Решение от 31 декабря 2009 года №А08-9358/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
    Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г.  Белгород
 
Дело №А08- 9358/2009-21
 
    «31»    декабря    2009 года
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 31.12.2009.
 
    Полный текст решения изготовлен 31.12.2009
 
 
Арбитражный суд   Белгородской области
 
    в составе:
 
    судьи_____________________________________________ О.И. Пономаревой
 
 
    при ведении протокола судебного заседания____________ О.И. Пономаревой
 
    (указать лицо, которое вело протокол)
 
 
ООО «Вектор»
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску__________________________
 
    (наименование истца)
 
 
ЖСК «Восток»
 
    к_________________________________________________________________
 
    (наименование ответчика)
 
 
расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества
 
    о_________________________________________________________________
 
 
при участии:            от истца –   Д.Ю. Берестовой, представитель по доверенности от  02.07.2009, паспорт     
 
от ответчика  -   Г.М. Фалеев, председатель, протокол № 1 общего собрания членов ЖСК от 24.06.2008, паспорт
 
- Н.Я. Кулиш, представитель по доверенности от 02.12.2009, паспорт
 
 
 
    Установил: Общество с ограниченной ответственностью «Вектор» обратилось в арбитражный суд с иском к Жилищно – строительному кооперативу «Восток» о расторжении договора № 2 от 12.07.2007 купли – продажи  земельного участка категории земель «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:15:12 05 002:0051, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, ЗАО «Агрофирма «Дубовое», участок № 72 для индивидуального жилищного строительства, площадью 549918 кв. м.
 
 
    В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, указав на то, оспариваемый договор  в части оплаты проданного земельного участка ответчиком до настоящего времени не исполнен. Стоимость продаваемого  по договору земельного участка составляла 68594596 руб., её оплата ответчиком вообще не производилась в течение более чем 2-х лет, что является существенным нарушением 2.2 договора, в силу которого оплата должна быть произведена в течение двух дней с даты заключения договора купли – продажи. Поскольку в установленные договором сроки покупатель стоимость договора не оплатил, то переход права собственности по данному договору к покупателю (ответчику) зарегистрирован не был.  Неоднократные предложения истца расторгнуть договор купли – продажи земельного участка ответчиком игнорировались. Истец не согласен с доводами ответчика в части не соблюдения им требований п. 2 ст. 542 ГК РФ, поскольку соглашение о расторжении договора направлялось  по последнему известному истцу адресу ЖСК, указанному в договоре купли – продажи. Считает, что им соблюден претензионный порядок расторжения договора купли – продажи земельного участка.  По вопросу добровольного урегулирования рассматриваемого спора указал, что ответчик высказал желание на приобретение данного земельного участка  на льготных условиях, что по мнению истца не возможно.
 
 
    Ответчик в отзыве на иск (л.д. 51) и в судебном заседании требования истца не признал, считает, что обществом не исполнено требование п. 2 ст. 452 ГК РФ, поскольку им требование о расторжении  договора купли – продажи в адрес ответчика не направлялось. Указание арбитражного суда, изложенное в решении суда от 10.09.2009 по делу № А08-2300/2009-29 в части  оставления иска без рассмотрения не исполнено. С 30.07.2009 ЖСК «Восток» зарегистрировано по иному адресу – г. Белгород, ул. Есенина, 18. Данную информацию истец имел возможность получить в ИФНС России по г. Белгороду, тем не менее соглашение о расторжении договора направлялось истцом по старому адресу ЖСК. В этой связи считает, что истцом никаких мер по соблюдению порядка расторжения договора, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ, не принято. Полагает, что представленные истцом в материалы дела письма, соглашения о расторжении договора, датированные 18 и 23 марта 2009 года, а также конверты об их направлении в адрес ЖСК «Восток», не могут быть признаны надлежащим доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку ранее по делу № А08-2300/2009-29 истцом также представлялось письмо от 18.03.2009. Кроме того, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что  соглашение о расторжении договора купли – продажи и письмо с требованием о расторжении договора направлялись именно в представленном в дело конверте. На вопрос суда пояснил, что доказательства оплаты стоимости земельного участка по договору купли – продажи у ответчика отсутствуют, хотя пайщиками денежные средства в счет оплаты стоимости приобретаемых земельных участков вносились. Согласился, что пайщики признаны потерпевшими по уголовному делу, возбужденному в отношении бывшего председателя правления ЖСК «Восток» Ротаря Ю.Д.. Также указал, что, по его мнению, доказательства оплаты стоимости земельного участка по договору купли – продажи могут содержаться в материалах уголовного дела, возбужденного в отношении бывшего председателя правления ЖСК «Восток» Ю.Д. Ротаря, расследование по которому на день рассмотрения спора не завершено, в связи с чем ответчик лишен возможности представить соответствующие доказательства.
 
 
    Исследовав  материалы дела, заслушав и проверив доводы истца и ответчика, арбитражный суд находит  исковые требования ООО «Вектор» подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям.
 
 
    Как следует из материалов дела, ООО «Вектор» зарегистрировано МИ ФНС России № 2 по Белгородской области за ОГРН 1053100527567, о чем выдано свидетельство серии 31 № 000894086 от 28.12.2005 (л.д. 20).
 
 
    ЖСК «Восток» зарегистрирован Межрайонной ИФНС России № 2 по Белгородской области 11.07.2007 за ОГРН 1073130002076, о чем выдано свидетельство серии 31 № 001737317 (л.д. 91-99).
 
 
    12.07.2007 между ООО «Вектор» (продавец) и ЖСК «Восток» (покупатель) заключен договор купли – продажи земельного участка № 2 (л.д. 6-8), в соответствии с п. 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность следующие объекты недвижимости:
 
    - земельный участок категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:15:12 05 002:0051, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, ЗАО «Агрофирма «Дубовое», участок № 72 для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, площадью 545918 кв. м, принадлежащий на момент совершения настоящего договора продавцу на праве собственности на основании решения единственного учредителя ООО «Вектор» от 28.12.2005 и приказа по обществу  от 20.06.2006 № 1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области 05.07.2006 сделана запись регистрации № 31-31-01/034/2006-783 и выдано свидетельство о государственной регистрации права сери 31 АБ 042253.
 
 
    Здания, строения, сооружения на указанном участке отсутствуют (п. 1.2).
 
 
    Пунктом 2.1 договора определено, что стоимость земельного участка составляет 68594596 руб. (без НДС). Покупатель обязуется произвести оплату в течение двух дней с даты договора денежными средствами на расчетный счет продавца либо иными формами по согласованию сторон (п. 2.2).
 
 
    Земельный участок передается продавцом покупателю по передаточному акту в течение трех дней с момента подписания договора (п. 3.1).
 
    Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной  регистрационной службы по Белгородской области (п. 3.2).
 
 
    Согласно п. 4.1 договора право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной регистрационной службы по  Белгородской области.
 
 
    В силу п. 5.1, 5.2 установлено, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Споры, возникающие при заключении и исполнении настоящего договора, разрешаются в претензионном порядке в 30-тидневный срок, а в случае не достижения согласия передаются заинтересованной стороной на разрешение суда.
 
 
    12.07.2009 сторонами составлен и подписан передаточный акт к договору купли – продажи земельного участка (л.д. 9).
 
 
    В связи с тем, что ЖСК «Восток» принятые по договору купли – продажи обязательства не исполнил, стоимость земельного участка в срок, установленный п. 2.2 договора, не оплатил, ООО «Вектор» 18.03.2009 направило в адрес председателя правления ЖСК «Восток» Ю.Д. Ротаря  письмо и соглашение  о расторжении договора купли – продажи земельного участка № 2 от 12.07.2007, датированное 24.03.2009 (л.д. 12-15, 72-76).
 
 
    Согласно отметкам отделения связи на конверте (л.д. 15), данное письмо (штрих – код Почты России 308000 12 28879 0) направлено 19.03.2009, возвращено обществу 15.05.2009 по истечении срока хранения (л.д. 15, 75-76).
 
 
    24.03.2009 ООО «Вектор» в адрес ЖСК «Восток»  также направлено письмо и соглашение от 24.03.2009 о расторжении договора купли – продажи земельного участка № 2 от 12.07.2007 (л.д. 16-18, 77-79).
 
 
    Согласно отметкам отделения связи на конверте (штрих код Почты России 308000 12 30302 8), данное  письмо и соглашение обществом направлены 24.03.2009 и возвращены почтой истцу 15.05.2009 по истечении срока хранения (л.д. 19,80-81).
 
 
    Из ответа СУ при УВД по Белгородской области на судебный запрос, представленного в рамках рассмотрения дела № А08-2299/2009-8-21 (по которому ранее были оставлены без рассмотрения требования ООО «Вега» о расторжении договора купли – продажи земельных участков № 2 от 12.07.2007) и приобщенного к материалам рассматриваемого дела по ходатайству сторон,  следует, что следственной частью СУ при УВД по Белгородской области расследуется уголовное дело № 20092340097, возбужденное 19.02.2009 в отношении Ротаря Ю.Д., заключившего с ООО «Вега» 12.07.2007 договор купли – продажи земельных участков № 2.
 
 
    29.05.2009 Ротарю Ю.Д. предъявлено обвинение в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159 УК РФ по 11 эпизодам.  01.06.2009 Октябрьским районным судом города Белгорода Ротарю Ю.Д. избрана мера пресечения в виде заключения под стражу с содержанием в учреждении ФБУ ИЗ-31/1 УФСИН РФ по Белгородской области.
 
 
    Также следственным отделом СУ при УВД по Белгородской области сообщено о том, что в настоящее время в одно производство с уголовным делом № 20092340097 соединено 62 уголовных дела, возбужденных в отношении Ротаря Ю.Д. по 67 эпизодам преступной деятельности (л.д. 53-65).
 
 
    Поскольку  ответчиком соглашение о расторжении договора подписано не было,  а  возвращено отделением связи по истечении срока хранения, ООО «Вектор» обратилось  в арбитражный суд с настоящим иском.
 
 
    Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
 
    В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
 
 
    Согласно пунктам 1 и 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
 
 
    Из условий договора купли-продажи земельного участка № 2 от 12.07.2007 следует, что ответчик обязан произвести оплату в течение 2-х дней с даты подписания договора денежными средствами на расчетный счет продавца либо иными формами оплаты по согласованию сторон (п. 2.2).
 
 
    Судом установлено, что неисполнение данной обязанности ответчиком в течение более двух лет свидетельствует о существенном нарушении ЖСК «Восток» договора купли-продажи, поскольку истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении спорного договора.
 
 
    При таких обстоятельствах на основании ст. 309, 450, 486, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации,  учитывая,   что материалы дела не содержат доказательств оплаты ответчиком земельного участка (ст. 65 АПК РФ), суд приходит к выводу о том, что невыполнение ЖСК «Восток» обязательств по оплате недвижимого имущества, проданного по договору купли – продажи № 2 от 12.07.2007, является основанием для расторжения данного  договора купли-продажи.
 
 
    В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
 
    Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.
 
 
    Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
 
    В связи с тем, что ООО «Вектор» предварительно уведомило ЖСК «Восток» о расторжении договора купли – продажи земельного участка № 2 от 12.07.2007, направив не только 18.03.2009, но и 24.03.2009 в его адрес соглашение о расторжении договора, суд на основании ст. 450, п. 2 ст. 452, ст. 488 ГК РФ приходит к выводу о том, что истцом досудебный порядок расторжения договора соблюден.
 
 
    Доводы ответчика со ссылкой на материалы дела № А08-2300/2009-29 о не соблюдении истцом требований ст. 452 ГК РФ суд считает необоснованными в связи с недоказанностью в порядке ст. 65 АПК РФ.
 
 
    По ходатайству сторон в судебном заседании 30.12.2009 были исследованы материалы названного дела, возбужденного 10.04.2009 по иску ООО «Вектор» к ЖСК «Восток» о расторжении договора купли – продажи земельного участка № 2 от 12.07.2009 и истребовании имущества из чужого незаконного владения, по которому решением арбитражного суда от 10.09.2009 требования истца в части признания недействительным договора купли – продажи земельного участка оставлены без рассмотрения на основании ч. 2 ст. 148 АПК РФ (л.д. 22-25).
 
 
    Основанием к оставлению иска ООО «Вектор» без рассмотрения  в части признания недействительным договора купли – продажи явился вывод суда о том, что письмо, направленное в адрес кооператива 18.03.2009, содержало уведомление ответчика о том, что ООО «Вектор» считает договор купли – продажи земельного участка спорного объекта расторгнутым, в этой связи суд счел, что данное письмо не является документом, в котором содержится предложение расторгнуть договор. Также указано на непредставление суду доказательств получения этого письма ответчиком. Кроме того отмечено, что истцом не выполнен установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ порядок обращения в суд с требованием о расторжении договора, поскольку исковое заявление подано 3 апреля 2009 года, то есть через 15 дней после направления письма.
 
 
    По результатам исследования материалов дела № А08-23002009-29 (л.д. 90-99) судом установлено, что письмом от 18.03.2009 № 43 ООО «Вектор» просило председателя правления ЖСК «Восток» явиться 23.03.2009 для подписания соглашений о расторжении договоров купли – продажи  № 1 и № 2 в связи с существенным нарушением сроков оплаты в соответствии с п. 2.2 договоров (л.д. 90).
 
 
    Судом установлено, что в материалах дела № А08-2300/2009-29 отсутствуют не только доказательства получения ответчиком письма от 18.03.2009, но и конверт либо квитанции, подтверждающие направление этого письма в адрес ЖСК «Восток». 
 
 
    Кроме того, в материалах дела № А08-2300/2009-29 отсутствует письмо    от 24.03.2009 и соглашения о расторжении договоров купли – продажи, направленные в адрес ЖСК «Восток» 24.03.2009. На конверте,  в котором в адрес ЖСК «Восток» были направлены эти документы, указан штрих – код Почты России – 308000 12 30302 8 (л.д. 19, 80).  
 
 
    Изложенные обстоятельства опровергают довод ответчика, о том, что в представленных конвертах истцом, возможно, направлялись письма, имеющиеся в материалах дела № А08-2300/2009-29, которым судом уже была дана оценка в решении от 10.09.2009.
 
 
    В соответствии  с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
 
    В силу п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений презюмируются, а, следовательно, обязанность по доказыванию недобросовестности и неразумности действий истца по рассматриваемому спору возложена на ответчика.
 
 
    Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
 
 
    Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о вложении  истцом в почтовые сообщения иных документов, нежели представленных в материалы дела. Доводы ответчика о несоблюдении истцом требований ст. 452 ГК РФ носят предположительный характер и не подтверждены материалами дела.
 
 
    Письма от 18.03.2009 и от 24.03.2009 и соглашения о расторжении договоров купли – продажи земельных участков № 1 и № 2 от 12.07.2007 направлены истцом по адресу ответчика, зарегистрированному на момент направления корреспонденции в ЕГРЮЛ: Белгородская область, Белгородский район, п. Дубовое, ул. Лесная, 1А (выписка из ЕГРЮЛ от 03.06.2009 – л.д. 91-95). 
 
 
    Новый адрес ЖСК «Восток» в ЕГРЮЛ (г. Белгород, ул. Есенина, 18) был зарегистрирован только 30.07.2009, что подтверждено представленной ответчиком выпиской из ЕГРЮЛ от 11.12.2009 (л.д. 96-99), а также представителем ответчика в судебном заседании (л.д. 57 – протокол судебного заседания от 16.12.2009).
 
 
    Вместе с тем, в соответствии с подпунктом «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре юридических лиц содержатся сведения о юридическом лице, в том числе адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, по которому осуществляется связь с юридическим лицом.
 
 
    Изменения учредительных документов приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, а в случаях, установленных законом, - с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях (ч. 3 ст. 52 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 12 Федерального закона № 14-ФЗ, ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ).
 
 
    Как установлено в ходе рассмотрения дела и не оспорено ответчиком, ЖСК «Восток» в установленном порядке не уведомило ООО «Вектор» об изменении своего юридического адреса. Довод ЖСК «Восток» о том, что истец имел возможность получить в ИФНС России по г. Белгороду информацию об изменении адреса ответчика следует признать не обоснованным, ибо на самом ответчике лежит обязанность уведомления общества об изменении своего юридического адреса.  
 
 
    При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ООО «Вектор» предварительно уведомило ЖСК «Восток» о расторжении договора купли – продажи земельного участка № 2 от 12.07.2007, направив 18.03.2009 и 24.03.2009 в его адрес соглашение о расторжении договора, суд на основании ст. 450, п. 2 ст. 452, ст. 488 ГК РФ приходит к выводу о том, что истцом досудебный порядок расторжения договора соблюден, в связи с чем требования ООО «Вектор» подлежат удовлетворению.
 
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика, по вине которого спор доведен до суда.
 
 
 
    Руководствуясь   ст. 167-170, 176, 110  АПК РФ, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Исковые требования ООО «Вектор» о расторжении договора № 2 от 12.07.2007 купли – продажи земельного участка, удовлетворить.
 
 
    Расторгнуть заключенный между ООО «Вектор» и ЖСК «Восток»  договор № 2 от 12.07.2007 купли – продажи  земельного участка категории земель «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:15:12 05 002:0051, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, ЗАО «Агрофирма «Дубовое», участок № 72 для индивидуального жилищного строительства, площадью 549918 кв. м.
 
 
    Взыскать с ЖСК «Восток», г. Белгород, ул. Есенина, 18,  ОГРН 1073130002076,   свидетельство серии 31 № 001737317 от 11.07.2007, в пользу ООО «Вектор» 2000 руб. государственной пошлины.
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
 
 
    Судья                                                                          О.И. Пономарева