Решение от 02 апреля 2010 года №А08-613/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 26-37-49, 33-05-75
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
    Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
    г.  Белгород
 
Дело №     А08-613/2010-3
 
 
 
    Резолютивная часть объявлена 02 апреля 2010 года
 
    Полный текст решения изготовлен 02 апреля 2010 года
 
 
    Арбитражный суд Белгородской области
 
    в составе судьи Кавериной Марины Павловны
 
    при ведении протокола судебного заседания Цукановой Е.Р.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
    по иску предпринимателя Ленивцева Николая Петровича
 
    к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области
 
    с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц  ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Белгородский филиал и Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области Старооскольский отдел,
 
    о взыскании 59988 руб. 28 коп.
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца               Кокшаров А.А.  по доверенности от 18.02.2010
 
    от ответчика       Лагутенко С.А. по доверенности от 29.12.2009
 
    от третьих лиц    не явились, извещены надлежащим образом
 
    установил:
 
    предприниматель Ленивцев Николай Петрович обратился в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о взыскании 58609 руб. 15 коп. убытков.
 
    В обоснование исковых требований истец сослался на то, что подал заявку руководителю департамента  имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды по лоту №4 в г.Старый Оскол, бульвар Дружбы,10, МУП «Гостиница «Русь», офис 222. Оплатил 2285 руб. – задатка. Истец пояснил, что с предложенной суммой 40562 руб. 30 коп.  он победил в аукционе, оплатив по счету №474 от 03.08.2009 38277 руб. 10 коп. заключил договор аренды помещения сроком на 3 года. Между тем, площадь помещения указанная в договоре аренды не соответствует фактической, указанной в кадастровом паспорте. Кроме того, ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»  уведомили, что в арендуемом помещении произведена незаконная перепланировка, предложили узаконить реконструкцию. В архитектурном управлении отказали в выдаче разрешения на перепланировку, поскольку истец не является собственником помещения. В связи с чем истец написал заявление о расторжении договора и Департамент сообщил о расторжении договора с 01.10.2009. Ссылаясь на п.2 ст. 611 ГК РФ истец требует возмещения убытков в размере всех понесенных им затрат.
 
    Ответчик иск не признал. В отзыве на иск пояснил, что указанное нежилое помещение принадлежит администрации Старооскольского городского округа. В опубликованном сообщении о проведении аукциона содержалась информация  о площади помещения. Протокол и аукционный лист подписаны предпринимателем Ленивцевым Н.П.. После подписания сторонами договора аренды, помещение 07.08.2009 передано Ленивцеву Н.П. по акту приема-передачи. Ответчик пояснил, что Ленивцев пользовался помещением, получил ключи, за два месяца оплатил арендную плату. Заключив договор на содержание и эксплуатацию нежилого помещения, истец производил оплату за оказанные услуги. Ссылку истца на ст. 611 ГК РФ считает несостоятельной, поскольку в договоре аренды было указано, что помещение сдается в аренду без относящихся к нему документов. Уплаченные истцом 40562 руб. 30 коп. – цена предложенная предпринимателем Ленивцевым за право заключения договора аренды, остальная требуемая истцом сумма – расходы, которые истец произвел в добровольном порядке. Ответчик пояснил, что истцу предлагалось подписать дополнительное соглашение к договору аренды с уточнением площади арендуемого помещения, однако истец от его подписания отказался.
 
    Определением суда от 17.03.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Белгородский филиал и Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области Старооскольский отдел.
 
    ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Белгородский филиал суду сообщило, что 12.08.2009 по заявке Ленивцева Н.П. техник по инвентаризации строений провел техническую инвентаризацию спорного нежилого помещения. Площадь нежилого помещения, расположенного по адресу Белгородская люласть, г.Старый Оскол, б-р Дружбы, д.10, кадастровый номер 31:06:00 00 000:0000:14:440:001:010102860:0000:20009 составила 32,42 кв.м. При обследовании была выявлена перепланировка нежилого помещения, заключающаяся в закладке дверного проема в перегородке между основным и вспомогательным помещениями и устройстве другого дверного проема между вспомогательными помещениями. В инвентарное дело были внесены текущие изменения. В связи с отсутствием на 12.08.2009 разрешения на перепланировку, в техническом и кадастровом паспортах был поставлен штамп «На перепланировку разрешение не предоставлено». Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области 11.03.2010 предоставил разрешение на указанную перепланировку нежилого помещения кадастровый номер 31:06:00 00 000:0000:14:440:001:010102860:0000:20009. На основании разрешения департаменту был выдан технический паспорт по состоянию на дату последней инвентаризации -12.08.2009, без соответствующей отметки об отсутствии разрешения на перепланировку.
 
    Старооскольский отдел УФРС по Белгородской области сообщил об отсутствии материального интереса к объекту недвижимости и совершаемой сделке и просил рассмотреть дело в отсутствие представителя регистрирующего органа.
 
    В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования. В связи с утратой отдельных платежных документов просил взыскать убытки только в той сумме которую может документально подтвердить, в соответствии со следующим расчетом: остаток суммы по выкупу права аренды 39425 руб. 41 коп., оплата работ по изготовлению техпаспорта 2128 руб. 67 коп., арендная плата за август и сентябрь 2009 года по 5884 руб. 39 коп. и НДС на нее по 1028 руб. 34 коп. за август и сентябрь, 600 руб. за получение согласия супруги на заключение договора аренды и 100 руб. за работы по составлению согласия, 500 руб. госпошлина за государственную регистрацию договора аренды, услуги за техническое обслуживание помещения за август-сентябрь в сумме 2029 руб. 61 коп., всего 58609 руб. 15 коп. А также просит отнести на ответчика расходы по оплате государственной пошлины. Считает, что истец до аукциона должен был узаконить перепланировку и привести документы в надлежащее состояние. Просит взыскать убытки с ответчика, поскольку, передав помещение, имеющее несанкционированную перепланировку, с площадью по кадастровому и техническому паспорту не соответствующей договору, ответчик лишил истца возможности исполнить принятые на себя обязанности по регистрации права аренды и использовать арендуемое помещение на законных основаниях.
 
    Представитель ответчика иск не признал, пояснил, что информация о помещении была изложена в публикации, в подписанном договоре и изготовленном по заявке истца имелась разница в площади, но к Администрации истец не обращался за информацией и необходимыми документами. В случае несоответствия площади помещения указанной в договоре, сторонами может быть заключено дополнительное соглашение, однако истец обратился за расторжением договора. Ответчик полагает, что истец утратил интерес к договору аренды.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика,   суд считает иск подлежащим удовлетворению частично  по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, в официальном печатном вестнике – газете «Оскольский край» опубликовано информационное сообщение о проведении 3 августа 2009 открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды на нежилые помещения муниципального фонда Старооскольского городского округа Белгородской области.
 
    Указанный в сообщении лот №4  - офис №222, расположенный г.Старый Оскол, бульвар Дружбы, МУП «Гостиница «Русь». В сообщении была указана площадь помещения – 32,75 кв.м, срок аренды 3 года, начальная цена на право заключения договора аренды, время проведения аукциона, задаток – 2285 руб. 20 коп., необходимый для участия в аукционе.
 
    Предприниматель Ленивцев Н.П. обратился к руководителю департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области с заявкой  на участие в аукционе по лоту №4.
 
    Согласно выписке из протокола проведения аукциона и определения победителя аукциона 03.08.2009 победителем аукциона, выигравшим право на заключение договора аренды по лоту №4, признан Ленивцев Н.П. с предложенной ценой продажи права – 40562 руб. 30 коп.
 
    03.08.2009 истцу вручено уведомление  о необходимости заключения договора аренды в течение 5 дней.
 
    Между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области (арендодатель) и предпринимателем Ленивцевым Н.П. (арендатор) 05.08.2009 подписан договор аренды № 604.
 
    В соответствии с п.1.1 договора арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает нежилое помещение общей площадью 32,75 кв.м по адресу г.Старый Оскол, бульвар Дружбы, д.10 (МУП «Гостиница «Русь») для использования под оказание медицинских услуг населению.
 
    Объект сдается в аренду без относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества, план (чертеж) границ земельного участка и т.п.).
 
    Объект является собственностью муниципального образования – Старооскольский городской округ (п.1.2 договора).
 
    Согласно п.1.3 договора объект передается в аренду по акту приема передачи, который является неотъемлемой частью договора и подписывается в течение десяти дней с момента подписания договора, что является подтверждением фактической передачи объекта арендатору.
 
    Стороны договорились, что обязанности арендатора по уплате арендной платы, содержанию объекта и другие, вытекающие из договора обязанности, возникают у арендатора с момента фактической передачи объекта в пользование (п.1.3 договора).
 
    В течение всего срока аренды объект находится во временном владении и пользовании арендатора (п.1.4 договора).
 
    Арендатор обязался в течение 10 дней с даты подписания договора заключить договор на обслуживание объекта и своевременно оплачивать эти услуги (п.2.3.2), своевременно оплачивать арендную плату (п.2.3.6). Не позднее 10 числа каждого месяца арендатор перечисляет Арендодателю  сумму арендной платы в соответствии с приложением №1 к договору.
 
    Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды, письменно известив арендодателя об этом за один месяц.
 
    Стороны определили, что договор заключается сроком с 07.08.2009 по 07.08.2012 и подлежит государственной регистрации в Старооскольском отделе УФРС по Белгородской области. Обязанность по государственной регистрации договора возлагается на арендатора и за счет арендатора (п.5.1 и 6.2 договора).
 
    Согласно подписанному сторонами акту помещение общей площадью 32,75 кв.м. передано предпринимателю Ленивцеву Н.П. 07.08.2009.
 
    12.08.2009 по заказу истца Белгородским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» изготовлены технический и кадастровый паспорта арендованного помещения кадастровый номер 31:06:00 00 000:0000:14:440:001:010102860 :0000:20009  по бульвару Дружбы, 10 в г.Старый Оскол.
 
    Согласно кадастровому и техническому паспорту площадь арендованного помещения составляет 32,42 кв.м. Паспорта имеют отметку об отсутствии разрешения на произведенную в помещении перепланировку.
 
    11.09.2009 истец обратился в Старооскольский отдел регистрационной службы. Регистрационным органом приняты заявление истца, квитанция об оплате на сумму 500 руб. №404 от 11.09.2009, договор аренды №604 от 05.08.2009, акт приема-передачи № 5714 от 07.08.2009, согласие супруги №3485 в реестре нотариуса от 11.09.2009.
 
    Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    При этом порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
 
    Порядок проведения государственной регистрации прав установлен статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и включает в себя:
 
    - прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрации таких документов;
 
    -    правовую экспертизу документов и проверку законности сделки;
 
    - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
 
    - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
 
    - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
 
    В судебном заседании представитель истца пояснил, что после разъяснения  регистратором Старооскольского отдела УФРС по Белгородской области несоответствий в договоре аренды и техническом и кадастровом паспорте объекта и имеющейся отметки о несанкционированной перепланировке и невозможностью узаконить перепланировку собственными силами, истец 14.09.2009 обратился в администрацию Старооскольского городского округа за расторжением договора аренды, возвратом понесенных затрат при участии в торгах, аренде помещения и оформлении технической документации.
 
    По заявлению истца 30.09.2009 регистрационная служба возвратила, принятые на регистрацию документы.
 
    01.10.2009 заместитель главы администрации округа сообщил истцу о возможности заключения дополнительного соглашения к договору, 15.10.2009 уведомил истца о расторжении с 01.10.2009 договора аренды на основании обращения истца.
 
    15.10.2009 администрация Старооскольского городского округа сообщила истцу, что уплаченные им 40562 руб. 30 коп. представляют собой цену, предложенную им за право заключения договора аренды, в остальной части требуемая истцом сумма представляет расходы, которые истец произвел в добровольном порядке. Заявление истца о выплате понесенных расходов ответчик оставил без удовлетворения.
 
    19.10.2009 предприниматель вновь сообщил ответчику, что понес значительные материальные и моральные затраты и вместо занятия своим делом вынужден ходить по инстанциям. Невыплата ответчиком понесенных истцом затрат явилась основанием к обращению Ленивцева Н.П. в суд с иском.
 
    В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Согласно ст. ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды является условие о передаваемом в аренду имуществе (объекте аренды), а поэтому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
 
    Согласно статьям 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
 
    В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные положения применяются и к аренде нежилых помещений.
 
    В нарушение требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор №604 от 05.08.2009 не зарегистрирован в установленном порядке. При этих обстоятельствах договор является незаключенным и не порождающим правовых последствий.
 
    По условиям подписанного сторонами договора аренды №604 от 05.08.2009 и в силу закона на ответчика не возлагалась обязанность по получению разрешений на перепланировку помещения.
 
    В соответствии со ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
 
    Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
 
    Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
 
    Право выбора способа защиты принадлежит истцу.
 
    Имеющиеся недостатки документации и помещения (наличие перепланировки) препятствовали регистрации договора и возникновению у истца прав арендатора, что нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.
 
    Истец обратился с требованием о взыскании убытков.
 
    В этих условиях, суд приходит к выводу, что требования истца должны регулироваться статьей 15 ГК РФ.
 
    Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
 
    Исходя из положений ст.15 ГК РФ лицо вправе требовать возмещения убытков при наличии совокупности трех условий: 1) наличие убытков; 2) противоправность действий лица, к которому требования о возмещении предъявлены; 3) причинная следственная связь между убытками и противоправными действиями.
 
    В части размера убытков суд исходит из следующего.
 
    По расчету истца в связи с ненадлежащим исполнением обязательств  ответчиком истцом понесен реальный ущерб в сумме 58609 руб. 15 коп.
 
    Оценивая все представленные в дело доказательства во взаимной связи и совокупности суд приходит к выводу, что убытками истца в связи с нарушением установленных законом обязательств со стороны ответчика являются внесенная за приобретение плата по выкупу права аренды в сумме 39425 руб. 41 коп. (с учетом услуг по перечислению), оплата услуг по изготовлению техпаспорта в сумме 2128 руб. 67 коп. (1128 руб. 67 коп. + 1000 руб.), 250 руб. – госпошлина за регистрацию прав УФРС по Белгородской области (с учетом погашения 250 руб. при прекращении регистрации), 600 руб.+100 руб. за оформление согласия на заключение договора аренды, а всего 42504 руб. 08 коп.
 
    Понесенные истцом убытки в виде реального ущерба находятся в причинной связи с нарушениями, допущенными ответчиком и невозможностью реализации истцом приобретенного права аренды. Истцом предприняты достаточные и разумные меры для регистрации договора, а невозможность регистрации в установленный срок вызвана нарушением обязательств со стороны ответчика.
 
    Между тем, по акту приема-передачи 07.08.2009 помещение было передано во владение и пользование арендатору.
 
    Оценивая представленные в материалы дела сведения МУП «Гостиница «Русь» о вручении истцу 06.08.2009 ключей от помещения №222, приходно-кассовый ордер №264 об оплате истцом 07.09.2009 технического обслуживания помещения, квитанции об уплате истцом 08.09.2009  арендной платы за август и сентябрь 2009, акты об оказании услуг по техническому обслуживанию переданного истцу помещения от 31.08.2009 и 30.09.2009, подписанные истцом, суд приходит к выводу, что помещение истцом использовалось и платежи по аренде в сумме 5884 руб. 39 коп. с НДС – 1128 руб. 67 коп. за август и сентябрь 2009 года, а также стоимость полученных истцом услуг в сумме 2029 руб. 61 коп. не являются убытками истца и взысканию не подлежат.
 
    Доказательств обратного истец не представил.
 
    Довод ответчика о том, что истец вправе был обратиться за заключением дополнительного соглашения к договору аренды об изменении площади арендуемого помещения, суд считает несостоятельным. Несоответствие площади сдаваемого ответчиком в аренду помещения фактической его площади являлось не единственным препятствием к исполнению истцом возложенной на него договором обязанности по регистрации права аренды.
 
    Передав истцу, незаконно перепланированное помещение и указав в договоре несоответствующую действительности площадь, ответчик не вправе ссылаться на отказ истца на подписание дополнительного соглашения к договору и возлагать на истца обязанности не согласованные сторонами.
 
    Согласно информации Белгородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» разрешение на перепланировку было предоставлено департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области 11.03.2010.
 
    При таких обстоятельствах требования истца суд находит обоснованными в части, иск подлежащим удовлетворения частично.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ  расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Руководствуясь статьями 167-171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Иск удовлетворить частично.
 
    Взыскать с администрации Старооскольского городского округа Белгородской области в пользу предпринимателя Ленивцева Николая Петровича 42504 руб. 08 коп. убытков, 1637 руб. 64 коп. в счет возмещения расходов по государственной пошлине, а всего 44141 руб. 72 коп.
 
    В остальной части иска отказать
 
    Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения решения через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
 
    Судья                                                                                                М.П.Каверина