Брянский городской водоканал" в письме N12017 от 29.10.2018 сообщило, что на земельном участке с кадастровым номером 32:28:031621:63 централизованные общегородские сети канализации отсутствуют (т.5, л.д. 146), в связи с чем МУП "Брянский городской водоканал" было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением суда от 11.12.2018 истцу и ответчику было предложено составить совместный акт осмотра спорного земельного участка с участием представителя МУП "Брянский городской водоканал" на предмет установления факта нахождения на земельном участке с кадастровым номером 32:28:031621:0011, расположенном по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, 56-А, участок 2, сетей канализации (при их наличии - указать протяженность сетей), а также на предмет установления факта нахождения на данном земельном участке иных объектов, которые могут препятствовать использованию арендатором всей площади земельного участка.
По результатам осмотра земельного участка в назначенные судом дату и время (21.12.2018 в 10 час. 00 мин.) МУП "Брянский городской водоканал" с участием представителя ООО "Лен-Пет" был составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 32:28:031621:0011 на предмет установления факта нахождения на земельном участке, расположенном по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, 56-А, участок 2, сетей канализации согласно определению Арбитражного суда Брянской области от 11 декабря 2018 года по делу NА09-12024/2016 (т.6, л.д.62).
Комиссией в составе начальника эксплуатационного участка МУП "Брянский городской водоканал", заместителя начальника производственно-технического отдела МУП "Брянский городской водоканал" и представителя ООО "Лен-Пет" было установлено следующее:
1) На земельном участке с кадастровым номером 32:28:031621:0011, расположенном по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, 56-А, участок 2, находятся сети канализации, входящие в систему сетей общегородской канализации, а также здание площадью 309 квадратных метров, которое не принадлежит арендатору земельного участка и препятствует использованию арендатором всей площади земельного участка.
2) Расположение канализационных сетей и здания на обследуемом участке соответствует топосъемке, выполненной МУП "Архитектурное планировочное бюро г.Брянска" от 24.09.2013 года.
В судебном заседании 30.01.2019 представитель МУП "Брянский городской водоканал" подтвердила сведения, указанные в акте от 21.12.2018.
Представитель истца в судебном заседании пояснила, что представитель истца в обследовании земельного участка не участвовал, однако сведения, изложенные в акте от 21.12.2018, истец не оспаривает, полагая, что они не имеют существенного значения при разрешении спора.
В письме ООО "Котельная Электроаппарат" N141 от 24.10.2018 сообщило, что оно является теплоснабжающей организацией и оказывает услуги по отпуску тепловой энергии от котельной, расположенной по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, 56-А. Между ООО "Котельная Электроаппарат" и ООО "Бизнес-Русь Брянск" заключены договоры N73 от 01.10.2015 на теплоснабжение и N74 от 01.10.2015 на горячее водоснабжение, в соответствии с которыми теплоснабжающая организация подает тепловую энергию и горячую воду на объект недвижимости по адресу: г.Брянск, ул.Вали Сафроновой, 56-А, расположенный на спорном земельном участке. Границы балансовой принадлежности определены в акте разграничения балансовой принадлежности (акт прилагается) (т.5, л.д. 142).
Согласно ответу Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации N25/16-5742 от 19.10.2018 на объект "Теплотрасса к детскому саду N139 "Антошка" по ул. 3-я Линия, 6" зарегистрировано право муниципальной собственности. Согласно постановлению Брянской городской администрации от 29.12.2016 N4652-п "Об определении единой теплоснабжающей организации (организаций) в сфере теплоснабжения муниципального образования "город Брянск" гарантирующей организацией в зоне действия указанного объекта является ГУП "Брянсккоммунэнерго", так как сети теплоснабжения от котельной ООО "Котельная Электроаппарат" находятся в собственности указанного предприятия (т.5, л.д. 131-132).
Частью 1 статьи 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с ч.1 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.2 ст.71 АПК РФ).
Таким образом, оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд приходит к выводу о том, что на спорном земельном участке находятся сети канализации, входящие в систему сетей общегородской канализации, общегородские тепловые сети, сети горячего водоснабжения и здание бомбоубежища. Следовательно, довод ответчика о невозможности использовать всю площадь арендуемого земельного участка нашли свое подтверждение при рассмотрении настоящего дела.
Истец ссылается на то, что наличие инженерных сетей и здания бомбоубежища на земельном участке не свидетельствуют о невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Оценив доводы стороны, суд приходит к выводу о том, что наличие вышеуказанных объектов на земельном участке не препятствовало использованию по назначению - для использования столовой той части арендуемого земельного участка, которая занята зданием столовой и необходима для его использования. Поэтому оснований для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы в данном случае не имеется. Вместе с тем, наличие на земельном участке вышеуказанных объектов свидетельствует о неправильном определении истцом размера арендной платы.
Как указано выше, размер арендной платы был определен по формуле А = С x Р, где А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании результатов оценки; Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. При этом, для расчета арендной платы за основу были взяты выводы ООО "Международный Центр оценки и консалтинга", изложенные в отчете N15-КЗ-ОЦ-11-2011 от 25.11.2011 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.11.2011 составила 11 609 000 руб. Однако из пояснений независимого оценщика ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.В. следует, что отчет N15-КЗ-ОЦ-11-2011 от 25.11.2011 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка был выполнен без учета фактических обстоятельств, поскольку в соответствии с государственным контрактом на оценку при проведении оценки устанавливались следующие допущения - оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений. Вместе с тем, впоследствии на основании определения Арбитражного суда Брянской области от 30.09.2013 по делу NА09-5744/2013 была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.В. Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка с учетом имеющихся обременений по состоянию на 25.11.2011 составила 5 394 144 руб.
В обоснование исковых требований истец ссылается на преюдициальность судебных актов по делу NА09-5744/2013. В рамках указанного дела ООО "Лен-Пет" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Международный Центр оценки и консалтинга" о признании недостоверным и незаконным отчета об оценке N15-КЗ-ОЦ-11-2011 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 4383,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.В.Сафроновой, д.56-А, кадастровый номер 32:28:0031621:11".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 03.12.2013 по делу NА09-5744/2013 исковые требования оставлены без удовлетворения. Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 решение оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.06.2014 решение Арбитражного суда Брянской области от 03.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А09-5744/2013 оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Оставляя исковые требования без удовлетворения, суд первой инстанции руководствовался статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и исходил из того, что при наличии заключенного между истцом и Брянской городской администрации договора аренды земельного участка от 11.05.2005 не предусмотрено оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска. Суд указал, что в таком случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора.
Согласно ч.2 ст.69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вместе с тем, преюдициальность может иметь место лишь в отношении установленных вступившим в законную силу решением суда обстоятельств, но не в отношении оценки судом доказательств.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П применительно к институту преюдиции подчеркнул, что преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности, а введение института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения. Пределы действия преюдициальности судебного решения объективно определяются тем, что установленные судом в рамках его предмета рассмотрения по делу факты в их правовой сущности могут иметь иное значение в качестве элемента предмета доказывания по другому делу. Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. При этом не отрицается, а, напротив, предполагается необходимость пересмотра решений, вступивших в законную силу, с тем чтобы в правовой системе не могли иметь место судебные акты, содержащие взаимоисключающие выводы. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.
Таким образом, институт преюдиции, являясь выражением дискреции законодателя в выборе конкретных форм и процедур судебной защиты и будучи направлен на обеспечение действия законной силы судебного решения, его общеобязательности и стабильности, на исключение возможного конфликта различных судебных актов, подлежит применению с учетом принципа свободы оценки доказательств судом, вытекающего из конституционных принципов независимости и самостоятельности судебной власти.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 N2045/04, от 03.04.2007 N13988/06 сформулирован аналогичный правовой подход, согласно которому освобождение от повторного доказывания преюдициально установленных фактических обстоятельств спора не исключает их различной правовой оценки, зависящей от характера конкретного спора. Преюдициальными являются установленные по ранее рассмотренному делу обстоятельства, но не выводы о правовой квалификации правоотношений и толковании правовых норм.
С учетом изложенных правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суд полагает, что выводы Арбитражного суда Брянской области, изложенные в решении по делу NА09-5744/2013, о том, что выполненный ООО "Международный Центр оценки и консалтинга" отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, стандартам оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, и об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Лен-Пет" к ООО "Международный Центр оценки и консалтинга" о признании недостоверным и незаконным отчета об оценке от 19.12.2011 N15-КЗ-ОЦ-11-2011 имел правовое значение лишь при принятии решения по делу NА09-5744/2013.
Отказ в иске по делу NА09-5744/2013 в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты (самостоятельное оспаривание отчета об оценке при наличии возможности рассмотрения вопроса о достоверности рыночной стоимости земельного участка в рамках рассмотрения конкретного спора) не препятствует ответчику оспаривать результаты оценки, изложенные в отчете об оценке от 19.12.2011 N15-КЗ-ОЦ-11-2011, при рассмотрении конкретного спора, в том числе настоящего дела.
Кроме того, при рассмотрении указанного дела судом было установлено соответствие отчета заданию ТУ Росимущества в Брянской области, в то время как при рассмотрении настоящего дела сам оценщик пояснил, что при составлении спорного отчета ему были представлены не все сведения, которые влияют на результат оценки. С учетом всех необходимых сведений тем же оценщиком был подготовлен новый отчет об оценке N1/10-2013 в ходе проведения судебной экспертизы по делу NА09-5744/2013.
Предметом рассмотрения настоящего дела является требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N33310 от 11.05.2005 за период с 01.10.2015 по 30.06.2016 и пени, не являвшееся предметом рассмотрения суда по делу NА09-5744/2013.
При этом, установленные решением суда по делу NА09-5744/2013 обстоятельства действительно в силу ч.2 ст.69 АПК РФ не подлежат дальнейшему доказыванию при рассмотрении настоящего дела, поскольку в рамках дела NА09-5744/2013 рассматривался спор между теми же лицами (сторонами спора являлись ответчик и третье лицо по настоящему делу, истец по настоящему делу был привлечен к участию в деле NА09-5744/2013 в качестве третьего лица).
Однако для рассмотрения настоящего спора преюдициальное значение имеют следующие обстоятельства, установленные решением суда по делу NА09-5744/2013.
"Экспертное заключение N1/10-2013 представляет собой не экспертизу оспариваемого отчета об оценке N 15-КЗ-ОЦ-11-2011, а по существу является самостоятельным отчетом об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, имеющим рекомендательный характер, который сам по себе не доказывает недостоверность отчета об оценке".
В решении суда по делу NА09-5744/2013 также отмечено, что рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым Отчетом об оценке, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.
В соответствии со ст.12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.
В соответствии с п. 2 информационного письма N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл.7 АПК РФ.
В ч.3 ст.71 АПК РФ указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Как было указано выше, в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что на спорном земельном участке находятся обременения, а именно: общегородская канализация, общегородские тепловые сети, сети горячего водоснабжения и здание бомбоубежища.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действительности соответствуют сведения, содержащиеся в отчете N1/10-2013, подготовленном ООО "Международный Центр оценки и консалтинга" в ходе проведенной судебной экспертизы по делу NА09-5744/2013, который по существу является самостоятельным отчетом об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка.
В данном случае суд не может принять расчет арендной платы истца, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета N15-КЗ-ОЦ-11-2011, подготовленного ООО "Международный центр оценки и консалтинга", без учета находящихся на земельном участке обременений, и составляет по состоянию на 25.11.2011 - 11 609 000 руб.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что при расчете арендной платы следует исходить из рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета N1/10-2013, подготовленного ООО "Международный Центр оценки и консалтинга" в ходе проведенной судебной экспертизы по делу NА09-5744/2013. Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка с учетом имеющихся обременений по состоянию на 25.11.2011 составила 5 394 144 руб.
В обоснование исковых требований истец сослался на судебные акты по делам NА09-547/2013 и NА09-10885/2014, которыми с ответчика в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.12.2012 и с 01.01.2013 по 30.06.2014. Истец указывает, что судебными актами по вышеуказанным делам расчет арендной платы определен на основании Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года N582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и производится по формуле А=С х Р, где А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании отчета от 19.12.2011 N15-КЗ-ОЦ-11-2011, подготовленного ООО "Международный центр оценки и консалтинга", Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ. Таким образом, исходя из данной формулы расчета, размер арендной платы составляет 928 720 руб. (11 609 000 руб. х 8% = 928 720 руб.). Также имеются судебные акты по делам NА09-3032/2015 и NА09-16351/2015, основанные на таком же расчете. Аналогичный порядок применен истцом при расчете арендной платы по настоящему делу. При этом, при расчете арендной платы на 2015 год применен индекс инфляции в размере 5,5% согласно Федеральному закон от 01.12.2014 N384 "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016, 2017 годов", на 2016 год - индекс инфляции 6,4% согласно Федеральному закону от 14.12.2015 N359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год".
В первоначальном отзыве на исковое заявление расчет арендной платы, произведенный истцом на основании Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и формула по которой произведен расчет, ответчиком не оспаривались. Ответчиком оспаривалось лишь значение С в формуле А = С х Р, где С - рыночная стоимость земельного участка.
С учетом рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета N1/10-2013, подготовленного ООО "Международный Центр оценки и консалтинга", в ходе проведенной судебной экспертизы по делу NА09-5744/2013, с учетом имеющихся обременений, при расчете размера арендной платы следует исходить из того, что значение С (рыночная стоимость земельного участка) в формуле А = С х Р составляет 5 394 144 руб. Таким образом, исходя из данной формулы расчета, размер арендной платы составляет 431 531 руб. 52 коп. в год (5 394 144 руб. х 8% = 431 531 руб. 52 коп.) или 107 882 руб. 88 коп. в квартал.
При применении индексов инфляции размер арендной платы составляет: на 2015 год - 113 816,44 руб. в квартал (107 882,88 руб. х 5,5% + 107 882,88руб. = 113 816,44 руб.), на 2016 год - 121 100 руб. 69 коп. в квартал (113 816,44 руб. х 6,4% + 113 816,44руб. = 121 100,69 руб.).
Исходя из указанных размеров арендной платы, за спорный период - с 4 квартала 2015г. по 2 квартал 2016г. ответчику подлежало начислению 356 017 руб. 82 коп. арендной платы, в том числе 113 816 руб. 44 коп. - за 4 квартал 2015г. и по 121 100 руб. 69 коп. - за 1 и 2 кварталы 2016г. Ответчиком в счет арендной платы за указанный период внесено 113 293 руб. 50 коп., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т.5, л.д.147-150, т.6, л.д.1-2) и истцом не оспаривается. Следовательно, задолженность ответчика по арендной плате за период с 4 квартала 2015г. по 2 квартал 2016г. составляет 242 724 руб. 32 коп. (356 017,82 руб. - 113 293,50 руб. = 242 724,32 руб.) и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в этой сумме.
Доводы истца о том, что сведения о наличии на данном земельном участке каких-либо обременений, особого правового режима ни в кадастровом паспорте, ни в выписке из ЕГРП не содержатся, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку необходимость учета при проведении оценки расположения на земельном участке каких-либо объектов, влияющих на возможность использования земельного участка и на размер арендной платы, связана не с моментом внесения соответствующих сведений в кадастровые документы, а с самим фактом их наличия на земельном участке.
Ссылки истца на преюдициальное значение судебных актов в части правильности определения истцом размера арендной платы по ранее рассмотренным делам о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за предшествующий спорному период судом отклоняются, поскольку при рассмотрении настоящего дела судом установлены иные обстоятельства, чем при разрешении ранее рассмотренных дел. В частности, судом установлен факт нахождения на спорном земельном участке вышеуказанных объектов, тогда как при рассмотрении других дел суд исходил из отсутствия доказательств нахождения этих объектов на земельном участке и, соответственно, из отсутствия оснований для неприменения первоначального отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, используемой в расчете арендной платы.
Как указано выше, освобождение от повторного доказывания преюдициально установленных фактических обстоятельств спора не исключает их различной правовой оценки, зависящей от характера конкретного спора. Преюдициальными являются установленные по ранее рассмотренному делу обстоятельства, но не выводы о правовой квалификации правоотношений и толковании правовых норм.
При рассмотрении настоящего дела суд пришел к выводу о том, что вследствие установления факта нахождения на спорном земельном участке инженерных сетей и здания бомбоубежища, которое находится в собственности Российской Федерации и не используется ответчиком, при расчете размера арендной платы следует исходить из рыночной стоимости земельного участка, определенной независимым оценщиком с учетом нахождения на земельном участке вышеуказанных объектов.
В качестве примера применения судом такого порядка расчета арендной платы ответчиком приведено дело NА09-831/2013, когда при схожих обстоятельствах суд принял для расчета арендной платы уточненный отчет независимого оценщика, так как первоначальный отчет был подготовлен без учета фактических обстоятельств.
При этом, Двадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 08.10.2013 по делу NА09-831/2013 указал, что иной подход приведет к нарушению установленных Постановлением N582 принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.
При рассмотрении настоящего дела судом также установлено, что задание истца на оценку в нарушение подп. з) пункта 17 ФСО N1, утвержденных приказом Минрегионразвития России от 20.07.2007 N256, не содержало необходимые допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. Оценка эксперта основывалась на допущениях о том, что оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений, в связи с чем при составлении Отчета об оценке N15-КЗ-ОЦ-11-2011 рыночная стоимость земельного участка определена без учета обременений. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и пояснениями самого оценщика.
Ссылка ответчика на то, что отчет об оценке действует лишь в течение пяти лет, не может быть принята судом во внимание, поскольку в рассматриваемый судом период образования задолженности по арендной плате 5-летний срок не истек ни с даты составления первоначального отчета об оценке, ни с даты подготовки уточненного (нового) отчета. Кроме того, отсутствие более нового отчета об оценке не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы в размере, определенном в соответствии с имеющимся отчетом об оценке, принятым судом к расчету.
Одним из дополнительных доводов ответчика, заявленных в процессе рассмотрения дела, был довод о том, что арендная плата за земельный участок должна рассчитываться на основании п.3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ N582 от 16.07.2009, то есть от кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование данного довода ответчик сослался на то, что ранее спорный земельный участок находился в аренде у ОАО "Электроаппарат", в связи с чем переоформление земельного участка, предоставленного по договору аренды N33310, произведено по переоформлению права аренды от одного арендатора другому.
Данный довод не может быть принят судом во внимание по следующим основаниями.
В соответствии с правовой позицией, поддержанной в Определении Верховного Суда РФ от 13.05.2016 N 305-ЭС16-6812, определенный абзацем 3 подпункта "д" пункта 3 Правил порядок расчета арендной платы подлежит применению только в отношении лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды таких участков. В других случаях, предусмотренных п.6 Правил, установлен общий единый порядок определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе участков, указанных в п.5 Правил, до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, за исключениями, предусмотренными Постановлением Правительства N 582. Согласно п. 6 Правил арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании постановления Администрации города Брянска N135 от 03.02.1993 за Брянским производственным объединением "Электроаппарат" концерна "Телеком" закреплен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 106028кв.м по ул. В.Сафроновой, 56а в Советском районе (т.4, л.д. 132).
На основании постановления Администрации города Брянска N896 от 30.07.1999 за ОАО "Электроаппарат" перерегистрирован в аренду на 49 лет земельный участок площадью 103810 кв.м по ул. В.Сафроновой, 56 а в Советском районе (т.4, л.д. 131).
В п.1, п.2 постановления Брянской городской администрации N1548-п от 04.05.2005 указано: "Изъять земельный участок площадью 4384 кв.м от территории, предоставленной постановлением Брянской городской администрации от 16.02.2005 N512-П ОАО "Электроаппарат", оставив в аренде на 43 года земельный участок площадью 99221 кв.м для использования производственных мощностей по ул.В.Сафроновой, 56а в Советском районе города Брянска. Предоставить ООО "Лен-Пет" в аренду на 49 лет участок площадью 4384 кв.м для использования столовой по ул.В.Сафроновой, 56а в Советском районе города Брянска" (т.1, л.д. 13-14).
Из вышеуказанных документов следует, что ОАО "Электроаппарат" переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, впоследствии спорный земельный участок был изъят от территории ОАО "Электроаппарат" и передан в аренду ООО "Лен-Пет". Таким образом, определенный абзацем 3 подпункта "д" пункта 3 Правил порядок расчета арендной платы подлежал применению только в отношении ОАО "Электроаппарат", переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. В отношении ООО "Лен-Пет" арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Возражая против исковых требований, ответчик сослался на то, что истцом не представлено правовое обоснование с приложением доказательств, на основании которых истец осуществляет права арендодателя по договору аренды спорного земельного участка.
Вместе с тем, истец осуществляет права арендодателя по договору аренды земельного участка N33310 от 11.05.2005 по следующим основаниям.
В соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственник арендованного имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставится ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Кроме того, в соответствии с п.24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). При этом, в данном пункте Обзора рассмотрен случай внесения изменений в договор аренды в части сведений об арендодателе в судебном порядке. В рассматриваемом случае сторонами спора не внесены изменения в договор аренды в части сведений об арендодателе, однако с иском о внесении таких изменений ни одна из сторон, в том числе ответчик, в суд не обращалась. Вместе с тем, невнесение таких изменений в договор аренды не является основанием для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы и не лишает истца права требовать ее взыскания в судебном порядке. Более того, факт наличия у истца права на предъявление исков о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды был установлен судами при рассмотрении вышеуказанных дел о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за предшествующий период. При рассмотрении настоящего дела судом не установлено оснований для опровержения этого вывода.
Согласно п.п.4.1, 4.2 Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 N471, МТУ Росимущества осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории субъекта Российской Федерации, и иного федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в том числе составляющего государственную казну, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждении) федерального имущества, в случаях когда реализация указанных полномочий непосредственно Межрегиональным территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, также осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации в установленном порядке по вопросам, относящимся к компетенции территориального управления.
На основании вышеизложенного МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях осуществляет права арендодателя по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N33310 от 11.05.2005.
В связи с тем, что право собственности Российской Федерации было зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 32-АГ 360624 от 21 июля 2008, МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях осуществляет полномочия собственника и является арендодателем по рассматриваемому договору аренды.
Указанное обстоятельство не может быть не известно ответчику, так как письмами от 06.12.2005 N5-2540, от 30.01.06 N5-155 (т.4, л.д. 38-42) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Брянской области (ныне МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях) уведомило ООО "Лен Пет" о состоявшейся 12.08.2005 государственной регистрации права федеральной собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г.Брянск, ул. Вали Сафроновой, 56 А.
Кроме того, ответчиком произведено частичное внесение арендной платы за спорный период, что свидетельствует об осведомленности ответчика относительно лица, осуществляющего полномочия арендодателя по договору аренды.
Иные доводы сторон не имеют существенного значения при разрешении настоящего спора.
Помимо требования о взыскании задолженности по договору истцом заявлялось требование о применении мер имущественной ответственности за нарушение условий договора.
В соответствии со ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление договорной неустойки.
Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В качестве меры обеспечения исполнения обязательств по оплате арендных платежей в п.3.3. договора аренды сторонами согласована уплата Арендатором пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки на момент образования недоимки.
На основании ст.330 ГК РФ и условий договора истцом начислено и заявлено ко взысканию с ответчика 159 502 руб. 63 коп. пени за период с 16.12.2015 по 03.04.2018.
Просрочка по внесению арендных платежей в данный период подтверждается материалами дела.
Следовательно, истец в соответствии со ст.330 ГК РФ и условиями договора вправе требовать уплаты ответчиком пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки на момент образования недоимки.
Учитывая, что истцом неправильно определен размер арендной платы, то неверно определен и размер пени. Исходя из определенной судом суммы долга ответчика, судом также произведен перерасчет пени, которая за период с 16.12.2015 по 03.04.2018 составила 56 965 руб. 29 коп.
В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно п.2 ст.333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Согласно п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В соответствии с п.71 названного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.
В соответствии с п.71 названного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Пунктом 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 предусмотрено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
В данном случае ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки не заявлено, доказательства наличия в рассматриваемой ситуации какого-либо исключительного случая и явной несоразмерности неустойки в нарушение ст.65 АПК РФ не представлены. Кроме того, предусмотренный договором аренды размер пени (1/300 годовой ставки рефинансирования ЦБ РФ) не является значительным. При таких обстоятельствах требования истца в части взыскания неустойки подлежат удовлетворению в сумме 56 965 руб. 29 коп. В остальной части исковые требования о взыскании неустойки являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Таким образом, всего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 299 689 руб. 11 коп., в том числе 242 724 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате и 56 965 руб. 29 коп. пени.
При подаче иска государственная пошлина уплачена не была, поскольку истец в соответствии с п.п.1.1. ст.333.37. НК РФ освобожден от ее уплаты.
Государственная пошлина по делу при цене иска, равной 812 412 руб. 41 коп., составляет 19 248 руб. (п.1 ст.333.21. НК РФ).
В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Следовательно, согласно ч.1 ст.110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 7 100 руб. 37 коп. государственной пошлины (пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований). В остальной части государственная пошлина относится на истца и взысканию не подлежит в связи с тем, что истец освобожден от ее уплаты.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях к Обществу с ограниченной ответственностью "Лен-Пет" о взыскании 812 412 руб. 41 коп. удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лен-Пет", г.Брянск, в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, г.Калуга, 299 689 руб. 11 коп., в том числе 242 724 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате и 56 965 руб. 29 коп. пени.
В остальной части исковых требований в иске истцу отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лен-Пет", г.Брянск, в доход федерального бюджета 7 100 руб. 37 коп. государственной пошлины.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.
Судья М.В. МАКЕЕВА
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка