Решение от 24 мая 2010 года №А08-863/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    А08 – 863/2010-27
 
    г. Белгород                                                                   Дело №______
 
    21           мая             
 
    “____” __________________ 2010г.
 
    Полный текст решения изготовлен
 
    24 мая 2010 года
 
    Арбитражный суд Белгородской области в составе
 
    судьи   Головиной Л.В.        
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Евдошенко Т.А.    
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «НЕП» к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка
 
 
    при участии в судебном заседании  представителя  заявителя Довгуля С.И. по доверенности от 29.03.2010 года;
 
    представитель ответчика Юлинская Е.И., по доверенности от 04.05.2010г; Лысенко Д.Д., по доверенности от 21.01.2010г.;
 
 
установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «НЭП» (далее Общество) обратилось в арбитражный  суд с уточненным заявлением к администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее Администрация)  о признании незаконным действие администрации об отказе в выкупеземельного участка из расчета 2.5 % его кадастровой стоимости.
 
    В обосновании своих доводов указало на то, что с 1999 года владеет имущественным комплексом, размещенном на земельном участке с кадастровым номером 31: 06: 04 01 004, расположенным по адресу г. Старый Оскол, промузел Котел, площадка прирельсовая, проезд М-4, строение 7.
 
    19 мая 1999 года между ООО «НЕП» и ОАО «Белфин» был заключен договор внутреннего среднесрочного финансового лизинга №19. В соответствии с пунктом 12.1 данного договора, а также актом приема-передачи имущества от 02 апреля 2001 года право собственности на имущественный комплекс, приобретенный ОАО «Белфин» у ОАО «МСП-54», перешло к ООО «НЕП» после своевременной выплаты всей суммы лизингового договора. Указанное недвижимое имущество перешло в собственность ОАО «МСП-54» в результате приватизации.
 
    ООО «НЭП» обратилось в администрацию Старооскольского городского округа Белгородской области в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ с заявлением о выкупе указанного земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости. Письмом от 17 декабря 2009 года администрацияотказала ООО «НЕП» в продаже участка, указав, что в плане приватизации информация в отношении недвижимого имущества отсутствует. Отчуждение зданий, расположенных на земельном участке, не подтверждается.
 
    В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования, уточнил п.1 своего заявления, и просит признать незаконным отказ администрации в предоставлении земельного участка в собственность по цене 2,5% кадастровой стоимости.
 
    Представители Администрации в судебном заседании требования не признали, указывая на   законность и обоснованность оспариваемых действий.
 
    Общество просит продать в собственность земельный участок с
кадастровым номером 31:06:04 01 004, однако доказательств, подтверждающих постановку участкана кадастровый учет, нет.
 
    Определяющим критерием применения выкупной цены в размере 2.5% кадастровой стоимостипри выкупе земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.
 
    В реестре объектов муниципальной собственности Старооскольского городского округа сведения о комплексе зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 31:06:04 01 004, по адресу: город Старый Оскол, промузел Котел, площадка прирельсовая, проезд М-4, строение 7, не имеются и ранее не имелись.
 
    Таким образом, администрация Старооскольского городского округа, в виду императивности норм земельного законодательства, не имеет право отчуждать земельный участок на особых условиях, установленных законодательством.
 
    Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
 
    Выслушав объяснения  представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к  следующему выводу.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и охраняемые законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.       
 
    Согласно ч.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
 
    1)коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
 
    2)гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
 
    При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
 
    До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
 
    Определяющими условиями для применения указанной нормы являются наличие зарегистрированного на праве собственности объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, а также то, что объект недвижимости должен быть отчужден из государственной или муниципальной собственности.
 
    При этом положения п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ не содержат исключения по субъектному составу лиц, которым может быть предоставлен земельный участок в собственность.
 
    Ст. 2 Закона Белгородской области от 30 января 2002 года № 20 «О цене земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности» установлена цена при продажи земельных участков указанным лицам в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
 
    Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
 
    Таким образом, определяя  выкупную цену испрашиваемого заявителем в собственность земельного участка в размере 2.5% кадастровой стоимости,администрация обязана установить  факт отчуждения здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке,  из государственной или муниципальной собственности.
 
    Как установлено в судебном заседании решением №628 от 19 ноября 1992 года Комитета по управлению государственным имуществом Липецкой области разрешено провести приватизацию государственного имущества, арендуемого Мобильным АООТ «Спецфундаментстрой».
 
    В план приватизации включено структурное подразделение Мобильное специализированное строительно-монтажное управление №54, расположенное в г. Ст. Оскол (л.д. 25). На основании акта оценки стоимости зданий и сооружений МССМУ -54 за предприятием значилось: вагон – бытовка в количестве 41штук (введены в эксплуатацию в периоды с 1982-1987г.г.), база АБК и производственный корпус базы (введены в эксплуатацию в ноябре 1986 г.). Данный факт подтверждается актом оценки имущества (л.д.38-40).
 
    Общество получило свидетельство о регистрации предприятия 21.06.93 года.
 
    Постановлением №1539 от 03.12.1992 года Мобильному специализированному строительно-монтажному управлению №54 был предоставлен земельный участок площадью 3,92 га для размещения производственной базы (л.д.63).
 
    На основании свидетельства о государственной регистрации права от 19 августа 1999 года ОАО «БелФин» по договору купли-продажи от 28 июня 1999 года №6 приобрел в собственность имущественный комплекс, расположенный в г. Ст. Оскол, Котел – 10, кадастровый номер 31:06:2361/99:451 (л.д.47).
 
    Что входило в имущественный комплекс при заключении договора купли-продажи от 28 июня 1999 года, установить не представляется возможным. Сведений о комплексе зданий и сооружений, входящих в базу АБК документы не содержат.Представитель заявителя в судебном заседании указал на то, что Приложения №1 к договору купли-продажи нет.
 
    Как видно из материалов дела, ОАО «БелФин» и ООО «НЕП» 19.05.99 года заключили договор №19 внутреннего среднесрочного финансового лизинга. Указанный договор предусматривает получение в собственность имущества после уплаты всей суммы лизингового договора.
 
    Согласно статье 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Как указано в п.4.1 договора лизинга собственником средств и лизингового имущества на период действия настоящего договора является администрация области, а представителем собственника имущества является ОАО «БелФин» (л.д.49).
 
    Если обратить внимание на график лизинговых платежей ООО «НЕП», то можно увидеть, что платежи поступали в ГУ «Фонд развития» с декабря 1999 по апрель 2001 года (л.д.57).
 
    Однако собственником имущественного комплекса по договору купли-продажи от 28 июня 1999 года стало ОАО «БелФин» (л.д.47).
 
    В договоре от 19.05.1999 в п.1.1 указано, что перечень имущества указан в приложении №1 и передаётся по акту приема-передачи на два года (л.д.48-49).
 
    В перечне оборудования в приложении №1 указан имущественный комплекс, но из каких объектов он состоит, не указано (л.д.56).
 
    Акт приема передачи составлен 25 августа 1999 года, в котором содержатся сведения о передаче имущественного комплекса согласно Приложения №1 (л.д.58).
 
    В этом акте приемки-передачи имущества указано о том, что имущество получено по договору купли-продажи, заключенного между ОАО «МСП – 54» и ОАО «БелФин».
 
    Но как видно из договора лизинга собственником имущества является администрация Белгородской области (л.д. 49).
 
    Из анализа представленных документов суд приходит к выводу, что на момент заключения договора лизинга ОАО «БелФин» не являлось собственником имущественного комплекса. Следовательно, не имело права распоряжаться имуществом, которое Обществу не принадлежит.
 
    Как видно из акта приема-передачи имущества от 02.04.2001 ГУ «Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций»  передало в собственность ООО «НЕП» лизинговое имущество, земельный участок в постоянное бессрочное пользование, на котором расположен имущественный комплекс (л.д.59).
 
    Из этого можно сделать вывод, что одно и тоже имущество было передано ООО «НЕП» разными собственниками.
 
    Кроме того, в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 17 августа 1999 года за ОАО «Мобильное строительное предприятие №54» на имущественный комплекс.
 
    Из этого следует, что договор купли-продажи от 28.06.1999 года не соответствует свидетельству о регистрации права от 17.08.1999г.
 
    В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.
 
    Согласно статьям 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор лизинга подлежит регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
 
    В пункте 1 ст. 131 части первой ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    Пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представленному на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что сторонами не согласованы существенные условия договора, а именно: не конкретизирован предмет лизинга, договор не содержит указаний на действия арендатора по принятию имущества в лизинг, отсутствует государственная регистрация договора лизинга данного имущества.
 
    Договор лизинга не содержит сведений об имуществе: не указана площадь, описание строений, его стоимость, год постройки.
 
    Кроме того, из заявления также не усматривается, на основании каких документов имущественный комплекс был отчужден из государственной или муниципальной собственности.
 
    Вреестре объектов муниципальной собственности Старооскольского городского округа сведения о комплексе зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 31:06:04 01 004, по адресу: город Старый Оскол, промузел Котел, площадка прирельсовая, проезд М-4, строение 7, нет.
      Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Существенным условием договора лизинга является условие о предмете лизинга, включающее условия о продавце имущества, выплате платежей и возврате имущества по окончании срока лизинга либо приобретении его в собственность. Кроме того, существенным является и условие о предпринимательской цели использования предмета аренды.
 
    Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции до принятия Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
 
    Как видно из акта обследования земельного участка от 03.07.2006 комиссия установила, что земельный участок под производственной базой находится в постоянном (бессрочном) пользовании ОАО «МСП-54». Комиссия не возражала предоставить Обществу земельный участок в собственность за плату.
 
    Согласно п. п. 1.1., 1.2. ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации; земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
 
    Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость.
 
    Из содержания п. 5, 6, 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникает в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. При этом к заявлению должны быть приложены необходимые для принятия компетентным органом решения документы, в частности кадастровая карта (план) земельного участка либо заявление о ее изготовлении. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
 
    Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества.
 
    Таким образом, заявителем не предоставлено доказательств, что указанные им здания и сооружения, которые Общество приобрело, были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.  Из представленных документов нельзя сделать вывод, какое имущество и кем оно было выкуплено и когда.
 
    Предоставленное в судебное заседание дополнение №1 от 05.01.2001 года о перечне оборудования приобретаемого по договору лизинга от 19.05.1999 г. суд как доказательства не принимает, так как этот перечень не подтверждается договор лизинга, актом приема-передачи, договором приватизации.
 
    В связи с этим, суд считает, что Администрация обоснованно отказала предоставить Обществу земельный участок по цене, составляющий 2,5% его кадастровой собственности.
 
    Руководствуясь ст. ст. 167 – 170, 201 АПК РФ, арбитражный суд,
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении заявленных требований Общества с ограниченной ответственностью «НЕП» к администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка за плату, исходя из расчета 2,5% его кадастровой собственности, отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в установленный законом срок через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
 
    Судья                                                                Л.В. Головина