Дата принятия: 26 февраля 2019г.
Номер документа: А09-11487/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 26 февраля 2019 года Дело N А09-11487/2018
Резолютивная часть решения объявлена 20.02.2019.
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Матулова Б.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузминой Е.А.,
рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя Туркова Александра Анатольевича, г.Брянск Брянской области, ИНН 323400203354, ОГРНИП 312325617400118,
к обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Строй Альянс", г.Брянск Брянской области, ИНН 3257024418, ОГРН 1143256016936
о взыскании 378 433, 45 руб.
третье лицо: Мазурова Наталья Алексеевна, 17.02.1970 г.р.,
при участии:
от истца: Турков А.А. -предприниматель (личность удостоверена), Туркова Н.И. - представитель (доверенность от 03.12.2018 Nб/н);
от ответчика: Немировский А.В. - генеральный директор (личность удостоверена), Коломоец М.А. - представитель (доверенность от 19.02.2019 Nб/н);
от третьего лица: Мазурова Н.А. (личность удостоверена).
установил:
Индивидуальный предприниматель Турков Александр Анатольевич (далее - ИП Турков А.А., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Строй Альянс" (далее - ООО ГК "Строй Альянс", ответчик, общество) 225 132, 17 руб., в том числе задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2018 N7 (далее - договор от 01.04.2018 N7, договор аренды, договор) за период с 01.05.2018 по 30.09.2018 в размере 190 000 руб., задолженность по компенсации стоимости коммунальных услуг за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 в размере 31 990, 78 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.05.2018 по 15.10.2018 в размере 3 141, 39 руб.
Проверяя представленные истцом расчёты окончательного размера заявленных исковых требований, судом были обнаружены арифметические ошибки, а также включение в цену иска сумм государственной пошлины, оплаченных ИП Турковым А.А. при подаче иска, а также ходатайств об увеличении размера исковых требований.
В ходе судебного разбирательства истцом было заявлено об увеличении размера исковых требований, при этом судом неоднократно предлагалось устранить выявленные ошибки в целях определении окончательного размера заявленных исковых требований в соответствии со ст.103 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Истцом была определена окончательная цена иска в размере 378 433, 45 руб., что, по мнению суда, с учётом арифметической суммы заявленных требований по отношению к указанным в расчётах периодам взыскания и объемам потребленных коммунальных ресурсов, включающих задолженность по договору аренды за период с 01.05.2018 по 31.12.2018 в размере 325 000 руб., задолженность по компенсации стоимости коммунальных услуг за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 69 456, 82 руб., задолженность по оплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.05.2018 по 15.10.2018 в размере 3 141, 39 руб., не нарушает прав ответчика.
Судом в порядке ст.49 АПК РФ ходатайство истца было удовлетворено.
При этом, заявляя требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)) за период с 31.05.2018 по 15.10.2018 в размере 3 141, 39 руб., истцом представлены расчёты процентов по денежному обязательству (ст.317.1 ГК РФ), а также пени (ст.330 ГК РФ), которое с учётом позиции истца и условий договора аренды (разд.4 договора) (т.1 л.д.68, т.2 л.д.75) расценено судом как требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ).
Приводя правовые основания заявленных требований истец указал, что ему на праве общей долевой собственности (3/4 доли в праве) принадлежит нежилое помещение площадью 282, 9 кв.м (далее - помещение, арендуемое помещение, предмет аренды), расположенное по адресу: г.Брянск, ул.Челюскинцев, д.11 (т.1 л.д.19). Сособственником помещения (1/4 доли в праве) является Мазурова Наталья Алексеевна (далее - Мазурова Н.А., третье лицо, т.1 л.д.20).
C согласия третьего лица (т.1 л.д.17) между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор от 01.04.2018 N7, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику, а арендатор принять во временное владение и пользование под предпринимательские нужды стационарное помещение (п.п.1.1, 1.2 договора).
Срок аренды был согласован сторонами на период с 01.04.2018 по 28.02.2019 (п.6.1 договора).
В соответствии с условиями договора арендная плата за помещение составляет 45 000 руб. в месяц. Стоимость потребленных коммунальных ресурсов и охранных услуг не включена в стоимость арендной платы и компенсируется арендатором отдельно (п.3.1 договора).
В связи с тем, что договорные отношения носили длящийся характер, указанный предмет аренды был принят арендатором без замечаний и разногласий ранее по акту приема-передачи (т.2 л.д.87), представленному истцом.
Ответчиком в адрес истца направлено уведомление от 03.09.2018 N12 (т.1 л.д.12) о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 10.09.2019 и просьбой принять предмет аренды по акту.
В ответ на указанное уведомление, полученное истцом 07.09.2018, ИП Турковым А.А. в адрес ООО ГК "Строй Альянс" было направлено письмо от 09.09.2018 N3 (т.1 л.д.11), в котором предприниматель указал, что в соответствии с п.2.3.5 договора аренды арендатор имеет право немотивированно расторгнуть договор, уведомив об этом арендодателя за 30 дней. При этом, арендодатель уведомил арендатора, что в случае неоплаты сложившейся задолженности в срок до 15.09.2018, предприниматель расторгает спорный договор с 01.10.2018, а также выражает готовность принять помещение по акту приема-передачи в надлежащем виде.
26.09.2018 истцом в адрес ответчика повторно было направлено письмо N4 (т.1 л.д.10) с уведомлением о расторжении договора от 01.04.2018 N7 с 01.10.2018, требованием погасить задолженность в размере 220 086, 95 руб. в срок до 15.10.2018, а также уведомлением о готовности принять арендуемое помещение в надлежащим состоянии.
Приводя расчёты взыскиваемой задолженности по состоянию на 01.10.2018 (т.1 л.д.21, 66, 68, 143-144, т.2 л.д.75) истец указал, что требуемая сумма складывается из суммы постоянной арендной платы за период с 01.05.2018 по 30.09.2018 в размере 190 000 руб. (10 000 руб. за май 2018 + 45 000 руб. *3 мес. за июнь - сентябрь 2018), стоимости потребленных коммунальных услуг за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 в размере 31 990, 78 руб., а также 3 141, 39 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.05.2018 по 15.10.2018.
Обосновывая увеличение размера заявленных исковых требований за период до 31.12.2018 ИП Турков А.А. указал, что ООО ГК "Строй Альянс" не исполнена обязанность по возврату арендуемого помещения в надлежащем состоянии 01.10.2018, поскольку в принимаемом помещении отсутствовали ранее установленные нестационарные перегородки системы "Джокер", помещение было не убрано (грязные окна, мусор на балконе и в подвальной части помещения), не заделаны отверстия в стенах, окна заклеены рекламными материалами, что, по мнению предпринимателя, делает невозможным использование помещения по назначению и является основанием для начисления задолженности за период с 01.10.2018 по 31.12.2018.
Приводя расчёт размера увеличения, истец сослался на установленную договором стоимость аренды в размере 135 000 руб. (45 000 руб.* 3 мес.), а также стоимость дополнительно потребленной тепловой энергии в сумме 37 466, 04 руб. (октябрь 2018 - 5 970,56 руб., ноябрь 2018 - 12 252, 91 руб., декабрь 2018 - 19 242, 57 руб.).
В подтверждение затрат по потреблению коммунальных ресурсов за период до 31.12.2018 истцом представлены счета энергоснабжающих организаций, выставленных собственнику предмета аренды, и впоследствии предъявленных ответчику (т.1 л.д.23-33, 69-70, 91-134, т.2 л.д.78).
Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик представил отзывы на исковое заявление (т.2 л.д.62-64, 79-81, 85-86), в которых, не оспаривая нарушение сроков оплаты по договору, указал, что сумма задолженности в размере 225 209, 39 руб., в том числе по арендной плате за период с 01.05.2018 по 30.09.2018, по компенсации стоимости коммунальных услуг за период с 01.01.2018 по 30.09.2018, по процентам за пользование чужими денежными средствами за период с 31.05.2018 по 15.10.2018, им признаётся. В доказательство оплаты по договору представил платежные поручения за весь период владения и пользования помещением (т.2 л.д.1-61).
Задолженность по арендной плате и стоимости потребленных коммунальных ресурсов за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 им не признаётся в связи с тем, что по обоюдному согласию сторон договор прекратил своё действие с 01.10.2018, а ИП Турков А.А. уклонился от возврата арендуемого помещения 01.10.2018 путем отказа в получения ключей от представителя арендатора - Кузменкиной Анастасии Валерьевны, фактически осуществляющей возврат помещения истцу.
В доказательство приведенного довода ответчик представил оригинал акта приема-передачи от 01.10.2018 (т.1 л.д.136), подписанный сторонами спора. Из содержания акта следует, что арендуемое помещение площадью 283 кв.м, возвращено арендодателю с учетом следующих замечаний: "не восстановлены перегородки; убран не весь мусор; на балконе валяются бычки; пробиты стены; грязные окна; ключи не отданы". Также в акте указаны сведения о показаниях приборов учёта коммунальных ресурсов на дату составления акта.
При этом, ответчик указал, что обозначенные в акте нарушения не носят существенный характер, не препятствуют использованию помещений по назначению, и, соответственно, не являются основанием для удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы в соответствии со ст.622 ГК РФ. Кроме этого, ответчик заявил, что в помещении имеется второй вход (через подвальное помещение), ключи от которого имеются у арендодателя, что исключает вывод о невозможности доступа арендодателя в помещение в период с 01.10.2018 по 31.12.2018. Помимо изложенного, ООО ГК "Строй Альянс" считает, что изначально помещение передавалось без установленных внутренних перегородок в состоянии не худшем, чем на дату возврата, при этом ссылается на представленный истцом акт приема-передачи (т.2 л.д.87), в котором отсутствуют сведения о наличии установленных перегородок. Также арендатор указал, что с 01.10.2018 истцом не предпринималось мер к получению ключей от помещения, выразил готовность в любое удобное время их передать.
Опровергая вышеприведенные доводы общества, предприниматель, не оспаривая обстоятельство отказа от передачи ключей 01.10.2018, указал, что исходя из состояния предмета аренды на дату составления акта, отсутствие вышеуказанных перегородок, наличие неубранного мусора (упаковочного материала, коробок), затрудняющего доступ в помещение через второй вход подвального этажа (даже при наличии ключей), наличие рекламных материалов на окнах, исключает возможность использовать помещение по назначению, а в случае приемки помещения без устранения как обозначенных, так и не обозначенных в подписанном акте недостатков, влечет несение арендодателем дополнительных затрат по приведению помещения в надлежащее состояние. При этом, отказ от получения ключей от помещения был инициирован ИП Турковым А.А. с целью побуждения арендатора срочно устранить указанные недостатки.
В ходе судебного разбирательства сторонами спора составлен и подписан акт возврата ключей от 29.12.2018 Nб/н (т.2 л.д.68), замечаний по состоянию помещения не указано.
В целях подтверждения доводов о невозможности использовать помещение истцом и третьим лицом было заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание для допроса в качестве свидетелей лиц, фактически осуществляющих возврат помещения от имени ответчика, в частности, Кузменкину А.В. и присутствующую при передаче помещения Дебёлую Наталью Ивановну.
В судебном заседании 20.02.2019 путём осуществления аудиозаписи судебного заседания в качестве свидетеля была допрошена Кузменкина А.В., которая показала, что 01.10.2018 она совместно с Дебёлой Н.И. прибыли в арендуемое помещение в целях его возврата истцу.
Руководителем ООО ГК "Строй Альянс" Немировским А.В. в целях документального оформления возврата помещения арендодателю Кузменкиной А.В. были переданы два подписанных экземпляра акта приема-передачи. Однако, при осмотре возвращаемого помещения возникла конфликтная ситуация, в результате которой ИП Турков А.А. и представитель предпринимателя Туркова Н.И. отказались принимать ключи от помещения в связи с наличием выявленных недостатков до даты устранения обществом несоответствий. При этом, предприниматель представил для подписания арендатором свой подписанный им экземпляр акта, в котором указал обозначенные выше недостатки помещения.
С учётом показаний свидетеля Кузменкиной А.В. истец отказался от вызова для допроса в судебном заседании второго свидетеля Дебёлую Н.И.
Третье лицо (сособственник помещения) письменный отзыв на иск не представила, поддержала позицию истца по существу спора, указав, что помещение передано в аренду с её согласия, в том числе с правом ИП Туркова А.А. на получение арендной платы.
Изучив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ч.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Оценивая правовую природу заключенного сторонами договора, о взыскании задолженности по которому заявлен настоящий иск, суд, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон, их объема, полагает, что отношения сторон по такому договору регулируются нормами гл.34 ГК РФ.
В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязательства по передаче арендатору (по договору цессии) имущества арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
Факт пользования ответчиком спорным имуществом до 01.10.2018 подтверждается имеющимся в материалах дела договором аренды, актом приема-передачи и ответчиком не оспаривается. Претензий по состоянию предмета аренды ответчиком также не заявлено.
Поскольку арендатор принял нежилое помещение во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы и компенсации потребленных коммунальных услуг.
Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Предъявленная ко взысканию совокупная задолженность ответчика по договору аренды за период по 31.12.2018, включающая сумму процентов за пользование чужими денежными средствами составила 378 433, 45 руб.
В соответствии с п.1 ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Согласно п.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктами 2.3.4, 2.3.5 договора стороны установили право немотивированно расторгнуть договор, письменно известив об этом другую сторону за 30 дней. Также согласована возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон (п.6.2 договора).
Как следует из материалов дела, письмом от 03.09.2018 N12 (т.1 л.д.12) ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 10.09.2019 и просьбой принять предмет аренды по акту.
Письмами от 09.09.2018 N3 (т.1 л.д.11) и от 26.09.2018 N4 (т.1 л.д.10) истец скорректировал дату прекращения договорных отношений с 01.10.2018, просил возвратить предмет аренды по акту в надлежащем виде и погасить сложившуюся задолженность.
В ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали даты получения юридически значимых сообщений, дату прекращения договорных отношений (01.10.2018), а также факт неиспользования помещения арендатором после 01.10.2018.
Данные обстоятельства судом считаются установленными, и не исследовались в соответствии с положениями п.п.3, 3.1. ст.70 АПК РФ.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, а также признание ответчиком суммы неоплаченной задолженности в размере 225 209, 39 руб., включающей задолженность по арендной плате за период с 01.05.2018 по 30.09.2018, задолженность по компенсации стоимости коммунальных услуг за период с 01.01.2018 по 30.09.2018, задолженность по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.05.2018 по 15.10.2018, а также отсутствие доказательств оплаты данной суммы полностью либо в части, суд считает требования истца правомерными, и подлежащими удовлетворению в размере 225 132, 17 руб. применительно к положениям п.3 ст.70 АПК РФ.
Вместе с тем, согласно абз.3 п.1 ст.655 ГК РФ и п.37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66), арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Имущество сдается в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Исходя из изложенных норм права, состояние помещения оценивается сторонами на предмет соответствия условиям договора и фиксируется в актах приема-передачи (возврата).
При определении, какие именно недостатки свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества необходимо отталкиваться от возможности использования имущества по целевому назначению.
Отказываясь от передачи ключей от помещения, но подписывая составленный им же акт приема-передачи, истец в качестве оснований указал на отсутствие вышеуказанных перегородок, наличие неубранного мусора (упаковочного материала, коробок), грязных окон. Однако, в нарушение ст.65 АПК РФ аргументировано не оспорил обстоятельство несоответствия состояния помещения, возвращаемого с учетом нормального износа по акту приема-передачи от 01.10.2018 (т.1 л.д.136), состоянию, определенному в акте приема-передачи (т.2 л.д.87).
Материалы дела также не содержат иных доказательств того, что 01.10.2018 передаваемое имущество имело недостатки, препятствующие истцу принять помещение в целях использования по назначению с учётом отсутствия согласованного условия о восстановлении перегородок системы "Джокер".
В рассматриваемом случае суд исходит из того, что действия арендатора, предпринятые им в целях возврата арендодателю освобожденного к окончанию срока действия договора помещения с передачей ключей при наличии подписанного акта приема-передачи от 01.10.2018, следует расценивать как добросовестные и отвечающие вышеуказанным требованиям ГК РФ, что не лишало истца в последующем права на судебную защиту в целях компенсации убытков, связанных с устранением иных нарушений, выявленных при осмотре помещения, но не препятствующих его использованию по назначению.
Последующее составление сторонами спора акта возврата ключей от помещения от 29.12.2018 в период рассмотрения спора не имеет правового значения в силу вышеизложенных обстоятельств.
Указанное свидетельствует о необоснованном уклонении истца в приемке от ответчика ключей от помещений. Соответственно, просрочка арендодателя в принятии имущества из аренды в данном случае служит основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора (ст.ст.1, 405, 406 ГК РФ). Следовательно, исковые требования в части взыскания задолженности по состоянию 31.12.2018 не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
В соответствии с п.1 ч.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты в большем размере, чем это предусмотрено гл.25.3 НК РФ.
Государственная пошлина по иску от суммы 378 433, 45 руб. составляет 10 569 руб.
При подаче искового заявления истцом в доход федерального бюджета Российской Федерации платежными поручениями от 24.10.2018 N124, от 24.12.2018 N147, от 24.01.2019 N12 уплачена государственная пошлина в общем размере 14 454 руб.
Таким образом, государственная пошлина в сумме 6 287 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а 4 885 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета Российской Федерации применительно к п.1 ч.1 ст.333.40 НК РФ
Руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования индивидуального предпринимателя Туркова Александра Анатольевича удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Строй Альянс" в пользу индивидуального предпринимателя Туркова Александра Анатольевича 225 209, 39 руб., в том числе задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2018 N7 за период с 01.05.2018 по 30.09.2018 в размере 190 000 руб., задолженность по компенсации стоимости коммунальных услуг за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 в размере 31 990, 78 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.05.2018 по 15.10.2018 в размере 3 141, 39 руб., а также судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной платежными поручениями от 24.10.2018 N124, от 24.12.2018 N147, от 24.01.2019 N12 в размере 6 290 руб.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Туркову Александру Анатольевичу из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4 885 руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия и может быть обжаловано в течение указанного срока в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Тула.
Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
В соответствии с абз.1 ч.1 ст.177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку (абз.2 ч.1 ст.177 АПК РФ).
Судья Матулов Б.Н.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
