Решение Арбитражного суда Брянской области от 07 марта 2019 года №А09-11012/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 7 марта 2019 года Дело N А09-11012/2017
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 февраля 2019 года.
В полном объеме решение изготовлено 07 марта 2019 года.
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Матвеевой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Баженовой К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СпецОптТорг", пос. Толмачево Брянского района Брянской области,
к Володарской районной администрации города Брянска, г. Брянск, Брянской городской администрации, г. Брянск,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Швейторгспецодежда", пос. Толмачево Брянского района Брянской области, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г. Брянск, Макаров Сергей Анатольевич, г. Брянск,
о признании права собственности,
и заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, публичного акционерного общества Национальный Банк "ТРАСТ", г. Москва,
о признании права залога на объект недвижимости,
при участии в судебном заседании:
от истца: Левчук О.И., конкурсный управляющий;
от ответчиков: не явились;
от третьего лица, Макарова Сергея Анатольевича - Поздняков М.С., доверенность от 06.02.2018 32 АБ 1348405;
от остальных третьих лиц: не явились;
от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Яшина Е.В., доверенность от 21.06.2018 N36/2018;
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "СпецОптТорг" (далее - ООО "СпецОптТорг"), пос. Толмачево Брянского района Брянской области, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Администрации Володарского района г. Брянска, г. Брянск, о признании права собственности ООО "СпецОптТорг" на пристраиваемую котельную с подсобными помещениями, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д. 2А, общей площадью 25,6 кв. м.
Определением суда от 21 сентября 2017 года по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечена Брянская городская администрация, г. Брянск (т.1, л.д.123-124).
Определениями суда от 19 декабря 2017 года, 18 января 2018 года, 16 февраля 2018 года, 26 июня 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Швейторгспецодежда" (далее - ООО "Швейторгспецодежда"), пос. Толмачево Брянского района Брянской области, акционерное общество "РОСТ Банк" (далее - АО "РОСТ Банк"), г. Москва, Управление по строительству и развитию территории г. Брянска, г. Брянск, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, Макаров Сергей Анатольевич (далее - Макаров С.А.), г. Брянск, (т.1, л.д.167-168, т.2, л.д.28-29, т.2, л.д.100-101, т.3, л.д.45-47).
Определением арбитражного суда от 17 мая 2018 года удовлетворено ходатайство АО "РОСТ Банк" о вступлении в дело NА09-11012/2017 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, о признании права залога АО "РОСТ Банк" по действующему договору ипотеки на весь реконструированный объект недвижимости: административный корпус переменной этажности, назначение - нежилое, общей площадью 2 336,6 кв. м, инвентарный номер 729/03:1000/Р, лит Р, с кадастровым (или условным) номером: 15-01/28-27-727, расположенный на земельном участке общей площадью 2 362,2 кв. м с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д. 2А, с учетом пристроенной к нему котельной общей площадью 25,6 кв. м (т.3, л.д.8-11, 15-16).
Определением арбитражного суда от 20 августа 2018 года удовлетворено заявление публичного акционерного общества Национальный Банк "ТРАСТ" (далее - Банк "ТРАСТ" (ПАО)), г. Москва, о процессуальном правопреемстве; произведена замена третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, АО "РОСТ Банк" на правопреемника, Банк "ТРАСТ" (ПАО) по делу NА09-11012/2017 (т.3, л.д.101-104).
В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд признать за ООО "СпецОптТорг" право собственности на реконструированный административный корпус переменной этажности, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, общей площадью 2 362,2 кв. м; сохранить административный корпус переменной этажности, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной (т.2, л.д.112-113).
Согласно пункту 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Определением суда от 15 марта 2018 года ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ (т.2, л.д.117-118).
Позднее истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд признать за ООО "СпецОптТорг" право собственности на реконструированный административный корпус переменной этажности, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, общей площадью 2 716,7 кв. м с учетом пристраиваемой котельной, двухэтажной пристройки; заявил об отказе от требования о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:2008 по адресу: Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной (т.3, л.д.22-23).
Определением суда от 26 июня 2018 года ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ (т.3, л.д.45-47).
Володарская районная администрация г. Брянска, в отзыве на иск (т.1, л.д.131-132) исковые требования не признала, сообщив, что не наделана полномочиями по выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства/реконструкции объектов капитального строительства, в связи с чем является ненадлежащим ответчиком по делу.
Третье лицо, ООО "Швейторгспецодежда", в отзыве на исковое заявление (т.2, л.д.34-35) просило суд отказать в удовлетворении исковых требований, отметив, что является собственником недвижимости, а именно котельной с подсобными помещениями общей площадью 123 кв. м на основании договора NБН-01 от 12.11.2007, передаточного акта от 05.09.2009 и договора уступки прав (цессии) от 05.09.2009. Утверждение истца о том, что разрешения на строительство (реконструкцию) не выдавалось, в связи с чем котельная попадает под признаки самовольной пристройки, не соответствует действительности. В 2006 году собственник административного здания переменной этажности Башкарева Н.В. обратилась в Брянскую городскую администрацию о предоставлении разрешения на условно разрешенные виды использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, 2А, а также заключила договор долевого участия в строительстве (реконструкции) с ООО "Швейторгспецодежда". С 2007 года по 2010 год была разработана проектная документация, главным архитектором города утвержден план строительства (реконструкции) здания, в том числе пристраиваемые к зданию котельная с подсобными помещениями и двухэтажная пристройка, которые 05.09.2009 перешли к другим собственникам. 28.09.2010 Брянская городская администрация вынесла постановление N2541-п о предоставлении Иванчиной Еленой Александровной (далее - Иванчина Е.А.) разрешений на условно разрешенные виды использования земельного участка, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, д.2А.
Третье лицо, АО "РОСТ Банк", в отзыве на исковое заявление (т.2, л.д.86-89) полагало требования истца законными и обоснованными, пояснило, что 23.03.2012 между АО "РОСТ Банк" и ООО "СпецОптТорг" был заключен кредитный договор N6К/12, согласно которому банк предоставил заемщику целевой кредит (на приобретение недвижимого имущества) в размере 30 000 000 руб. В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по названному кредитному договору было обременено в силу закона недвижимое имущество, которое должник приобрел за счет кредита согласно договору N1 от 23.03.2012, т.е. заключен договор ипотеки. В силу пункта 3.3 договора ипотеки должник передал в залог банку следующее имущество: административный корпус переменной этажности, назначение нежилое, общей площадью 2 336,6 кв. м, инвентарный номер 729/03:1000/Р, лит Р, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727, расположенное по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А; право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного корпуса, общей площадью 2 137 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 32:28:02 15 02:008, расположенный по адресу: город Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, 2А. В связи с тем, что ООО "СпецОптТорг" перестало погашать задолженность по кредитному договору, третьим лицом в рамках дела о банкротстве было подано заявление о включении в реестр требований кредиторов данного должника требований АО "РОСТ Банк" на сумму 25 379 269 руб., как требований залогового кредитора третьей очереди, обеспеченных залоговым имуществом должника. Отсутствие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости (двухэтажную пристройку и котельную с подсобными помещениями) у ООО "СпецОптТорг" создает препятствия для конкурсного управляющего по исполнению возложенных на него обязанностей по продаже имущества должника. В связи с этим не погашается задолженность должника перед Банком, поскольку не имеется надлежащим образом оформленных документов о праве собственности на указанные пристройки. Конкурсный управляющий не может их выставить на торги, а Банк, как залоговый кредитор, получить возмещение задолженности от продажи этого залогового имущества. На основании изложенного, АО "РОСТ Банк" просило суд исковые требования удовлетворить.
Третье лицо, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в отзыве на исковое заявление (т.2, л.д.138-140) указало, что Администрация Володарского района г. Брянска является ненадлежащим ответчиком по делу, так как спорный объект расположен на территории муниципального образования "город Брянск". В связи с тем, что истцом не представлено доказательств возведения данного объекта недвижимости в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, а также что такая постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, заявленные требования не подлежат удовлетворению. Кроме того, истцом не были представлены доказательства, свидетельствующие о наличии препятствий в получении разрешения на строительство или доказательства того, что в получении такого разрешения было необоснованно отказано до начала осуществления строительства спорного объекта. На основании изложенного, третье лицо просило суд в удовлетворении исковых требований отказать.
Учитывая, что для признания права собственности на самовольно реконструированную постройку необходимо установить, не допущены ли при ее реконструкции существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, а также является ли административный корпус переменной этажности, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, с учетом пристраиваемой котельной, двухэтажной пристройки единым объектом недвижимости и завершена ли его реконструкция, по ходатайству истца определением арбитражного суда от 07 августа 2018 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Строительно-технические экспертизы и обследования" Крутовскому Александру Алексеевичу (далее - ООО "Строительно-технические экспертизы и обследования", Крутовский А.А.), установлен срок проведения судебной строительно-технической экспертизы и представления в арбитражный суд экспертного заключения до 01 октября 2018 года, производство по делу NА09-11012/2017 приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы (т.3, л.д.69-79).
Определением суда от 06 ноября 2018 года по ходатайству эксперта продлен срок проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу NА09-11012/2017 и представления экспертного заключения в суд до 18 декабря 2018 года (т.3, л.д.143-145).
03 декабря 2018 года в арбитражный суд поступило заключение судебной строительно-технической экспертизы по делу NА09-11012/2017, подготовленное экспертом ООО "Строительно-технические экспертизы и обследования" Крутовским А.А. (т.4, л.д.1-35).
Определением суда от 13 декабря 2018 года производство по делу NА09-11012/2017 возобновлено (т.4, л.д.39-40).
С учетом результатов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд признать за ООО "СпецОптТорг" право собственности на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А (т.4, л.д.58-63).
Определением суда от 14 января 2019 года ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ (т.4, л.д.105-107).
Ответчик, Брянская городская администрация, в отзыве (т.4, л.д.164-165) отмечая, что земельный участок с кадастровым номером 32:28:021502:008 выделялся под уже существующий объект недвижимости - административный корпус - и договором аренды от 10.10.2002 N21417 не было предусмотрено строительство новых объектов недвижимости, а также тот факт, что земельный участок не находится у ООО "СпецОптТорг" в собственности, пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании, усмотрел в признании права собственности истца на административный корпус с пристройками нарушение норм действующего законодательства. В настоящее время решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 32:28:021502:008 для государственных и муниципальных нужд ответчиком не принималось. Информацией о наличии оснований для расторжения договора аренды от 10.10.2002 N21417 с ООО "СпецОптТорг" Брянская городская администрация также не располагает.
В судебном заседании 28 февраля 2019 года истец поддержал ранее заявленный отказ от требования о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:2008 по адресу: Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной; заявил ходатайство об уточнении наименования ответчика - Володарская районная администрация г. Брянска вместо Администрации Володарского района г. Брянска и отказе от исковых требований к ней в полном объеме.
Уточнение наименования ответчика принято судом.
В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Отказ истца от требования о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:2008 по адресу: Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной, а также от исковых требований к Володарской районной администрации г. Брянска не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов других лиц, в связи с чем принят судом в порядке части 2 статьи 49 АПК РФ.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ отказ от иска в части и принятие его арбитражным судом является основанием для прекращения производства по делу в этой части.
Таким образом, производство по делу в части требования о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:2008 по адресу: Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной, а также в части требований к Володарской районной администрации г. Брянска подлежит прекращению.
Сторонам разъясняется, что согласно части 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Истец поддержал исковые требования в части признания за ООО "СпецОптТорг" права собственности на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, судебные расходы по госпошлине и экспертизе просил отнести на него.
Ответчик, Брянская городская администрация, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание 28 февраля 2019 года не явился, направил в суд ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя, поддержал позицию, изложенную в отзыве.
От третьего лица, Управления по строительству и развитию территории г. Брянска, поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя в связи с невозможностью явки; письменный отзыв на исковое заявление третье лицо не представило.
Третье лицо, Макаров С.А., возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что имеет правопритязания на двухэтажную пристройку к административному корпусу переменной этажности, что подтверждается договором долевого участия NМС-01 от 28.08.2013, передаточным актом от 28.08.2013, решением Советского районного суда г. Брянска от 09 февраля 2018 года по делу N2-492(2018), которым, по мнению третьего лица, установлен факт оплаты Макаровым С.А. суммы долевого взноса в размере 4 000 000 руб.
В судебном заседании 28 февраля 2019 года Банк "ТРАСТ" (ПАО) заявил ходатайство об уточнении требования, просил суд признать право залога Банк "ТРАСТ" (ПАО) по действующему договору ипотеки N1 от 23.03.2012 на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А.
Уточнение требования принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и третьего лица, Макарова С.А., суд установил следующее.
Согласно записи N32-1/28-12/2002-652 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Панкратов Игорь Евгеньевич (далее - Панкратов И.Е.), являлся собственником здания административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Мичурина, 2А.
10.10.2002 между Брянской городской администрацией (арендодатель) и Панкратовым И.Е. на основании Постановления Брянской городской администрации N424 от 02.08.2002 заключен договор аренды земли N21417, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 2 137 кв. м. Адрес участка: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, 2-А, участок ч.7. Кадастровый номер участка: 32:28:02 15 02: Цель предоставления земельного участка: для использования административного корпуса; категория земли: земля городской застройки (другие застроенные территории) (пункты 1.1, 1.3 договора).
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договор заключается на 49 лет. Исчисление арендных платежей и вступление договора в силу начинается с 01.09.2002 по 01.09.2051.
02.11.2004 между Панкратовым И.Е. (продавец) и Башкаревой Натальей Владимировной (далее - Башкарева Н.В., покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить здание административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, 2А (пункт 1.1).
Согласно пункту 1.3 договора отчуждаемое имущество представляет собой пятиэтажное здание административного корпуса переменной этажности 1996 года постройки.
02.11.2004 Панкратовым И.Е. (продавец) и Башкаревой Н.В. (покупатель) подписан передаточный акт, в соответствии с которым покупателю передано пятиэтажное здание административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, 2А.
02.11.2004 между Панкратовым И.Е. (цедент) и Башкаревой Н.В. (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессия), зарегистрированный Управлением Росреестра по Брянской области 14.12.2004 за регистрационным номером 32-1/28-39/2004-760, по которому в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи здания административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, 2А, цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в полном объеме по договору аренды (договор аренды земли) N21417 от 10.10.2002, заключенному между цедентом и Брянской городской администрацией, зарегистрированному в ЕГРП 28.10.2004 записью 32-1/28-39/2004-335 (пункт 1.1).
10.12.2004 Башкаревой Н.В. выдано свидетельство 32 АБ N149476, удостоверяющее право собственности на административный корпус переменной этажности, инв.N729/03, лит. Р, назначение: нежилое, площадью 2 328,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая Мичурина, д. N2А (т.2, л.д.72).
12.11.2007 между Башкаревой Н.В. (застройщик) и ООО "Швейторгспецодежда" (участник долевого строительства) заключен договор NБН-01 (т.2, л.д.36-37), предметом которого является строительство (реконструкция) административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, площадью 2 137 кв. м, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1) (пункт 1.1 договора).
Инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п.2.2.1 договора, является основанием для возникновения, с момента подписания договора, права собственности участника долевого строительства на 2-ух этажную пристройку общей площадью 400,00 кв. м, пристраиваемую котельную с подсобными помещениями общей площадью 123,00 кв. м, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 762,0 кв. м, расположенного под инвестируемыми пристройками необходимого для эксплуатации (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора участник долевого строительства обязуется внести денежными средствами свой долевой взнос, определенный сторонами в размере 550 000 руб.
05.09.2009 между Башкаревой Н.В. (застройщик) и ООО "Швейторгспецодежда" (участник долевого строительства) подписан передаточный акт (т.2, л.д.38), согласно которому участнику долевого строительства передается: 2-х этажная пристройка общей площадью 400,00 кв. м, котельная с подсобными помещениями общей площадью 123,00 кв. м, газоснабжение объекта, электроснабжение объекта, водоснабжение объекта, канализация объекта, договор уступки прав (цессия) от 05.09.2009.
05.09.2009 между Башкаревой Н.В. (цедент) и ООО "Швейторгспецодежда" (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессия) (т.2, л.д.39, 40), по условиям которого в связи с заключением между сторонами договора NБН-01 от 12.11.2007 и передаточного акта от 05.09.2009 участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, 2А, цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в объеме площадью 762,0 кв. м по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N21417 от 10.10.2002, заключенного на основании Постановления администрации г. Брянска N424 от 08.08.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2004 сделана запись 32-1/28-39/2004-335, договору уступки прав (цессия) от 02.11.2004 (раздел 1 договора).
07.05.2009 приемочной комиссией в составе представителей заказчика ООО "Швейторгспецодежда", проектной организации ГИП ООО "Уником-проект", эксплуатационной организации ПУ "Брянскмежрайгаз", органа Ростехнадзора РФ составлен акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы "Газификация системы автономного отопления здания по адресу ул. 2-ая Мичурина, 2А (т.2, л.д.62).
12.10.2009 между Башкаревой Н.В. (продавец) и Иванчиной Е.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т.4, л.д.144-145), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить административный корпус переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, д.2А (пункт 1.1).
12.10.2009 между Башкаревой Н.В. (цедент) и Иванчиной Е.А. (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессия) (т.4, л.д.148), по условиям которого в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, 2А, цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N21417 от 10.10.2002, заключенного на основании Постановления администрации г. Брянска N424 от 08.08.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2004 сделана запись 32-1/28-39/2004-335, договору уступки прав (цессия) от 02.11.2004 (раздел 1 договора).
05.11.2009 зарегистрировано право собственности Иванчиной Е.А. на административный корпус переменой этажности, назначение: нежилое, общая площадь 2 328,2 кв. м, инв.N729/03, лит. Р, адрес объекта: Брянская область, г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2009 32-АГ N598599 (т.2, л.д.74).
Постановлением Брянской городской администрации от 28.09.2010 N2541-п Иванчиной Елене Александровне (далее - Иванчина Е.А.) предоставлены разрешения на условно разрешенные виды использования (отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, физкультурно-оздоровительные сооружения, танцевальные залы, клубы, дискотеки) земельного участка с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2137 кв. м, расположенного по адресу: город Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1) (т.2, л.д.81).
13.04.2011 между ООО "Швейторгспецодежда" (застройщик) и ООО "СпецОптТорг" (участник долевого строительства) заключен договор NШВ-01 (т.1, л.д.65-68), предметом которого является строительство (реконструкция) административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2 137 кв. м по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая Мичурина, д. 2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1) (пункт 1.1).
Согласно пункту 1.2 договора инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п.2.2.1 договора, является основанием для возникновения с момента подписания данного договора права собственности участника долевого строительства на 2-ух этажную пристройку общей площадью 400,00 кв. м, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 482,0 кв. м, расположенного под инвестируемой пристройкой, необходимого для ее эксплуатации.
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора участник долевого строительства обязуется внести денежными средствами свой долевой взнос, определенный сторонами в размере 4 000 000 руб.
23.03.2012 между акционерным банком "РОСТ" (ОАО) (кредитор, Банк) и ООО "СпецОптТорг" (заемщик) заключен кредитный договор N6К/12 (т.2, л.д.11-19), по условиям которого Банк обязуется предоставить заемщику на условиях, оговоренных в договоре, кредит в сумме 30 000 000 руб. с взиманием 15% годовых за пользование кредитом, предоставляемым на приобретение недвижимого имущества, а именно:
- права собственности на административный корпус переменной этажности, назначение: нежилое, общая площадь 2336,6 кв. м, инв.N729/03, лит. Р, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. Мичурина, д.2А;
- права аренды на земельный участок, площадью 2 137 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного корпуса, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, д.2А (пункт 1.1 договора).
23.03.2012 между Иванчиной Е.А. (продавец-цедент), ООО "СпецОптТорг" (покупатель-цессионарий) и акционерным банком "РОСТ" (ОАО) (кредитор) заключен договор N1 (т.2, л.д.20-25), в соответствии с которым продавец-цедент обязуется передать в собственность покупателя-цессионария административный корпус переменной этажности, назначение нежилое, общей площадью 2 336,6 кв. м, инвентарный номер 729/03, лит. Р, кадастровый (или условный) номер:15-01/28-27-727, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, принадлежащий Иванчиной Е.А. на праве собственности на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2009, передаточного акта от 12.10.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права бланк серия 32-АГ N598599, выданный Управлением Росреестра по Брянской области 05.11.2009, сделана запись регистрации N32-32-01/081/2009-280.
Характеристика административного корпуса переменной этажности дана согласно технического паспорта здания N2-10/4705, выданного 15.04.2010 межрайонным отделением по г. Брянску N2 ГУП "Брянскоблтехинвентаризация", кадастрового паспорта N2-13/1369, выданного 04.06.2010 межрайонным отделением по г. Брянску N2 ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" (пункт 1.1.1).
Согласно пункту 1.1.2 договора продавец-цедент обязуется уступить покупателю-цессионарию право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного корпуса, общей площадью 2 137 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 32:28:02 15 02:0008, расположенный по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая Мичурина, 2А, принадлежащий Иванчиной Е.А. на праве аренды на основании: Постановления администрации города Брянска N424 от 08.08.2002, что подтверждается договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N21417 от 10.10.2002, зарегистрированного Управлением Росреестра по Брянской области 28.10.2004 за регистрационным номером 32-1/28-39/2004-335, договора цессии от 02.11.2004, зарегистрированного Управлением Росреестра по Брянской области 14.12.2004 за регистрационным номером 32-1/28-39/2004-760, договора цессии от 12.10.2009, зарегистрированного Управлением Росреестра по Брянской области 05.11.2009 за регистрационным номером 32-32-01/081/2009-280. Срок аренды: с 01.09.2002 по 01.09.2051. Характеристика земельного участка дана согласно кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного реестра недвижимости), выданного 26.09.2005 ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Брянской области за N28/05-1867, а покупатель-цессионарий обязуется принять в собственность административный корпус переменной этажности и право аренды на земельный участок.
В соответствии с пунктом 3.1 договора продавец-цедент проинформирован покупателем-цессионарием, что административный корпус переменной этажности и право аренды на земельный участок, указанные в п.п.1.1.1 и 1.1.2 договора, приобретается покупателем-цессионарием за счет собственных средств и за счет средств целевого кредита, предоставляемого акционерным банком "РОСТ" (ОАО) в соответствии с кредитным договором N6К/12 от 22.03.2012, заключенному в городе Брянске между покупателем-цессионарием и кредитором.
Согласно пункту 3.3 договора в соответствии со ст.69.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N102-ФЗ административный корпус переменной этажности, указанный в п.1.1.1 договора, и право аренды на земельный участок, указанный в п.1.1.2 договора, в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считаются находящимися в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя-цессионария на административный корпус переменной этажности и права аренды на земельный участок. При этом ООО "СпецОптТорг" становится залогодателем.
Продавец-цедент и покупатель-цессионарий установили цену административного корпуса переменной этажности, указанного в п.1.1.1 договора в сумме 29 900 000 руб. и стоимость права аренды земельного участка, указанного в п.1.1.2 договора в сумме 100 000 руб. Расчеты между покупателем-цессионарием и продавцом-цедентом производятся в следующем порядке: сумма, входящая в стоимость предмета договора, составляющая 30 000 000 руб. выплачивается покупателем-цессионарием продавцу-цеденту за счет средств целевого кредита, предоставленного покупателю-цессионарию кредитором согласно кредитного договора, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на административный корпус переменной этажности и права аренды на земельный участок покупателю-цессионарию, и права залога кредитора в соответствии с п.3.3 (пункты 4.1, 4.1.1 договора).
Договор вступает в силу (считается заключенным) с даты его государственной регистрации; действует до даты полного исполнения продавцом-цедентом и покупателем-цессионарием обязательств в соответствии с п.п.5.1, 5.3.1, 5.3.2 договора. Обязательства покупателя-цессионария в части ипотеки административного корпуса переменной этажности и земельного участка в силу закона действуют до даты полного исполнения покупателем-цессионарием обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств (пункты 6.1, 6.2 договора).
30.03.2012 ООО "СпецОптТорг" выдано свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ N052746, подтверждающее право собственности на административный корпус переменой этажности, назначение: нежилое, общая площадь 2 336,6 кв. м, инв.N729/03:1000/Р, лит. Р, адрес объекта: Брянская область, г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727 (т.1, л.д.26).
23.05.2012 между ООО "Швейторгспецодежда" (арендодатель) и ООО "СпецОптТорг" (арендатор) заключен договор аренды (т.2, л.д.78-79), предметом которого является предоставление арендодателем арендатору за обусловленную сторонами плату во временное владение и пользование помещения, указанного в п.1.2, которое будет использовано последним для отопления здания (пункт 1.1).
Согласно пункту 1.2 договора объект аренды расположен по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, д.2А и представляет собой нежилое помещение площадью 27 кв. м (пристраиваемая котельная).
Нежилое помещение площадью 27 кв. м (пристраиваемая котельная), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, передано обществу "СпецОптТорг" по акту приема-передачи здания от 23.05.2012 (т.2, л.д.80).
28.08.2013 между ООО "СпецОптТорг" (застройщик) и Макаровым С.А. (участник долевого строительства) заключен договор NМС-01 (т.1, л.д.70-74), предметом которого является строительство (реконструкция) административного корпуса переменной этажности в соответствии с Постановлением Брянской городской администрации N2541-п от 28.09.2010 о предоставлении разрешения на условно-разрешенные виды использования (отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, физкультурно-оздоровительные сооружения, танцевальные залы, клубы, дискотеки) земельного участка с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2137 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1) (пункт 1.1).
Согласно пункту 1.2 договора инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п.2.2.1 договора, является основанием для возникновения, с момента подписания данного договора, права собственности участника долевого строительства на 2-ую этажную пристройку общей площадью 400,00 кв. м, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 482 кв. м, расположенного под инвестируемой пристройкой, необходимой для ее эксплуатации.
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора участник долевого строительства обязуется внести денежными средствами свой долевой взнос, определенный сторонами в размере 4 000 000 руб.
Письмом от 20.08.2015 N25 ООО "СпецОптТорг" направило в Управление имущественных и земельный отношений Брянской городской администрации заявление с просьбой утвердить схему расположения земельных участков на кадастровом плане, расположенных по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая Мичурина, 2а (т.2, л.д.82).
Постановлением Брянской городской администрации от 23.10.2015 N3371-п утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 482 кв. м, расположенного: Брянская обл., г. Брянск, ул.2-ая Мичурина, д.2А, разрешенное использование: для использования административного корпуса, категория земель: земли населенных пунктов, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:0021502:8, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах (т.2,л.д.83-85).
Во время реконструкции, выполненной в 2008 году к основному 4-х - 5-ти этажному зданию административного корпуса переменной этажности были пристроены: котельная со вспомогательными помещениями и двухэтажная пристройка расширенного назначения, начата перепланировка основного здания.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 08 августа 2016 года по делу NА09-152/2016 ООО "СпецОптТорг" признано несостоятельным должником (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО "СпецОптТорг" утверждена Левчук Ольга Ивановна, член Ассоциации Межрегиональной саморегулируемой организации арбитражный управляющих "Содействие" (т.1, л.д.9-13).
Согласно техническому паспорту здания (строения) N2А по ул. 2-ая Мичурина (лит.Р, Р1), подготовленному государственным унитарным предприятием "Брянскоблтехинвентаризация" по состоянию на 29.03.2017, площадь административного корпуса переменной этажности с учетом котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройки составляет 2 730,8 кв. м (т.1, л.д.28-58).
Письмом от 03.03.2017 N7/28-1580 Брянская городская администрация сообщила конкурсному управляющему ООО "СпецОптТорг", что в период с 2007 года до настоящего времени разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию административного здания переменной этажности (на пристройку котельной с незавершенным строительством подсобными помещениями и двухэтажной пристройки) на земельном участке площадью 2 137 кв. м, с кадастровым номером - 32:28:021502:0008 по ул. 2-ая Мичурина, 2а в Володарском районе г. Брянска не выдавались (т.2, л.д.187).
Ссылаясь на то, что реконструированный объект недвижимости соответствует градостроительным нормам и правилам, возведен на земельном участке, находящемся у него в аренде, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на административный корпус переменной этажности с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой как на самовольную постройку.
Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действует на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N10/22)).
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N339-ФЗ).
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N339-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (пункт 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N339-ФЗ).
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Определением арбитражного суда от 07 августа 2018 года по делу NА09-11012/2017 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Строительно-техническое экспертизы" Крутовскому А.А., по следующим вопросам:
1) Является ли единым объектом капитального строительства административный корпус переменной этажности с учетом пристроенной котельной с подсобными помещениями, общей площадью 25,6 кв. м, и двухэтажной пристройки, общей площадью 354,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А?
2) В случае установления единого объекта капитального строительства, завершена ли реконструкция административного корпуса переменной этажности в виде пристроенной котельной с подсобными помещениями, общей площадью 25,6 кв. м, и двухэтажной пристройки, общей площадью 354,5 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А?
3) В случае установления единого объекта капитального строительства, и завершения реконструкции, соответствует ли самовольно реконструированный административный корпус переменной этажности с пристроенными котельной с подсобными помещениями, общей площадью 25,6 кв. м, и двухэтажной пристройкой, общей площадью 354,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, строительно-техническим, градостроительным, противопожарным нормам и нормам безопасности, и не создает ли указанное самовольно реконструированное здание угрозу жизни и здоровью граждан?
Согласно выводам заключения судебной строительно-технической экспертизы по делу NА09-11012/2017 административный корпус переменной этажности с учетом пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройки является единым объектом капитального строительства.
При ответе на второй вопрос эксперт сделал вывод о том, что по состоянию на октябрь 2018 года реконструкция административного корпуса переменной этажности с пристроенными котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой не завершена, соответственно административный корпус с пристройками является объектом незавершенного строительства.
Так, на момент проведения строительно-технической экспертизы выполнены работы: бетонные фундаменты, стены и перегородки из кирпича и пеноблоков, железобетонные перекрытия, крыша с покрытием из стального профлиста, штукатурка фасадов, установка оконных и части дверных блоков, возведенных пристроек, включая котельную и двухэтажную пристройку; введена в эксплуатацию котельная и сети газоснабжения.
Не выполнены работы: не закончена перепланировка и переустройство основной части административного корпуса, включая перегородки и отделочные работы; не выполнены в полном объеме работы по устройству полов, установке дверных и части оконных блоков, разводке отопления, сантехнические и электротехнические работы, внутренняя штукатурка и малярные работы в двухэтажной пристройке.
В соответствии с пунктом 30 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N10/22 в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.
Согласно ответу Брянской городской администрации от 03.03.2017 N 7128-1580 в период с 2007 года до настоящего времени разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию административного здания переменной этажности (на пристройку котельной с незавершенным строительством подсобными помещениями и двухэтажной пристройки) на земельном участке площадью 2 137 кв.м., кадастровым номером 32:28:021502:0008 по улице 2-ая Мичурина, д. 2А в Володарском районе г. Брянска не выдавалось.
Как установлено выше, реконструкция административного корпуса переменной этажности (возведение котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройки), расположенного по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, 2А, была произведена на земельном участке, находящемся в аренде у ООО "СпецОптТорг" на основании договора N1 от 23.03.2012.
Право пользования на условиях аренды для использования административного корпуса возникло на основании договора N21417 от 10.10.2002, заключенного с Брянской городской администрацией на основании Постановления N424 от 02.08.2002 (запись в ЕГРП от 28.10.2004 N32-1/28-39/2004-335). Срок аренды - с 01.09.2002 по 01.09.2051.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления от 29.04.2010 N10/22).
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.
Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Договором аренды N21417 от 10.10.2002, которым изначально было оформлено предоставление в аренду земельного участка, общей площадью 2 137 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, 2А, впоследствии переданного обществу "СпецОптТорг" по договору N1 от 23.03.2012, предусмотрено, что участок предоставлен для использования административного корпуса.
Постановлением Брянской городской администрации от 28.09.2010 N2541-п предоставлены разрешения на условно разрешенные виды использования (отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, физкультурно-оздоровительные сооружения, танцевальные залы, клубы, дискотеки) земельного участка с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2 137 кв. м, расположенного по адресу: город Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А.
Таким образом, административный корпус переменной этажности реконструирован в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.
Согласно заключению эксперта ООО "Строительно-техническое экспертизы" Крутовского А.А. по результатам строительно-технической экспертизы по делу NА09-11012/2017, незавершенный строительством административный корпус переменной этажности с пристройками соответствует строительно-техническим, градостроительным и противопожарным нормам, а также нормам безопасности. Все основные несущие строительные конструкции данного объекта незавершенного строительства согласно требованиям ГОСТ 31937-2011 находятся в исправном и работоспособном техническом состоянии. Самовольно реконструированное здание административного корпуса угрозы жизни и здоровью людей не представляет.
Таким образом, истцом представлены надлежащие доказательства соответствия спорного объекта недвижимости градостроительным, строительным нормам и правилам, иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории Российской Федерации, а также доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан на реконструированном объекте.
Возражая против удовлетворения исковых требований, общество "Швейторгспецодежда" указало на наличие правопритязаний на котельную с подсобными помещениями и двухэтажную пристройку.
Как отмечено выше, 12.11.2007 между Башкаревой Н.В. (застройщиком) и ООО "Швейторгспецодежда" (дольщиком) заключен договор NБН-01 участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса переменной этажности по улице 2-я Мичурина, д.2а в г. Брянске, по условиям которого дольщик инвестировал строительство двухэтажной пристройки общей площадью 400 кв. м, пристраиваемой котельной с подсобными помещениями общей площадью 123 кв. м, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, канализации в размере 550 000 руб.
Условиями договора NБН-01 от 12.11.2007 предусмотрена обязанность ООО "Швейторгспецодежда" самостоятельно и за свой счет осуществлять действия, необходимые для регистрации права собственности (подача в Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области заявления о регистрации права собственности, плата за регистрацию) (пункт 2.2.7).
Согласно комиссионному акту приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 07.05.2009 принят в эксплуатацию законченный строительством объект - "газификация системы автономного отопления здания по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Мичурина, д.2а".
Ссылаясь на указанный акт от 07.05.2009, ООО "Швейторгспецодежда" полагает, что котельная с подсобными помещениями введена в эксплуатацию и не попадает под признаки самовольной постройки.
Указанный довод третьего лица является ошибочным ввиду следующего.
В силу положений статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета.
Акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 07.05.2009, на который ссылается ООО "Швейторгспецодежда", не содержит сведений о том, что орган местного самоуправления разрешал и выдавал какие-либо документы на строительство котельной, а также иные предусмотренные законом сведения.
Вместе с тем, заявляя о наличии правопритязаний на котельную с подсобными помещениями, ООО "Швейторгспецодежда" не представляет доказательств, подтверждающих, что котельная в установленном ГрК РФ порядке была введена в эксплуатацию, а также доказательств регистрации в ЕГРП права собственности на указанный объект за ООО "Швейторгспецодежда" либо за иным лицом.
23.05.2012 между ООО "Швейторгспецодежда" (арендодатель) и ООО "СпецОптТорг" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 26,5 кв. м (пристраиваемой котельной).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 30 мая 2018 года по делу NА09-2766/2018 удовлетворен иск ООО "СпецОптТорг" к ООО "Швейторгспецодежда" о признании ничтожной сделки недействительной. Договор аренды от 23.05.2012, заключенный между ООО "СпецОптТорг" и ООО "Швейторгспецодежда", признан недействительной сделкой.
Согласно вышеуказанному решению суда, оценив представленные доказательства, суд установил, что право собственности на двухэтажную пристройку и котельную с подсобными помещениями, реконструированного административного корпуса, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-я Мичурина, 2А, могло возникнуть только после окончания всех запланированных строительных работ и ввода в эксплуатацию всего объекта в соответствии с утвержденным проектом реконструкции; на момент заключения договора аренды от 23.05.2012 право собственности арендодателя на переданный в аренду объект не зарегистрировано в установленном законом порядке, правоустанавливающие документы у арендодателя отсутствуют, в связи с чем арендодатель не вправе был передавать указанное имущество в аренду; на момент заключения договора аренды от 23.05.2012 объект аренды (пристраиваемая котельная) не был введен в эксплуатацию и не являлся объектом гражданского оборота с распространением на него правового режима недвижимого имущества.
Суд указал, что доказательств, свидетельствующих о том, что у арендодателя возникло и имелось на дату заключения договора аренды от 23.05.2012 право собственности на спорный объект и, соответственно, о том, что у арендодателя существовало право распоряжаться имуществом путем передачи его в аренду, представлено не было; доказательства того, что арендодатель по каким-либо основаниям вправе претендовать на спорный объект отсутствуют; из представленной истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что ООО "Швейторгспецодежда" не обладало и не обладает какими-либо правами на спорный объект.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2018 года и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26 февраля 2019 года решение Арбитражного суда Брянской области от 30 мая 2018 года по делу NА09-2766/2018 оставлено без изменения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно части 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Из описательной части заключения судебной строительно-технической экспертизы следует, что административный корпус переменной этажности построен в 1996 году и расположен на земельном участке площадью 2 137 кв. м, по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Мичурина, д. 2А. Во время реконструкции, выполненной в 2008 году, к основному зданию были пристроены: котельная со вспомогательными помещениями и 2- х этажная пристройка расширенного назначения, начата перепланировка основного здания. В 2009 году котельная застройщиком была введена в эксплуатацию, остальные работы по реконструкции объекта приостановлены.
Согласно пункту 3.2 статьи 222 ГК РФ лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Как отмечено выше, решением Арбитражного суда Брянской области от 08 августа 2016 года по делу NА09-152/2016 ООО "СпецОптТорг" признано несостоятельным должником (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство.
Согласно абзацу 6 пункту 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.
Очередность удовлетворения требований установлена пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве,
Пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со статьями 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов.
Как пояснил конкурсный управляющий истца, в рамках дела о банкротстве общества "СпецОптТорг" кредитором - обществом "Швейторгспецодежда" не заявлялись требования о включении в реестр требований кредиторов должника понесенных расходов на строительство котельной к административному зданию по адресу: г. Брянск, 2-я Мичурина, д. 2а, построенной в 2009 году.
Кроме того, в рамках настоящего дела самостоятельные требования обществом "Швейторгспецодежда" на котельную с подсобными помещениями также не заявлены.
Из документов, имеющихся в материалах дела, следует, что 13.04.2011 между ООО "Швейторгспецодежда" (застройщиком) и ООО "СпецОптТорг" (дольщиком) заключен договор NШВ-01 участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса переменной этажности по улице 2-я Мичурина, д. 2а в г. Брянске.
По условиям заключенного договора инвестирование дольщиком строительства (реконструкции) административного корпуса переменной этажности в размере 4 000 000 руб. является основанием для возникновения права собственности дольщика на двухэтажную пристройку общей площадью 400 кв. м, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 482 кв. м, расположенного под инвестируемой пристройкой, необходимого для ее эксплуатации.
Передаточным актом от 13.04.2011 удостоверена передача недвижимости по договору участия в долевом строительстве (реконструкции) NШВ-01 от 13.04.2011) от ООО "Швейторгспецодежда" к ООО "СпецОптТорг".
Определением Арбитражного суда Брянской области от 06 мая 2016 года по делу NА09-152/2016 в реестр требований кредиторов ООО "СпецОптТорг" было включено требование ООО "Швейторгспецодежда" в размере 4 000 000 руб. 00 коп. основного долга с очерёдностью удовлетворения в третью очередь. Требование было удовлетворено судом на основании образовавшейся задолженности в связи с неисполнением обязательств по договору NШВ-01 участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса переменной этажности по улице 2-я Мичурина, 2А в г. Брянске N б/н от 13.04.2011.
Таким образом, требования ООО "Швейторгспецодежда" о возмещении расходов, связанных со строительством самовольно возведенного объекта - двухэтажной пристройки, подлежат возмещению в конкурсном производстве после реализации конкурсной массы должника - ООО "СпецОптТорг".
Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель третьего лица Макарова С.А. Поздняков М.С. в судебном заседании 28 февраля 2019 года устно заявил о наличии правопритязаний на двухэтажную пристройку к административному корпусу переменной этажности.
28.08.2013 между ООО "СпецОптТорг" и Макаровым С.А. был заключен договор NМС-01 участия в долевом строительстве административного корпуса переменной этажности по улице 2-я Мичурина, 2А в г. Брянске, предметом которого является строительство административного корпуса переменной этажности на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2 137 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-я Мичурина, д. 2А.
Инвестирование Макаровым С.А. строительства объекта в размере 4 000 000 руб. является основанием для возникновения, с момента подписания договора, права собственности Макарова С.А. на двухэтажную пристройку общей площадью 400,00 кв. м.
Передаточным актом от 28.09.2013 ООО "СпецОптТорг" передало Макарову С.А. двухэтажную пристройку, общей площадью 400 кв. м, к административному корпусу переменной этажности, расположенному по адресу: г. Брянск, ул. Мичурина, 2А.
Решением Советского районного суда г. Брянска по делу N2-492/2018 от 09.02.2018, вступившим в законную силу 26 февраля 2018 года, исковые требования ООО "СпецОптТорг" в лице конкурсного управляющего Левчук О.И. к Макарову С.А. о расторжении договора участия в долевом строительстве оставлены без удовлетворения.
В ходе рассмотрения дела N2-492/2018 судом было установлено, что на момент рассмотрения дела договор NМС-01 участия в долевом строительстве административного корпуса переменной этажности по улице 2-я Мичурина, 2А в г. Брянске от 28.08.2013 не прошел государственную регистрацию. Согласно информации на судебный запрос Управления Росреестра по Брянской области по состоянию на 29.01.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:021502:0008, площадью 2 137 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Мичурина, 2а, не зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве.
Ссылаясь на нормы статей 433 ГК РФ, части 1 и 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к выводу, что для договора участия в долевом строительстве необходима его государственная регистрация в установленном законом порядке, несоблюдение данного условия свидетельствует о незаключенности договора.
Поскольку договор NМС-01 от 28.08.2013 участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию, учитывая отсутствие доказательств получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суд пришел к выводу о том, что указанный договор считается незаключенным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Учитывая, что договор NМС-01 от 28.08.2013 является незаключенным, он не порождает оговоренных в нем прав и обязанностей ООО "СпецОптТорг" и Макарова С.А.
Довод третьего лица, Макарова С.А., о том, что долевой взнос им оплачен полностью в сумме 4 000 000 руб., что подтверждается решением Советского районного суда г. Брянска от 09 февраля 2018 года по делу N2-492(2018), не принимается судом во внимание.
В решении суда общей юрисдикции указано, что в подтверждение факта оплаты Макаровым С.А. представлены в материалы дела копии квитанций к приходным кассовым ордерам об уплате им в ООО "СпецОптТорг" по договору участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса NМС-01 от 28.08.2013 общей суммы в размере 1 199 000 руб., а также об уплате по договору участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса NМС-01 от 12.06.2013 общей суммы в размере 2 801 000 руб.
Из данного решения суда не усматривается, что Макаровым С.А. в рамках рассмотрения дела N2-492(2018) представлялись подлинные документы об оплате долевого взноса.
Из письменных пояснений ООО "СпецОптТорг" от 05.02.2019 усматривается, что на расчетные счета ООО "СпецОптТорг" денежные средства от Макарова С.А. за период с 28.08.2013 по 02.08.2016 не поступали. Кассовые документы ООО "СпецОптТорг", свидетельствующие о внесении Макаровым С.А. денежных средств в сумме 4 000 000 рублей по договору NМС-01 от 28.08.2013, конкурсному управляющему от бывшего руководителя ООО "СпецОптТорг" не передавались.
В ходе рассмотрения настоящего дела Макаров С.А., указывая на оплату 4 000 000 руб. долевого взноса, не представил суду доказательств, подтверждающих данный факт.
В случае наличия доказательств уплаты 4 000 000 руб. долевого взноса по договору NМС-01 от 28.08.2013, Макаров С.А. вправе был восстановить нарушенное право в рамках дела о банкротстве ООО "СпецОптТорг".
Как пояснила конкурсный управляющий ООО "СпецОптТорг", в рамках дела о банкротстве общества "СпецОптТорг" требования Макарова С.А., вытекающие из договора долевого участия NМС-01 от 28.08.2013, в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору со стороны ООО "СпецОптТорг", не заявлялись.
В то же время определением Арбитражного суда Брянской области от 22 августа 2016 года в рамках дела NА09-152/2016 удовлетворено требование Макарова С.А. о включении в реестр требований кредиторов ООО "СпецОптТорг" задолженности в размере 5 803 768 руб. 00 коп. В реестр требований кредиторов ООО "СпецОптТорг" включено требование Макарова С.А. в размере 5 803 768 руб. 00 коп. (основной долг по договору аренды NМС-01 от 26.07.2013) с очерёдностью удовлетворения в третью очередь.
С учетом представленных доказательств суд приходит к выводу об отсутствии у Макарова М.С. оснований для правопритязаний на двухэтажную пристройку, расположенную по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-я Мичурина, д. 2А.
На основании вышеизложенного, возражения ООО "Швейторгспецодежда" и Макарова С.А. отклоняются судом.
Учитывая, что административный корпус переменной этажности с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой является единым объектом недвижимости, реконструкция спорного объекта производилась с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, объект расположен на земельном участке, предоставленном для использования административного корпуса и находящемся у истца в аренде, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает требование ООО "СпецОптТорг" о признании права собственности на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д. 2А, подлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
С прекращением существования объекта недвижимого имущества производится государственная регистрация прекращения права на указанный объект недвижимого имущества и соответствующая запись о правах погашается.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты (пункт 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В случае удовлетворения требований в резолютивной части решения необходимо указание на погашение актуальной записи в Едином государственном реестре недвижимости, а также должно быть указано описание объекта с указанием правообладателя и вида, подлежащего государственной регистрации права.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в том числе, связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Таким образом, внесенная 30 марта 2012 года в Единый государственный реестр недвижимости запись регистрации N32-32-01/023/2012-924 о праве собственности ООО "СпецОптТорг" на объект до реконструкции - административный корпус переменной этажности, назначение: нежилое, общая площадь 2 336,6 кв. м, инв.N729/03:1000/Р, лит. Р, адрес объекта: Брянская обл., г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, подлежит погашению.
Требования Банка "ТРАСТ" (ПАО) подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).
Согласно пунктам 1,2 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).
Согласно статье 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.
Как отмечено выше, 23.03.2012 между акционерным банком "РОСТ" (ОАО) (кредитор, Банк) и ООО "СпецОптТорг" (заемщик) заключен кредитный договор N6К/12 (т.2, л.д.11-19), по условиям которого Банк обязуется предоставить заемщику на условиях, оговоренных в договоре, кредит в сумме 30 000 000 руб. с взиманием 15% годовых за пользование кредитом, предоставляемым на приобретение недвижимого имущества, а именно:
- права собственности на административный корпус переменной этажности, назначение: нежилое, общая площадь 2336,6 кв. м, инв.N729/03, лит. Р, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. Мичурина, д.2А;
- права аренды на земельный участок, площадью 2 137 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного корпуса, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. 2-ая Мичурина, д.2А (пункт 1.1 договора).
Условиями договора N1 от 23.03.2012, заключенного между Иванчиной Е.А. (продавец-цедент), ООО "СпецОптТорг" (покупатель-цессионарий) и акционерным банком "РОСТ" (ОАО) (кредитор), предусмотрено, что в соответствии со ст.69.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N102-ФЗ административный корпус переменной этажности, указанный в п.1.1.1 договора, и право аренды на земельный участок, указанный в п.1.1.2 договора, в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считаются находящимися в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя-цессионария на административный корпус переменной этажности и права аренды на земельный участок. При этом ООО "СпецОптТорг" становится залогодателем.
АО "РОСТ Банк" с 02.07.2018 прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения, о чем 02.07.2018 за государственным регистрационным номером (ГРН) 2187700439144 внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ; правопреемником АО "РОСТ Банк" является Банк "ТРАСТ" (ПАО) (ОГРН 1027800000480, ИНН 7831001567).
Согласно статье 69.1 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
В пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.
С учетом изложенного, учитывая, что исковые требования ООО "СпецОптТорг" о признании права собственности удовлетворены, требования третьего лица о признании права залога по действующему договору ипотеки N1 от 23.03.2012 на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д. 2А, также подлежат удовлетворению.
В соответствии с подп.4 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления неимущественного характера, в том числе о признании права, госпошлина составляет 6 000 руб.
Определением арбитражного суда от 10 августа 2017 года удовлетворено ходатайства истца о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела госпошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет госпошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств: если суд удовлетворяет заявленные требования, госпошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ. При отказе в удовлетворении требований госпошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате госпошлины.
Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражным суде, относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.
Стоимость судебной экспертизы, проведенной по делу, составила 150 355 руб.
Общество "СпецОптТорг" представило платежное поручение N505 от 27.03.2018, подтверждающее перечисление 55 920 руб. за проведение экспертизы по делу NА09-11012/2017 на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области (т.3, л.д.93), а также просило суд считать денежные средства для оплаты за экспертизу по делу NА09-11014/2017, перечисленные на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области по платежному поручению N522 от 21.05.2018 в размере 94 435 руб., внесенными для оплаты за экспертизу по делу NА09-11012/2017.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В судебном заседании истец просил судебные расходы по делу отнести на него.
Учитывая, что предъявление истцом настоящего иска вызвано не нарушением его прав и законных интересов со стороны ответчика, а возможностью в судебном порядке зарегистрировать его право собственности на спорный объект недвижимости, а также учитывая ходатайство истца об отнесении судебных расходов на него, судебные расходы по делу: госпошлина по иску (6 000 руб.) и судебные расходы за проведение судебной экспертизы (150 355 руб.) относятся на истца.
С истца подлежат взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации 6 000 руб. госпошлины по иску.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требований относительно предмета спора, при подаче заявления в суд уплатило государственную пошлину в размере 6 000 руб. по платежному поручению N473007 от 23.04.2018 (т.3, л.д.7).
Учитывая, что заявление третьего лица вызвано не нарушением его прав и законных интересов, а возможностью в судебном порядке зарегистрировать его право залога на спорный объект недвижимости, а также учитывая ходатайство третьего лица об отнесении расходов по госпошлине на него, судебные расходы по уплате госпошлины относятся на третье лицо.
Руководствуясь п.4 ч.1 ст.150, ст.ст.151, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "СпецОптТорг", пос. Толмачево Брянского района Брянской области, удовлетворить.
Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "СпецОптТорг", пос. Толмачево Брянского района Брянской области, на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д. 2А.
Производство по делу по требованию о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д.2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной, прекратить в связи с отказом истца.
Производство по делу по иску к Володарской районной администрации города Брянска, г. Брянск, прекратить в связи с отказом истца.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СпецОптТорг", пос. Толмачево Брянского района Брянской области, в доход федерального бюджета Российской Федерации 6 000 руб. государственной пошлины по иску.
Заявление публичного акционерного общества Национальный Банк "ТРАСТ", г. Москва, удовлетворить.
Признать право залога публичного акционерного общества Национальный Банк "ТРАСТ", г. Москва, по действующему договору ипотеки N1 от 23.03.2012 на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая Мичурина, д. 2А.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Тула.
Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.
Судья Н.И. Матвеева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка